蚌埠十三五房地产业发展规划.docx

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蚌埠十三五房地产业发展规划

蚌埠市“十三五”房地产业发展规划

（2016-2020年）

蚌埠市住房和城乡建设委员会

目录

一、总则3

（一）编制目的3

（二）编制依据3

（三）规划范围及期限4

二、“十二五”期间房地产业发展回顾5

（一）主要成就5

（二）存在问题7

三、“十三五”面临的发展机遇和挑战8

（一）发展机遇8

（二）面临的挑战10

四、指导思想和基本原则12

（一）指导思想12

（二）基本原则12

五、发展目标和重点任务14

（一）发展目标14

（二）重点任务14

六、年度指引18

（一）房地产开发投资年度指引18

（二）房地产建设年度指引18

（三）建设用地年度指引19

（四）市辖区保障性安居工程年度指引19

七、政策和保障措施21

（一）强化组织领导，创造良好舆论环境21

（二）构建行业自律和诚信体系21

（三）发挥土地供应调节作用21

（四）进一步完善住房保障体系22

（五）做好房地产金融服务工作22

（六）加强市场监管23

一、总则

（一）编制目的

为建成华东地区综合交通枢纽，华东地区的先进制造业基地，淮河流域和皖北地区中心城市，打造现代化山水园林城市，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式。

进一步明确“十三五”期间我市房地产业发展的指导思想、发展目标、主要任务和政策措施，明确行业工作重点，引导市场主体行为，加强对房地产业发展的统筹指导，促进蚌埠市房地产业持续健康发展，持续改善居住环境和生活品质，按照《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）的要求，依据相关政策法规，特制定本发展规划。

（二）编制依据

本规划编制依据包括：

1、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》

2、《中华人民共和国城乡规划法》

3、《安徽省城镇体系规划（2011-2030年）》

4、《安徽省城乡规划条例2010》

5、《安徽省住房和城乡建设厅等部门关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》建房〔2015〕105号

6、《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）；

7、《蚌埠市城市总体规划（2013-2030年）》

8、《蚌埠市土地利用总体规划（2006-2020年）》

9、《蚌埠市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

（三）规划范围及期限

本规划实施范围为蚌埠市行政辖区，包括蚌埠市辖区、怀远县、五河县、固镇县。

规划期限为2016年至2020年。

二、“十二五”期间房地产业发展回顾

（一）主要成就

1.市场调控政策体系逐步优化

“十二五”期间，蚌埠市相继出台了《蚌埠市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》、《关于修订印发蚌埠市经济适用住房管理办法的通知》、《蚌埠市廉租住房入住管理暂行办法》、《关于做好2014年度及今后扩大低收入住房困难家庭保障面的通知》等一系列针对性文件，根据房地产市场变化情况，适时调整房地产市场调控政策，加强分类指导、分类调控，建立健全房地产市场调控工作责任制，实施差别化住房税收、信贷、土地供应等政策，房地产市场调控政策体系逐步转向以市场调节为主。

2.房地产业对经济增长贡献显著

“十二五”以来，蚌埠市累计完成房地产开发投资141.83亿元，占固定资产投资的27.6%，拉动经济增长作用显著。

3.商品房开发市场快速发展

“十二五”期间，全市房屋施工面积累计完成9593万平方米，其中商品住宅7109万平方米，商业营业用房2484万平方米；竣工面积累计完成1637万平方米，其中商品住宅1276万平方米、商业营业用房361万平方米，房地产建设速度和规模快速增长。

4.商品房销售市场发展良好

“十二五”期间，新建商品房累计销售面积1797万平方米，其中商品住宅1611万平方米，商业营业用房186万平方米。

5.居住水平大幅提高

“十二五”末，蚌埠市常住城镇居民人均住房建筑面积达到39.50平方米，比“十一五”末增长12.32平方米，居住建筑面积超过了小康水平；新建小区基础设施、服务配套和物业服务水平显著提升，城市居民的居住环境和居住质量得到了明显的改善和提高。

“十二五”期末，全市保障率43.19%，符合保障条件人群已实现应保尽保，有效改善了低收入家庭的住房条件和生活环境。

6.物业管理不断发展

“十二五”期间，我市物业管理得到较快发展。

小区物业服务覆盖率达到80%，比2010年提高30个百分点。

物业服务项目从单一的住宅物业发展为涉及住宅、写字楼、公园、工厂、学校、医院等众多领域，物业服务水平日益提高。

7.住房公积金贷款快速发展

以2015年12月份公积金缴存金额为例，缴存额23526.13万元，比去年同期增加4342.91万元，同比增长22.64%；提取额19657.25万元，占当月缴存额的83.55%，比去年同期增加6148.90万元，同比增长45.52%；发放个人住房公积金贷款626户，比去年同期增加74户，同比增长13.41%；发放个人住房公积金贷款额17707.90万元，比去年同期增加3870.20万元，同比增长27.97%。

