深圳市罗湖区分区规划文本1998.docx

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深圳市罗湖区分区规划文本1998

第一章总则

第一条                                 为加强罗湖区发展建设的规划管理工作，根据《中华人民共和国城市规划法》（1990）、《城市规划编制办法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《罗湖区国民经济和社会发展第十个五年计划》、《深圳市城市规划标准与准则》、《布心法定图则》、《水贝法定图则》、《莲塘法定图则》、国家、广东省和深圳市有关法规和规范，进行罗湖区分区规划的编制。

本次分区规划在对本区发展进行合理定位的基础上，明确本区未来发展方向及策略，落实并完善总体规划所确定的发展目标，提出整体的城市空间架构，为编制法定图则奠定良好的基础，为本区未来的城市建设提供了规划指导和依据。

第二条                                 本规划是罗湖区城市建设和发展的法令性指导文件，凡在本规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划的一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》的规定按本规划执行。

下一层次规划（法定图则、详细蓝图、城市设计等）也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。

第三条                                 本次分区规划范围面积为74.2平方公里。

第四条                                 本次分区规划确定的规划期限远期与《深圳市城市总体规划（1996-2010）》保持一致，近期为2005年，远期为2010年，远景为2011年及以后。

第五条                                 本规划的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合《深圳市城市规划条例》的有关规定。

第六条                                 本规划经深圳市政府批准后，自公布之日开始实施。

第二章规划目标与原则

第七条                                 罗湖区的未来发展目标在于建设成为环境优美的现代化国际性城区；重点发展商贸、房地产、旅游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地；与上步、福田一起共同构成全市的城市中心。

规划确定罗湖区城市建设目标为5个主要方面：

1、控制规模：

在土地资源有限的前提下，人口规模及土地开发强度的控制是影响城市规模的关键因素。

本区未来的发展应遵循“总量控制，结构调整”的原则，提高常住人口的比例和人口素质，严格控制土地开发强度，抑制高层楼宇的新建；

2、完善功能：

根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》的要求，对区内的产业结构和用地布局进行调整，改造与城市发展不相适应的工业区、仓储区和新、旧村，完善城市功能； 

3、改善交通：

本区交通环境的治理应充分挖掘现有路网的潜力，结合旧城改造完善次干道和支路系统，明确道路功能，提高运行效率，形成多元化的路网结构和捷运系统，改善整体交通环境；

4、完善配套：

公共、市政的配套水平是衡量一个城市生活质量的重要标准。

要实现现代化国际性城市的战略目标，必须从新的高度审视本区现有的配套设施，在城市改造过中加以重视，在政策上加以优惠，在管理中加以严重控制，完善和落实本区的配套设施系统；

5、美化环境：

城市的更新改造是城市自我完善的过程，也是本区未来城市建设的重点。

本区今后的发展不是靠“外延式”的扩张，而是要走“内涵式”的集约化发展道路，以“调整、改造、提高、完善”为基本方针，把建设的重点放到公益性设施的完善和城市面貌的更新上，改善城市环境。

第八条                                 规划原则

1、整体效益最优原则：

注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，从整体上研究人口发展规模、用地布局、道路交通网络及公共设施配套、环境整治等问题，尽可能使几方面相结合，达到整体最优；

2、可持续发展原则：

立足于城市的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、节省能源、生态平衡。

在保证社会、经济发展的同时，以提高生活环境质量水平为目标，适当控制人口增长和土地开发强度，相应调整各项用地的性质和比例，完善公共服务设施和市政公用设施配套，适应深圳市建设二十一世纪现代化国际性城市的要求；

3、以人为本的原则：

规划应当满足市民日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于人口全面发展和健康成长的基础和条件。

在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等规划问题时，以市民的居住和出行要求放在首位，尽可能地提高罗湖区的可居住性和方便舒适程度，使整个地区成为市民能够安居乐业、国内外人士乐于来此工作、购物、居住和游览的环境优美、功能齐全、高效文明的现代化国际性城市示范区；

