上海市养老院商业策划书.docx
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上海市养老院商业策划书
上海市养老院商业策划书
概述
随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。
上海市人口老龄化程度随年增高高，养老问题更是不容忽视。
而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。
敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。
为了进一步了解目前上海市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了上海市几个大型养、敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。
一、调查的基本情况
上海市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施1000余所。
规模大小不一，收费标准也有差异。
此次调查我们选取了三所敬老院进行调查，分别为上海市福利院、上海市敬老院和上海市托老院。
调查共分为两大部分，第一部分为养老机构硬件设施状况调查，包括所有制形式、占地面积、床位数量、机构人员构成状况等；第二部分为养老机构内的老年人口状况调查，包括老人的年龄状况、身体状况等，旨在通过此次调查，初步了解上海市目前的养老服务机构以及该机构的老年人状况。
二、上海市养老服务机构状况
（一）基本情况
敬老院名称
创办形式
占地面积（m2）
床位
收住对象
公办
自理、非自理者均可
民办
自理
民办
自理
（二）人员构成
这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。
（三）资金来源
政府拨款、自筹
（四）服务项目
集养老、休闲、医疗、康复、护理、培训、营养、生命关怀为一体的综合性养老福利机构
（五）收费标准
各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人世。
最高的为每月8000元，最低的每月元不等。
三、福利服务机构的老年人状况
调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人名，女性老年人名。
（一）年龄结构
在调查到的100位老年人中，？
~？
岁的老人居多，为％；其次为？
~？
岁的老人，占％；？
~？
岁以及？
~？
岁的老人分别为％和％；没有百岁以上的老人。
老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。
但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。
（二）身体状况
这次调查到的老人当中，有％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。
有％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有％的老人可以拜访左邻右舍；有％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活。
但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病。
第一章项目背景
一、项目建设的必要性
（一）解决老龄化社会问题的需要
官方数据显示：
目前中国60岁以上老年人口为1．42亿，约占人口总数的11％，据世界卫生组织的资料称，，一个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。
目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。
到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
上海老龄化程度为20%以上的老龄化程度更是不容乐观。
现如今，上海市人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。
如何养老成为主流人群的热门话题。
有需求就有供给。
（二）当前上海市人口结构调查
上海市人口各类明细统计（2012年）
上海市总人口
23019148人
上海市0-14岁比重
8.63%
上海市15-64岁比重
81.25%
上海市65岁及以上比重
15.12%
上海市有65岁及以上老年人口数
233.13万
（三）构建和谐社会的需要
“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。
”
第二章市场分析
一、市场分析
