教学综合楼项目代建管理方案总体框架及管理思路.docx
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教学综合楼项目代建管理方案总体框架及管理思路
教学综合楼项目代建管理方案总体框架及管理思路
第一节项目代建管理思路
本工程是一项在学院内在建的大型工程，从施工难度、系统综合、工期要求等方面对我公司都具有挑战意义，其复杂的建设环境决定项目的组织结构将能有效应对多方关系，保证各方的工作联系和利益。
为此，项目代建管理体系的设置原则为：
一、重要性原则
根据本工程是在学院内在建项目及不得影响学院正常教学的特点，我们将相应组成能力与经验最佳组合的系统化专业建设团队来完成本工程的本项目代建管理任务。
我们将优选内部与外部的优秀人才，组成强有力的项目代建管理机构。
二、目标性原则
本项目的总体目标包括：
项目管理、工程质量、工程进度、投资控制、职业健康安全、环保、项目服务等目标。
我们将采用一体化的项目管理方式，以及制度化、程序化的管理手段，设置目标、专业、时间三维管理体系，把握建设过程中各项工作的平衡点，使全部项目建设目标得以实现。
三、阶段性原则
本项目实施过程包括：
前期各项报审报批阶段、设计与招标阶段、施工方案与实施阶段、系统调试与验收阶段、保驾与保全服务阶段。
在组织机构中也将体现出对各目标的“前期策划、过程执行和检查控制”这三个管理层次。
对于各个目标的策划、执行、监控形成即统一而又多层互动的体系。
四、专业化原则
本项目的建设，包含建筑、砼结构、钢结构、暖通空调、给排水、强电、电梯、弱电以及幕墙等方面的专业技术。
为满足专业化管理的要求，将设立专业部门，形成实施层的核心。
五、协调原则
我们将以服务于招标人、使用方为核心开展工作，充分发挥总承包管理体系的综合组织、协调和控制能力，全方位覆盖自主分包、指定分包以及招标人、使用方直接分包在内的管理工作，有效的应对多方需求，加强协调力度，力求使所有项目相关者满意。
六、特殊性原则
本工程在管理上有许多特殊性，如：
图纸需要深化与专业综合，多分包作业需要加强协调力度，需要对变形量进行计算与监控，需加强对信息流的管理等。
我们将项目代建管理的共性与本工程的个性特点相结合，在组织机构设置时将针对其特殊性，在施工的不同阶段设立专项部室，全面解决好本工程的重点难点问题，使招标人、使用方的建设意图得以最科学地实现。
第二节项目代建管理总体框架
一、项目代建管理工作总体框架图
二、项目管理各阶段的管理概述
1、项目前期管理
（1）建设项目建议书
从投标人和使用方现行机构及建设项目的具体情况出发，编制从建设项目管理架构到管理机构组成及运作的整套建议。
（2）项目可行性研究报告
从政府政策、学院的文化、市场、技术、财务安排的角度观察分析建设项目，评估其可行性，必要时将项目的工作量按时间段划分，以适应财务、开发进程、设计采购及建筑的需要，进行滚动开发。
（3）工程设计管理
会同招标人和使用方共同论证项目的功能设置，并根据功能要求编制项目设计任务书，作为招标人和使用方的机电顾问及装修顾问进行机电与装修工程方案论证，安排概念设计、方案设计、确保工程设计不超出项目成本、工期与技术实施可行性的预期限度。
（4）办理各项政府手续报批
包括但不限于建设用地规划许可证、国有地土使用证、建设工程规划许可证、投资许可证、建筑工程施工许可证、消防、人防、节水的审批，市政各口方案的审批、市政工程规划许可证，开工证及接用手续等。
（5）招标工作管理
根据项目合同网络，组织招标代理单位进行各项相关各分项工程的招标工作，包括制定招标工作程序，编制招标文件，推荐投标单位并作资格审查，组织回标、开标、答辩、现场考察，编写评标报告，协助招标人和使用方完成决标。
（6）计划管理
建设项目的分级计划体制，组织参与项目各方共同编制项目进度总控制计划并予以审定发布，定期检查专业工程及综合计划编制与执行情况并酌情作必要调整。
