房地产运营管理程序.docx

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房地产运营管理程序

房地产运营管理程序

1目的与范围

1.1房地产运营是天津海泰控股集团有限公司（简称海泰控股集团）核心产业之一，为了落实发展战略规划和目标，促进房地产开发运营产业的持续发展及规范管理特制定本程序。

1.2本程序规定了海泰控股集团房地产运营的组织和管理的控制要求和基本程序。

1.3本程序适用于海泰控股集团房地产开发的项目考察、投资分析、摘牌士地、项目出让、项目建设的策划、组织、实施和管理、房地产出售、出租过程。

2引用文件

2.1海泰控股集团建设项目管理规定

2.2海泰控股集团财务管理办法

2.3海泰控股集团合同管理办法

2.4海泰控股集团建设工程档案管理办法

3职责

3.1企业运营部为房地产开发运营的主管部门，负责考察土地项目，投资价值分析，房地产开发运营及对项目概（预）算、招标、合同、建设等工作进行审核，协助代建公司对项目立项进行报批以及工程建设管理。

3.2财务管理部是建设项目的资金管理部门，负责建设资金的审核、拨付、监督、审计等工作。

3.3纪检监察室负责土地购买合同审查，并会签合同审批单。

3.4招商工作部负责协助寻找与接洽项目公司受让方、房产购买方与承租方。

4程序要求

4.1考察土地项目

4.1.1海泰控股集团领导班子依据集团战略目标、发展规划，确定拟投资的土地项目。

4.1.2企业运营部负责对拟投资的土地项目的区位、地块以及所在区域的人口、交通、市政配套、产业发展等情况进行调研考察。

4.2撰写投资方案

4.2.1企业运营部根据土地项目的考察情况，分析预测该土地项目的投资收益率、净现金流量等未来收益情况以及该土地项目对高新区的产业聚集、招商引资所带来的促进程度，结合海泰控股集团战略规划目标和滨海高新区的经济发展要求，提出可行的《土地投资方案》。

4.3土地决策购买

4.3.1《土地投资方案》经企业运营部部长审核，主管经理批准，上报党政联席会。

4.3.2集团党政联席会依据集团持续成长、高新区经济发展的需要，对《土地投资方案》进行审议，提出明确议案后以《党政联席会议纪要》形式报集团董事会。

4.3.3集团董事会对《党政联席会议纪要》中所提出的土地投资议案进行表决，以《董事会决议》形式做出是否购买土地、何种价格、何种方式购买土地的决策。

4.3.4企业运营部根据《董事会决议》贯彻实施。

4.4土地摘牌的实施

4.4.1对《董事会决议》由集团直接摘牌的土地项目，企业运营部按照《土地管理法》《天津市土地管理条例》的要求准备《公司营业执照》、《竞买申请》、《授权委托书》、《受托人身份证》的复印件等摘牌所需资料。

4.4.2企业运营部按照《集团公司财务管理制度》提交保证金的《资金使用申请》，由财务管理部筹集资金并交付。

4.4.3企业运营部将《保证金收据》复印件与4.4.1中提到的摘牌资料一同交至土地交易中心，并在土地交易中心指定的时间参与该块土地的竞买。

4.4.4对《董事会决议》由项目公司摘牌的土地项目，企业运营部按照《公司法》、《工商登记条例》、《公司章程》规定，投资成立项目公司。

4.4.5企业运营部协助项目公司筹集、交付保证金，按照《土地管理法》、《天津市土地管理条例》的要求准备《公司营业执照》、《竞买申请》、《授权委托书》、《受托人身份证》、《保证金收据》的复印件等摘牌所需资料，交至土地交易中心，并在土地交易中心指定的时间参与该块土地的竞买。

4.5签订土地购买合同

4.5.1土地竞买成功后，企业运营部根据《合同法》、《土地管理法》、《天津市土地管理条例》、《集团公司经济合同管理办法》的要求，办理土地购买合同的签批手续，合同内容力求公平公正，在土地交易中心指定的时间内签订《土地购买合同》。

4.5.2土地购买合同经集团公司纪检监察室负责审核，并与企业运营部、财务管理部共同会签《合同审批表》，经集团领导签署批准后，方可签订土地购买合同。

4.6土地购买款的交付

4.6.1土地购买合同签订后，由企业运营部根据《集团公司财务管理制度》提交土地购买资金申请，经公司领导审批同意后由财务管理部筹集资金并在《土地购买合同》规定的时间内交付。