据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。
这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元（不包括医疗费及其它），按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。
老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。
同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。
而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。
对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更故意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。
以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。
二、市场定位
目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务机构。
属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。
个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。
第三章营销策略
一、经营理念
我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。
追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。
二、规范服务
通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。
注重以人为本，变管理为服务。
做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。
三、客户定位
因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员。
四、促销方式
采取会员制和非会员制两种
第四章资金筹措
集资筹建每股x元人民币起（待定）
一、.投资回报，1入股2回报3义务
（一）入股
1、每股元（B类），按银行贷款利率？
%，3年还本付息；
2、每股元（A类），按银行贷款利率？
%，享受每年分红，但撤股须按公司法；
3、每股元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。
回报
1、3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享受入住的各项优惠。
2、A股，每股拥有一间产权，可免费入住。
享受分红，风险共担，享受入住优惠。
3、A+股，高尚股东，享受（1-2）各待遇，同时可参与经营，出合理化建议。
（二）借款
1、按银行贷款利率上浮？
%，X年还本付息；
2、
3、
回报
1、
2、
3、
（三）股东资格要求（义务）
宣传推广本院，以身作责，遵守院内规章制度。
股东应时刻保有高尚品德孝义精神，不作损害本院、损害国家民族利益之行为。
股东原则上不参与经营，有专业才能除外，如医护，厨师，电工，园艺师，视同志愿者义工。
第五章财务分析
5.1、效益分析
面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对上海房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会——私营养老院产业。
据业内人士分析，这一机会随着中国老龄化人口和中产阶层数量迅速增加而扩大。
现在，一些投资者认为这一产业具有高回报率，因为政府提供了减免税措施，他们说这一产业可能在今后成为外国人的新战场。
由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本，预计，2年收回全部投资利润率80%以上。
据中国国家老龄委统计，从2001年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着养老院产业竞争的加大，中国养老院产业的黄金时代也开始到来。
5.2、利润回报率
本院房间共分五档次：
单人间M2计间、双人间M2计间、夫妻间M2计间、豪华套间M2计间，总计：
床位150张
单人间：
面积约平，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫零碎，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。
双人间：
