城乡社区配套公共服务用房建设和管理实施办法.docx

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城乡社区配套公共服务用房建设和管理实施办法

城乡社区配套公共服务用房建设和管理实施办法

第一章总则

第一条为规范我区城乡社区配套公共服务用房的规划、建设、验收、移交、使用和管理，提升城乡社区治理和服务水平，根据《AA省住房和城乡建设厅AA省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》（粤建房〔2015〕122号）、《AA市人民政府办公室关于印发AA市城乡社区配套公共服务用房建设和管理实施办法（试行）的通知》（佛府办〔2016〕50号）和《AA市国土资源和城乡规划局关于印发AA市公共设施配套标准的通知》（佛国土规划通〔2016〕36号），以及区委区政府关于乡村振兴战略工作等精神，结合本区实际，制定本实施办法。

第二条城乡社区配套公共服务用房是指城乡社区内开展公共服务、志愿互助服务和群众性活动的场所，主要包括村（社区）党组织和村（居）委会的工作用房、党群服务阵地用房、居民群众公益性服务活动用房、社区卫生服务站，以及政府指定的其它用于城乡社区治理和服务的公共用房。

第三条城乡社区配套公共服务用房的配建应遵循城乡社区配套公共服务用房配建必须与建设项目同步规划、同步建设、同步验收、同步投入使用“四同步”原则。

若建设项目需分期完成，城乡社区配套公共服务用房原则上应按开发建设总量进行统一规划，安排在首期建设和交付使用。

第四条本实施办法适用于AA市AA区行政区域内住宅商品房项目（含商住用地内兼容住宅）、各类政策性住房项目，以及城市更新中涉及住宅部分的配套城乡社区配套公共服务用房。

第二章规划

第五条城乡社区配套公共服务用房应根据城市发展需求，以城市规划为指引，以城乡社区为单元，综合政策要求、区位条件、功能定位、布局现状和市场开发等情况统筹规划，使全区城乡社区用房的配建达到规范合理、标准统一、规模充足、功能完善、产权清晰、效能集约的目标。

第六条发展改革部门要将城乡社区配套公共服务用房建设纳入国民经济和社会发展年度计划。

第七条规划部门要将城乡社区配套公共服务用房建设纳入城乡规划管理。

在组织编制控制性详细规划过程中，要包含城乡社区用房的相关规定和标准，并结合地区人口规模和用地周边公共配套服务设施的具体设置情况、使用需求，合理确定城乡社区配套公共服务用房的类型、大致坐落位置等。

第八条国有土地使用权出让前，国土部门应依据规划条件将城乡社区配套公共服务用房的配建要求作为《国有土地使用权出让合同》的组成部分，国有土地受让人须按规划条件同步修建城乡社区配套公共服务用房，并在建成后无偿移交给镇人民政府（街道办事处）。

同时，出让合同应约定土地受让人未按规定配置并无偿提供城乡社区配套公共服务用房等的违约责任和相关的处罚措施，并由国土部门将其失信行为函告住建管理部门，记入企业诚信档案。

国有土地出让项目所在地的镇人民政府（街道办事处）与开发建设单位签订《国有土地使用权出让监管协议》，明确城乡社区配套公共服务用房的配建要求，包括面积标准、装修要求、配套设施等，以及办理社区配套公共服务用房产权证照费、物业管理费和住宅专项维修资金的缴交方和标准等。

第九条规划部门要在规划条件中明确开发建设单位须按有关配建标准和要求规划城乡社区配套公共服务用房，开发建设单位报批的规划设计方案应按规划条件要求在图纸中注明城乡社区配套公共服务用房的名称、建筑面积、坐落位置等具体内容。

规划部门依法按有关规定对其进行审核，审核通过后，城乡社区配套公共服务用房纳入规划总平面方案及建筑设计方案进行公示。

第三章审批

第十条规划部门是城乡社区配套公共服务用房的主要审核批准部门，规划部门根据土地出让合同、规划条件以及相关技术规范，对照本实施办法的建设标准，作出是否同意报建的审核意见。

