清洁管理程序.docx
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清洁管理程序
清洁管理程序
1.0目的
本程序规定了所辖各物业管理小区清洁工作的职责和要求，对清洁工作的质量实施控制，以确保管理小区干净、整洁。
2.0适用范围适用于本公司管理权限内的所有物业管理小区。
3.0职责
3.1管理部负责清洁工作标准的制定、物料计划、成本核算与控制；不定期对小区清洁工作进行检查、监督和指导；负责消杀、垃圾清运等供应商的委托评审工作。
3.2各管理处负责对本小区清洁工的管理及清洁工作的日常检查评定工作；负责对供应商是否按合同规定的清洁标准执行，进行检查与监督。
4.0实施程序
4.1流程图
流程记录责任人
管理处
制定清洁用具计划
管理处
清洁用品采购
管理部
制定清洁标准和
工作规程
是
合格供应商一览表
供应商评审表
供应商选择及评审
管理部
管理处
实施清洁
否
管理处
清洁工作周检表
工作检查
管理处
清洁工岗位职责
工作量化考核标准
小区评定
管理部
清洁工作抽检记录表
管理部抽查
备注：
清洁包含除“四害”、消杀、垃圾清运、白蚁灭治
4.2清洁工作标准（花园、大厦）
序号
检查内容及范围
卫生标准
检验方法
1
小区道路、单车棚、底下停车场、厅外台阶地面
干净、无任何沙土，无纸屑、烟头、果皮
目视
2
绿化带、花坛、树眼、花眼
无砖块、瓦块、烟头、纸屑、果皮等
目视
3
小区内各种标牌、报栏、宣传栏，娱乐场所、装饰小品
干净，无明显灰尘，无污迹
目视
4
雨水井、沙井、阴沟
无垃圾、泥沙、积水、异味
目视
5
园庭灯、梯灯及灯罩
无明显灰尘
目视
6
楼内、外墙面，楼梯，连廊顶棚
干净、无灰尘、污迹、无蜘蛛网，无乱张贴广告等
多层：
目视写字楼：
纸巾擦拭实验
7
大厅面积
干净、明亮、无任何垃圾
用纸巾擦拭60公分
8
大厅内外不锈钢圆柱、不锈钢广告栏、电梯轿箱内壁、顶棚、层门、不锈钢信箱、电子门等
干净、明亮、无任何灰尘
用纸巾擦拭60公分
9
大厅门玻璃、门框、玻璃幕墙及商场一层所有玻璃幕墙
干净、明亮、无污迹、无灰尘
用纸巾擦拭60公分
10
打听内瓷砖或大理石墙壁、消防栓等公共设施、茶几、沙发、工作台、不锈钢垃圾桶、烟灰缸等
干净、明亮、无明显灰尘
目视
11
大厅地毯，电梯轿箱、地毯
干净、无明显污渍，无任何烟头、纸屑、果皮等垃圾
目视
12
楼梯、过道、连廊地面
多层：
干净、无污迹。
高层写字楼：
干净、明亮、无任何污迹、烟头、纸屑等垃圾
目视
13
天台、雨搭、公共阳台、天井、转换层、公共竖井
干净、无污水、污迹。
无烟头、纸屑、果皮等杂物
目视
14
楼梯扶手、消防栓箱、电表箱、电话接线箱、电器开关竖井门等
干净，无任何灰尘
楼梯扶手：
用纸巾擦拭60公分
15
楼内窗台、框、玻璃、楼梯栏杆及之间缝隙
干净、无明显灰尘
16
垃圾桶内外，垃圾池地面、墙壁
干净、无异味、地面无明显垃圾
目视
注：
本标准使用于公司所辖各小区的卫生清洁工作
4.3清洁工工作规程（花园、大厦）
为保证公司所辖各物业管理小区的环境干净、整洁，特制定本规程。
4.3.1清洁工实行按工计酬，每周工作七天。
日工作时间：
4.3.1.1花园６：
００～７：
３０８：
００～１１：
００１４：
００～１６：
３０4.3.1.2大厦早班：
６：
００～７：
３０８：
００～１１：
３０
１２：
３０～１４：
３０
中班：
１４：
３０～１７：
３０
１８：
３０～２２：
３０
4.3.1.3南油大厦每周工作六天。
工作时间：
周一至周五：
上午大厅6：
30～10：
30
其他7：