面积约18平方米，内设…
夫妻间：
面积约18平米，内设…
高档套间：
面积约36平米，内设…
（1）高档房间套房套，每间2人，床位费/月元，伙食费元，服务费元，加收包间费元计元总计：
元/月
（2）标准间间，每间2人，床位费元/人/月，伙食费元/人月，服务费/月元/人，水电杂元共计月/人元，总计：
元/月
（3）普通间间，每间3人，床位费/月/元/人、伙食费/月元/人，服务费/月元/人，计月/人元，总计：
元/月
（4）夫妻间间，每间2人，床位费元/人/月，伙食费元/人月，服务费/月元/人，水电杂元共计月/人元，总计：
元/月
（5）单人间间，床位费/月元、伙食费/月元，服务费/月元，计月/人元，总计：
元/月
总计：
月/元人民币纯利润元
5.3项目建设方案
5.3.1建设规模与内容
项目建设主要考虑养老、老年病康复、临终关怀、与残疾人康复四大功能。
按满足200人入住的规模，依据养老院的设计规范，人均建筑面积7平方，综合业务楼面积约为4000平方米，行政及后勤配套面积1000平方米，总建筑面积约为5000平方米。
4.1.1设计方案
1、我们的养老院为一座设计、配套较为完善的养老，共有三个主体建筑。
建筑面积分别为一号楼2800平方米，二号楼1000平方米，三号楼1000平方米，另有2000平方米的配套广场，其中一、二、楼投入使用为老年公寓，其余均未完工。
如按我方案实施，可进行如下的改造：
一号楼为老年活动、康复及养老居所综合楼，设床位张。
二号楼改为养老公寓，设低、中、高档养老公寓，设床位张。
三号楼改为临终关怀中心，设床位张：
我公寓还配有康复训练室、娱乐中心、餐厅、行政办公楼等基础设施，尚有一约3亩的中心广场，是一所理想的康复、养老选址。
5.3.2、工程项目投资
1、房屋整体租金元/月
2、建安工程
（1）空调安装：
万元
（2）水、电工程：
万元
（3）消防工程：
万元
3）、装饰工程：
万元
4）、配套办公用品万元
以上项目不含医疗投资设备投资。
3、该项目的总投资约元。
5.3.3设施、设备购置
老年养护中心、临终关怀中心共设置床位200张。
根据宾客身体状态，设为自理、半自理、非自理区。
自理养护区按家居式花园洋房设计，有一室一厅、两室两厅和三室两厅。
半自理、非自理区按星级宾馆式设计，有单人间、两套间、三套间。
房间装饰舒适、豪华，配有电视、电话、电脑、洗浴设施和西式厨房设备，每间房均有中央供养系统、中央监控系统，对高危宾客心脏、呼吸、血压等生命体征进行遥控监测、自助报警，保证发病时得到及时的救护。
非自理、临终关怀区均配有特殊的护理床。
在每层楼均设一护理站，每层的一层设医生值班室、护理站、药房、治疗室、餐厅、酒吧、公共活动室等设施。
在半自理区、非自理区、临终关怀区，康复中心设有单人间、两套室和三套室，满足不同宾客的需要，除按上述客房配置外，每层均设有护理站、护士站、治疗室等，在大楼一层设有影像设备、x光机、B超、功能检查室、药房、急救设备等，达到二级医院的设置标准。
大型检查项目依托海大医院来实施。
残疾人康复中心，主要针对老年心脑血管疾病、外伤、工伤等造成的脑瘫、肢体、残疾、老年痴呆及脑瘫肢体残疾等康复训练，帮助患者最大程度的恢复肢体功能，提高自理能力和生活质量，减轻家庭负担。
按《国家康复护理院设备配置标准》配置康复设备、设有运动疗法室针灸室、推拿室、电疗室等。
第六章风险应对
一、风险分析
（一）属于养老院自身硬件设施问题
1、养老院床位的空闲，有这么几方面的原因造成。
一是地域分布不合理。
以我市为例，城区中60％的老年人居住在城区当中，但是他所拥有的床位总数不足35％。
更多空的床位是在农村。
这是一个主要的原因。
2、在一个原因，就是分类不清。
名称的叫法没有经过统一规范的界定。
叫老年公寓。
叫老人院。
那么到底它所具备什么样的服务功能。
老年人并不清楚
3、还有一个原因，养老院的竞争正在加大。
以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。
由于养老院的投资较大，短时间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。
（二）下面几点属于养老院软件即人为因素问题
经验少，处理不当而产生诉讼纠纷。
养老院发展仍处于起步阶段，可借鉴经验较少。
大家都是摸着石头过河，所以在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。
所涉及的案件的相关类型：
房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借贷合同、购销合同；劳动争议、劳动报酬；财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、人身损害赔偿相关案件中显示出的具体原因
1、送养人不能正确理解人的生老病死的情况，自己不愿承担相应的后果。
2、养老机构疏于管理的情况。