4、弹性发展原则：

城市规划是针对未来的发展计划，而城市建设具有一定的时序性。

因此，规划应当适应社会、经济发展的需要。

随着深圳中心区的建设，罗湖区的中心作用将发生转变，罗湖分区规划应当预先作出规划安排。

但在新旧交替的一段时间中，罗湖区仍将承担城市中心的作用，因此，规划调整必须留有一定的弹性和灵活性，以适应城市不同发展阶段的要求；

5、可操作性原则：

分区规划的编制，一方面应当成为下一层次规划的依据，成为开展下一层次规划的指导；另一方面，分区规划应当与政府对城市建设开发的控制管理的方式相结合，应充分研究城市土地使用的可变性。

规划的内容要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。

第三章规划性质与规模

第九条                                 规划性质

1、全市中心区的重要组成部分；

2、金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地；

3、环境优美的现代化国际性城区。

第十条                                 人口规模

 1、人口现状：

1997年末罗湖区总人口为58.6万，其中户籍人口25.6万，暂住人口32万。

2、人口控制规模：

远期规划人口控制规模70万人，远景人口控制容量为80万人。

第十一条                                 建设用地规模

1、城市建设用地现状：

现状总建设用地3590.44公顷，人均建设用地为62.98平方米。

扣除水域，人均建设用地53.58平方米。

2、城市建设用地发展规模：

规划2010年及远景罗湖区城市建设用地总的发展规模将控制在40平方公里以内，人均城市建设用地2010年为57平方米/人，远景为50平方米/人。

主要增量为莲塘东片区以及纳入城市公园绿地的仙湖植物园（3.51平方公里）、大头岭公园、围岭公园、黄贝岭等用地。

第四章土地综合利用规划

第十二条                                 土地综合利用目标

1、以实现可持续发展为目标，对全区所有区域内的土地利用进行综合控制与引导，将城市布局结构与区域土地利用的自然生态规划相互交融，保证城市空间结构的通透性，促进自然生态环境综合效益的发挥。

2、城市建设用地增长方式由“粗放型”转为“集约型”发展，土地开发由开发增量型为盘活存量型，城市建设的重点将集中在建成区的充实和完善。

3、对非城市建设用地进行严格控制，保护性利用部分土地，为市民提供多样化的休闲空间和设施，并使城市生态达到良性循环。

第十三条                                 土地综合利用规划

1、在本规划中，根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》土地综合利用规划的用途，将全区土地划分为农业保护用地、一级水源保护用地、旅游休闲用地、郊野游览用地、自然生态用地、城市建设用地等六大类，对各大类用地划定用地范围并制定严格的控制和保护政策。

2、农业保护用地是指为保护农业生产而划定的专项用地。

根据市政府1999年和《深圳市城市总体规划（1996-2010）》中确定的基本农田保护用地，严格控制城市建设用地对农业用地的侵占。

政府应在划定严格的控制范围的基础上，制定保护区发展规划和有关管理规定，鼓励农业资金和技术投入，促进农业的规模化、企业化，建设创汇农业基地。

规划农业保护用地面积2.98平方公里。

3、水源保护用地是指为保护饮用水源而划定的限制开发的用地。

根据《深圳市城市总体规划（19962010）》，罗湖区内水源保护用地面积为27平方公里，其中一级水源保护用地面积为3.64平方公里，二级水源保护范围23.8平方公里。

水源保护区内的开发建设应严格按照有关条例和规划控制，并组织起有效的监督与管理。

将一级水源保护区列为专项用地进行严格保护，严禁任何城市开发建设行为。

有计划地外迁水源保护区范围内的大望村和梧桐山村，近期内严禁两村扩大建设用地范围和进行改扩建、新建住宅等，设施则集中安排在莲塘片区中，远期实施全部搬迁。

4、旅游休闲用地是指以人工开发为主的旅游、休疗养及健身活动场所。

罗湖区内的旅游休闲用地主要是结合银湖会议中心及其周边地区，基本设施现已基本建成，应严格保护周边自然山体和水体，严禁建设用地的进一步扩展，以保护环境为首要原则，在现状建设用地范围之外严禁进行新的建设。