4.7规划许可证、建设许可证、土地证的办理

4.7.1企业运营部负责选址，并负责规划许可证、建设许可证、土地证的办理。

4.7.2根据《中华人民共和国城市规划法》、《行政许可法》、《天津市城市规划条例》与《天津市建设项目《选址意见书》管理规定（修订）》规定要求，企业运营部准备好《营业执照》、《组织机构代码证》、《地形图》、《授权委托书》、《法人身份证》、《受托人身份证》、《申请书》等资料，交至市规划和国土资源局，办理《选址意见书》。

4.7.3获取《选址意见书》后，根据《中华人民共和国城市规划法》、《天津市城市规划条例》，企业运营部准备《营业执照》、《组织机构代码证》、《核定用地图》、《土地购买合同》、《授权委托书》、《法人身份证》、《受托人身份证》、《申请书》与《选址意见书》一同交至市规划和国土资源局，办理《规划许可证》、《建设许可证》。

4.7.4依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市土地管理条例》、《土地登记规则》、《地籍调查规程》、《天津市城镇、村庄地籍调查实施细则》的规定，企业运营部准备《营业执照》、《组织机构代码证》、《地籍资料》、《土地购买合同》、《授权委托书》、《法人身份证》、《受托人身份证》、《申请书》、《指界表》、《法人证明》与《规划许可证》、《建设许可证》一同交至市规划和国土资源局，办理《土地证》。

4.8项目公司出让

4.8.1企业运营部对运营该块土地项目的投资收益、区域发展、项目利润进行分析、测算，拟定该块土地项目的运营模式、运营主体、资金投入及回收方式，撰写《地产运营方案》。

4.8.1《地产运营方案》经企业运营部部长审核，主管经理批准，上报党政联席会。

4.8.2集团党政联席会依据集团持续成长、高新区经济发展的需要，对《地产运营方案》进行审议，提出明确议案后，以《党政联席会议纪要》形式报集团董事会。

4.8.3集团董事会对《党政联席会议纪要》中所提出的议案进行表决，以《董事会决议》形式做出是否自营土地、是否转让项目公司或土地使用权、以何种价格、何种方式转让项目公司或土地使用权的决策。

4.8.4企业运营部按照《董事会决议》内容贯彻实施。

4.8.5招商工作部协助寻找和接洽购买方。

4.8.6财务管理部负责办理相关财务手续、协助回收转让资金。

4.9房产建设项目工程立项

4.9.1企业运营部为建设项目的主管部门，对项目概（预）算、招标、合同、建设等工作进行审核；

4.9.2企业运营部负责与代建公司洽谈合同方案，达成一致意见后形成合同初稿，经双方确认后，由企业运营部报集团公司领导签署合同。

4.9.3建设项目立项由代建公司负责，企业运营部协助代建公司依据《中华人民共和国建筑法》和《天津市建筑市场管理条例》、《天津市建设工程施工许可证管理办法》的规定，准备《营业执照》、《组织机构代码证》、《地形图》、《土地购买合同》、《授权委托书》、《法人身份证》、《受托人身份证》、《申请书》与《规划许可证》一同交至市建委，办理《施工许可证》。

4.10工程建设招标及施工管理

4.10.1集团公司的自建工程采用招投标方式，严格执行《中华人们共和国招标投标法》、《关于加强园区限额以下建设工程项目承发包管理的试行规定》和《天津海泰控股集团有限公司招标监督办法》的规定，对于10万元以上（含10万元）的单项工程，应委托招标代理机构进行公开招标或邀请招标；供电、给水等基础配套工程施工单位的选择根据当地市政管理部门要求确定。

4.10.2施工单位的选择应遵守公开、公平、公正、择优的原则，严格按照国家法律法规要求确定资质等级，原则上选择具有所承担工程专业二级（含二级）以上资质的单位，工程总承包单位具有一级（含一级）以上的资质。

4.10.3企业运营部应协助代建公司编制完善的招标文件、工程量清单和评标标底，如确因项目进度原因，无法确定成本的分项工程，应先按估算计入总包报价，待实施前再单独进行招标，以减少后期成本增加因素。

4.10.4招标的评标办法原则在资质、技术标合格的基础上，采用商务标最低价的中标原则；总包等综合类可以采取综合百分法评标,采取合理低价的中标原则；具体执行集团公司商务标评标办法。