其他涉及职能部门依照相应审批权限进行审批。

第十一条城乡社区配套公共服务用房的设置方案需先征得民政部门同意后，规划部门再核发《建设工程规划许可证》。

对未达到配建标准和要求的规划设计方案，规划部门不予审批核发《建设工程规划许可证》。

规划部门在审批项目建设规划方案调整、变更等事项时，凡涉及到城乡社区配套公共服务用房面积、位置、设计等变化的，必须要求开发建设单位先征询镇人民政府（街道办事处）和民政部门意见。

第四章建设

第十二条城乡社区用房的配建标准和要求。

（一）面积标准。

新建住宅（含商住用地内兼容住宅）项目的城乡社区配套公共服务用房建筑面积原则上不低于住宅总计容建筑面积的1％，且最低应不小于600平方米，最高可不超过2500平方米。

对于有特定面积要求的社区公共服务项目，需确保其面积需求的，可在土地出让前置《规划条件》中单列提出。

城乡社区配套公共服务用房作为住宅物业的公共配套设施，不得列入住宅物业的可售建筑面积和建筑分摊面积，由开发商代建并无偿交付政府的城乡社区配套公共服务用房面积可不计入容积率。

（二）配建要求。

城乡社区配套公共服务用房应为独立成套的单体空间，交通便利、空间宽敞、设施完善。

城乡社区配套公共服务用房必须按照《AA市公共设施配套标准》有关规定集中配置在地上建筑一层或二层，便于开展服务和活动的位置，不得与住宅区垃圾收集点、公厕合设；不得设置在只对小区居民开放的小区内部，宜面向市政道路；不得配置在地下层、半地下层、夹层或架空层。

全部配置在二层的，应配套有宽度不小于3米的通道及独立出入口，并配有无障碍电梯。

城乡社区配套公共服务用房应结构规整，层高不小于3.5米，层高扣除梁、板、管、线后净高不少于3米；采光通风合理，符合办公建筑设计规范；配备水、电、卫生、通信、消防和无障碍等基本设施；配备简单装修，装修标准应不低于物业服务用房装修标准。

具体装修要求由镇人民政府（街道办事处）与开发建设单位协定，并写入《国有土地使用权出让监管协议》，确保移交后能直接使用。

（三）配套设施。

城乡社区配套公共服务用房的配套设施，如公共洗手间、公共停车位、人防设施等按照《AA市公共设施配套标准》有关规定配备。

《AA市公共设施配套标准》中未有明确规定的，由开发建设单位与所在镇人民政府（街道办事处）协商处理。

（四）审核验收。

城乡社区配套公共服务用房的审核验收标准，按照《AA区建设工程规划条件核实审核规范指引》执行；其他配建细节和双方协议内容，根据镇人民政府（街道办事处）与开发建设单位签订的《国有土地使用权出让监管协议》相关条款执行。

第十三条城乡社区配套公共服务用房建设采取资源整合、分类指导、分步实施的办法，调动各方力量，多种途径解决。

（一）新建住宅项目的社区，包括“三旧”改造项目、新建商住小区或楼盘、保障房开发项目以及零星开发的建设项目。

开发建设单位须严格按照本实施办法第十二条标准和要求配建，并无偿提供给城乡社区使用，纳入国有资产管理。

（二）已批、在建、已建成住宅项目的社区和老城区。

该类社区无城乡社区配套公共服务用房或城乡社区配套公共服务用房不达标的，城乡社区配套公共服务用房由镇人民政府（街道办事处）通过盘活存量资源、新建、购买、租赁、置换、调剂、扩（改）建等办法，或与社区属地机关、群团组织、企事业单位、社会组织、物业管理公司共驻共建、资源共享等方式逐步解决。