住房公积金提取条件逐步放宽，个人住房贷款力度不断加大，为支持居民个人购买住房需求提供了有力保障。

（二）存在问题

“十二五”以来我市房地产业发展取得较大成绩，但也还存在着一些问题：

房地产开发投资和商品房新开工面积同比增幅回落，房地产业拉动社会经济增长的动力不足；非住宅商品房库存量大、去化周期长；房地产粗放型建设方式仍然存在；存量房市场与租赁市场发展相对落后；房地产市场秩序不够规范；住房信息系统建设滞后等。

三、“十三五”面临的发展机遇和挑战

（一）发展机遇

蚌埠市连接南北，承接东西，具有突出的区位优势。

由公路（高速公路）、铁路（高铁）、水运等运输方式组成了综合性的对外交通网络，是我国南北交通的核心枢纽之一；也是东部沿海省市向中部、西部地区辐射的过渡地带和交通要道；蚌埠市地处京沪铁路与淮南铁路的交汇点，亦为京沪和京福两条高铁的交汇点，是华东地区的重要铁路枢纽。

从都市经济圈角度来看，蚌埠市位于大上海经济圈的边缘，处于南京和徐州经济圈的交错地带。

随着京沪高铁线等重大基础设施建设所带来的交通地位的提升，以及长三角核心区波及效应的影响，蚌埠市对外界的吸引力也将大为提升。

“十三五”期间，我市房地产业将面临巨大的发展机遇：

1.新时期重大国家战略实施带来的机遇

“十三五”期间是经济社会转型升级的关键时期。

从国家层面看，“一带一路”、长江经济带、中原经济区、合芜蚌自主创新综合试验区战略全面实施，将会释放出巨大的人力资源和市场优势，为社会经济持续发展提供必需的新动力和新空间。

从全省环境来看，省委、省政府实施主体功能区战略、新型城镇化试点建设、加快建设皖北“四化”协调发展先行区等的政策措施，有利于我市全方位扩大开放合作，加快形成新的经济增长点。

在此期间，现代服务业将得到更大的发展，房地产业是现代服务业的重要支撑，服务业全面提速和产业结构调整必会使房地产业得到巨大的发展空间。

2.国家强力推动去库存形成的政策机遇

为了抑制房地产过度投资行为，避免房价波动过大，保障房地产业和国民经济的持续健康发展，中央对房地产市场实行因地制宜、分类调控的政策。

2015年中央经济工作会议明确将去库存作为五大重点任务之一，提出通过加快农民工市民化、扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

“十三五”期间，国家对房地产业的宏观调控将使房地产市场更趋规范，更有利于整个行业的长远发展，这为我市完善房地产市场调控手段，促进行业健康发展提供了有力的政策支撑。

3.新型城镇化战略持续推进产生的机遇

“十三五”期间我市将继续加快推进以人为核心的新型城镇化进程，坚持城区、产业园区、农村新型社区“三区共进”。

预计2020年末，蚌埠市域人口规模为400~425万人，城镇化率为60%左右，城镇化的快速发展必将带来新增人口的不断涌入，必将给市辖区房地产业带来巨大的市场需求，也将为房地产业提供广阔的发展空间。

4.多元化置业需求潜力释放带来的机遇

“十二五”期末，我市人均GDP达到6143美元，居民享受型消费比重不断提高，住房需求已逐步由单一居住型向品质型、功能型需求转变，中高端的改善性住宅以及具备养老、休闲、度假、养生等功能的功能性房地产的潜在需求巨大。

“十三五”期间，随着我市交通基础设施进一步完善，私家车保有量逐步增长，城乡居民出行方式更加便捷，商务地产、旅游度假地产、生态休闲地产等功能性地产需求将得到持续释放。

（二）面临的挑战

1.宏观经济转型的挑战

“十三五”期间，世界经济仍处于缓慢复苏阶段，全球经济贸易增长乏力，我国经济发展的人口红利逐渐消退，社会经济体制将面临一系列的改革与调整，经济增长的新旧动能转换任务重。