在需要时介入全部计划工作过程的管理。
（7）财务管理
组合招标人和使用方投入项目的各类资产与资源，建立财产的法律基础，配合进行会计及融资工作，承担为招标人的政府收费及税收顾问工作，根据工程进度计划判断现金需求。
2、工程实施阶段管理工作
（1）综合管理流程
1）工作会议
A、监理例会
工程施工过程中，由监理单位组织施工总包单位、各分包单位及设备材料供应单位召开周例会和月例会，项目代建人派各专业人员参加，协调解决工程实施过程中的各种问题，监理单位出会议纪要，报送项目代建人。
B、专题会议
工程施工过程中，遇有重要问题需特别协调时，由监理或项目代建人组织召开专题会议，如工程索赔、工程主要进度协调、工程质量或安全事故处理、重大技术方案讨论等，项目代建人、监理单位、施工单位及其他相关单位参加，同时约请招标人和使用方参加，由组织单位出会议纪要，发各参加单位。
C、施工现场外部工作会议
各种施工现场以外的协调会议（设计交底、设计协调、招投标、项目报批报审及备案、竣工验收等），由项目代建人组织（按照招标人和使用方招标权限），招标人和使用方、项目代建人及各相关单位参加，项目代建人出纪要，发各相关单位。
2）图纸管理
A、图纸发放
设计图纸完成后，由设计院将规定份数的图纸交招标人和使用方，招标人和使用方除留一份存档图外，将其余图纸交项目代建方按规定发放给监理、施工总包单位或需图的设备材料供应单位及政府部门，各分包单位图纸由施工总包单位发放。
B、设计交底
施工图发放给各单位后，各单位应及时组织有关技术人员进行图纸自审。
设计交底由项目代建方组织，设计、监理、施工单位及其他有关单位参加，同时约请招标人和使用方参加。
先由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工及其他单位提出图纸中存在问题和需解决的技术难题，由设计人员与各单位协商解决，由施工单位出纪要，发各与会单位。
3）工程设计变更、工程洽商
A、施工方提出的变更洽商
施工单位根据工程中存在的问题，提出变更洽商申请，交监理单位审核批准后，报项目代建方，项目代建方会同招标人和使用方审核确定，交设计单位根据设计要求进行确认，若可行则签字认可或出具设计变更文件，交施工单位进行实施；若不可行则返回施工单位重新提出合理的变更洽商。
B、招标人和使用方或项目代建方提出的变更洽商
招标人和使用方或项目代建方提出变更洽商时，首先经双方内部协商一致后，由项目代建方向设计单位提出书面变更要求，设计单位根据设计要求确认通过后，出具设计变更文件，交施工单位实施。
注:
以上所有变更均指因技术、水文和地质情况引起的变更。
C、设计方提出的设计洽商
设计方需要对施工图进行修改时，先书面通知项目代建方，经招标人和使用方与项目代建方共同审核确认，并由项目代建方会同监理和施工单位根据现场情况确定能否实施，确认通过后，由设计出具设计变更文件，交施工单位实施。
4）质量或安全文明施工检查
项目代建方在工程建设的不同阶段，根据实际情况定期（每季）或不定期（政府部门各种检查前）组织工程质量和安全文明施工检查，参加单位包括监理、施工总包及各分包单位，同时约请招标人和使用方参加。
由项目代建方对检查存在问题提出书面整改意见，由施工单位进行整改完毕后，以书面形式向监理方和项目代建方反馈整改结果，项目代建方组织监理方对整改结果进行验收。
5）工程质量或安全事故处理
当工程出现质量或安全事故后，项目监理方首先应以监理工程师指令单的形式通知施工单位停止相关部位的施工。
必要时，还应要求施工单位采取防护措施，同时上报项目代建方。
施工单位接到指令单后，应立即进行质量或事故的调查、原因分析并写出调查报告报监理方、项目代建方，由监理方组织招标人和使用方、项目代建方及相关各方参加事故原因分析，研究事故处理方案，并指令施工单位按审定的处理方案实施。