00～10：
30
下午14：
00～17：
30
周六：
上午8：
00～10：
30
下午14：
00～17：
00
4.3.2清洁范围：
4.3.2.1辖区内的道路、绿化带等公共环境的清扫保洁；
4.3.2.2辖区楼宇内大厅，一层到顶层、天台、地下室等所有公共场所的清洁；4.3.2.3辖区垃圾的收集和协助清运。
4.3.3清洁工工作规程：
4.3.3.1垃圾周转（六点三十分前完成）
Ａ、收集楼层垃圾、并运送到垃圾周转站；
Ｂ、将楼层垃圾桶内外冲洗、擦拭干净，套上垃圾袋；
Ｃ、将垃圾桶周围的地面、墙面扫干净；
4.3.3.2大厅的清洁（七点三十分前完成）
Ａ、每日六点三十分起清扫、拖洗大厅及厅外石阶面
a）将拖布放入兑有洗衣粉的水中洗涮干净后，拧干，用力拖洗清扫干净的地面；
b）大理石地面用洗净晾干的陈拖喷上牵尘剂用力反复推拖；
c）大理石地面每月用高速抛光机清洗、打腊一次；
d）厅外石阶面每周用洗衣粉水洗刷一次；
Ｂ、用在清水中洗净、拧干的毛巾擦拭大厅门框、沙发、茶几、信箱、消防栓箱、瓷砖墙壁及电器开关
Ｃ、大厅门玻璃每日清洗一次，玻璃幕墙每周清洗二次
a）将毛巾（或海棉）放入兑有玻璃水的溶剂中清洗干净后提起，稍拧后，对玻璃（幕墙）用力擦洗；
b）擦洗完毕后，用玻璃刮刀均匀刮除玻璃上的水份，边刮边用毛巾抹干净刀上的水份；
c）用毛巾抹干玻璃幕墙边角上的水珠；
d）在清洗镀膜玻璃时要注意操作，防止刮刀刮花玻璃；
Ｄ、大厅内外不锈钢圆柱、方框、电子门、电梯层门、轿厢内壁及其它不锈钢饰物每日擦洗１－２次
a）将毛巾放入兑有洗净剂的水中洗涮干净后，用力擦抹不锈钢表面；
b）用干毛巾将不锈钢饰物表面的水珠抹净；
c）置少许不锈钢清洁剂原液于毛巾上，对不锈钢表面进行均匀全面的拭抹；
Ｅ、大厅地毯及电梯轿厢内地毯每两日清洗更换一次
4.3.3.3每日用大竹扫清扫小区道路、广场、地上、地下停车场，用小竹扫清洁绿化带、花坛、树眼、花眼等，全天保洁。
地下、地上停车场每周彻底洗刷一次；（七点三十分前完成）。
4.3.3.4楼内清洁（上午完成）
Ａ、每日清扫楼梯、过道、走廊的地面。
多层：
每周轮拖洗地面一次；高层、写字楼：
每日拖洗地面一次；楼内、楼梯、过道为地毯的，每周吸尘一次；
a）把拖布放入兑有洗衣粉的水中洗涮干净，拧干后方进行拖洗地面，严禁拖花地；
b）拖洗楼梯时，应由上至下，严禁隔层、跳层；
c）严禁沿楼梯从上往下倒水或泼水清洗；
Ｂ、每日用洗涮干净的毛巾擦拭楼梯扶手、防火门、各种竖井门、指示标牌、四箱（消防栓箱、电表箱、电话接线箱、业主信箱）、电器开关；
Ｃ、楼内窗台、窗玻璃、楼梯栏杆及之间的缝隙、地脚线墙脚线每周清扫、擦洗一次；
Ｄ、每二周清扫楼内墙壁、顶棚一次；
Ｅ、每日清扫转换层地面，每周清扫天面、雨搭、公共阳台一次，随时做好转换层的保洁工作；
Ｆ、每日上、下午上班前，对公共洗手间各清洁一遍；
a）将洁厕精少许涂入污迹处，在大、小便器、地面污迹处，用洗厕刷用力刷洗，直到干净无污迹为止，再用拖把拖干；
b）用洗涮干净的毛巾将墙壁、门、窗擦干净，如水盆、大、小便器中有水锈，应用酸性洗液清理干净；
4.3.3.5每周擦拭一次小区各种标牌、灯、灯罩、宣传栏、装饰小品、娱乐活动器械、椅、凳等；
4.3.3.6每周清理雨水井、阴沟一次，每月清理沙井一次；4.3.3.7认真做好卫生区域的保洁工作。
4.4清洁工作标准（单身宿舍、工业小区）
序号
检查内容及范围
卫生标准
检查方法
１
小区道路、单车棚、厂房大门外台阶地面
干净、无沙土、污迹、无纸屑、烟头、果皮等杂物
目视
２
绿化带、花坛、树眼、花眼
无砖块、瓦块、烟头、纸屑、果皮等
目视
３
