开发建设CBD房地产项目可行性研究报告.docx
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开发建设CBD房地产项目可行性研究报告
开发建设CBD房地产项目
可行性研究报告
（一）总论
1.1建设项目概要
本房地产项目开发承建单位“xx”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。
目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。
05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“xx日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。
1.1.1项目名称
xx开发建设《长春市CBD房地产项目》
1.1.2项目建设性质
新建
1.1.3项目负责人
xx
1.1.4项目建设地点
本项目地处长春市市区中心，为原长春税务学院旧址，位于南关区与朝阳区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，是一规则的长方形地块，总面积3.5万平方米。
周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。
1.1.5项目建设规模及内容
本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。
建筑物中间为1.04万平方米的花园。
项目欲构建长春市“CBD”
1.1.6项目建设期限
根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即2007年1月至2010年年末
1.1.7项目投资规模
该项目总投资101543.2万元
1.1.8资金筹措
拟由以下三个渠道解决：
1、由“xx”自筹资金32000万元；
2、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；
3、预售收入再投资资金58896.3万元。
1.2研究依据
从长春市房地产市场的需求看，2003年～2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%，高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。
目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。
建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。
1.3编制范围
1、长春市住房建设规划（2006-2010）文本；
2、开发公司立项报告；
3、国家相关法律法规政策；
4、化学工业出版社《可行性研究辞典》；
5、中国电力出版社《工程建设项目可行性研究实务手册》；
6、国计委和建设部发布《建设项目经济评价方法与参数》。
1.4编制原则
本次项目秉承科学性、客观性、公平性的原则
1.5综合评价
1.5.1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
建设规模
1
总占地面积
m2
35000
1.1
中心花园
m2
10400
1.2
商住一体楼
m2
24600
2
建筑物占地面积
m2
24752
2.1
中心花园
m2
10400
2.2
商住一体楼
m2
14352
3
总建筑面积
m2
270000
3.1
地下车库（-3、-2）
m2
30000
3.2
地下商铺（-1）
m2
15000
3.3
裙楼商铺
m2
48000
3.4
写字楼
m2
88500
3.5
商住楼
m2
88500
4
建筑容积率
%
600
5
建筑系数
%
92.7
二
开发周期
年
4
1
施工周期
年
2
2
销售周期
年
3
预售期1年
三
项目投入总资金
万元
101543.2
1
自筹资金
万元
32000
2
银行贷款
万元
10646.9
3
预售资金
万元
58896.3
四
收入及支出
1
销售总收入
万元
212941.0
2
总投资支出
万元
13947.6
含各种税金
3
总盈余
万元
65291.6
税后
五
财务评价指标
1
全部投资财务净现值
万元
46205
2
全投资内部收益率
%
74.6
3
资本金内部收益率
%
84.34
4
投资利润率
%
24
5
资本金利润率
%
76.1
6
动态投资回收期
年
2.2
含建设期2年
7
借款偿还期
年
1.75
8
借款
年
1
1.5.2可行性研究结论
1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据南关区至2020年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃至长春市的消费水平。
该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。
2、从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率74.6%，远远大于行业基准财务内部收益率12%，全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。
3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。
以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低12%、14.6%、17.5%、19.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。
销售价格在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变化；总成本（总投资）在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%，4年时74.59%。