事故处理完毕后，项目代建方会同监理工程师组织有关人员对处理的结果进行严格的检查、鉴定和验收，并由监理方向项目代建方提交《质量或安全事故处理报告》，项目代建方将及时向招标人和使用方通报事故的处理情况，并根据事故性质，对需要上报的质量或安全事故，在规定的时限内向上级政府主管部门进行汇报。
（2）质量管理流程
1）工序报验、见证试验及隐蔽验收
监理和施工单位约定检查的工序或按规范规定应有项目代建方现场见证的试验及隐蔽验收，施工单位应在自检合格的基础上，提前向监理方提出书面申请，监理方在约定时间进行现场检查，对于重要工序，由监理方约请项目代建方参加检查验收。
验收合格后由监理方签认进入下道工序的施工，需由招标人、使用方签字认可的，由项目代建方本专业负责人（甲方代表）签认。
2）分部、分项工程验收
分部、分项工程完成后，施工单位应在自检合格的基础上，填写该分部/分项工程施工报验表，并附上该分项工程应包含的见证试验和隐蔽验收记录及相应的质量评定资料，提前向监理方提出书面报验申请，由监理方组织现场检查验收，分部工程和重要的分项工程的验收，由监理约请项目代建方参加验收，验收合格后办理分部/分项工程中间验收手续。
3）工程竣工验收
当工程项目已按设计的内容要求建成且施工单位对工程进行内部验收合格后，施工单位应向监理方提出竣工预验收申请，监理方接到申请后会同招标人和使用方、项目代建方、设计单位、施工单位共同进行预验收，并由监理方对存在问题提出书面整改意见，施工单位整改合格后，由监理方提出工程评估报告，由施工单位整理好完整的工程档案资料，然后由招标人和使用方、项目代建方共同组织设计单位、监理单位、施工单位及政府相关管理部门进行最终的竣工验收。
（3）投资管理流程
1）进度款支付
施工单位根据每月的工程实际完成合格工作量（未验收合格的工作量不得支付进度款），编制当月工程结算报表报监理方审查，监理方根据现场计量结果审核确认后，签署进度款支付意见报项目代建人复审，项目代建方审核通过后，根据实际情况，扣除预付款及其他款项（工程罚款、各种保证金等），并根据合同有关条款规定，提出建议支付金额，报招标人和使用方审定并支付。
2）费用索赔
当工程索赔事件发生时，由监理方工程师负责收集整理相关涉及索赔论证的资料，同时进行跟踪记录、计量，并就其中的重要内容及时通知项目代建方及招标人和使用方，索赔事件完成后，施工单位应在规定的时限内及时办理相关手续，根据因索赔事件而超额发生的工程量编制预算表，报监理审核，然后报项目代建方进行复核，再交招标人和使用方审定（或根据索赔金额确定审定权限，未超过规定金额的由项目代建方审定）后在当月进度款中进行支付。
3）竣工结算
当施工方按合同完成所有工程量，并经相关部门验收合格后，施工方应向监理单位递交竣工结算报告及完整的结算资料，由监理按照合同协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容进行审核，审核后交项目代建人进行复核，并扣除已付的预付款、进度款、保修金和质量保证金等款项，确定竣工结算金额，交招标人和使用方审定并支付。
（4）进度管理流程
1）工程项目建设总进度计划
项目代建方在项目各阶段的任务基本确定后，根据项目管理协议书中规定的主要进度节点及项目的规划、设计、施工等各个阶段任务落实情况，编制工程项目建设总进度计划，报招标人和使用方审批，批准后的总进度计划作为编制设计、采购、施工进度计划的依据。
2）施工总进度计划
工程施工总承包单位确定后，由总包单位根据工程项目建设总进度计划、施工合同约定的工期要求，并结合工程的实际情况，编制工程施工总进度计划，送监理方审核通过后，再报项目代建方和招标人和使用方共同审核确定，作为指导现场施工各个阶段、各个分包单位进行进度控制的依据。
3）施工月进度计划
施工总承包商根据施工总进度计划，并结合各分包单位的施工进度情况，在每月监理例会前应向监理方及项目代建方报送下月工程施工进度计划安排及本月工程进度完成情况分析，由监理方根据工程项目建设总进度计划和施工总进度计划进行审核，并及时对各种进度偏差进行调整，同时将调整情况通知项目代建方。