规划旅游休闲用地2.04平方公里。

5、郊野游览用地是指以自然景观为主的游览区，在罗湖区范围内主要是梧桐山风景区。

梧桐山风景区的开发建设应充分体现自然景观特点和郊野公园的趣味，坚持保护自然景观、自然植被为主、开发为辅的原则。

规划郊野游览用地8.32平方公里。

6、水域是指规划保留的河流、水库、水面（不包括公园内的水面）等。

规划水域面积5.16平方公里。

7、自然生态用地是指在建成区外需保持的自然山水植被用地及应恢复植被的空地和裸地，是城区之外整体生态环境最重要的组成部分和最主要的生态实体。

对于该项用地应采取严格的保护措施，严禁随意建设和乱砍滥伐，在保持现有生态植被水平的前提下，植树造林，大幅度提高森林覆盖面积。

规划自然生态用地11.95平方公里。

8、城市建设用地是指用于城市开发建设的土地。

罗湖区规划城市建设用地面积为40.11平方公里。

罗湖区的城市建设应以现代化国际性城市中心区为目标，积极调整城市建设用地结构，完善城市设施，形成合理的功能配置和空间布局，城市开发模式由“粗放型”转向“集约型”，城市建设的重点应该是在现状建成区的基础上充实、完善和提高。

第五章土地利用与空间布局

第十四条                                 土地利用目标

1、调整用地结构，强化服务功能

根据《深圳市城市总体规划（1996－2010）》，对罗湖区土地使用进行调整，希望实现：

加强商贸中心功能；完善各项配套设施；对现有工业仓储进行改造，改变用地性质；深入环境整治，创造宜人环境。

2、理顺道路功能，提高运行效率

为解决罗湖区交通现有的突出矛盾，结合上一轮规划中对交通系统的调整方案，提出对道路网的系统化、规整化和功能明确化，重点对次干道系统进行了调整，使得区域内部联系更加便利。

3、提炼空间特色，塑造现代都市

针对罗湖区土地开发强度的不合理，城市风貌特色不强的矛盾，提出从城市设计角度控制和引导城市土地开发。

规划把某一片土地开发强度大致相近，空间表现为建筑高度相似的地区，称作空间带。

用此概念对全区用地强度进行统一规划，从土地使用着手，对景观环境进行强化。

4、增加公共绿地，改善城市环境

针对罗湖区现状公共绿地严重不足的矛盾，规划将临近城市或城区内部的部分山体纳入城市公园绿地系统，改善城市环境。

第十五条                                 土地利用与布局

规划对罗湖区功能结构和用地性质进行调整。

以笋岗路、文锦路构成的十字形交叉干道为骨架，形成网络状道路系统，对清水河、笋岗、布心、水贝等工业、仓储用地进行调整，进一步完善全区居住及配套设施，强化深南路以南、依托罗湖口岸发展的罗湖商贸中心地位，引导城市形态及功能更新，使得分区形成内部协调、外部吸引－幅射能力强劲的城市商贸中心，并以此形成“一横两纵”商业轴。

以空间带概念为引导，形成建筑高低交替变化的空间形态，并将布局结构与楔入的指状绿带系统融成一体。

1、依托罗湖口岸地位，强化罗湖商贸中心的核心作用，以商贸中心为极核，有机发展商业扩散轴。

包括：

沿深南大道发展轴；翠竹路－华丽路商业扩散轴；宝安路商业扩散轴。

2、以功能区域联系为依托，构筑公交优先的生活环路。

规划宝岗路、桂圆路、田贝四路、翠竹路、嘉宾路连接成区内的联系各主要功能片区的环形路，该环形路是以公交优先为特征的生活性环路，以此来缓解区内联系的不便和东西向干道交通量过高对居民出行的压力。

