初步可行性研究报告.docx
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初步可行性研究报告
第一部分项目说明
一、项目背景与概况
1、项目可研目的：
该项目的建设投资是否可行
2、本报告的编制依据：
（1）《烟台城市居住区规划设计规范》
（2）《烟台市规划管理条例》
（3）《中华人民共和国城市规划法》
（4）《工程建设标准强制性条文》（房层建筑部分）
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《烟台市城市规划管理局地块规划设计条件》
（7）国家计委《房地产开发项目经济评价方法》
（8）《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》
（9）《烟台市房地产开发项目资本金猪肚管理办法》
（10）《投资项目评估方法与实务》
（11）《烟台城市房地产开发经营管理条例》
二、主要技术经济指标
规划总用地面积
80亩
总建筑面积
160000平方米
包括
多层住宅面积
33600平方米
中高层住宅面积
93500
商铺面积
12000平方米
用途
商住综合
建筑密度
49.45%
绿化率
10.1%
车库
343个
三、编制说明
第二部分项目概况
一、项目描述
1、项目名称：
半岛花园
2、建设单位：
丰达地产
3、地址：
烟台市莱山区
4、规划条件：
5、公共配套条件：
银行、医院、学校、超市、餐饮、娱乐各种基础设施齐全。
6、总体规划方案：
7、建筑方案：
供电、供水、排水、电力、电信、燃气、热力
第三部分投资环境研究
一、烟台市房地产市场发展情况
（一）烟台市城市发展情况
烟台是山东省的一个下辖市，地处山东半岛中部，位于东经119°34′～121°57′，北纬36°16′～38°23′。
烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方千米，其中市区面积2643.60平方千米，海岸线曲长702.5千米，海岛曲长206.62千米。
烟台市是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。
人口651.69万人（2008）
各区域的功能地位
芝罘区——商业、居住中心
福山区——工业中心
开发区——外向型、现代化工业中心
莱山区——行政、居住、文化、教育中心
牟平区——休闲、娱乐、度假中心
城市空间结构
以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。
以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。
基础设施
公路。
2010年末公路通车里程14515.9公里。
其中一级公路通车里程830.2公里，高速公路通车里程414公里。
烟台铁路直达北京、上海等20多个大中城市，开通黄骅铁路、烟大轮渡。
蓝烟铁路电气化改造主体工程完工，龙烟铁路、青烟威荣城际铁路开工建设。
港口。
全市现有港口10处，芝罘湾港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。
全市港口共有生产性泊位168个，其中万吨级以上泊位66个，年综合吞吐能力8315万吨。
2010年，全市港口货物吞吐量完成20852.5万吨，同比增长23.2%，其中集装箱完成154.1万万标箱；完成旅客运量507万人次。
航空。
烟台空港于1984年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。
烟台机场是山东省第二大国际空港，有国际国内航线54条，每周270多架次班机.2010年，莱山机场全年旅客吞吐量133.56万人次，增长18.0%，货邮吞吐量2.49万吨，增长46.9%。
潮水国际机场正式奠基，并被列为全国机场单体改革试点单位
以建设区域发展调控中枢、服务基地和辐射中心为目标，凸显制造业在半岛和环渤海的优势地位，率先形成以服务业为主导的产业结构，打造全市蓝色经济核心区、高端产业示范区和自主创新引领区。
坚持新区开发和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间。
高标准抓好“一山两河”、“一线三岛”和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能形象。
到2015年，中心城市人口达到200万人以上。
重点开发环状发展走廊。