1.6结论
综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。
同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的
（二）项目背景及必要性
2.1项目背景
本房地产项目开发承建单位“xx”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。
目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。
05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“xx日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。
2.2项目必要性
房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。
作为第三产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济，与整体经济密切相关，在带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。
表1－1是2000年至2003年三产业总量一览表。
表2－1三产业总量一览表
年份
比较项目
2000
2001
2002
2003
第一产业（亿元）
120.9
135.9
146.8
157.3
第二产业（亿元）
356.0
443.6
522.3
630.3
第三产业（亿元）
338.1
423.5
480.9
550.4
第三产业所占比重（%）
41.5
42.2
41.8
41.1
产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为长春市房地产市场提供了良好的发展机遇，推动其健康运行。
尤其是第三产业的迅速发展，增加了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带来新的市场机遇。
随着2005年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以及长春市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度，为房地产市场带来巨大的发展空间。
从长春市房地产市场的需求看，2003年～2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%，高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。
目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。
建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。
（三）市场分析
3.1建设项目市场调查
作为被振兴的老工业城市---长春，房地产投资从2000年以来，在国家政策的良好氛围和长春经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自2005年以来，房地产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头。
特点总结如下：
1、房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷
2002年以来，长春房地产市场呈现稳定增长势头，商品房开发面积保持在480万㎡至510万㎡之间。
02至04年由于土地政策、金融政策的不利影响，以及消费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自2005年开始，国家“振兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06年的售价已由04年的2194.6元/㎡增至2671元/㎡。
根据长春市房地产管理局公布的有关数据，2006年房地产交易量突破了500万㎡大关。
07年一季度房地产业继续走火，长春累计可售商品房506万平方米，同比增长104％，其中住宅343万平方米，同比增长76％。
今年长春市还将有45个新盘上市，比2006年多25个，而且大都是大体量。
2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店式公寓等产品受宠
过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘在市场中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。
据长春某专业房地产代理机构数据显示，2006年长春小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了较好的销售成绩。
小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而购买。
由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在《长春市住房建设规划（2006-2010）文本》中明确规定了应重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。
3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要作用
近年来，长春市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各主要指标都保持了持续增长的喜人势头。
2005长春二手房成交面积为180.8万平方米，增量房成交面积为270万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的0.669：