根据客流发展的实际情况，可考虑在适当时机沿路建设城市轻轨交通，方便居民出行、购物等，并可便捷沟通罗湖区的主要商业中心和公共活动中心。

3、充分利用现有环境资源，突出完善城市空间带格局。

在土地使用规划时，为调节城市土地开发强度，结合城市功能布局及道路骨架，形成若干空间带，其中包括：

以深南路商贸轴所带动的城市中心超高层带；以罗湖商业中心区为核心及其扩散区构成的高层带；以宝安路为轴线，带动的居住、商业、服务等综合性高层带，以东门中路为起点向北至北环线的传统商业及田贝商业性居住高层带；沿河北路、爱国路西侧，进一步发展的商业、文化、居住综合高层带。

以生活、居住为主要功能的低层空间带；以上空间带在总体的形态上，形成高低交替布局，其间用指状生态绿轴联系形成生态景观与用地融合的城市布局。

4、城市功能的进一步更新与完善。

包括：

加速罗湖区商业中心商业业态的多样化；大力发展展览业、会议旅游，把商务、会务、展览、观光、文化、体育结合起来，完善商业服务业的整体框架；对笋岗-清水河仓储区进行全面改建，依托已有的批发市场，建立集仓储、运输、代理、配送、批发、交易、信息、金融、办公、配套服务于一体的物流园区；大力发展购物中心超市、便民店；随着工业外迁的加剧，对现有水贝、莲塘、布心等工业区进行全面整理；区内各居住区进行全面整治，从提高生活居住质量出发，完善各项配套服务设施等。

第十六条                                 片区发展策略

根据深圳市标准规划分区划所确定的边界，在罗湖区范围内共分成6个大片区及24个小片区。

每个大片区按居委会划分。

 LH01片区：

本片区是罗湖区的商贸核心区，今后的发展主要通过控制人口和土地开发强度，调整商业布局，完善道路交通体系，利用零星用地或改建一些利用率低的仓储和设施不完整的住宅用地，配置和完善各类公共设施和市政公用设施，创建一个符合深圳现代化大都市的商贸核心区。

东门结合传统商业区的改建，建设具有良好购物环境和地方特色的商业街区。

 LH02片区：

以生活居住为主要功能，兼有部分工业及商业设施，规划对旧村改造加以引导、控制，增加居住服务配套设施。

 LH03片区：

功能以居住、商贸为主，结合本片区工业迁出，增设大型商业及文教娱乐设施，进一步完善服务配套设施。

 LH04片区：

笋岗以物流功能为主，发展为“物流中心”的核心开发区，发展仓储、运输、代理、配送、批发、交易、信息、金融、办公、配套服务等多种功能；清水河以城市商业性仓储为主要功能，配备必要的生活居住设施。