受此影响，房地产市场整体信心不足，刚需增长乏力，经济转型的阵痛将给房地产业的平稳发展带来巨大的挑战。

2.经济发展不均衡的挑战

与东部发达城市相比，蚌埠市房地产市场起步较晚，总体仍处于欠发达阶段，结构性、区域性发展不平衡问题依然存在，城乡、区域二元矛盾仍然突出，扶贫脱困任务繁重，这将在一定程度上影响房地产业持续向好的发展预期。

3.城镇化建设的挑战

2015年末，市域常住人口329.10万人，城镇化率52.22%，比全省平均水平高1.69个百分点，已经成为皖北人口积聚中心，“十三五”期间，要继续引领皖北其他城市的城镇化建设步伐，发挥皖北中心城区的带动作用，必须加大城乡统筹发展和产城融合程度，加快农业转移人口市民化步伐，既要兼顾新增人口需求和保障人口需求，又要兼顾改善型住宅需求和非住宅需求。

受建设能力、保障能力、资金能力和市场能力的制约，房地产业发展存在着矛盾叠加的挑战。

4.资源与环境约束趋紧的挑战

随着房地产开发到一定阶段，必然受到土地资源供给不足的制约。

与之同时，我市房屋的建设与使用过程中一直存在能耗高的问题，新科技、新工艺在行业中的应用率不高。

加快转变房屋建设方式，积极运用节能环保新技术，构建行业绿色发展方式，是我市房地产业转型发展必须面对的一项考验。

四、指导思想和基本原则

（一）指导思想

全面贯彻落实党的十八大，十八届三中、四中、五中全会精神，以《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》为指引，围绕全面建成小康社会和全面深化改革开放，准确把握经济社会发展的新形势新要求，不断适应城市发展的新格局，推进以人为核心的城镇化建设，严格执行国家、省、市关于房地产市场宏观调控政策，优化行业结构和布局，深化住房制度和房地产业体制改革，不断完善房地产业的市场运行体系和政府管理体系，促进房地产业的转型升级，实现房地产业的全面、健康、持续和协调发展。

（二）基本原则

1.结构优化发展原则

强化住房的市场与社会功能，把解决城镇居民的基本居住问题作为发展的首要目标；合理布局房地产空间布局，形成新型商业地产、中高档住宅、普通商品房和保障性住房比例协调的供应体系；建立健全住房市场与住房保障发展的体制和机制，统筹考虑各类保障性住房的关系，创新保障方式。

2.均衡稳定发展原则

全面分析我市房地产市场供求变化关系，科学制定房地产年度开发计划，注重分类指导，梯次推进，保证房地产供应与需求总体平衡。

灵活运用土地、财税、金融等政策工具，加强对市场供需的精准调控，努力使市场平稳运行。

3.绿色和谐发展原则

以显著提高能源资源利用效率为目标，依靠科技进步和创新，注重房地产开发与环境、资源的协调关系，注重发展绿色建筑、绿色建材，建设绿色城市、智慧城市、低碳生态城市。

深入贯彻落实省地、节能、节水、节才和环保政策，推动住宅生产方式变革，加快住宅产业和相关行业结构调整优化，大力推进装配式建筑发展；在保护资源优化环境的基础上不断完善城市功能，改善人居环境，保障人的居住环境。

4.跨界融合发展原则

结合我市经济社会发展的总体水平、城镇居民住房支付能力和土地资源情况，推进房地产业与现代商贸、新型工业、文化旅游、科技教育、养老养生产业等深度融合，鼓励房地产业向大众创新需求，拉伸房地产全产业链。

推进“互联网+房地产业”模式，实现房地产开发、营销与配套服务的模式创新，为城市提供新鲜的居住与创业体验。

五、发展目标和重点任务

（一）发展目标

围绕“全面建成小康社会，全面迈入全省第一方阵”的总体目标，以持续改善居住条件和提供产业发展支撑条件为基本目标，以提升居住品质和促进产业升级为抓手，努力实现蚌埠市房地产业“十三五”的发展目标：

1、“十三五”期间房地产开发投资累计达到1900亿元，其中住宅1271亿元；

2、“十三五”期间房屋建设面积累计达到12700万平方米，其中住宅建设面积9000万平方米、商业营业用房建设面积3700万平方米；

3、“十三五”期间房屋建设用地总量92700亩，其中商品住房70500亩、商业营业用房用地22200亩；

4、“十三五”末，城镇常住居民人均住房建筑面积达到42平方米；

5、“十三五”期间完成租赁补贴2000户，公租房配租10000套，棚户区改造工程54958套；“十三五”末对城镇低保、低收入住房困难家庭实现应保尽保；

6、“十三五”末，物业服务领域进一步拓展，新建住宅小区实现物业服务100%，新建非住宅和老旧住宅小区物业服务和准物业服务覆盖率达到85%。

（二）重点任务

1.加强宏观调控，化解非住宅商品房库存

继续贯彻落实房地产分类调控政策，在综合考虑全市人口转移以及土地、能源、水资源和环境等承载能力的基础上，分类合理确定年度商品房开发数量，保持合理稳定的住房用地供应规模，尽量在城市功能好、基础设施全的区域安排新建住宅，从源头控制潜在库存。