小区内各种标牌、报栏、宣传栏等
干净、无灰尘
目视
４
雨水井、沙井、阴沟
无垃圾、无明显泥沙、积水、无明显异味
目视
５
园庭灯、梯灯及灯罩
无明显灰尘
目视
６
楼内、外墙面及顶棚，电梯轿厢内壁、层门等
干净、无明显灰尘、污迹、无蜘蛛网、无乱张贴广告等
目视
７
楼梯、过道及连廊地面
干净、无垃圾、无明显污迹、无积水
目视
８
天台、雨搭、公共阳台、天井
干净、无污水、污迹、无纸屑、果皮等杂物
目视
９
楼梯扶手、消防栓、电表箱、电话线箱、电器开关等
干净无明显灰尘、污迹
梯扶手：
无明显灰尘
目视
１０
楼内窗台、框、玻璃、楼梯栏杆及之间缝隙
干净、无明显灰尘、无蜘蛛网
目视
１１
垃圾池墙壁、地面、垃圾桶外壁
无异味、无明显污迹、垃圾
目视
4.5清洁工工作规程（工业区）
4.5.1清洁工实行按工计酬，每周工作七天。
日工作时间：
７：
００——１１：
００
１３：
００——１７：
００
4.5.2清洁范围：
4.5.2.1辖区内的道路、绿化带等公共环境的清扫保洁；
4.5.2.2辖区楼宇内，一层到顶层、天台、地下室等所有公共场所的清洁；4.5.2.3辖区垃圾的收集和协助清运。
4.5.3清洁工工作规程
（1）、2）项7：
50分前完成、3）项上午完成）4.5.3.1垃圾周转
Ａ、收集楼层垃圾、并运送到垃圾周转站；
Ｂ、将楼层垃圾桶内外冲洗、擦拭干净，套上垃圾袋；
Ｃ、将垃圾桶周围的地面、墙面扫干净；
4.5.3.2每日用大竹扫清扫小区道路、广场、地上、停车场，用小竹扫清洁绿化带、花坛、树眼、花眼等，全天保洁。
4.5.3.3楼内清洁（上午完成）
Ａ、每日清扫楼梯、过道、走廊的地面。
每周轮拖洗地面一次；
a）把拖布放入兑有洗衣粉的水中洗涮干净，拧干后方进行拖洗地面，严禁拖花地；
b）拖洗楼梯时，应由上至下，严禁隔层、跳层；
c）严禁沿楼梯从上往下倒水或泼水清洗；
Ｂ、每日用洗涮干净的毛巾擦拭楼梯扶手、防火门、各种竖井门、指示标牌、四箱（消防栓箱、电表箱、电话接线箱、业主信箱）、电器开关；
Ｃ、楼内窗台、框、窗玻璃、楼梯栏杆及之间的缝隙、地脚线墙脚线每周清扫、擦洗一次；
Ｄ、每二周清扫楼内墙壁、顶棚一次；
Ｅ、每周清扫天面、雨搭、公共阳台一次，并随时做好保洁工作；
4.5.3.4每周彻底擦拭一次小区各种标牌、灯、灯罩、宣传栏、装饰小品、娱乐活动器械、椅、凳等；
4.5.3.5每周清理雨水井、阴沟一次，每月清理沙井一次；4.5.3.6门外台阶、地面每周未（周六、周日）彻底洗刷一次。
A、用兑有一定浓度的洗衣粉水溶液倒在地面上，用竹刷用力洗刷，个别有污迹的地面用竹刷反复洗刷，直至干净为止。
B、用清水将地面上的污水冲刷干净。
4.5.3.7认真做好卫生区域的保洁工作。
5.0相关文件与记录
QR004—01环境消杀记录表
QR004—02清洁工作周检表
QR004—03清洁工岗位职责工作量化考核标准
水电管理办法
为加强公司各管理处的水电管理，理顺关系，堵绝水电漏洞，减少公司损失，特制定本办法：
一、管理处应加强电气及供水设施设备运行的日常检查、维护，在职责范围内的，应负责维修；属供电、供水部门统一管理的（高压设备、供水设施设备），发现问题，应立即通知供电、供水部门，由供电、供水部门实施维修、维护；
二、凡已由供电公司实现抄表到户并由供电公司计费的用户，我公司只对供电线路进行检查维护，涉及表计的维修更换，须报供电公司，由供电公司完成；由供水部门抄表到户的小区，其供水设施设备的维修更换由供水部门负责；供电供水部门未实现抄表到户的用户（我公司收费），我公司有权利和义务对所有供电供水设施设备进行检查、维护、校对、更换；