以南北两条沿海产业带为支撑，培育壮大东西两条发展轴，构筑贯通全市一体的环状经济带，成为聚集产业、承载人口的重要区域。
一是做大做强北部沿海产业带。
二是突破发展南部沿海产业带。
三是培育贯通南北的两条发展轴。
今后烟台市房产建设在选址上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用房项目，同时适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例。
严格控制低密度、高档住房建设。
设计上要控制经济适用房套型面积。
中低价位普通商品住房单套建筑面积控制在144平方米以下。
（二）烟台市房地产发展状况
1、烟台市房地产开发基本情况分析
区域名称
2008年
2009年
供应
面积
消化
面积
消
化
率
供应
面积
消化
面积
消
化
率
芝罘区
67
40
59%
95
67
70%
莱山区
51
34
66%
88
55
62%
开发区
55
36
65%
79
50
63%
芝罘区大型的集中居住区，居住环境及人口构成十分复杂。
本地客户十分排斥此版块。
商品房供应量也较少。
组团均价在5000元/㎡，烟台城市中心区，商业和办公集中。
南大街沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等多类物业。
组团均价一线海景均价11000元/㎡,南大街沿线均价7500元/㎡，烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，山海资源优越、交通便利、环境优雅。
非常适合开发高端物业，近年供应量也急剧上升。
组团均价：
一线海景均价12000元/㎡，观海路沿线均价8000元/㎡，烟台新政治文化中心，政策导向性非常明显，也带动区域的快速发展，是发展最快的区域，目前供量及未来潜在供应量都极大。
组团均价在5000-6000元/㎡，牟平区，区域发展水平较为落后，开发和消化量一般，组团均价在3500元/㎡，烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主，项目较多，供应量极大。
组团均价4000-5000元/㎡之间，烟台老城区，近几年加快旧城改造进程，发展十分迅速，区域供应量较大且产品均面向刚性需求（福山地缘性居民及部分开发区低层务工人员）。
组团均价在3800元/㎡，以外来企业与外来人口为主要支撑的居住板块，区域一线海景板块供应量较大。
组团均价一线海景7000元/㎡，二三线4500元/㎡左右。
开发区西拓的新兴区域，主要是临港工业带动区域居住配套的发展，目前不够成熟，供应量较少，但前景看好。
组团均价在3000-4000元/㎡
（过去和现在的开发数据和情况分析；今后几年的发展趋势）
2、烟台市房地产市场供给分析
市场供给量大，2006年，烟台市政府开始加大了土地供应的力度，一系列数据均高出历史同期水平好几倍，明显勾勒出了未来市场竞争之剧烈：
截至2006年11月底，烟台国土资源局公开推出的土地为78宗，流拍土地2宗，出让宗地个数仍比去年增加了35宗；土地出让面积为9232427㎡，同比增加了281％；规划建筑面积为15246073㎡，同比增加了277％；平均单宗土地面积约为115448㎡，同比增加了110％。
芝罘岛属于一线海景位置，市场一线海景分布以传统豪宅区为中心，向东西两侧延展，东向主要为郊区资源性产品，向西主要为城市资源性产品，价格分布趋势为西向一线海景低于东向，成为一线海景位置的价格洼地。
09年起新盘项目多注重产品品质内功品质内功型项目开始向二线海景山景带转移，背山靠海的项目最为市场接受，2010年品质内功决胜的时代将开始，高层产品主力总款开始收缩至200万左右，别墅产品日渐稀缺，存量多为大面积套型，别墅类产品已消化部分多为尚未入住或刚刚入主阶段，4.5层洋房逐渐成为空白，总体高端市场主销价格集中在9000-11000之间
3、烟台市房地产市场需求分析
烟台的收入水平在山东全省位居中等偏上，城市中收入较高的主要集中在公务员、医生、教室、银行职员、企业中层主管或技术人员等职业。
在较长一段时间内中高收入阶层仍将是烟台购房的主力群体。
4、烟台市房地产市场价格分析
二、烟台市细分房地产市场分析（针对项目的定位来分析）
1、主城区分析
2007年，我市将积极推进事关经济社会发展全局的六大重点项目（海阳核电、芝罘湾区域整体开发改造、大南山景区、雨岱山渔人码头、国际机场飞行区改扩建、烟台港西港区）、九大区片（幸福区片、滨海广场区片、文化广场区片、辛安河区片、白石区片、芝罘岛区片、养马岛区片、大华毛巾厂区片、二马路区片）、六大道路交通项目（红旗路、山海南路、化工南路、学院路、通世南路、青年南路）以及烟大铁路轮渡、中韩铁路轮渡等城建重点项目规划服务工作，加快推进环海道路规划。
