采购需求3.docx

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采购需求3

采购需求

（仅供参考，具体以谈判文件为准）

业主需求

一、项目简介

1、项目地址：

合肥市包河区望湖街道；当涂支路与皖江路交口；

2、项目名称：

合肥市“地矿家园”小区前期物业管理

3、项目内容：

合肥市“地矿家园”小区前期物业，住宅面积为364450㎡，商业面积为5740㎡，幼儿园面积为2600㎡，停车位2628个、公共用房5360平方米（含物业管理用房、社居委用房等），住宅情况为18栋（34层17栋、9层1栋）、3521套，电梯54部。

前期介入费、开办费我公司不予支付。

整个项目计划于2012年12月底全部建成。

本项目为地矿职工安置工程和民生工程，合同签订期限为1年。

二、物业服务内容

（一）综合服务

1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务，并公示服务项目和服务标准。

2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，建立完善、公开的财务管理及监督制度。

3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

4、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统，对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。

5、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。

6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90%以上，及时改进薄弱环节。

7、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动、热情。

9、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。

（二）房屋管理及维修养护

1、按照物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。

2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，主要路口设有路标；各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。

5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；检修记录和保养记录齐全。

6、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。

7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

8、急修半小时内，其他保修按双方约定时间到达现场，建立完整的报修、维修和回访记录。

（三）共用设施设备维修养护

1、对公共设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全、规范，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好。

建立有设备档案（设备台帐）、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。

5、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。

6、水、电、电梯、地源空调、监控等设备运行保养人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

7、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上，按约定时间定时开关。

8、设备用房整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

9、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。

（四）绿化养护

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状；发现死树在一周内清除，并适时补种。

3、草坪生长整齐，及时进行修剪，及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（五）保洁服务

1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象，保持垃圾设施清洁、无异味，垃圾袋装化。

2、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查1次，每半年清淤1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展毒和灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

（六）公共秩序及消防管理

1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。

2、设专人24小时值勤，其中主出入口昼夜有专人站岗值守，对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。

3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

4、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，并做好巡查记录；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，夜间巡逻必须两人为一组；配有安全监控设施的，实施24小时监控并做有完备的记录。

5、消防泵每月启动一次并作记录（做消防联动测试，看电梯是否能自动迫降），每年保养一次，保证其运行正常。

6、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

7、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

8、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器及时清洗或更换。

9、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

10、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。

11、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（七）地源空调：

协助房产公司做好前期的安置和质量监管等工作，是否移交给物业公司和收费标准等，待首批业主入伙时再商谈或决定。

四、物业管理服务的要求及标准

1、按专业化的的标准要求配置管理人员：

本项目物业人员不少于182人，其中：

管理人员不少于12人，客户服务不少于12人（含收费员），财务不少于2人，仓库不少于2人，保安不少于50人（含车辆管理），保洁绿化不少于68人，工程维修和空调维修工不少于36人。

2、员工学历和年龄要求：

项目经理为35岁以下、大学本科学历；普通管理人员需具有大专或本科学历、年龄在35岁以下；客服和财务人员年龄在38岁以下、具有大专或大学学历；保洁绿化年龄在40岁以下、具有高中及其以上学历；保安在35岁以下、具有高中及其以上学历；工程维修及其它服务人员年龄在45岁以下、具有中技或高中及其以上学历。

3、物业服务费用，由中标单位自行收缴，房产公司对于没收缴到物业费或空置房不予补贴。

4、以上要求及标准，投标单位需以承诺书形式在标书中给以承诺。

5、车位均已出售，前期收益率按总车位的80%核算。

五、投标报价

1、投标总价的计算过程为：

（1）高层住宅部分：

364450平方米×a元/平方米·月×12月＝A元；

（2）商业部分：

5740平方米×b元/平方米·月×12月＝B元；

（3）投标总价E＝A﹢B。

（投标总价按物业费100%收取率计算）

2、a元/平方米·月、b元/平方米·月即为项目交付后中标人实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。

