工程经济毕业课程设计.docx
《工程经济毕业课程设计.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程经济毕业课程设计.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
工程经济毕业课程设计
（此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！
）
武汉轻工大学《工程经济学》
课程设计说明书
设计题目：
某房地产项目财务评价
姓名xxx
学院土木工程与建筑学院
专业工程管理
学号11xxxxxxx
指导教师xxx
2014年1月3日
目录
目录2
一.项目总概述3
1.1设计目的3
1.2设计任务3
1.3设计资料3
二.项目总概况5
2.1项目概况5
2.2市场研究5
1.工程概况5
2.投资概算6
2.1基础数据6
2.1.1投资概算6
2.2项目总投资估算9
3.资金筹措计划11
3.1各项资金估算11
4.项目经济效益评价13
4.1销售收入估算13
4.2增值税的估算（增值税税率为17%）：
13
4.3营业税及附加估算13
2.1投资概算20
2.1.1基础数据20
2.2项目总投资估算23
2.3各项资金的估算25
3.1销售收入估算26
3.2增值税的估算（增值税税率为17%）26
3.3营业税及附加估算26
4.1利润与利润分配表见表1027
4.2项目资本金现金流量表1127
4.3项目投资现金流量表1227
5.1盈亏平衡分析27
5.2敏感性分析27
三．方案比较28
1.项目总概述
1.1设计目的
课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
1.2设计资料
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。
※建筑物地点：
某大中城市，可参照武汉；
※房地产开发项目可以是：
商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：
多层、小高层或高层；
※建设用地50000m2；
※投资估算相关数据：
（1）前期费用：
土地费用：
商业用途1200万元亩；住宅用途800万元亩
可行性研究费：
自行考虑
城市基础设施配套费：
80元m2×建筑面积
消防设施配套费：
5元m2×建筑面积
生活垃圾服务费：
12元m2×建筑面积
白蚁防治费：
1.3元m2×建筑面积
勘察设计费：
建筑安装工程费总造价×2%
规划管理费：
1.8元m2×建筑面积
（2）建设期间费用
建筑安装费用：
多层按1000元平方米考虑，高层和小高层按1500元平方米考虑；
设备：
要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。
供水电工程：
自行考虑。
（3）管理费和预备费：
自行考虑。
（4）其他费用：
自行考虑。
※建设期：
多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；
※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；
※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；
※建设资金：
自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；
※要求自有资金率在35%以上；
※建筑容积率要求（最大值）：
住宅：
多层2：
1，高层和小高层4：
1。
商业用房：
5：
1。
※行业基准收益率按15%统一考虑；
※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；
※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。
1.3项目概况
拟建项目规模和面积分配概况:
方案一：
商业写字楼,其建设用地面积为50000,20层,建筑容积率为5:
1,建筑面积为250000。
方案二:
商品房筑住宅楼,其建设用地为50000,8层,建筑容积率为2:
1,建筑面积为100000。
2.投资概算
方案一：
建高层商业写字楼高20层，容积率为5：
1，土地使用费为1200万元亩，建设期3年，贷款年末支付，根据网上调查租金为2000元月，建设期投资分别为50%，25%，25%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。
方案二：
该商品房住宅楼高8层，容积率为2：
1.，土地使用费为800万元亩，建设期2年，销售价格为1.8万元。
贷款年中付，预期3年内全部售完，建设期投资比为3:
2，销售量比各年依次为5:
3:
2
2.1投资概算
（一）前期费用表
方案一
序号
费用名称
取费依据
建筑面积（㎡）
费用（万元）
1
建筑安装费
1500元㎡×建筑面积
250000