如果进度偏差发生在关键线路上且对施工总进度计划的实施产生影响时，应由项目代建方会同招标人和使用方共同审核确认，并同时对施工总进度计划进行相应调整。
4）工期索赔
工期索赔程序基本同费用索赔程序，监理方在确认工程延期时应根据合同有关条款及工期延误对工程施工关键线路的影响程度来确定，监理方审核后应报项目代建方会同招标人和使用方审定。
（5）项目合同管理
1）合同管理工作程序
A、代建方必须以公正、公平的原则监督管理合同的执行，处理合同违约事件；
B、代建方应采取预先分析、调查的方法，跟踪合同的履行，及时督促和纠正承包商不符合合同约定的行为，提前向承包商发出预示，防止偏离合同约定事件的发生。
2）工程变更的管理程序（注：
设计变更将仅限于技术、水文和地质的原因，不得有此三类情况以外的情况发生）
A、任何形式、质量、数量和内容上的工程变更和洽商必须由代建方颁发变更令后生效，并由监理工程师指示承包商实施。
B、变更和洽商的内容应及时反映在施工图纸上。
C、工程变更和洽商（仅限于上述三种原因）的费用由承包商提出工程变更费用估价表，代建方规定监理工程师按照以下方法进行评审：
D、工程计量依据变更通知、变更设计图纸及现场计量；
E、单价按照以下顺序确定，除非施工合同另有规定；
F、采用原工程量清单内相应的单价和费率；
G、参考承包商的实际支出证明，协商价格；
H、采用计日工方法。
I、上述评审办法的选用须报代建方批准；
J、由于承包商责任造成或承包商为方便施工而提出的变更所增加的费用不予补偿。
3）工程暂停和复工的管理程序
A、在下列情况发生时，在征得代建方的同意后，监理单位可以签发〈〈停工令〉〉:
a、应代建方的要求，工程需要暂停施工时；
b、由于工程质量问题，必须进行停工处理时；
c、为避免安全隐患发生，造成工程质量损失或危及人身安全时；
d、发生必须暂停施工的紧急事件时。
B、除紧急情况外，在签发〈〈停工令〉〉前，应征求代建方的意见；
C、如工程暂停是由于代建方原因，或非承包商原因时，监理工程师应在暂停原因消失具备复工条件时，及时签发工程复工指令，指示承包商复工；
D、如工程暂停是由于承包方原因，承包方在暂停原因消除具备复工条件时，应填写复工申请报监理审核，由总监理工程师签发〈〈复工令〉〉；
E、签发工程暂停指令后，监理工程师应协同有关单位按合同约定，处理好因工程暂停所诱发的各类问题；
4）费用索赔的管理程序
A、监理工程师将受理施工合同中规定的下列原因之一引起的费用索赔：
a、由于战争入侵、叛乱、暴乱等特殊风险致使工程材料或承包商其他财产遭受破坏或损坏引起的更换、修复所发生的费用；
b、由于地震、洪水暴发等无法预测和防范的异常气候和自然力导致的施工费用的增加；
c、由于代建方未按时提供施工场地，未按规定付款，延误提供图纸，提供的书面数据不准确等导致的承包商费用的增加；
d、由于监理方工程师延误签发图纸，负责提供的书面数据不准确等导致的承包方费用的增加；
e、由于非承包方引起的其他原因导致的承包商费用的增加；
B、承包方提出的费用索赔必须满足下列条件，并报代建人批准，监理工程师才能受理费用索赔：
a、必须是依据合同有关规定向代建人索取额外的费用；
b、必须在引起索赔事件的规定期限内，提出索赔意向；
c、必须在索赔事件终止后规定期限内，提出正式索赔申请；
d、承包方按合同约定，提交了有关索赔事件的详细资料和有关证明；
C、承包方提出费用索赔申请时，必须填报〈〈索赔报告〉〉；
D、监理方工程师在收到承包方的索赔意向后，应向代建人转送索赔意向，立即做好与索赔事件有关的现场情况调查和记录，收集来自场内外与索赔事件有关的文件和信息；
E、监理方工程师在收到承包方的正式索赔申请后，应从以下方面对索赔申请进行审查：
a、索赔申请的格式符合要求；
b、申请索赔的合同依据和理由正确、充分；