 LH05片区：

严格控制银湖的人口增长和土地开发，保护银湖景区，完善现有居住区的公共设施配套。

 LH06片区：

以生活居住为主要功能，在对工业用地进行改造的同时，进一步完善居住配套，增强对山林资源的保护。

第十七条                                 用地规划

1、居住用地（R）

居住用地形成以大头岭、黄贝岭为中心的主要居住区，进一步完善配套。

莲塘为新开发居住区，配套一步到位，其它片区的居住用地仍予保留，完善配套。

高低层住宅建设应结合“空间带”布局，形成空间特色。

规划共安排居住用地1135.08公顷，占全区城市建设用地的28.3%，人均16.2平方米/人。

2、工业用地（M）

本次规划对罗湖区现有工业用地规模和结构进行了调整，总体上控制发展规模，并严格限制擅自改变功能。

清水河片区内的工业用地基本保持现状。

布心、水贝工业区保留部分重点企业，鼓励发展高新技术工业，优化产业结构。

各片区内有污染的工厂一律外迁，改造为公园绿地和住宅配套用地。

适当保留为居民就业服务的小型无污染工业企业。

规划共安排工业用地75.68公顷，占全区城市建设用地的1.9%，人均1.1平方米/人。

3、仓储用地（W）

清水河仓储区由中转仓库和活口仓库向城市综合性商业仓库区发展，改造仓储区内的油、气库及其它危险品仓库，改造为一般的仓库区及其停车设施。

笋岗仓储区西、北部保留一部分仓储用地，其它用地改造为以城市消费性物流为主的物流中心，以及为此功能配套的辅助性设施用地。

规划共安排仓储用地78公顷，占全区城市建设用地的1.9%，人均1.1平方米/人。

4、商业性公共设施用地（C）

商业用地是本次规划调整的重点之一。

为配合罗湖商业中心区的发展，规划对商业核心区、主要商业发展轴的用地进行了结构性调整，大量增加了商业和混合用地。

将罗湖火车站——国贸——东门一带建设成市级的商业核心区，将深南路建设成为市级的商贸发展轴，将笋岗片区建设成为市级以消费性物流为主的物流中心，次级商业发展轴有宝安南路和翠竹路－华丽路，第三级为片区级商业服务中心，如布心、水贝、黄贝路和莲塘等片区商业中心。

规划共安排商业性公共设施用地466.14公顷，比现状增加了156.11公顷，占全区城市建设用地的11.6%，人均6.7平方米/人。

5、政府/团体/社区用地（G/IC）

规划增加了11所中学、19个小型体育活动场地和莲塘口岸，总用地比现状增加了83.06公顷。

规划共安排政府/团体/社区用地265.71公顷，占全区城市建设用地的6.6%，人均3.8平方米/人。

6、对外交通用地（T）

规划共安排对外交通用地70.7公顷，占全区城市建设用地的1.8%，人均1.0平方米/人。

7、道路广场用地（S）

规划形成网络状道路系统，重点对次干道和支路进行了整理，以北环线、东环线、南环线、红岭路-5号通道、罗沙路和东部通道构成快速路系统，以深南路、文锦路构成“十字形”交通主干道骨架，由宝岗路、桂圆路、田贝四路、翠竹路、嘉宾路连成“公交生活环”，打通6条次干道，缓解东西交通量过高的矛盾，拓宽部分道路，大量开辟区内支路，促成“微循环”道路网的形成，尽可能增加停车场等静态交通设施。

规划共安排道路广场用地605.52公顷，占全区城市建设用地的15.1%，人均8.6平方米/人。

8、绿地（G）

规划将仙湖植物园（3.51平方公里）、大头岭、围岭、黄贝岭以及深圳河沿河绿带纳入城市公共绿地。

规划共安排绿化用地1147.95公顷，比现状增加了818.61公顷，占全区城市建设用地的28.6%，人均16.4平方米/人，达到《深圳市城市规划标准与准则》的要求。

9、市政公用设施用地（U）

规划共安排市政公用设施用地113.01公顷，占全区城市建设用地的2.8%，人均1.6平方米/人。

第六章城市设计导引

第十八条                                 城市设计的基本原则

1、对城市现有物质环境要素进行全面整理，创造具有现代化国际性大都市中心区的高质量的实体环境；

2、突出自然空间特色和城市物质空间组织的优势，引入城市空间带的概念，使自然空间和城市空间相互交融发展，提高城市整体环境质量；

3、坚持以人为本的原则，创造高品位的城市空间环境；推进领域圈的建设，加强社区的归属感，提高城市的吸引力和凝聚力。

第十九条                                 城市空间高度控制

1、洪湖公园—人民公园—东门城区、百仕达花园—大头岭—怡景花园—黄贝岭、深圳水库—深圳水库泄洪道这三条带形区域及其周边地区的建设应以中低层低强度或开放绿化建设为主，严格禁止在此区域内进行大体量高层建筑的建设。