1；2006年1-11月份，二手房成交套数为20406套，成交面积为192.4万平方米，同比增长14.3%；增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%；06年全年成交比达到了0.8：
1。
二手房和租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市场的快速发展。
4、长春市西部、北部异军突起成热点开发区域
2006年长春的西部和北部是长春楼盘数量增长最快的区域。
西部的宜居和北部的价格优势吸引了大批的购房者，从而带动了这两个区域的楼市快速升温，房价也整体上涨。
在北部，随着长春市改造大铁北工程的全面启动，长春棚户区改造的加大力度，众多利好政策的影响使铁北居民的生活水平快速提高，而北部楼市也在今年迎来了大发展的转折年，以潜力无限的姿态吸引开发商纷纷进驻，成为2006年区域关注的热点。
5、房地产细分产品迭出，市场有效需求持续释放
在日趋激烈的市场竞争环境下，一旦产品陷入同质化的境地，则会加大楼盘的销售阻力，竞争的压力迫使开发商们不断开辟新的细分市场，并努力开发出具有差异性特色的产品，创新产品的出现进一步激发了购房者的购买欲望，促进了市场需求的持续释放。
6、市场竞争加剧，产品创新和资本运作能力成为竞争核心
近年来，国家对金融政策进行了改革，目标直指房地产业，上调存款储备金、提升利率等政策均加大了房地产企业的融资难度。
作为资本密集型企业的房地产开发商，如何以市场途径获取开发所需的大量的资金，已成为制约其发展的关键因素之一，而融资能力则成为衡量房地产企业核心竞争力的标准。
中国的房地产市场正逐步走向市场化和合理化，市场的竞争激烈程度也不断加大，产品的创新能力已成为其核心的决定因素。
面对众多房产产品，购房者所选择的是在科技、设计、服务理念等细节上更富有创新意识的楼盘。
因此，在未来的很长一段时期内，产品创新能力已然是构成房地产企业核心竞争力的重要组成部分。
7、中、高档办公物业供给大量增加，销售呈良好态势，但市场竞争日趋激烈
2006年来，长春市的写字楼市场一片繁荣。
在供应区域上，打破了长春市旧有的市场格局---以西安大路从人民广场至安达街沿线为主要集中区域。
呈现出百花齐放的景象。
8、商业管理和商业规划日益成为商业地产运作的核心
从沃尔玛进驻长春市开始，长春市的商业地产便开始了一系列的激烈竞争。
沃尔玛在长春市连续开了三家分店，这在国内都是少有的，再加上长江路商业步行街的开街，中东龙兴商贸园的开业，亚泰富苑、亚泰豪苑、百脑汇大厦的招商等等，让长春市的商业地产迅速呈现出繁荣景象。
商业地产的高风险迫使开发商不得不愈加重视产品本身的素质，对项目的形态与功能进行定位与规划，有些项目还有针对性的组建了专门的商业管理队伍。
商业管理和商业规划正逐步成为其策划的核心。
9、形式多样的房屋团购已悄然兴起，实现了买卖共赢
目前，房屋团购在长春形式多样：
单位组织职工组团购房、网络联络“团购”等，其中单位组织职工组团的方式比较多见。
团购这种新兴购房方式的兴起，不但使购房者获得价格上的实惠，也使开发商减少了广告与销售费用的支出，迅速实现了销售，回笼了资金。
期中省下的成本支出就可以作为团购者的让利，因此，团购可以说是一种资源的最大利用，实现了买卖双方的共赢。
3.2建设项目市场预测
从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包括以下几大人群：
1、驻地居民。
即居住在项目地周边的居住人群。
由于本项目周边是长春市居住人口密集的区域，这部分居民的生活需求和消费能力是保证该区域商业繁荣的主要支撑。
2、上班一族。
即工作在项目地周边的从业人员。
由于本项目紧邻长春市最集中的商务区和商业区，从业人员的密度居长春首位，这一部分人群的购买能力十分可观，他们的住房需求直接促使该区域的二手房租售市场异常火爆。
3、从商业主。
由于临近长春市最大的商业区，周边从商人员的密度很大，尤其是在各百货商场的从商人员，数量居长春首位。
这部分人群的商业投资潜力巨大。
4、企业、机构。
解放大路和人民大街两侧汇集了长春市数量较多的企业机构。
3.3建设项目市场战略
“长春市CBD”主要销售方向有三方面：
（1）商铺部分：
可实现销售价格存在着弹性极强的空间，关键在于卖场的定位是否符合市场需求，未来的商业氛围能否吸引广大的经营者及投资商。
（2）产权式办公楼：
以中高档户型设计为主，能够满足各种企业、机构对于办公场所改善的需求，市场可承接面相对较宽，销售前景较好。
（3）商住一体楼：
主要是针对项目周边区域庞大的商业客户群体个性，重点面向高层次的客户群体。
一是本身有需求的在长春市工作的白领阶层或企业高管人员，由于CBD项目服务配套设施齐全，适合商务人员居住，以满足其便捷的需要；二是长春市庞大的投资人群，在租赁市场行情稳定且逐年增长的情况下，住房投资是一个回报稳定、利益丰厚的长远投资，尤其是在项目投资门槛较低的情况下，更有利于释放市民手中的储蓄潜能。
此外，不排除有客户将商住楼转变为办公、居住一体的办事处功能。
综上，需求主要来自三个方面，分别为居住需求、办公需求、商业经营需求三个方面。
从产品类型分，分别是居住型房产、办公型房产、商业经营型房产。
此三方面需求正是本项目的目标市场所在。
（四）建设条件
4.1地理位置
地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地2247㎡，4栋民用住宅楼，占地3140㎡，目前还没有拆迁完毕。
剩下的29613㎡为原“长春税务学院”校区，校区已搬。
4.2自然环境
4.2.1气候条件
南关区区属大陆性气候，年平均气温4．8度，平均降雨量为619．4毫米，平均日照2532．6小时，无霜期为136天，盛行西南风，春风较大。
受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。
4.2.2气象参数
年平均气压：
98.6pa
绝对最高气温：
36.4℃
绝对最低气温：
-36.5℃
年平均气温：
4.5℃
采暖室外设计温度：
-23.0℃
年平均相对湿度：
68%
年平均降雨量：
650mmm
年最大冻结深度：
169cm
主导风向：