37500
2
土地费用
1200万元亩
75亩
90000
3
可行性研究费
建筑安装工程费总造价×1％
37500万元
375
4
城市基础设施配套费
80元㎡×建筑面积
250000
2000
5
消防设施配套费
5元㎡×建筑面积
250000
125
6
生活垃圾服务费
12元㎡×建筑面积
250000
300
7
白蚁防治费
1.3元㎡×建筑面积
250000
32.5
8
勘察设计费
建筑安装工程费总造价×2％
37500万
750
9
规划管理费
1.8元㎡×建筑面积
250000
45
（1）前期费用表:
（单位：
万元）
序号
费用名称
取费依据
建筑面积（㎡）
总费用（万元）
1
建筑安装费
1000元㎡×建筑面积
100000
10000
2
土地费用
800万元亩
75亩
60000
3
可行性研究费
建筑安装工程费总造价×1％
10000万
100
4
城市基础设施配套费
80元㎡×建筑面积
100000
800
5
消防设施配套费
5元㎡×建筑面积
100000
50
6
生活垃圾服务费
12元㎡×建筑面积
100000
120
7
白蚁防治费
1.3元㎡×建筑面积
100000
13
8
勘察设计费
建筑安装工程费总造价×2％
5000万
100
9
规划管理费
1.8元㎡×建筑面积
100000
18
（2）建设期费用表:
（单位：
万元）
备注：
以工程静态投资82121万元为计算基础，建设期为2年，第一年投资60%，第二年投资40%。
建设期内平均价格变化率为3%。
序号
费用名称
取费依据
计算结果（万元）
1
建筑安装费
1000元㎡×建筑面积
10000
2
其他费用
自行考虑
100
3
设备及工器具购买费
建筑安装费工程总造价×5％
500
4
供水电费
建筑安装费工程总造价×2％
200
5
管理费用
自行考虑
120
6
7584.698
基本预备费
基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费用）×5％=82121×5%=4106.05
4106.05
涨价预备费
第1年涨价预备费：
PC1=82121×60%×[（1+3%）-1]=1478.178
1478.178
第2年涨价预备费：
PC2=82121×40%×[（1+3%）²-1]=2000.47
2000.47
（3）建设期利息估算：
预估项目贷款为58308.7万元，年利率7%，年中支付，贷款用2年投入，第1年60%，第2年40%
建设期利息估算表（万元）
款项
年份
利息累计（万元）
1
2
3
当年累计欠款
0
37434.19
65010.71
6702.01
当年借款
34985.22
23323.48
当年应计利息
2448.97
4253.037
年末欠款累计
37434.19
65010.71
2.2项目总投资估算
序号
费用名称
合计（万元）
所占比例
1
工程费用合计
10700
9.10%
2
工程建设其他费合计
61301
52.18%
3
预备费合计
38784.7
3.30%
4
建设期利息
6702.01
5.70%
5
项目投资总造价
117487.7
由上表可知项目总投资为117487.7万元，自有资金为41120.695万元，占总资金的35%
建设投资估算表（万元）
序号
费用名称
建筑工程费
设备费
工程建设其他费
合计
比例
1
固定资产费
10200
500
8003.01
18703.01
15.90%
2
征地费
60000
60000
51.07%
3
预备费
38784.698
38784.7
合计（1+2+3）
117487.7
3.资金筹措计划
总投资117487.7万元，自有资金41120.695万元，第一年投入60%，第二年投入40%。
银行贷款按同样的比例投入。
项目总投资计划与资金筹措表（万元）
序号
内容
年份
1
2
1
总投资
70492.62
46995.08
1.1
建设投资
67285.206
41424.871
1.2
建设期利息
3207.414
5570.209
2
资金筹措
70492.62
46995.08
2.1
项目资金
24672.417
16448.278
2.2
债务资金
45820.203
30546.802
3.1各项资金估算
（1）无形资产摊销：
600003=20000万元
（2）财务费用：
长期贷款（45820.203+30546.802+3207.414+5570.209）3=28381.5427（万元）
（3）总成本估算：
本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费
（4）工资及福利费估算：
宣传及销售人员90人，每人年薪3万元，管理人员20人，每人年薪平均7万元，每年工资及福利为410万元。
（5）营业费估算：
经预测每年营业费300万，用于宣传推销、广告等
还款计划表（万元）
序号
内容
年份
3
4
5
1
期初欠款累计
85144.63
56763.09
28381.54
2
当期偿还本金
28381.54