目前仍租借行政事业单位公房的社区，按行政事业单位国有资产管理办法办理相关手续后，继续予以优惠，免收租金。

区、镇（街道）行政部门、事业单位或其下属企事业单位搬迁后遗留的办公用房和闲置的公有用房等使用权可根据实际情况调剂给城乡社区使用，产权关系不变。

已正常使用的城乡社区配套公共服务用房因各类建设需要拆建的，由所在镇人民政府（街道办事处）统一协调，按照“拆一还一”的原则，由拆建单位负责在原社区区域内整体还建或购置。

（三）单位型社区。

国有资产管理部门应主动调配区、镇（街道）闲置的公有房产给城乡社区使用。

从国有企事业单位剥离出来的主要服务对象仍为原企、事业职工和家属的城乡社区，其城乡社区配套公共服务用房由国有企、事业单位继续交给城乡社区无偿使用。

如遇企业改制、分离社会职能、处置国有资产等情况，必须将所提供的城乡社区配套公共服务用房无偿提供给城乡社区，产权原则上划归所在地的镇人民政府（街道办事处）。

（四）倡导建立区、镇（街道）、城乡社区和社会力量协力扶持城乡社区公共服务配套用房建设使用的相关机制，共同为城乡社区承接、使用好公共服务配套用房创造必要条件。

城乡社区改建（装修）社区公共服务配套用房达到600平方米及以上的，可以申请区财政最高20万元的一次性补贴，用于购置配套设施和改善服务设施等，每个城乡社区只能申报一次。

（五）镇人民政府（街道办事处）、城乡社区依法依规自建城乡社区配套公共服务用房的，国土规划和住建管理部门应及时为城乡社区办理城乡社区配套公共服务用房建设的相关手续，加强对城乡社区配套公共服务用房建设全过程的监督和管理，积极参与城乡社区配套公共服务用房建设的详规及项目选址、定点和方案审查等工作。

第十四条住建管理部门负责对城乡社区配套公共服务用房建设过程进行监督管理。

如开发单位在建设过程中调整城乡社区配套公共服务用房规划，住建管理部门应要求建设单位向规划部门申请办理方案调整并及时函告规划部门。

对项目施工过程中不按规划、施工图纸配建城乡社区用房的建设单位，相关部门要及时责令整改。

第五章验收

第十五条对于工程建设法定性程序符合要求、手续齐全的城乡社区配套公共服务用房，其工程项目的竣工验收按照区投资建设项目联合审批的受理范围划分区镇权限，并由对应的工程建设项目联合审批和验收办公室负责组织验收。

验收参与部门在原参与部门基础上，按照相关职责权限依申请增加。

对于验收城乡社区配套公共服务用房，有关职能部门按照“谁提出，谁负责”的原则参与验收，并在规划前置要素征求意见环节中提出相关书面意见，经规划前置要素会议通过后将相关要约条件列入《规划条件》（合同附件）。

验收时按《规划条件》（合同协议）验收，审核验收标准按照《AA区建设工程规划条件核实审核规范指引》执行。

规划部门在组织规划条件核实和竣工验收时，对开发建设单位不按规划要求配建城乡社区用房的，应视为公共设施配套不达标，不予通过验收。

第十六条验收不达标的，应责令开发建设单位在一定期限内进行针对性整改。

整改后仍然不达标的，由住建管理部门依照相关法规进行处置。

因配套建设不达标造成的实际损失（含误延交付使用时间），由开发建设单位自行承担。

第六章移交、产权登记

第十七条验收合格且完成工程竣工验收备案的城乡社区配套公共服务用房，由开发建设单位将产权无偿移交所在地镇人民政府（街道办事处），原则上由项目所在地的城乡社区使用。

第十八条镇人民政府（街道办事处）与开发建设单位做好城乡社区配套公共服务用房验收移交工作，认真核验相关配建资料，双方签订《城乡社区配套公共服务用房移交协议书》，对城乡社区配套公共服务用房进行统一接收、登记和管理，并将城乡社区配套公共服务用房的接收主体和使用主体情况报区级民政部门备案。