三、公共用水用电（含我公司自用水电）为我公司付费的用水用电，各管理处应完善表计、加强管理，合理、科学地安排调整公共设施设备和公共照明的使用频率和时间，以节能降耗、杜绝浪费；杜绝偷漏水电，未经申请和工程部的批复，不得私自安装表后表，挂接外接水电；
四、外接水电须由用户申报，填写《新装及增加用电申请表》或《用水申请表》，报经工程部审批，根据审批意见，安装验收完后，方可供电供水，水电价格按公司规定执行，必要时计收增容费或收取保证金；管理处应定期查验外接水电的安全使用情况，发现问题及时整改。
任何人不得私自接驳和调整水电价格。
五、管理处应经常检查小区的用水用电情况，发现偷漏水电行为，立即取证处理，报供水、供电部门或公司工程部；加强供水管线的巡视，及时发现跑漏水。
对发现偷漏水电和地面上察觉不到的地下水管重大跑漏水现象的有功人员，公司将根据情况，报请领导批准给予奖励。
六、公司工程部不定期组织人员跟踪检查管理处的用水用电情况，尤其是公用水电和外接水电，一经发现偷漏水电行为，将根据情况，报请公司领导批示，给予严厉处罚。
七、管理处每月五日前准确抄录水电表，电表读数录入抄表器，送回电脑室，统一报送供电公司；每月十日前统计上月用水用电情况，发现出入偏大或表计问题，立即查找原因；及时如实填报用水用电统计报表并送工程部，若不及时交送，年终考核时将扣除此项分数。
八、工程部将于年底根据各管理处的统计报表到管理处核查，如发现有意隐瞒用水用电或虚报水电量，一经查实，椐实核对，并将在考核时扣分。
九、工程部将每季度水电统计报表送财务部。
公用设施管理程序
1.0目的
本程序明确了对公用设施管理的职责，方法和要求，以保证公用设施安全可靠的运行。
2.0适用范围
适用于公司目前所承接的物业管理小区内的市政公用设施（煤气供应系统、电话系统、有线电视系统）及小区公用设施（电视闭路监视系统、环境导视系统、造型景点、单车棚、公共照明、路灯等）。
3.0职责
3.1管理处负责由小区内专业部门维修的市政公用设施的监管及小区公用设施的日常维护管理。
3.2管理部负责小区内市政公用设施问题的外部协调，负责小区公用设施的策划。
3.3工程部负责小区内市政公用设施的施工审批及图纸资料的收集归档；小区公用设施方案制定及小区公用设施供应商的委托评审工作。
3.4财务部负责按合同的规定向供应商支付规定的费用。
4.0实施程序
4.1小区内市政公用设施的日常监理
4.1.1市政施工单位在小区内施工时，管理处应要求其出具书面申请及施工图，在签署初步意见后报工程部，工程部在不影响小区内其它设施正常运行的情况下对图纸进行审批。
4.1.2管理处根据工程部的意见收取押金，对施工进行监管，以保证小区的正常生活秩序及施工后的正常恢复。
4.1.3工程部在其施工、验收完毕后将其竣工图收集归档，并补充在相应的资料中。
4.1.4市政施工单位在小区内施工期间，管理处应每日不少于两次巡视检查，以实行对市政公用设施的监管，如发现异常情况应在公用设施巡检记录表上做出记录并及时通知市政有关业务部门迅速处理。
4.2小区公用设施的日常监理
4.2.1管理部负责对小区公用设施进行策划，工程部制定方案并上报公司领导，经批准后组织实施，竣工后将资料整理归档。
4.2.2工程部负责按《建筑物维护管理程序》的规定对小区公用设施的维修、保养进行发包和评审，并将情况通知管理处。
4.2.3管理处负责各自小区公用设施的日常维修，无法完成的维修改造工程报工程部安排。
4.2.4管理处负责对供应商按合同要求进行监管，并配合工程部对供应商进行评审。
4.3故障状态的处理
4.3.1小区市政公用设施的故障由管理处直接向市政业务主管单位联系报修，影响较大时应及时向管理部报告，同时将结果记录在公用设施巡检记录表上。