4.10.5企业运营部应监督项目代建公司及总承包或施工单位依据国家安全生产、工程质量、环境保护等有关规定进行工程建设。

4.10.6项目代建公司项目概（预）算和资金使用计划由企业运营部进行审核，经党政联席会议通过后生效。

4.10.7。

财务管理部是建设项目和代建项目建设资金的主管部门，负责设立代建项目建设资金专用账户，由财务管理部及项目代建公司共同管理，以上4.10.1至4.10.7的具体要求按《建设项目管理规定》执行。

4.10.8企业运营部负责组织对建设工程项目的竣工验收，并将《建设项目竣工验收报告》及有关材料交挡案室归档。

4.11房地产出售、出租

4.11.1企业运营部对运营该房产项目的投资收益、项目利润进行分析、测算，拟定该房产项目的运营模式、运营主体、资金投入及回收方式，撰写《房产运营方案》。

4.11.2《房产运营方案》经企业运营部部长审核，主管经理批准，上报党政联席会。

4.11.3集团党政联席会依据集团利润增长、高新区招商引资的需要，对《地产运营方案》进行审议，以《党政联席会议纪要》形式做出房产出租或出售的决策。

4.11.4企业运营部按《党政联席会议纪要》的决定实施房地产的销售、出租。

4.11.5企业运营部根据《房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》》的规定，负责组织勘察、测量，并准备好《营业执照》、《房地产开发资质证书》、《规划许可证》、《建设许可证》、《土地证》、《开发计划》等资料报送天津市房地产管理局，办理《销售许可证》。

4.11.6招商工作部负责协助寻找和接洽购买及承租方。

4.11.7财务管理部负责办理相关财务手续、协助回收出售出租收入的资金。

5相关法律法规及文件

5.1《合同法》

5.2《土地管理法》

5.3《天津市土地管理条例》、

5.4《公司法》

5.5《工商登记条例》

5.6《房地产管理法》

5.7《天津市商品房管理条例》

5.8《中华人们共和国招标投标法》

5.9《集团公司经济合同管理办法》

5.10《集团公司财务管理制度》

5.11《关于加强园区限额以下建设工程项目承发包管理的试行规定》

5.12《天津海泰控股集团有限公司招标监督办法》

5.13《建设项目管理规定》

5.14《组建项目公司有关文件》

5.15《土地登记规则》

5.16《地籍调查规程》

5.17《天津市城镇、村庄地籍调查实施细则》

5.18《中华人民共和国建筑法》

5.19《天津市建筑市场管理条例》

5.20《天津市建设工程施工许可证管理办法》

5.21《中华人民共和国城市规划法》

5.22《行政许可法》

5.23《天津市城市规划条例》

5.24《天津市建设项目《选址意见书》管理规定（修订）》

6本程序发生的文件和记录

6.1《土地投资方案》

6.2《土地购买合同》

6.3《合同审批表》

6.4《资金使用申请》

6.5《地产运营方案》

6.6《代建项目合同》

6.7《项目概（预）算和资金使用计划》

6.8《房产运营方案》

6.9《房屋出售合同》

6.10《房屋出租合同》

6.11《党政联席会议纪要》

6.12《董事会决议》

附件

1.海泰控股集团房地产运营管理流程

2．海泰集团地产开发过程接口部门

3.海泰集团地产开发过程关键控制点及控

4.天津海泰控股集团文件审批单

5.用款审批单

6.项目资金使用计划表

7.经济合同审批表

天津海泰控股集团文件审批单

年月日

文件名称

文件内容

附件

承办部门

经办人：

负责人：

会签部门

财务部：

其他相关部门：

分管领导

签批人

用款审批单

年

月日

用款部门

经办人

用款方式

□现金□支票□汇款

用途

预计金额

¥：

收款单位名称

开户银行

账号

实际金额

大写：

¥：

总经理批准

主管副总经理

部门负责人

项目资金使用计划表

　单位：

元

序号

单位名称

项目

名称

合同额

增减项

上期拨付

上期支付

累计拨付

累计

支付

本期拟付金额

备注

1

地质

勘察

2

设计费

3

施工图审查费

4

总包设

计、桩基、监理交易服务费

5

土建

安装

工程费

6

监理费

12

合计

-

-

-

-

-

-

经济合同审批表

编号：

年月日

合同名称

对方名称

合同金额

付款方式

履行期限

合同主要

内容

附件明细

经办人

部门负责人

合同会签部门签字

合同审批

经办部门主管

副总经理

签字：

合同终审人

签字：