开发建设单位拒不履约按时移交城乡社区配套公共服务用房的，由镇人民政府（街道办事处）书面将其失信行为函告住建管理部门，由住建管理部门依照相关法规进行处置。

第十九条开发建设单位应配合镇人民政府（街道办事处）及时做好城乡社区配套公共服务用房的产权登记工作。

开发建设单位不配合的，由镇人民政府（街道办事处）将其失信行为函告区住建管理部门，由住建管理部门作出相应处罚措施。

不动产登记部门根据申请依法对城乡社区配套公共服务用房的产权予以登记，其产权登记至镇人民政府（街道办事处）名下，纳入国有资产统一管理。

产权移交过程中产生的各种费用，包括产权登记费用及其他税费，由开发建设单位承担，并写入《国有土地使用权出让监管协议》。

第二十条国有产权的创新产业服务用房和政策性住房等建设项目应根据市、区有关文件及用地合约进行规划配置，确定移交方式，并按照国有资产管理有关办法办理移交和产权登记手续。

第二十一条镇人民政府（街道办事处）要在取得城乡社区配套公共服务用房《不动产权证书》之日起3个月内，完成确权资料（主要包括房屋图纸、照片、《不动产权证书》等）归档工作。

第七章监督管理

第二十二条国有资产管理部门负责监督、指导镇人民政府（街道办事处）将开发建设单位提供的城乡社区配套公共服务用房列入国有资产并进行有效管理，防止因管理不善而造成国有资产流失。

第二十三条财政部门要结合区委区政府关于乡村振兴的工作部署，为城乡社区开展自治、管理、服务和建设安排必要的经费，推进城乡社区配套公共服务用房的建设，会同民政、审计等部门加强对城乡社区配套公共服务用房建设资金的监督和管理。

第二十四条民政部门负责监督和指导城乡社区配套公共服务用房的使用管理，并负责接受居民群众监督举报。

其中，镇（街道）城乡社区管理部门具体负责监督和指导城乡社区配套公共服务用房的使用和日常管理，并接受居民群众的监督举报。

第二十五条各镇人民政府（街道办事处）要制定切实可行的城乡社区配套公共服务用房使用和管理细则，加强城乡社区配套公共服务用房有关资料的建档工作；根据城乡社区配套公共服务项目及办公管理工作的相关要求和实际，按照便民利民、服务优先、资源共享的原则，合理规划和科学设置各配套功能室（设施）的面积比例。

第二十六条镇人民政府（街道办事处）要发挥本行政区域内城乡社区用房统筹管理工作的主体作用，具体指导城乡社区配套公共服务用房的使用管理；要切实根据社区居民的多元化需求，拓展城乡社区用房的公共服务活动项目和内容，适度以零租金或象征性租金的方式向社区社会组织开放，为“三社联动”提供便利条件。

充分发挥城乡社区配套公共服务用房的公共服务效用，提倡“一室多用”，提高使用效益，不断满足社区居民的多元化需求。

第二十七条按照“谁使用，谁维护”的原则，使用社区用房的城乡社区直接负责城乡社区配套公共服务用房的日常维护工作，物业维护费用纳入城乡社区日常工作经费，列入经费预算。

第二十八条城乡社区配套公共服务用房只能用于社区组织办公及其公益性、服务性活动，不得擅自改变使用性质，不得将其挪作它用，不得用于任何营利性经营活动。

对违反有关规定，擅自将城乡社区配套公共服务用房出租、出售或挪作他用的，由镇（街道）城乡社区管理部门负责牵头，对违反本条例的行为依法责令改正，情节严重的依法追究相关单位和人员的责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