打造“海上烟台”、“山中烟台”成为未来烟台城市规划的总体目标。
加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。
充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局
2、片区分析
（重点分析细分市场的供给、需求、价格、未来的发展态势）
以滨海路为背景、在烟台大学等高校的环绕下，莱山区充满了现代气息和文化气息。
该区房价已由10年前每平方米的1000元达到今天的数千元甚至上万元，而且全市的最高房价就在这里产生。
这里代表了烟台的最高居住水平，作为烟台的成熟社区，周边大环境好，交通方便，一直备受购房者关注。
10年前的莱山区还不被人看好，只有那些坐飞机的人才能想起莱山。
可是经过短短的10年，莱山区的楼盘一座座拔地而起。
百万平米的南山世纪城、行政中心版块的天合城、大华旗下的上海滩花园、万光府前花园等等，均为重量级的楼盘项目。
近10年来，莱山区的房价的走势：
据统计，1994年—1996年，每平方米是1000元左右；1997年—1999年，每平方米突升到1800元左右；2000年—2002年，每平方米达到2600元左右；2003年—2006年，每平方米达到4000元以上。
莱山区的房价高与低相差很大，价高者如海天名人及黄海城市花园等，小区每平方米已达万元左右，而在迟家的楼盘就只能卖到4000元左右，因此，想谈莱山区的房价，最好以清泉寨为界分开来谈。
莱山区房价突涨，有它的历史原因。
首先有依山傍海的地理优势，这里海岸线长而美，绿化好。
步入莱山，犹如走进绿色家园。
另外，体育公园的建起，烟台市政府的迁入，这些也给莱山区的房价打了一支“兴奋剂”。
各大高校云集，使莱山的整体文化素质上了一个层位，这些因素无不昭示着莱山房价将坐上烟台头把交椅。
房地产开发商也正是看准了这一点，同时也吸引了大量“房虫”的关注，房价随之一路狂升。
据了解，莱山区房产交易大厅每天的成交量一直趋于平稳状态。
业内人士分析，未来的2至4年，该区上涨幅度在500元左右。
第四部分区位条件分析
一、项目的区位调查
（一）项目周边基础设施调查：
交通情况：
交通便利，交通网络发达有，5路,7路,10路,17路,33路,45路,50路,52路,53路,55路
医疗设施：
烟大校医院、滨州医学院附属医院、光华医院、阳光丽人妇科医院、
万民阳光大药房等医疗机构完善
教育条件：
烟台大学、山东工商学院、清泉学校、烟台大学附属中学、滨州
医学院、烟台商贸技术学院、烟台大学文经学院等教育资源丰富
金融机构：
银行：
中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、烟台银行、交通银行等金融服务业完善。
超市：
麦千车超市、佳世客购物中心等购物便捷。
餐饮：
咖啡厅、快餐店、饭庄、西餐厅等，一应俱全。
（二）项目周边人文环境及生活配套设施
（三）项目周边市政设施情况
（四）项目周边消费者调查
通过对项目所在区域的城市规划、景观、交通等区位条件的分析以及对区域内现实与潜在楼盘供应量得分析，研究项目地块所具有的区位价值。
二、项目周边主要竞争物业分析
通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主演纪念馆争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户群，为确定本项目开发的竞争策略提供依据。
三、项目的优势和劣势的分析
（一）项目情况
（二）项目优势和劣势分析
（三）项目优势和劣势应对策略分析
对项目自身的开发条件及发展现状进行分析，初步明确地块及其环境的劣势与缺陷，为项目定位、投资分析做准备。
第五部分项目定位
一、项目定位方向探讨
二、项目定位
（一）产品定位
（二）目标客户定位
1、助理客户群
2、主力客户范围
3、目标客户细分
（三）市场形象定位
（四）价格定位：
尽量使用市场比较法来做
（这里可以对项目定位进行着重渲染、根据项目目标市场的选择与项目的市场定位，进行项目的营销策划。
具体包括：
项目的产品策划（指对项目规划设计方案的建议）、项目的价格策划、项目的销售推广策划。
）
第六部分项目实施进度
确定建设项目总进度计划表；具体安排前期工作、设计招标、施工、竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制项目实施进度表（横道图）。
