第十章其他税会计(10).doc

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第十章其他相关税收法律制度

本章涉及8个税种的内容：

城市维护建设税、房产税、契税、印花税；车船税、城镇土地使用税、车辆购置税、烟叶税相反。

　　其中大纲要求：

　　1.掌握：

各税种的纳税人、征税范围（税目）、计税依据、应纳税额的计算；

　　2.熟悉：

各税种的税率、税收优惠；

　　3.了解：

各税种的概念、纳税义务发生时间、地点、期限。

作业：

关于城市维护建设税在第六章营业税已讲过

10.3房产税法律制度

房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人征收的一种税。

（属于财产税）　

一、房产税的纳税人

　　房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。

　具体规定如下（注意多选题）

　1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；

2.产权出典的，承典人为纳税人；

3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人；

4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；

5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

【提示1】纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

【提示2】房产出租的，由房产产权所有人（出租人）为纳税人。

【提示3】房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。

【考题·判断题】（2008年）张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』本题考核房产税的纳税人。

房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。

【例题·多选题】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（　）。

　　A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人

　　B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人

　　C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人

　　D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考核房产税的纳税义务人。

将房屋产权出典的，承典人为纳税人，所以B是不符合规定的。

二、房产税的征税范围

　　【提示】不包括农村的房屋；不包括独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）。

【提示1】房产原值：

会计制度账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值（或原价），包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

【提示2】投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

　①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

　【提示3】对融资租赁的房屋——以房产余值计征房产税。

　【提示4】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

【例题】房产原值5000万元，账面已提折旧1000万元。

已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。

该企业2009年度应缴纳的房产税税额为（　）万元。

　　A.18　　　　　　B.33.6

　　C.42　　　　　　D.48

『正确答案』C

『答案解析』本题考核房产税的计算。

根据规定，从价计征的房产税，以房产余值为计税依据。

该企业2009年应缴纳的房产税＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（万元）

【例题·单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2011年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。

已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。

该企业2011年该房产应缴纳房产税为（　）。

　　A.6.0万元　　　　B.9.6万元

　　C.10.8万元　　　D.15.6万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考核房产税应纳税额的计算。

以房产投资联营收取固定收入、不承担经营风险的，应当以出租方取得的租金收入为计税依据计征房产税。

计算过程：

[1000×（1－20%）×1.2%]÷2（1~6月从价计征房产税）＋50×12%＝10.8（万元）。

【例题·判断题】（2009年）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（　）

【正确答案』√

『答案解析』本题考核房产税的计税依据。

【例题·单选题】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。

2011年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。

已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2011年应纳房产税额为（　）。

　　A.1.652.万元　　B.0.816万元

　　C.0.516万元　　D.1.632万元

『正确答案』D

『答案解析』本题考核房产税的计算。

（1）开餐馆的房产应纳房产税＝20×（1－20%）×1.2%＝0.192（万元）；

（2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；（3）出租房屋应纳房产税＝1×12×12%＝1.44（万元）；（4）合计应纳房产税＝0.192＋1.44＝1.632（万元）。

四、房产税的税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

5、经财政部批准免税的其他房产：

（1）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；

（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；

（3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。

但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税；

（4）为鼓励利用地下人防设施，对地下人防设施暂不征收房产税；

（5）对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税；

（6）对高校后勤实体免征房产税；

（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；

（8）老年服务机构自用的房产免征房产税；

（9）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税；

（10）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

【例题·多选题】下列各项中，免于征收房产税的有（　）。

A.企业内行政管理部门办公用房产

B.个人所有非营业用的房产

　　C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房屋

　　D.公园内供公共参观游览的房屋

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考核房产税的减免税规定。

国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但企业内行政管理部门办公用房产，不免房产税。

五、纳税义务发生时间

　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

【提示】2-8项：

均为………之次月

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发项目自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末

【例题·单选题】（2010年）甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部价款。

甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（　）。

A.2009年12月　　　B.2010年1月

C.2010年2月　　　D.2010年4月

『正确答案』C

『答案解析』本题考核房产税的纳税义务发生时间。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

本题中2010年1月办妥（竣工）验收手续，所以从2010年2月起征收房产税。

【例题·多选题】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的是（　）。

　　A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税

　　B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税

　　C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之月起，缴纳房产税

　　D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税

　　『正确答案』AC

•第一节房产税小结：

10.6　契税法律制度

契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

【提示】我国目前房地产类税收主要包括：

耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税。

一、契税的纳税人——权属的承受人

契税的纳税人，是指在我国境内承受“土地、房屋权属”的单位和个人。

【例题·判断题】（2008年）契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考核契税的纳税人。

契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，即由承受方缴纳契税，而不是转让方缴纳契税。

【例题·单选题】下列属于契税纳税义务人的有（　）。

　　A.土地、房屋抵债的抵债方

　　B.房屋赠与中的受赠方

　　C.房屋赠与中的赠与方

　　D.土地、房屋投资的投资方

『正确答案』B

　　『答案解析』本题考核契税的纳税人。

契税纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的承受单位和个人。

选项ACD均为转让方。

【考题·多选题】（2007年）张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。

2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（　）。

　　A.个人所得税　　　B.营业税

　　C.契税　　　　　　D.土地增值税

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。

按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。

由于张某在2005年购买的房屋，于2006年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。

二、契税的征税范围

　契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。

土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税

契税的征税范围具体包括：

1.国有土地使用权出让

2.土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）

【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　3.房屋买卖　　

4.赠与

5.交换