继续加大非住宅商品房去库存力度，控制总量、盘活存量、优化增量，鼓励非住宅商品房库存转化为自持物业运营，适时出台阶段性针对性政策刺激消费。

积极支持自住性和改善性住房消费，合理引导投资性住房交易。

2.继续推进新型城镇化建设

坚持“以人的城镇化为核心，推进农业转移人口市民化，促进城乡统筹发展和产城融合发展”的原则，继续推进我市新型城镇化试点工作，加快新型城镇化建设步伐，加快农业转移人口市民化步伐。

进一步明确深化住房制度改革方向，满足新市民住房需求，并把公租房扩大到非户籍人口。

继续促进农业转移人口市民化，释放农业人口的购房需求，促进新型城镇化的快速发展。

3.建立多元化的住房保障体系

逐步建立健全符合蚌埠市实际情况的，多元化的住房保障体系，多渠道满足保障对象的住房需求，扩大住房保障覆盖面。

积极推进并完成公租房建设，提高保障能力和房源使用效率；加快棚户区改造力度，将棚户区改造和城市功能再造与提升相结合；加强农村危旧房改造，科学编制农村危房改造实施规划，合理安排年度改造计划。

积极探索政府与社会资本合作（PPP）等模式，深化公租房投资运营机制改革。

4.完善服务配套设施，全面提升城市宜居条件

进一步完善城市的公共服务配套和基础设施配套建设，注重公共服务配套设施建设的系统性和功能性，加快解决新兴开发区配套不足的问题，为市民创造服务完善、生活便捷的人居环境。

5.促进物业服务企业转型升级

以实施新修订的《安徽省物业管理条例》为契机，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系。

引入新技术、新业态和新方式，开创全新商业模式，提高物业服务技术含量和产品附加值。

依托互联网技术，将物业服务的主要内容和模式集中于服务集成、集中管控、远程监控。

积极开展社区商务、居家养老、资产管理等服务，实现从粗放型传统物业服务业向集约型现代服务业的转变。

6.培育和发展房地产二三级市场

进一步规范和活跃存量房交易市场，实现房地产一、二级市场的联动发展。

大力发展房屋租赁市场，及时出台各项政策措施，营造有利于房屋租赁市场发展的政策环境，引导居民正确理解“居者有其屋”的含义。

针对购买能力不强、收入不稳定、工作地点不固定的居民家庭，主要通过房屋租赁市场解决住房问题，逐步形成住房消费的梯级结构，发挥住房租赁市场对住房投资和消费的双向拉动作用。

7.加快建筑产业现代化发展

依托科技进步，积极推进产业升级，培育龙头企业，扩大产业规模；加快建筑产业化技术标准体系建设，建立健全产业化质量控制体系，提高房地产开发的工业化、标准化水平；推广适用先进技术和产业化成套技术，逐年提高全市住宅建设项目全装修率；推进房地产开发全过程的节能减排，实现房地产开发的低能耗、低污染、低投入和高效能。