冬季西北、夏季西南
年平均风速：
3.6m/s
最大风速：
25.7m/s
4.2.3地质条件
土层分布：
一层：
地表耕作土，厚度1.0米
二层：
粉质粘土，褐黄色可塑性，厚度2.0米，地耐力fk=160KPa
三层：
有机质粘土，黑色软塑，厚度3.5米，地耐力fk=100Kpa
四层：
粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂和卵石，厚度3.0米，地耐力fk=300Kpa
五层：
强风化砂页岩，可塑，厚度1.0米，地耐力fk=220Kpa
六层：
强风化砂页岩，低压塑性厚度4.5米，地耐力fk=450Kpa
七层：
中风化砂页岩，致密，厚度1.0米，地耐力fk=600Kpa
4.2.4其他自然条件
风压值：
55KN/㎡；雪压值：
35KN/m2；地震烈度：
7度。
4.3经济状况
本项目位于长春市中心，地理环境优越，周边经济较发达，居民消费能力强，市政与生活娱乐设施齐全，且周围约2到3公里内没有大型商业中心和写字楼，因此本项目具有良好的经济发展潜力。
4.4项目建设地点选择
地块儿位于南关区与朝阳区交界处，北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，向四周以3公里左右辐射，周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，具体如下：
人民大街方向有网通大厦、xx省财政厅、省商务厅、省电力设计院、省森工集团、省人大办公楼、中国人民银行、金海湾饭店、桐林商务宾馆、北苑宾馆、名门饭店、xx出版社、省外文书店、东北师大、省文化活动中心、工人文化宫和区人民医院等；
解放大路方向主要有移动xx公司、长春国税、省交通厅、中吉大厦、园东宾馆、白邦高丽酒店、汇丰酒店、吉祥饭店、光大银行、农业发展银行、中国邮政、哮喘病医院、一大医院、中国人寿、xx大学附中、解放大路小学、省展览馆，附近有文化广场、儿童公园、牡丹园与动植物公园。
（五）项目总体建设方案研究
5.1项目的建设规模与产品方案
项目的建设规模与产品方案对项目建设规模进行比选，推荐适宜的建设规模方案；研究制定主产品和副产品的组合方案，通过比选优化推荐最佳方案。
建设地块为原长春税务学院旧址，总规划用地面积为35000m2，其中，建设用地面积为28704m2。
规划地块呈矩形，南北长约138m，东西宽约254m。
地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地2247㎡，4栋民用住宅楼，占地3140㎡，目前还没有拆迁完毕。
剩下的31760㎡为校区，已搬迁。
5.1.1平面布置方案
整体平面布局成“四合院”形式，为争取最大的商业空间和延展面，拟平行于地块宽度方向——人民大街布置写字楼，南北角各一栋；商住楼布置在岳阳路一侧，南北各一栋；商场裙房布置在写字楼与商住楼两两之间，地上4层。
“四合院”内为一中央特色花园，景观优美，富有高品味。
5.1.2道路及地面停车场方案
建设地块被城市道路包围，结合地形，场区道路和停车场可拓宽，与已有道路接壤，人民大街一侧退后“道路中心线”31m布置停车位，至善路一侧停车位与道路连接。
建筑物东西南三面中部、北面两侧设计“商贸中心入口”，其中，东西为“商贸中心次入口”，南北为“商贸中心主入口”，各入口处铺设优美花纹地砖，广场铺设集中硬化路面，最大程度的利用该区域的沿街道面汇集起商业人流。
硬化路面采用石材及步道砖结构。
5.1.3绿化方案
绿化设计由解放大路一侧绿化带和“中央花园”两部分组成。
集中绿地布置在地块的解放大路一侧，退后“道路红线”6m布置，采用草坪、树木形式，形成了建筑与道路之间的天然屏障，阻隔了城市干道噪音对小环境的干扰。
“中央花园”的绿化，采用草坪、树池栽培的树木、花草形式，同时结合场地环形设计的流水水体景观，还有凉亭、台阶等，这形成了绿地、阳光、水中倒影效果，考虑到花园面积高达10400㎡，可布置一些休闲设施（如沙滩、休息椅），为顾客和用户提供一个生态、自然、和谐、优美的空间。
5.2进行工程选址
进行工程选址考虑到本项目还未建设，规模之大，07年动工，08年开办预售，主要竞争对手拟定为竣工正销售的“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”，还未竣工的“长春盛世城、兆丰国际”，各个楼盘的分析如下：
表3—7鼎盛国际与世纪鸿源基本情况
基本内容
世纪鸿源
亚泰·鼎盛国际
开发商
xx省金鹤房地产开发有限责任公司
xx亚泰房地产开发有限公司
物业管理
香港四嘉
亚泰物业
物业费
2．45元/㎡/天
1．5元/㎡/天
地理位置
西安大路与同志街交汇处，周边有卓展，沃尔玛，香格里拉，苏宁电器，国际大厦，光明大厦等
重庆路，周边有国贸，长百，国美电器，新华书店，各服装品牌专卖店。
楼体层数
29层
28层
总套数
644套
396套
销售价格
（元/㎡）
南向房源均价在7500左右,东西两面均价在6500左右,北面房源均价5500左右,
4700-6900，均价6000左右
车位情况
地上有临时车位，地下三层都有车位，后侧还有一个楼体停车场
地下二、三层为车位
交房情况
现房，今年8月末交工
现房
交房标准
装修房
毛坯房
出售比率
约70%
60%左右
表3—8长春盛世城与兆丰国际基本情况
基本内容
长春盛世城
兆丰国际
开发商
xx省盛世房地产开发有限责任公司
长春长裕房地产开发有限公司
物业管理
香港港连
物业费
4元/㎡/天
地理位置
工农大路与新民广场交汇处，周边有欧亚、时代、亚细亚、百脑汇与南湖公园等
朝阳区人民大街与明德路交汇处。
与此CBD项目临近
楼体层数
7层
26层
总套数
办公面积20388.84㎡；商业130998.19㎡
400套
销售价格
（元/㎡）
均价初步定6000
起价4800，朝向好的地方高达7000
车位情况
地上有临时车位20个，地下A区-3、-2层，B区-3层有车位495个
地下车位300个，部分出售，部分出租
交房情况
现房，今年8月一期交工
现房，08年5月入住
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