3、第三人（共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。
（三）与国有福利机构竞争
（待定）
二、风险应对
（一）硬件问题
1、选址问题
2、确定服务方向颐养天年是目的
3、经营之道价格定位合理
办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多。
就是说他真正入住养老院的时候，他个人的收入只能承担费用的60％，而40％的费用是需要子女补贴的，核心竞争力就是收费合理。
这里的收费标准是：
一个健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一个月的收费2500-4000元，需要护理的老人是3500-5000元，需要全护理的老人是4500-7500元；房间也是分级，单人房需要交包房费500元，一个老人每月2000元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起；加上环境好应能够解决养老院床位的空闲，养老院才是现代化的养老方式。
（二）处理相关案件的法律原则
（三）从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题
1、从事养老机构的人士，应当具有爱心、同情心及强烈的责任心
2、在法律不完善的情况下，尽量制定详细、合理的协议书
3、加强职工的素质教育，提高服务质量
第七章公司战略与管理
7.1公司文化
7.1.1公司使命
正如公司的价值观所述“真正的用爱关注，真正的用心服务”，本公司致力于为顾客提供最优质的专业服务，使老年顾客感受在温暖、友好、尊重的气氛中提高生活质量、调整生活状态。
在企业内部，我们为员工提供稳定的工作环境、平等的学习、培训和发展机会。
我们鼓励员工发挥创新思维，建立团队合作精神，提高公司的效率。
员工将得到同等的关怀、尊重和爱护并将这种感受与顾客分享。
我们致力于长期为公司的股东创造价值，不断改变老年人的退休生活。
通过推出高品质的课程、优质的服务为公司、合作伙伴以及客户创造价值。
7.1.2企业文化核心——价值观
公司宗旨：
（待定）
服务宗旨：
（待定）
服务理念：
真正的用爱关注，真正的用心服务。
企业愿景：
最优质的老年服务，最过硬的老年品牌。
7.2公司战略
7.2.1战略目标
我们通过模块性思维建立“MOST”战略框架以明确公司的战略导向。
MOST:
•任务（MISSION）
•目标（OBJECTIVES）
•战略（STRATEGY）
•战术（TACTICS）
图5.1四满意向导
我们把员工开心，顾客舒心，股东放心，社会满意这几个要素作为我们发展的目标。
快乐养老注重心理沟通的手段和方式，诠释沟通的重要性，聘请精通沟通的原理和过程的专业人士讲解沟通的障碍和消除技巧，以多样化的沟通风格使马上面临退休的老年人，刚刚退休的老年人，以及虽然退休很长时间但依然存在很多心理问题和不适应症状的老年人的智能和心境得到有效改善，真正做到老人舒心、家人安心、社会满意。
7.2.2分期战略
战略准备
养老院初步选址于位于上海市浦东新区大团镇临港东大公路2485号，交通便利，毗邻芦潮港，周边环境便于老年人活动。
公司注重环境、基础设施、服务等方面的细节设计，以更好的迎合老年人这一特殊群体对服务的特殊需求，营造温馨的氛围，并注重外围环境的规划，使顾客方便享受我公司温暖细致的服务；公司精心设置多项内容丰富的课程，并对员工进行专业系统的培训，以保证服务质量。
公司初期战略
明确目标，从为过渡期老年人提供心理疏导培训等服务，改善不适应老人的心理抑郁和心理孤独，提高老年人的记忆、理解和推理能力出发，采用集中市场推广战略，开拓初期市场着力占领上海市中高收入过渡期老年人市场。
通过舆论及品牌自身建设，采用广告宣传上门宣传及网络宣传等多种传播手段，在老年人及老年人子女两大人群中同步大力宣传推广“优质晚年”的理念，初步树立本公司“老年保健”的精品品牌形象，并在目标群体中形成一定数量的忠实客户群。
在本阶段，公司以构筑品牌形象、推广服务理念为主要目的，以拓展市场、初步建立具有一定忠诚度的中老年客户群为主要战略目标，在目前发展尚不成熟的老年心理健康服务业市场占有一席之地。
公司中长期战略
在初期经营的成果之上，进一步推广公司服务内容，大力拓展公司业务，优化资本组合，加强市场渗透力，逐步提高公司品牌的信誉度、知名度及影响力。
在不断建立、增强原有顾客忠诚度的基础的同时，推广快乐养老、老年心理健康保健等计划，吸引新客户群的加入，提升顾客的回头率与推荐率，力使忠实顾客成为公司品牌宣传的载体之一。
加强公司组织建设，规范公司业务流程，明确行为准则，树立公司形象；加强员工技能及团队精神，不断提高运营效率及服务质量，迎合目标群体的需求。
在增开直营连锁，以初期旗舰店面为基础，在全市乃至全国范围内直营网点，产生规模效应，使本公司的服务网点遍及全国。