六、年度指引

（一）房地产开发投资年度指引

“十三五”期间房地产开发投资累计达到1900亿元，其中住宅1271亿元，年度计划如下：

2016年，房地产开发投资完成400亿元，其中住宅268亿元；

2017年，房地产开发投资500亿元，其中住宅335亿元；

2018年，房地产开发投资400亿元，其中住宅268亿元；

2019年，房地产开发投资300亿元，其中住宅200亿元；

2020年，房地产开发投资300亿元，其中住宅200亿元。

（二）房地产建设年度指引

“十三五”期间房屋建设面积累计达到12700万平方米，其中商业营业用房建设面积3700万平方米、住宅建设面积9000万平方米，年度计划如下：

2016年，完成房屋建设总量3050万平方米，其中商业营业用房850万平方米，住宅2200万平方米；

2017年，完成房屋建设总量3600万平方米，其中商业营业用房1000万平方米，住宅2600万平方米；

2018年，完成房屋建设总量3050万平方米，其中商业营业用房850万平方米，住宅2200万平方米；

2019年，完成房屋建设总量1500万平方米，其中商业营业用房500万平方米，住宅1000万平方米；

2020年，完成房屋建设总量1500万平方米，其中商业营业用房500万平方米，住宅1000万平方米。

（三）建设用地年度指引

“十三五”期间，房屋建设用地总量92700亩，其中商品住房22200亩，商业营业用房用地70500亩，年度计划如下：

2016年，房屋建设用地总量21600亩：

其中商业营业用房用地5100亩，住宅用地16500亩；

2017年，房屋建设用地总量28500亩：

其中商业营业用房用地6000亩，住宅用地22500亩；

2018年，房屋建设用地总量21600亩：

其中商业营业用房用地5100亩，住宅用地16500亩；

2019年，房屋建设用地总量10500亩：

其中商业营业用房用地3000亩，住宅用地7500亩；

2020年，房屋建设用地总量10500亩：

其中商业营业用房用地3000亩，住宅用地7500亩。

（四）市辖区保障性安居工程年度指引

由于辖区各县保障性住房的复杂性，各县区保障性住房由各县区另外上报。

“十三五”期间市辖区公租房增量需18920套，棚户区改造工程71357套，货币补贴每年2000户，年度计划如下：

2016年完成棚户区改造24079套，存量公租房配给套数8070套，公租房货币补贴2000户；

2017年，完成棚户区改造20000套，存量公租房配给套数4000套，公租房货币补贴2000户；

2018年，完成棚户区改造10000套，存量公租房配给套数4850套，公租房货币补贴2000户；

2019年，完成棚户区改造7900户，存量公租房配给套数1000套，公租房货币补贴2000户；

2020年，完成棚户区改造9378户，存量公租房配给套数1000套，公租房货币补贴2000户。

七、政策和保障措施

（一）强化组织领导，创造良好舆论环境

各区县政府及有关部门要结合本辖区实际，组织协调和落实本区域房地产市场的监管职责，分解任务，明确责任，建立考核和责任追究制度，确保各项工作有序推进；充分利用各类媒体，采取多种形式，加大政策解读和舆论引导，健全政府与企业、市民的信息沟通与反馈机制，引导居民合理消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

（二）构建行业自律和诚信体系 

积极推进房地产行业中介组织机构建设，发挥行业协会作为第三方机构的“自律、服务、传导”的基本功能，建立一套比较规范的运作程序和比较完善的民主决策程序，维护行业权益，推动行业自律；组织企业之间的横向、纵向商务和技术交流，组织从业人员教育培训，推动行业整体素质不断提高；重点推进房地产业信用体系建设，建立健全房地产市场信用管理平台；制定和完善企业诚信行为标准和评分办法，建立企业信用综合评价体系，积极将信用评价结果引入招投标和日常监督管理中。

（三）发挥土地供应调节作用

合理调配土地资源，结合全市不同区域市场发育情况，推进建设用地的区域差别化供应，对房屋施工面积和商品房存量去化期过长（超过24个月）的区县，当年度不再供应新的开发建设用地；在确保保障性住房、棚户区改造和普通商品住房项目建设用地供应的基础上，加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应，提高养老、养生、娱乐、旅游、金融等新兴服务业供地比重；根据人口和产业分布综合考虑全市商业用地供应，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途和规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于旅游、文化、养老和“互联网+”等新兴产业项目的开发建设。

（四）进一步完善住房保障体系

积极推进住房保障体系的建立和完善，进一步加大公租房建设和棚户区改造力度，切实解决中低收入家庭的住房困难，改善居民的住房条件；充分发挥政府的组织引导和协调作用，在政策和资金上给予必要的支持，积极争取国家和省对公租房建设和棚户区改造的补助资金；积极推行市场化运作，鼓励采用政府购买棚改服务的方式实施棚户区改造。

（五）做好房地产金融服务工作

加强对房地产开发企业的金融支持，积极拓宽房地产建设资金渠道，加大房地产开发贷款支持力度；积极探索房地产金融产品的开发和创新，鼓励金融机构合理配置信贷资源，切实提高各类金融工具的使用效率；健全差别化住房信贷政策，落实好住房首付款比例和浮动利率等相关优惠政策，支持合理的自住性住房需求。

（六）加强市场监管

进一步完善房地产信息系统，建立健全市场预警预报指标体系和房地产开发项目全过程监管机制，实施房地产项目跟踪监测和信息披露制度，依法查处捂盘惜售、虚假交易等扰乱市场秩序、侵犯消费者合法权益的行为，引导企业理性投资、消费者合理消费。