c、申请索赔的资料真实齐全、手续齐备；
d、申请索赔的计算原则和方法便是、恰当；
e、审查通过后，报代建人批准。
否则应建议承包商收回申请；
F、监理方工程师在审查索赔申请过程中，应就其中的工程数量、单价、索赔数额等与代建人和承包商进行协商或协调；
G、监理方工程师在完成对索赔申请审查和索赔费用评估后，应提出索赔审查报告，报代建人审核确认索赔金额后，对〈〈索赔报告〉〉进行确认。
（6）项目风险管理
投资必然伴随着风险。
帮助使用方正确地识别风险并提出合理回避风、减少损失的建议，是项目管理的一项重点内容。
本大纲所指的“风险”定义为：
在本工程给定的条件下，在本公司与招标人和使用方签定的《项目代建管理协议》中约定的服务期内，可能发生的实际结果与预期结果之间的差异及与出现损失有关的不确定性；
1）项目风险管理的任务
项目代建方的风险管理就是通过风险识别和风险评价，并以此为基础合理地采用多种管理方法、技术和手段，对项目活动涉及的风险实施有效的控制，采取主动行动，创造条件，尽量扩大风险事件的有利结果，妥善处理风险事故造成的不利后果，以最少的成本保证安全、可靠地实现本项目的总目标；
2）项目风险管理工作内容
A、风险识别
对于本项目，可能产生风险的因素包括：
工程地质条件的变化、自然灾害的影响、政府有关部门的批复延后、国家有关基本建设招标方面的政策变动、资金到位情况、设计变更、施工进度滞后、工程质量事故、设备及材料市场价格的变动、汇率的变动、战争和动乱等社会因素的影响、水、电价的变动及其他人为因素的影响等。
本工程建设周期持续时间较长，又包括多个单项工程。
涉及招标人和使用方、代建方、咨询、监理、设计、施工、供货等各个方面，风险因素多，风险识别工作量大、情况复杂。
风险管理的具体工作由项目代建方指挥部合同预算专人负责，搜集各方面的信息，通过统计、分析、整理等具体工作手段，针对本工程的具体情况，列出本工程初始风险清单。
根据我司工程管理经验及对本工程的具体情况，将本工程有可能发生的各类风险列表如下（见下表）：
本工程初始风险清单
风险因素
可能发生的风险事件
对策
技术风险
设计
设计缺陷、错误和遗漏，出图时间滞后
制定落实出图计划，图纸
送审
施工
工人技术水平低，施工安全措施不当，劳动力、材料投入不足
审查施工单位的技术工人
上岗证
非技术风险
自然与环境
地震、火灾、雷电等不可抗拒自然力，不可遇见地下障碍，气候异常，民扰等
提前作好应对措施
外部
因故不能按时取得相关手续
积极作好应对措施
组织协调
招标人和使用方和上级主管部门的协调，代建人和设计方、施工方以及监理方的协调，代建人内部的组织协调等，甲方直接发包的单位与总包单位的配合问题
加强参建各方的协调工作
合同
合同条款遗漏、表达有误，合同纠纷等
认真审核合同条款
人员
各参建单位有关人员素质影响正常工作
撤换不职称人员
材料设备
供货商工作不能满足计划要求、材料价格趋势等
督促材料设备供应商按计
划提供
在风险管理的过程中，风险管理人员要时刻把握工程进展的脉博，随时收集来自与本工程建设有关的各个方面的各种信息，并进行加工整理，对上述表格的内容进行补充和更新，并制定相应的风险防范措施。
B、风险分析
a、投资风险
投资风险导致的损失可以直接用货币形式来表现，即法规、价格和利率等的变化或资金使用安排不当等风险事件引起的实际投资超出计划投资的数额。
b、进度风险
进度风险导致的损失由以下部分组成：
★货币的时间价值。
进度风险的发生可能会对现金流动造成影响，在利率的作用下，引起经济损失。
★为赶上计划进度所需的额外费用。
包括加班的人工费、机械使用费和管理费等一切因追赶进度所发生的非计划费用。
★延期投入使用造成的各种损失（如外租办公用房的租金）。
c、质量风险导致的损失包括事故引起的直接经济损失，以及修复和补救等措施发生的费用以及第三者责任损失等，可分为以下几个方面：