28381.54
28381.54
3
当期偿还利息
5960.12
3973.416
1986.71
4
期末欠款余额
56763.09
28381.54
0
总成本费用表（万元）
序号
项目
年份
3
4
5
1
财务费用
5960.12
3973.4163
1986.71
2
工资及福利
410.00
410.00
410.00
3
营业费用
300.00
300.00
300.00
4
无形资产摊销
20000.00
20000.00
20000.00
5
工程费用摊销
3566.67
3566.67
3566.67
6
固定资产其他费用摊销
2667.67
2667.67
2667.67
7
经营成本（2+3）
710.00
710.00
710.00
8
总成本费用
32904.46
30917.76
28931.05
4.项目经济效益评价
4.1销售收入估算
列表如下：
年份
销售量
单价
合计（万元）
第一年
50%
18000
9000
第二年
30%
18000
54000
第三年
20%
18000
36000
4.2增值税的估算（增值税税率为17%）：
年份
增值
税率
计算结果
第一年
90000
17%
15300
第二年
54000
17%
9180
第三年
36000
17%
6120万
4.3营业税及附加估算
年份
项目名称
城镇土地使用税
城镇维护建设税（万元）
教育费及附加（万元）
第一年
50000×4＝20（万元）
15300×7%＝1071
15300×3%＝459
第二年
9180×7%＝642.6
9180×3%＝275.4
第三年
6120×7%＝428.4
6120×3%＝183.6
根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
营业收入、增值税和营业税金及附加估算（万元）
序号
项目
合计
年份
3
4
5
1
营业收入
180000
90000
54000
36000
2
增值税
30600
15300
9180
6120
3
营业税金及附加
3120
1550
938
632
3.1
城镇土地使用税
60
20
20
20
3.2
城市维护建设税
2142
1071
642.6
428.4
3.3
教育费及附加
918
459
275.4
183.6
5.利润与利润分配估算
利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）
序号
项目
合计
年份
3
4
5
1
营业收入
180000
90000
54000
36000
2
营业税金及附加
3120
1550
938
632
3
总成本费用
92753.27
32904.46
30917.76
28931.05
4
利润总额
84126.73
55545.54
22144.24
6436.95
5
应纳税所得额
54636.73
55545.54
22144.24
6436.95
6
所得税
13659.183
13886.385
5536.06
1609.238
7
净利润
70467.548
41659.155
16608.18
4827.713
项目资本金现金流量表（万元）
序号
项目
年份
1
2
3
4
5
1
现金流入
90000
54000
36000
1.1
营业收入
90000
54000
36000
2
现金流出
24672.417
16448.278
50488.048
39539.019
33319.49
2.1
项目资本金
24672.417
16448.278
2.2
借款本金偿还
28381.543
28381.543
28381.543
2.3
借款利息支付
5960.12
3973.4163
1986.71
2.4
经营成本
710.00
710.00
710.00
2.5
营业税金及附加
1550
938
632
2.6
所得税
13886.385
5536.06
1609.2375
3
净现金流量（1-2）
-24672.42
-16448.278
39511.952
14460.981
2680.5098
4
累计净现金流量
-24672.42
-41120.70
-1608.74
12852.24
15532.75
5
净现金流量现值
-24672.42
-14303.4225
29874.987
9508.095
1532.7155
6
累计净现金流量现值
-24672.42
-38975.84
-9100.86
407.24
1939.96
指标
项目静态投资回收期Pt=3.1年项目动态投资回收期Pt*=3.1年
项目资本金财务净现值NPV=1939.96万元项目资本金财务内部收益率IRR=30%
项目投资现金流量表（万元）
序号
项目
年份
1
2
3
4
5
1
现金流入
90000
54000
36000
1.1
营业收入
90000
54000
36000
2
现金流出
70492.62
46995.08
2260
1648.00
1342
2.1
建设投资
70492.62