凡涉及政府财政供养人员的办公用房，按照中央和省关于办公用房管理的有关规定执行。

第八章附则

第二十九条本实施办法由区民政局牵头负责解释，相关政策及专业问题由有关部门按各自职能负责解释。

在AA区全面深化改革进程中，如集体租赁住房项目等创新项目的社区公共服务用房的建设管理办法，按照区委区政府的相关文件执行，并由相关牵头部门负责解释。

第三十条本实施办法自印发之日起实施，有效期五年。

有关法律依据变化或有效期届满时，根据实施情况依法评估修订。

第三十一条《关于加强AA市AA区城镇社区建设工作的通知》（南府﹝2010﹞36号）从本实施办法生效日起作废。

新建项目签订《土地使用权出让协议（合同）》日期在本实施办法实施之前，且《规划条件》中对社区用房建设适用文件有明确规定的，该项目的配套社区公共服务用房按《规划条件》中规定的文件执行。

附件：

城乡社区配套公共服务用房移交协议（样本）

附件

说明：

《城乡社区配套公共服务用房移交协议》是专门针对社区用房移交、接收而制定的协议。

为简化流程，如果属地镇（街道）与土地竞得人有签订《国有土地使用权出让监管协议》的，可将该《移交协议》的相关内容整合写入《国有土地使用权出让监管协议》，竞得人只需与属地镇（街道）签订一份《国有土地使用权出让监管协议》。

城乡社区配套公共服务用房移交协议

（样本）

甲方：

开发建设单位（土地竞得人）

乙方：

镇人民政府（街道办事处）

根据《AA省住房和城乡建设厅AA省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》（粤建房〔2015〕122号）、《AA市城乡社区配套公共服务用房建设和管理实施办法（试行）的通知》（佛府办〔2016〕50号）、《AA市AA区城乡社区配套公共服务用房建设和管理实施办法》等文件精神，甲、乙双方经协商一致，就甲方开发建设项目的城乡社区配套公共服务用房（以下称社区用房）移交事宜达成如下协议：

一、甲方开发的项目，项目地址占地面积为平方米，规划建设总建筑面积为平方米，其中住宅总面积为平方米。

本次配置的社区用房建筑面积为平方米（实际面积以不动产权证书核准面积为准），位于本项目的（具体位置、楼层）。

二、面积计算标准。

城乡社区配套公共服务用房的建筑面积按照《AA区建设工程规划条件核实审核规范指引》标准进行核算。

实测面积超出社区用房设置方案核定面积的，照常进行验收和移交；实测面积少于社区用房设置方案核定面积的，由甲乙双方在政策法规范围内协商解决，可将社区用房相邻的物业（如商铺）进行面积补偿，用于面积补偿的物业不得低于30平方米且与社区用房的距离不超过100米；也可用提高装修标准等方式进行补偿。

实测面积低于设置方案核定的面积，且低于政策文件面积标准规定的，原则上不予通过验收和移交，交由开发建设单位进行整改（调整）；实测面积低于600平方米的，不予移交。

（以上面积数据均包括合理误差范围）

三、该社区用房的产权无偿移交给镇人民政府（街道办事处）。

甲方必须协助镇（街道）公有资产管理部门办理该社区用房移交的相关手续。

四、该项目社区用房的物业管理费和住宅专项维修资金根据相关法律法规，按照本项目《国有土地使用权出让合同》中相关条文执行，若《国有土地使用权出让合同》中未明确缴交方及标准的，甲方有责任协助乙方办理该用房减免物业管理费和住宅专项维修资金等手续。

五、乙方利用该社区用房开展公共服务或管理用途、办理公共事务，不得挪作他用，不得利用社区用房开展任何营利性活动。

六、甲方应积极协助乙方申请办理民用水、电等相关事宜。

七、乙方负责监督该用房使用管理情况，并负责接受居民群众监督举报。

八、本协议如有未尽事宜，甲、乙双方本着加强社区公共服务用房管理、更好服务社区居民的宗旨，共同友好协商，并以书面形式签订补充协议。

补充协议是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。

九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效。

十、违约责任

十一、本协议附件：

1.本项目社区用房装修标准；

2.本项目社区用房配套设施配置标准

甲方（代表人）：

乙方（代表人）：

盖章：

盖章：

日期：

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