Excel的坐标怎么在cad里出图.docx
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Excel的坐标怎么在cad里出图
首先，在Excel中输入坐标值。
我们将x坐标值放入A列，y坐标值放入到B列，再将A列和B列合并成C列，由于AutoCAD中二维坐标点之间是用逗号隔开的，所以我们在C2单元格中输入：
“=A2&”,“&B2”，C2中就出现了一对坐标值。
我们用鼠标拖动的方法将C2的的公式进行复制，就可以得到一组坐标值。
其次，选出所需画线的点的坐标值，如上例中C列数据，将其复制到剪贴板上，即按Excel中的复制按钮来完成此工作。
最后，打开AutoCAD，在左下角处可以看见命令行（左下图），在“command”后键入“spline”（画曲线命令），出现提示：
“Object/：
”，再在此位置处点击鼠标右键，弹出菜单，在菜单中选“Paste”命令，这样在Excel中的坐标值就传送到了AutoCAD中，并自动连接成曲线，单击鼠标右键，取消继续画线状态，曲线就画好了。
通过上面的方法，可以很方便地绘制各种曲线或折线，并且
剩余法估价公式
口河农业六学程亚鹏
宋
摘要：
本文对剩余法估价公式进行j深入的研究，通过对有代表性的估价案例的分析、比较，指出j
现在估价公式存在的不足。
提出了较科学、准确的剩余法估价公式。
关键词：
地产地价评估剩余法
剩余法是一种科学而实用的土地估价方法，广泛适用于有开发价值或潜在开发价值的土地的评估。
其基本思路为；将预
期开发后的楼价扣除开发过程中的有关费用、利息厦开发商利润的剩糸即为待开发土地的价格。
用公式来表达为：
地价：
楼价建筑费专费用利息租售费用税费一开发商利润①
国内学者对剩余法的研究成果认为运用剩余击估朔地价的基本公式可写成：
地价=楼价一建筑费（建筑费×门：
（地价一建筑费+专业费用）×r]一
一[（地价+建筑费+专业费用】户J租售费用（税收I+税收Ⅱ）甘
式中：
i为以建筑为基础计算专业费用的百分比；rl勾Ⅱ常利息率；P为正常利润率；税收I为与地价无关的税收，税收Ⅱ为
和地价有关的税收，也可表示为地价【，t为按地价课税的税额与地价之比。
将②式整理后则剩余法的计算公式可写成：
地价搂价建筑费（1+十十+i×r+t×j租售费用一税收③
国内关于资产评估、土地评估、房地产估价的专著都相继引用过该公式，认为这是一个较科学的剩余法估价的计算公式，
所以该公式曾被广泛应用于待开发地块的评估然而采用公式③与采用基本公式①计算的结果往往不一致。
为探究其中的
问题．笔者仅以在许多有关文献中多次出现过的一一则案例为例，对这公式进行剖析。
案例：
某商住混合搂建设用地的地价评估
卜一）估价对象蠢况
本估价对象房地产为一块七通一平的待建筑空地土地总面积为10．000平方米，且土地形状规则；允许用途为商业、居
住，允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为≤5【）％土地使权年限为50年，出售时间为1996年l{1月。
（二）估价要求
需要评估出该块土地在l996年10月出售时的购买债格
c三）估价过程
l、选择估价方法
该块土地为待建筑土地，适宜于用剩余法进行估价，战选剩余法。
2、选择重佳开发利用方式
通过调查研究得知这块土地虽佳的开发利用方式如：
用途为商业居住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50-；建筑总面积70．O00平方米；建筑物层数14层，各层建筑面积
均为5。
0∞平方米；地上一至二层为商店，地上三层至十四层为住宅
3、干葡计建垣期
预计共需3年时问才能完全建成授^使目，即1999年1【）月完成。
4、预计出售棱价
估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才可售出，其余20％一
年后才能售出，预计商业搂出售当时的平均售价为每建蹙平方米4，500元，住宅楼出售当时的平均售价为每建筑平方米2，5∞
元。
5、估计开发膏以及开发商利润
估计总建筑费为5，0o0万元，专业费用为总建l篑费的8％．年利息率为157,．销售费用为搂价的3％；税费为搂价的6％，即
·31
学术探讨ACADEMICRESEARCH
建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等．其他类型的税费考虑在建筑赞之中，投资利润率为
25％，在未来3年的建设期内，开发费用的投^情况如下：
第，每需投^20％的建筑费及相应的专业费．第二年投入50％．第
三年投入其余3096。
6、求取地价
采用的计算公式如下：
地价：
楼价一建筑费一专业费用利息销售费用税费开发商利润
拟采用静态和动态两种方式试算地价：
A．采用静态方式试算地价
（1）总楼价：
4，500×10，000+2，50O×60．000=19，M】（万元）
（2）总建筑费=5．000（万元）
（3）总专业费：
总建筑费×8％=5．000×8％=400（万元）
（4）晦利息=（总地价+总建筑费+总专业费）x利息率×计邑期
=总地价×15％×3+5，∞O（1+8％）×舶％×15％x25—5，006）（1—8％）Y50％×15％×15+5，000（1+8~6）
×30％×15％×05
=总地价×045+1，134（万元）
上述总利息的计算甩的是单剥，计息期到1999年l0月为lL，各年建筑费和专业费的投入实际上是覆盖全年的，但计算时
我们是候设各年建筑费和专业费的投入集中在各年的1盖中，这佯．就有述总利息计算中的计息年数分别是25、15、05的
情况。
（s）总销售费用=总楼价×3％=19．500×3％=585（万元）
（6）总税费=总搂价×696：
19．∞0×6％：
1．170（万元）
（7）总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）×利润率=邑地价25％+（5．000—40（”×25％=总地价×025％+1，350
（万元）
将上述
（1）至（7）代入剩余法基本公式①中，即：
总地价=19．5∞5，000—400一（总地价×045十l，134）585l，179（邑地价×025+1．350）
总地价=堡二0_}二卫=5，8伽（万元）
（注：
如按复利计息．则总利息为：
总地价×[（1+15％）lj+5．1O×（t8％）xl2¨％×[（1+ls％）zs1]+50％x[（1
+1596）1]+3096x[（1+l5％）。
一1]一总地价×052+1．199（万丁亡）最后求出的总地价为5．534万元
B．苯田动志方式试算地价
计算的基准时间定为该块土地的出售时间即19％年lO月．年赔观率取l5％：
㈩总楼价=+×．++毒瑚c万元
（2）总建筑费=++~4,017t吒）
（3）总专业费=总建筑费x8％=4．017x8％一321（7『元）
（4）总销售费用=总楼价×3％=12，230×3％=367（万元）
（5）总税费=总搂价×696=L2．230×6％734（万元j
（63总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）×l润率
=总地价×2596+（4．107十321）×25％=卷地价x025+1085（万元）
将上述
（1）至（6）式代入剩余法估价基本公式①中即
总地价：
t2，230～4．01731236773A（总地价×025十l，085）
总地价：
_二i{j；二_!