3、上述报价中不包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，届时据实际发生额度进行公示公摊。

4、投标单位的投标报价中应包括国家规定应为相关员工办理的养老、失业、医疗、生育、工伤保险费用。

〔注:

中标单位分别按春夏、秋冬季给保安、保洁人员提供各两套服装〕。

5、投标人应考虑机动车的租金收益等其他费用的收取风险。

总价包干，风险自负。

六、其他说明

1、项目建设未交付期间，物业公司应配备项目经理1人（本科学历），保安不少于4人，工程人员不少于4人（持证、大专学历），地源空调跟进人员不少于1人，从合同签订后7个有效工作日后以上人员需入驻建设现场，进行物业监管与指导，以上人员由此产生的工资及各种费用自理，我司不予支付。

2、此项目我公司不提供前期介入费用和开办费用，一切由物业公司自理。

3、本项目是地矿系统内职工的安置与民生工程，且项目面积较大，中标单位必须在项目现场设立分支办公机构，合同履约期内，每年必须组织开展不少于4次以上的文化娱乐等主题活动，且邀请业主和房产公司的代表参加，其由此发生的费用由中标单位自理。

4、在本项目移交给物业公司之前决定地源空调的养护是否由物业公司承担，费用届时另行商议，不计入本次投标报价中。

七、考核办法

（一）考核形式

1、每日巡查。

由招标人组织考核领导小组办公室安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。

2、全面检查。

由考核领导小组组织实施，每周一次，对照《评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。

3、暗查。

由考核领导小组成员组成，一般一月一次。

4、班子集体检查。

招标人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。

5、若承包单位拒不签字，按照考核检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。

上述考核的结果，均计入当月总分。

（二）分值评定

考核分值为100分。

每次考核按照《评分细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。

（三）考核措施

每月考核得分在92分（含92分）为合格。

受到国家、省、市、区、工业区（街道）表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加10分、8分、6分、4分、2分。

处罚

1、每月考核得分在92分（不含92分）以下、每低1分扣中标人履约保证金2000元。

2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。

3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣3分。

4、连续两个月考核在90分（含90分）以下的或一年平均考核在85分（含85分）以下的，发包方有权随时终止合同，造成的影响和损失由承包方承担，履约保证金不退还。

《考核评分细则》

（一）基本要求（25分）

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

（1分）

2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

（2分）

3、小区经理及各部门经理具有大专及以上学历，须有全国物业经理上岗证；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

（4分）

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

（3分）

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

（3分）

6、公示24小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

（5分）

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

（2分）

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

（2分）

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率90%。

（3分）

（二）房屋管理（18分）

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（3分）

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

（2分）

3、每3日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

（3分）

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每2日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

（5分）

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

（3分）

6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（2分）

（三）共用设施设备维修养护（16分）

1、共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

（2分）

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（1分）

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

（1分）

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

（1分）

5、载人电梯24小时正常运行。

（2分）

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

（2分）

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（1分）

8、住宅区主要道路及停车场交通标志齐全。

（1分）

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

（2分）

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

各种突发设备故障有应急方案。

（3分）

（四）协助维护公共秩序（20分）

1、住宅区主出入口24小时值勤，其中16小时站岗。

（3分）

2、住宅区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控。

（4分）

3、对进出住宅区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

（3分）

4、对进出住宅区的装修等劳务人员实行登记管理。

（5分）

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（5分）

（五）保洁服务（10分）

1、每幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

（2分）

2、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗3次；共用部位玻璃每月清洁2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

（3分）

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

（2分）

4、二次供水水按规定清洗。

（2分）

5、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。

（1分）

（六）绿化养护管理（11分）

1、有专业人员实施绿化养护管理。

（2分）

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

（3分）

3、定期清除绿地杂草、杂物。

（2分）

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

（2分）

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

（2分）