4.3.2各管理处负责受理小区公用设施故障，并通知供应商，将处理结果记录在公用设施巡检记录表上。
4.3.3如供应商不能按合同要求及时进行维修的，管理处应将情况上报工程部，由工程部负责协调处理。
4.3.4如故障维修单位需要，工程部、管理处均有配合的义务。
4.3.5公用设施日常巡检的时间为每周一次；但在台风暴雨前后必须加强巡检，以防故障发生。
5.0相关文件与记录
QR008—01公用设施巡检记录表
QR008—02小区临时开挖申请表
QR010—01供应商资格评定表
QR010—02合格供应商清单
建筑物的维护管理程序
1.0目的
本程序规定了本公司管理的建筑物维护的职责和操作程序，以保证及时发现和解决出现的问题，维持建筑物的使用寿命。
2.0适用范围
本程序适用于本公司管理的所有建筑物本体的维护管理。
3.0职责
3.1总经理负责建筑物的大、中修和改建、扩建工程项目的批准。
3.2主管副总经理负责对大、中修和改、扩建项目方案审批。
3.3财务部负责解决工程款。
3.4管理处负责小区建筑物的日常维护管理、巡视检查和保护。
3.5工程部负责组织维修。
4.0实施程序
4.1建筑物的大、中修理
4.1.1工程部每年第一季度对建筑物普查一次，根据建筑物存在的问题和
可能出现的问题拟定出对建筑物进行大、中修计划报主管副总经理和总经
理。
4.1.2主管副总经理召集有关业主和相关部门确定本年度的大、中修和改、
扩建项目。
4.1.3工程部对已确定的大、中修和改扩建项目制定施工方案和工程造价概算。
4.1.4总经理对大、中修和改、扩建方案进行审核批准。
4.1.5财务部与业主等有关产权人进行磋商，落实大、中修和改、扩建资金。
4.1.6工程部按大、中修和改、扩建方案，委托经评审合格的分承包方进
行施工。
“施工合同”要写明工程项目、工期、工程造价概算、结算方式、
施工质量要求和违反施工合同规定的处理方式等条款。
在施工中，要对隐
蔽工程进行查验，并将查验结果记录在“隐蔽工程验收记录”中。
完工后，
按施工合同中规定的要求进行检验，检验合格后，建筑物维修的业务主管
在“工程竣工验收证明书”中记录检验结果和验收意见，并加盖双方单位
印章证明工程验收。
检验不合格时，应在“工程竣工验收证明书”中注明
不合格条款的处理方式，待不合格条款解决了，经再次检验合格后再签字
盖章证明工程验收。
4.1.7工程部整理和归档大、中修和改扩建资料，以便再修时参考。
4.2日常的维修
4.2.1各管理处在日常巡视时对发现建筑物的问题应进行记录。
4.2.2工程部根据各管理处汇报的情况，及时派业务主管到现场针对问题进行诊断，并根据各栋楼存在问题的轻重缓急组织维修，管理处负责现场监督、验收。
4.2.3管理处按照上级批示、维修工作计划、检查发现的问题、其它班组
传递的信息、用户请求，填写派工单安排维修工进行维修，并将维修工
作情况记录在《维修工作记录表》。
4.3出租房的维修
租户办理了出租房退房手续后，该房若需维修管理处要在24小时内填写“物业维修单”交工程部。
工程部及时组织维修，要求维修单位应在7天内维修完毕。
5.0相关记录
NSZ—OP—006物业租赁管理程序
QR005—01维修工作记录表
QR005—02维修通知单
QR007—01建筑物检查表
QR007—02隐蔽工程验收记录
QR007—03工程竣工验收证明书
QR007—04物业维修单
QR007—05施工现场工程量增减签证单
房屋大（中）修计划
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