型二=4，565I万元）
因此．按基本公式①计算，静态方式：
单利计息估价结果为5，800万元．复利计息估价结果为5，534万元。
动态方式；估价
结果为4．565万元如按公式@评估则有：
静态方式
总楼价=19，500（万元）
总建筑费=5，000（万元）
销售费用=585（万元）
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税费=1，170（万元）
代入公式@
地价19,5130-5,000（1+8％+15％+25％-8％~15％+8％．．．．．．．
~
．——
2
—5％）-585-1,1—
7
—
0
1—15％+25％
动态方式：
总楼价=12．23o（万元）（折现到1996年10月）
总建筑费=4．017（万元）
销售费用=367（万元）
总税费=734{万元）
因动态方式折现过程已考虑时间因素故在代^公式时r不计
地价=．=．L7兰!
±生±竖二
1+25％
学术探讨
4，565（万元）
由此可见，对于同一估价对象．采用同一公式③，静志方式基本公式①评估结果的误差达25％．而动态方式两公式评估
结果一致这表明，静态方式用式@存在某种砖陷实际上问题就在f式③的计息方式有误。
房地产开发从前期工作到
工程竣工，资金的投入是接计划有步骤地进行的．计算投^资金的利包不能简单地把地价、建筑费和专业费相加之和乘以利
息率来计算，还应考虑计息周期，式@不考虑资金运田时间}乏短1口把利息率与挝_凡资金相乘得出的结果作为利息的做法是
错误的。
尽管式@存在不当之处．但这种具体的计算公式形式在实际工作中有定的实用价值。
具有简单、明了、不易丢项
等优点．在运用房地产估价的专家系统估价时也易于操作田此．有必要对这一公式加以改进。
一般情况下，运用剩余法评估地价时．整个开发周期内从购置地块到建筑费、争业费的投入时间计划是能够预先估计的，
利息可以用本金、利息率、计息周期数汁算出来
假定13．表示购置土地价款的计息周期数；c表示建筑费、专业费开始投入的年期；R表示每期建筑费、专业费投入的百分
数，其余符号含义不变。
接单利计息，则有：
利息={地ff『×十建筑费×（】十，）×[R．×（一+05）]l×，
J
因建筑费、专业费通常认为每年均匀投入，其投^时间接发生在年中所每明投入的建筑费与专业费的计息周期为n—j
+05，租售费用、税费通行惯例是楼价的定百分数汁取则令租售费率为sR：
税费占楼价比率为"IN；如考虑与地价有关
的税费．则令其占地价比率为1LR。
经整理可得单利计息的删采法估价盆式：
搂价×f1一龋7）一建筑费（1，）×l+，·x’f只．x（一，十05）]十户}
地价
接复利计息，则有：
1一×+自+772
利息=地价×[（1+r）一1]十建筑费×（1+）×{22'iR．×（1+t）‘卜1经整理得复利计息的剩余法估价公式
地价
楼价（一sR丁R）建筑赞（）[R
如采用动态方式．则适用的剩泉法估价公式为
地价
1+）”）一声+1Z
蓬[f!
：
塑=2=壁堕重（!
f
1一声一"／／2
将已知数据分别代入④、⑤、⑥三十估ff『公式，则可碍目地伊分别为5801万元、5．534万元、4，566万元
述用基车公式①评估结果一致．且操作简便，计算准确．所式①、⑤、⑥是较科学准碲的剩余法估价公式。
参考文献
柴强．<房地产估价理论与方法》，第一版19965一1．中国物价出版社
薛洪江，<北京房地产价格评估》，第一版，199511）．I中国凡民太学出咀社
严星、林增杰，<城市地产评估）（上）．幂一报，19938．P^、f．中国人民太学出版社
丁仝礼，（ett~t开发法的计算套式》，《房地立评估》筘二期，P
④
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其计算结果与上__
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