以大中城市“白领”人及其父母群为目标对象，充实咨询量，体现消费趋势和时尚风格并提供在线购买、店面咨询等多种服务购买方式，使全国范围的老年人都感受到本公司带来的温暖光芒。
7.2.3战略分析
7.2.3.1技术优势
传统个体咨询——观念上不易被老年人接受；缺乏从家庭结构和家庭关系的角度来对老年人进行帮助、干预；环境不能符合老年人要求。
传统团体咨询——基本上以青少年人群为目基本上以青少年人群为目标，没有引发老年人团体动力的科学研究和指导；仅仅是以言语分享为主，缺乏活动来调节老年人的注意力和体力等不足；缺乏对老年人认知老化方面的干预。
7.2.3.2社会优势
根据老龄化社会的定义以及多方数据，我国在2000年时就已进入了老龄化社会，老年人占总人口比重日益增大。
60岁以上老年人口已达1.43亿，占总人口的11%且每年净增人口多；到2020年，60岁以上老年人口将达到2.34亿人，比重从2000年的9.9%增长到16.0%；65岁以上老年人口将达到1.64亿人，比重从2000年的6.7%增长到11.2%。
预计本世纪40年代后期形成老龄人口高峰平台，60岁以上老年人口达4.3亿人，比重达30%；65岁以上老年人口达3.2亿多人，比重达22%。
届时每3－4人中就有1名老年人。
人口老龄化将导致抚养比不断提高，对社会保障体系和公共服务体系的压力加大，并影响到社会代际关系的和谐。
因此近年来，随着社会对老年问题的不断重视，老年消费品需求不断增大，老年人口消费总量持续上升，老年消费结构不断优化。
社会多方均呼吁：
“建立老龄服务体系，尤其要关注庞大老年人群的边缘问题，加快养老服务设施建设步伐，为老年人提供生活照顾和护理服务，努力满足老年人特殊生活的需求；强化社区老龄服务功能，积极发展老龄服务产业；倡导‘积极老龄社会’，促进老年健康，为老年人提供自主参与社会的机会。
”“快乐养老”计划就是在这样的社会宏观条件下建立起来的。
图7.2未来我国人口老龄化预测
资料来源：
《国家人口发展战略研究·人口发展预测》
7.3组织结构
7.3.1公司组织结构
在公司初建阶段，作为小型企业，我们采用直线-职能制组织结构，以避免结构复杂化。
职能部门内的员工在价值观和工作目标上具有相似性，员工具有明确的职业阶梯，在员工技术只能发展上具有连贯性。
便于上级对下级进行指挥和命令，决策迅速、命令统一、责权明确、秩序井然、灵活机动亦不失稳定，又利于发挥参谋人员作用，而且很好的避免了公司初期承担管理过高的管理费用。
因而采用这种组织结构可以与公司的初期战略很好的结合，推进公司的服务发展。
作为服务型项目，我们坚持“以人为本”的组织方针，运用松散、灵活的具有高度适应性的有机式组织形式来迎合行业需求。
我们对公司员工进行劳动分工，但是员工的工作不设立过于标准化的规则和条例。
各部门员工应掌握熟练的专业技能，并在经过培训能处理多种复杂问题。
通过先期及营业后定期培训，将职业行为标准灌输到员工的头脑中，而不需要多少正式的规则和直接监督。
7.3.2主要职能部门职责
图7.3公司组织结构图
董事会：
监管企业的管理和经营；掌握聘用或解雇组织的管理人员和批准公司制定的目标和主要计划的权利与义务。
监理会：
监督董事会和经理层，保证其遵守法律法规、公司章程，维护公司长远利益。
其中的技术人员负责对服务的专业性，规范性进行监督。
总经理：
公司业务的总执行者。
对董事会负责，统筹规划公司的发展战略，负责并协调各个职能部门的工作，每个财政年度向董事会汇报。
行使对公司行政人事日常工作监督、管理的权力，并承担执行各项规章、工作指令的义务管理责任。
市场部：
根据公司战略规划、年度广告宣传计划及市场情况，负责制订品牌宣传、广告策划方案，以提升公司品牌形象，参与并配合老年益智棋的研发工作。
运营部：
保证本部门组织目标和管理目标的实现。
制定公司的业务运营战略、流程与计划，制定营销计划，组织协调公司各部门日常工作，负责直接营销与公共关系，并与顾客进行交流，监督俱乐部员工，推进实现公司的运营目标与战略目标。
财务部：
负责公司的财务管理和审计核算工作。
定期向总经理及董事会、监理会递交财务报表，为企业决策提供关键的财务信息。
审核内容销售额、顾客数、顾客平均消费数量、现金超收或不足、收银机的操作错误、亏损、其他营业项目、食品原料的价格、员工工资、电费、煤气费、水费等在内的各项指标。
通过“年终审查”、“周报表”和“月报表”三重审核制度，根据每天和每小时实际数据累积起来的数据进行财务核算。
综合行政部：
负责公司人力资源管理、日常行政工作及后勤工作的安排。
并负责企业故事的挖掘、记载。
以配合公司创立独特的“快乐养老”文化。
记载一些重要的事件和人物，如：
员工与顾客的故事，团队合作的故事，以及“脱离常规”的、有独到见解、以及对公司做出贡献的人和事都可作为记录范围。
拟定并实施物流方案;掌握物品的市场行情，变化规律，与财务部做好沟通，如需要与第三方公司合作，则要与其
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