2、在宝安路沿线、泥岗路以南的文锦路以东地区和爱国路—沿河北路沿线这三条带形区域内允许高层建筑建设。

但在整体上要求这三条带的开发强度和建筑高度由西向东依次递减，在同一条带形区域内则由南向北递减。

3、超高层建筑的建设应严格控制，主要集中在红岭路以东和文锦路以西的深南大道沿线。

在罗湖区内的其他片区内原则上禁止建设超高层建筑。

4、在泥岗路—布心路以北、文锦路以东的布心片区内，严格控制高层建筑的建设，以保持眺望系统的完整性。

5、莲塘片区的建设应以多层建筑为主。

深圳河沿岸也应以中低层低强度开发为主，并保持有相当的开敞性绿地。

第二十条                                 方向指认系统及视觉焦点

1、道路方位指认

罗湖区的东西、南北向四纵四横的主要路网构成方向指认的基本构架。

深南大道作为深圳市景观性大道的改造建设已基本完成，其余道路则应加强有特性的植物及统一设计的交通标志，标识主要的交通运动干线，以构成简单的运动网络，不易迷失方向。

在分区规划中以生活环路来串联罗湖区内各主要的生活片区和商业中心地区，生活环路内设置公共交通专用道，保证公交优先。

道路两侧的建筑设计以及道路小品、绿化的建设，要充分考虑生活环路的功能要求和标识要求，成为市民生活中熟悉的一条环路。

2、强化领域圈特征和领域圈的开口指认

对于罗湖区内各个主要活动领域圈，应依据主要功能强化其特色，加强环境品质的塑造。

各领域圈的主要进出通道口应加强设计，在全区协调的基础上反映出各自的特征和特色，成为各领域圈的标志之一，构成全区指认系统的重要组成部分。

3、超高层地标性焦点

在城区范围内可以被远方看到的超高层建筑或在道路轴线、视觉走廊终端的有一定特色的建筑物或构筑物，均是城市方向指认的视觉焦点。

在现有视觉焦点的基础上，规划在笋岗片区的中心部分、宝安路和嘉宾路口、深南路文锦路口、文锦路东笋岗路的对景处等处建设具有地标性的视觉焦点，以起到对全区的指认系统的统领作用。

4、路径节奏焦点

道路是联系城市物质要素的特定线型空间，对城市整个景观框架的形成具有重要作用，是城市总体轮廓的主要组成部分。

在城市设计中，应强化道路轴线的构架，结合现有的山水体系，创造具有特色的城市景观。

5、交通交会焦点

道路交会点是多向交通的视觉焦点，对方向指认具有重要的导向作用。

应加强城市主要道路交叉口及其周边环境的设计，尤其是对生活环路、深南大道沿线以及文锦路、笋岗路等主要干道沿线的主要交叉口的环境设计，使这些交叉口附近形成各具特色的视觉焦点。

第二十一条                                 界面类型及空间尺度分析

街道的建筑界面与城市道路的性质和功能紧密相关。

按照道路性质划分，可以分为交通性干道、生活性干道和综合性干道。

1、交通性干道的特征是视线开阔、有方向感，道路景观应适宜于远距离、以车性速度观赏的特点，城区中的主要交通干道应当以此为标准来进行必要的改建。

2、生活性干道具有街道空间尺度宜人，有方向感、可停留，有丰富的街道生活，街道景观适宜于距离近、以人行的速度进行观赏的特点。

城市的次干道、支路和生活环路应强化以人为尺度的空间建设。

3、综合性干道，主要是深南大道，是罗湖区内主要的商贸性干道和深圳市内最重要的城市景观干道，兼具交通和生活功能。

因此，深南大道两侧的建筑物布置应充分体现这两方面的综合：

高层建筑的布点及其天际线应充分考虑车行速度下的景观特征；高层建筑物的裙房部分以及沿街的其他建筑物应充分满足行人观赏和活动的要求。

第二十二条