宁夏房地产估价师考试真题卷9.docx

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宁夏房地产估价师考试真题卷9

2022年宁夏房地产估价师考试真题卷（9）

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）

1.某物业当前的市场售价为5000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为__元/㎡。

A．467.25

B．448.24

C．498.53

D．482.79

2.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是__。

A．抵押贷款还本付息

B．管理人员工资

C．公共设施维修费

D．保险费

3.某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：

即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。

A．1230

B．1235

C．1240

D．1242.5

4.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100

B．42

C．63

D．77

5.房地产估价机构和估价人员应当建立房地产__。

A．市价库

B．经典案例库

C．交易实例库

D．估价库

6.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

7.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价__万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272

8.甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙,

D．难以判断

9.所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

A．最高最佳使用

B．标准科学使用

C．标准操作手段

D．科学操作手段

10.评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

11.某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为__元。

A．274365

B．309375

C．680625

D．990000

12.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

13.总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是__。

A．正相关和正相关

B．正相关和负相关

C．负相关和正相关

D．负相关和负相关

14.某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.10

15.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用__。

A．类似写字楼的客观收益

B．市场比较法

C．该写字楼的实际收益

D．无法估算

16.某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为__。

A．0.0725

B．0.073

C．0.069

D．0.076

17.某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。

拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。

则该地块总价为__万元。

A．102

B．46

C．98

D．103

18.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分SU为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．195

B．210

C．213

D．217

19.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%

20.在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。

A．2500

B．3500

C．3600

D．3000

21.某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为__万元。

A．158

B．156

C．176

D．178

22.多数估价是对当前的价值进行评估，一般以__之日为估价时点。

A．委托书签订

B．实地查勘

C．估价报告提交

D．实际目的发生

23.下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

24.广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括__。

A．朝阳面

B．构筑物

C．水域

D．有氧层

25.张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m2，则该房地产的适合价格为__元。

A．330000

B．335500

C．336000

D．336500

二、多项选择题（共25题，每题2分。

每题的备选项中，有多个符合题意）

1.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有__。

A．潜在毛租金收入

B．空置损失

C．租金损失

D．其他收入

E．经营费用

2.房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。

按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为__。

A．权益型房地产投资信托

B．债务型房地产投资信托

C．抵押型房地产投资信托

D．混合型房地产投资信托

E．权利型房地产投资信托

3.房屋拆迁的补偿方式有__。

A．安置补偿

B．货币补偿

C．所得补偿

D．房屋产权调换

E．减少住房税收

4.国家无偿收回划拨土地使用权的原因有__。

A．土地使用者自动放弃土地使用权

B．矿场、机场等核准报废土地

C．非法转让土地

D．不按批准用途使用土地

E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金

5.下列关于征用土地批准权限规定正确的是__。

A．征用土地实行两级审批制度

B．征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续

C．征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批

D．征用土地实行三级审批制度

E．其他用地和已批准农用地转用范围内的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案

6.在下列各项中不能转让的房地产是__。

A．建设中的房地产

B．查封的房地产

C．已领取权属证的房地产

D．共有房产

E．权属无争议的房地产

7.在以下__情况下应该申请注销登记。

A．土地或房屋的权利主体变更

B．房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在

C．土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期

D．土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的

E．抵押权、典权等他项权利的终止

8.不得抵押的房地产包括__。

A．列入拆迁范围的房地产

B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

C．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物

D．已依法转让的房地产

E．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

9.下列情形中，应当办理房屋转移登记的有__。

A．部分房屋拆除

B．法人名称改变

C．划拨房屋

D．继承房屋

E．分割房屋

10.房地产估价师应履行的义务有__。

A．遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范

B．在房地产估价报告书上签字

C．不准许其他人以自己的名义执行房地产估价师业务

D．不得同时受聘两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务

E．接受职业继续教育，不断提高业务水平

11.下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给就越有弹性

12.住房公积金的增值收益的合法用途包括__。

A．奖励住房公积金管理中心职工

B．建立住房公积金贷款风险准备金

C．支付住房公积金管理中心的管理费用

D．建设廉租住房的补充资金

E．建设经济适用住房的补充资金

13.对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则__。

A．全部参加考试人员为总体单位

B．全部参加考试人员为统计总体

C．你作为考生是总体单位

D．你作为考生是个体

E．你的年龄是一个品质标志

14.股票和债券的相同之处表现在__。

A．都是融资工具

B．都是流通证券

C．持有者享有相同权利

D．都具有偿还性

E．都可以为投资者带来收益

15.属于城市规划法律体系的是__。

A．主干法及配套法规和规章

B．专项法

C．审批法

D．管理法

E．相关法律法规

16.不计算全部建筑面积的是__。

A．相邻建筑物是有项盖无围护结构的架空走廊

B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等

C．建筑物内的技术层和检修通道（不论其层高如何）

D．屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等

E．建筑物内的变形缝

17.按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为__。

A．直接消耗定额

B．劳动消耗定额

C．机械消耗定额

D．材料消耗定额

E．预算消耗定额

18.房地产价格的形成条件有__。

A．房地产的需要

B．房地产的有用性

C．房地产的有效需求