46995.08
2.2
经营成本
710.00
710.00
710.00
2.3
营业税金及附加
1550
938
632
3
净现金流量（1-2）
-70492.62
-46995.08
87740
52352
34658
4
累计净现金流量
-70492.62
-29747.7
22604.3
57262.3
5
净现金流量现值
-70492.62
-40866.92157
66340.214
34421.44
19817.4444
6
累计净现金流量现值
-70492.62
6
-45019.3276
-10597.8876
9219.56
7
所得税
13886.39
5536.06
1609.24
8
所得税后净现金流量
-70492.62
-46995.08
73853.62
46815.94
33048.76
9
累计所得税后净现金流量
-70492.62
-43634.09
3181.86
36230.62
10
所得税后净现金流量现值
-70492.62
-42723.23
61032.63
35172.82
22572.30
11
累计所得税后净现金流量现值
-70492.62
-52183.22
-17010.40
5561.90
指标
项目静态投资回收期Pt=3.9年项目动态投资回收期Pt*=4.76年
项目投资财务净现值（税前）NPV=9219.56万元项目投资财务净现值（税后）NPV=5561.909万元
项目投资财务内部收益率（税前）IRR=25%项目投资财务内部收益率（税后）IRR=20.1%
6.盈亏平衡分析
盈亏平衡分析表
序号
项目
年份
3
4
5
1
固定成本
20410
20410
20410
2
营业收入
90000
54000
36000
3
营业税金及附加
1550
938
632
4
增值税
15300
7650
2550
5
BEP（%）
27.90%
44.90%
62.20%
从盈亏平衡分析表中可知，第一年的销售额达到设计的27.90%，第二年销售额达到44.90%，第三年的销售额达到62.20%，才可以保证该项目不亏损。
敏感性分析表
变动项
20%
10%
0
-10%
-20%
平均+1%
平均-1%
价格变动
15342.4842
13017.61
5561.90
-5515.19
-7840.0642
+4.18%
-4.18%
成本变动
18399.4794
14361.54
5561.90
-3331.1563
-9599.8394
+7.26%
-7.26%
由上表可以看出成本变动对净现值的影响大。
2.投资估价
2.1投资概算
（1）前期费用情况如下表1:
（单位：
万元）
（2）建设期费用情况如下表2:
（单位：
万元）
序号
项目费用名称
取费依据
费用（万元）
备注
1
建筑安装费
1500元㎡×建筑面积
37500
以工程静态投资133972.5万元为计算基础，建设期为3年，第一年投资50％，第二年投资25％，第三年投资25%。
建设期内年平均价格变动率为3％
2
其他费用
100
3
设备及工器具购买费
建筑安装费工程总造价×5％
1875
4
供水电费
建筑安装费工程总造价×2％
750
5
管理费用
120
6
预备费
6.1
基本预备费
基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费用）×5％=133972.5×5%=6698.625万元
6698.625
6.2
涨价预备费
第1年涨价预备费：
PC1=133972.5×50%×[（1+3%）-1]=2009.59万元
2009.59
第2年涨价预备费：
PC2=133972.5×25%×[（1+3%）²-1]=2039.73万元
2039.73
第3年涨价预备费：
PC1=133972.5×25%×[（1+3%）³-1]=3105.72万元
3105.72
（3）建设期利息估算：
预估项目总投资147826.165万元，自有资金50%，贷款为73913.0825万元，年利率7%，年中支付。
贷款用3年投入，第1年50%，第2年25%，第三年25%。
建设期利息估算表3（万元）
项目
年份
利息累计（万元）
1
2
3
4
当年累计欠款
0
39543.5
62083.29
86200.87
12287.79
当年借款
36956.54
18478.27
18478.27
当年应计利息
2586.96
4061.524
5639.309
年末欠款累计
39543.5
62083.29
86200.87
2.2项目总投资估算
2.2.1由下表可知项目总投资为160399万元，自有资金为80199.5万元，占总资金的50%
项目投资估算表4（万元）
序号
项目费用名称
建筑工程费
设备费用
工程建设其他费
合计（万元）
比例
1
工程费用合计
38250
1875
40125
25.02%
1.1
建筑安装费
37500
1.2
设备安装费
1875
1.3
供水电费
750
2
工程建设其他费合计
94132.50
94132.5
58.69%
2.1
升级会员 