参照《房地产开发》第七章内容
第七部分财务评价
一、总投资成本费用估算
（一）土地费用
（二）前期工程费估算
（三）建安工程费（包括设备费用）
（四）管理费用
（五）财务费用
（六）销售费用
（七）不可预见费
（八）总成本费用
二、租售收入及税金估算
三、投资计划及资金筹措估算
四、项目的财务评价
1、利润表和静态评价指标
2、现金流量表与动态评价指标分析
（辅助报表和基本报表，是编制的重点，分析项目财务收益能力、清偿能力和平衡能力）
第八部分风险分析
一、盈亏平衡分析：
考虑用线性分析，所以分析前，首先明确线性分析的假定。
画出盈亏平衡图。
二、敏感性分析-单因素敏感性分析：
针对全部资金和自有资金的评价指标选取敏感性因素，影响企业效益的主要因素有房屋销售收入、土地成本和建设投资，对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对内部收益率、全部投资净现值等指标的影响程度。
画出敏感性分析表（可通过EXCEL实现敏感性分析）
第九部分项目评价的结论
先列出项目投资收益相关经济指标汇总表，对个指标结果进行分析，得出相关结论。
第十部分附表
土地费用
序号
费用名称
计算基数
单位
单位
金额
估算说明
元/平方米
万元
1
土地费用
亩
万元/亩
前期工程费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/m2
万元
1
方案设计费
2
初设及施工设计图设计费
3
可研费
4
地质勘探费
5
工程监理费
6
异地人防费
7
城市建设配套费
8
白蚁防治费
9
规划许可执照费
9.1
多层
9.2
中高层、商业、车库、公建
10
建设工程综合服务费
11
施工用水电
12
质量监督费
13
招投标费
14
劳测费
15
合计
公司管理费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/m2
万元
1
公司管理费用
（前期工程费+建安费用）*2%
2
合计
销售推广费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/m2
万元
1
推广费用
销售额的1.1%
2
销售费用
销售额的0.55%
3
合计
财务费用
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
1
公司财务费
贷款额×9%×贷款年限
2
合计
营业税费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
1
营业税及其附加
总收入×5.75%
2
印花税
总收入×0.5%
3
合计
投资计划与资金筹措表
序号
季度
项目
1
总投资
1.1
土地费用
1.2
前期工程费
1.3
工程建设费、设备费
1.4
公司管理费
1.5
财务费用
1.6
不可预见费
1.7
销售推广费
1.8
销售税费
2
资金筹措
2.1
资本金
2.2
银行借款
2.3
工程垫支
2.4
预售收入
投资项目用款计划表
序号
年度
项目（季度安排）
合计
1
土地费用
投资比例（%）
投资金额（万元）
2
前期工程费
投资比例（%）
投资金额（万元）
3
工程建设费、设备费
投资比例（%）
投资金额（万元）
4
公司管理费
投资比例（%）
投资金额（万元）
5
财务费用
支出金额（%）
投资金额（万元）
6
不可预见费
支出金额（%）
投资金额（万元）
7
销售推广费
支出金额（%）
投资金额（万元）
8
销售税费
支出金额（%）
投资金额（万元）
9
合计
投资金额（万元）
销售收入预测表
序号
季度
项目
1
多层住宅
金额（万元）
2
中高层住宅
金额（万元）
3
商铺
金额（万元）
4
车库
金额（万元）
5
合计
现金流量表
序号
季度
项目
1
现金流入
1.1
多层住宅销售收入
1.2
中高层住宅销售收入
1.3
商铺销售收入
1.4
车库销售收入
2
现金流出
2.1
土地费用
2.2
前期工程费
2.3
工程建设费、设备费
2.4
公司管理费
2.5
财务费用
2.6
不可预见费
2.7
销售推广费
2.8
销售税费
3
所得税前净现金流量
所得税前累计净现金流量
4
所得税
5
所得税后净现金流量
所得税后累计净现金流量
计算指标
内部收益率（IRR）
财务净现值（NPV）
投资回收期（Pt）
基准收益率（Ic）
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