★建筑物、构筑物或其他结构倒塌所造成的直接经济损失
★复位纠偏、加固补强等补救措施和返工的费用；
★造成的工期延误的损失；
★永久性缺陷对于建设工程使用造成的损失；
★第三者责任的损失。
d、安全风险
安全风险导致的损失包括：
★受伤人员的医疗费用和补偿费；
★财产损失、包括材料、设备等财产的损毁或被盗；
★因引起工期延误带来的损失；
★为恢复建设工程正常实施所发生的费用；
★第三者责为建设工程实施期间，因意外事故可能导致的第三者的人身伤亡和财产损失所作的经济赔偿以及必须承担的法律责任。
C、风险评价
采用分析手段定量分析风险
通过建立项目管理信息系统，及时收集项目实施过程中的各种反馈信息并进行统计分析，确定其走势，并预测其对项目实施的影响；同时，密切关注市场形势和国家政策走向，分析其对项目实施的影响。
在上述工作的基础上写出评估报告，作为招标人和使用方决策的参考。
风险量化依据风险管理计划、风险条件排序表、历史资料、专家判断及其他计划成果，利用面谈、灵敏度分析，决策分析和模拟的方法和技术，得出量化序列表。
确定性风险量化可采用敏感性分析和盈亏平衡分析法。
不确定性风险量化采用概率分析法和期望值法。
用风险量化结果对原项目进度和费用的计划进行分析，提出确认的项目周期，完工日期和项目投资，并提出对当前项目计划实现目标的可能性。
D、风险控制
根据对可能产生的风险的预测，制定防范措施，提出回避或转移风险，减少损失的建议。
根据情况可综合运用防范措施使风险对综合效果最优。
风险管理工作流程见图
（7）安全文明施工管理
1）安全目标：
无重大安全责任事故。
文明施工目标：
创施工文明工地，满足广州市文明施工要求。
2）任命项目总监兼职安全主任，负责整个工程的安全文明施工监理。
任命一名监理工程师为兼职安全员，对日常安全文明施工进行监督管理。
每周组织安全文明巡视，对违章情况进行处罚，每位监理工程师均具有安全施工管理责任。
3）督促并定期检查承包方贯彻实施国家及省、市关于安全文明施工的规定。
4）督促承包方每周召开一次安全文明施工职工教育会，做到警钟常鸣。
5）监督承包方在施工现场配备足够的消防器材、安全器材，如灭火器、安全带等。
6）针对施工中的不安全因素与安全工作中的薄弱环节进行研究，书面要求承包商改进。
7）制定《现场施工奖罚管理办法》，规定现场平面布置、安全文明施工成品半成品保护达到或达不到规定的标准进行奖罚的数额；并通过会议纪要、监理通知对执行情况进行量化，做到监理依据充分，奖罚分明；让总承包方和独立分包方或分包方的安全文明施工步入正常轨道。
8）安全文明施工检查项目严格按“建筑施工安全检查标准JGJ59—2005及安全文明施工的有关规定执行，包括安全管理、文明施工、外脚手架、三宝四口保护、施工用电、龙门架与井字架、塔吊和施工机具等。
9）实行工序交接单制度。
交接单在哪一方，成品保护责任即在哪一方，做到成品保护责任分明，协调有依据。
10）积极协助项目参加市安全文明施工评比，争创市安全文明施工样板工地称号。
（8）工程信息管理
1）信息查询体系
信息可以通过不同方式由队伍成员共享，包括人工存档体系、电子数据库、项目管理软件以及允许查阅的信息资料如工程图纸、设计规范、测试计划等技术文档系统。
我方将按照公司标准的信息管理查询机制为本项目建立信息编码系统，该编码系统的作用是：
在项目生命周期的各个阶段，所有项目参与各方能够共享项目信息资源、有效地支持项目过程控制的实施最终按照特定的要求、规定将项目信息整合成为数字化项目信息数据包。
数据包可能包含下列方面：
面向项目最终产品的数据包，含有项目产品的所有可用信息（如，建筑工程中建筑物内某个空调机组的安装尺寸、设计参数、最终成本等等），这些属性信息可以辅助招标人和使用方进行物业管理与维护工作；面向资源的数据包，含有资源拥有者、创
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