石博城电商产业园项目可行性研究报告.docx

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石博城电商产业园项目可行性研究报告

晨明石博城电商产业园

可

行

性

研

究

报

告

目录

序言…………………………………………………（03）

第一章项目投资商简介………………………………（04）

第二章项目概述………………………………………（06）

第三章项目立项背景…………………………………（08）

第四章项目建议的意义和必耍性……………………（13）

第五章项目定位及规划设计理念……………………（14）

第六章项目建设进度估算……………………………（17）

第七章项目投资概算…………………………………（18）

第八章结论……………………………………………（19）

序言

2016年9月，《长江经济带发展规划纲要》正式印发，明确武汉为超大城市、区域中心城市、长江中游航运中心、内陆开放型经济高地。

武汉在全国发展布局中的功能定位由以往的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。

城市形象提升，产业结构升级调整如火如荼，顺应这股城市发展之势，晨明集团顺势起航，以承载城市产业转移、全面推动行业升级发展为己任，以世界先进的园区规划为参照，用国际化的配套与服务理念，聚合优势资源，以锐不可当的造城之势，实现一座城市的产业格局变迁，构筑西部第一、中国一流、世界知名的国际石材城、创新物流产业园区，从而带动整个中部电子商务、贸易、物流生态产业的大发展。

第一章项目投资商简介

成都晨明企业集团有限公司始创于20世纪90年代，法定代表人陈明，公司注册地址在成都高新区（西区）双柏路68号。

集团旗下拥有16家全资子公司，全集团自持优质房产70多万平方米，拥有资产总额近50亿元，企业资产负债率不到15%。

公司经营管理团队共计现有498名员工，其中大专以上文化程度占经营管理团队总人数的56.4%，平均年龄35.3岁，具有各类专业管理人员164人，其中具备高中级职称人数83人，占各类专业管理总人数的50.6%。

公司是一个高起点、高标准的经营管理团队。

集团历经20余年高速发展，已经成长为以电动车的研发和制造、产业地产的开发及运营、汽车专业市场及后市场的招商和经营管理、泛家居建材及家具市场的招商和经营管理、现代商贸仓储物流的经营管理、金融投资业务等为一体的多元化大型企业集团公司。

其中“晨明电动车”、“晨明汽车总部港”、“晨明爱家居”等产业的品牌声誉已在各自领域成为西南地区及国内的知名品牌，已拥有广泛的影响力。

集团在电动车辆制造领域，拥有自主开发设计的知识品牌，拥有较强的生产制造能力，同时，还研发生产了燃油系列观光车和专用车型，企业所研发、生产的各种车辆均具备低碳环保、绿色出行。

现已开发、生产的各型车辆达数十种专用车型，包括有电动观光车、老爷车、高尔夫球车、救伤车、警务巡逻车、移动警务室、环卫车、载货车、送餐车、举升平台车等。

公司生产的电动观光车在2008年被北京奥运会指定为会务专用车。

公司生产销售及市场占有率位列全国前茅，已成为了西南地区名符其实专用电动车辆制造的领军企业。

集团旗下共有五个汽车总部港，即晨明汽车（4s店集群）总部港、晨明商用车总部港、晨明乘用车（汽摩）总部港、晨明新能源汽车总部港、晨明工程机械（汽配）总部港，占地面积近800亩，集群了各大知名品牌的乘用车、商用车、工程机械车辆及新能源汽车4S店达150多家。

晨明汽车总部港弘扬“诚信、敬业、务实、创新”的企业精神，坚持全球化的视野，全面实施国际化品牌产业战略，致力于成为二十一世纪中国汽车运营行业规模一流、品牌一流、团队一流的企业，园区年销售收入连续三年已突破300亿元大关。

同时，集团为了更好地服务于广大商家和大众客户，现已投资启动了商用车检测线、二手车登记服务站的建设。

晨明汽车总部港作为中国西部专业市场运营平台的首席运营商，我们的目标是将晨明汽车总部港打造成为中国西部产业地产和专业市场开发运营的产业标杆,打造成为全球化专业市场运营航母，企业年租金及运营管理服务收益相对稳定，实现各项收益逐年环比递增15%以上。

晨明集团旗下晨明爱家居总部港，位于成都市高新西区国家级产业发展保税区和城西、郫都区三大区域交汇处的核心地段，占地面积153亩，规划总建筑面积33万平方米。

是成都大城西档次最高、规模最大、业态最齐全的以家居及泛家居产业为主题，大型建材和家居MALL、品牌企业独栋、星级酒店、SOHO公寓、甲级写字楼等业态于一体的大型一站式家居产业综合体。

目前一二期建设23万多平方米国际建材家具馆已经落成，并已成功招商全面投入运营。

集团拓宽经营范围进军家居产业，并将家居产业作为集团将来重要的战略举措，同时弥补了整个大城西家居及泛家居规模消费的空白。

在家居行业迅猛发展，家居产业不断更新换代的今天，晨明爱家居总部港打破了传统的专业卖场模式，从传统的销售、展销模式到精品化、个性化、体验式的品牌企业独栋，从单一提供产业支撑的写字楼，到酒店服务等的系列配套。

晨明爱家居总部港将所有的商家所需、消费者所需皆全面网尽，真正实现了建材、家居、装修设计、装修、家居体验等家居产业一条龙的产业综合体。

晨明集团近年来除了务实地做好自身实体经济的稳步发展，还充分利用企业闲置资金对外进行选择性的股权投资，目前已在北京、上海、郑州、海南、扬州、泰兴等地相继合作开发运营了多个产业地产和金融投资项目，均已收到了稳健的投资回报。

晨明集团坚信，只要以市场为导向，以创新为动力，以质量求生存，以发展求壮大，我们一定会赢得更好的明天。

第二章项目概述

一、项目名称

中国武汉晨明石博城电商产业园

二、项目地址

武汉东西湖区东山工业园国东二路以东、国东二路以西

三、项目用地规模

拟兴建的中国武汉晨明石博城电商产业园计划用地规模约为600亩，一期用地300亩为商务交易及电子商务；二期用地300亩为仓储物流.

三、项目投资商

成都晨明企业集团有限公司

四、项目发展商

晨明产业地产集团

五、项目发展目标

晨明石博城电商产业园

建成后，将成为中国中部档次最高、功能最完善、最现代化的大型石博城，集石材加工、养护、碎石回收、石文化产业、电子商务、商贸交易、仓储物流、环保生化处理基地、金融服务中心、酒店、配套住宅区等一体的综合产业链园区。

建设成为中西部地区石材产业园区，并辐射陕西、重庆、云南、贵州、西藏等中国中西部省市，服务全国，面向国际契合国家“一带一路”战略，开拓国际市场，进一步扩大行业和社会影响力。

全新规划、完整建设、整合资源、聚集优势，全面提升行业整体运作能力和市场竞争力，全面提升石材商贸的业态和形态，推动武汉石材产业与物流业的持续繁荣和发展。

成为；

（1）中国中部最完善、生态环保型石材博览城；

（2）中国中部石材种类最丰富、最现代化的产业集群；

（3）石材建材加工中心、石材荒料及辅具生产园、石材加工技术交流中心、碎石回收基地、循环经济产业园

（4）石材养护服务基地、工程项目承揽基地；

（5）石工艺品展览、奇石广场、石文化交流展览中心；

六、项目总投资

拟兴建的中国武汉晨明石博城电商产业园预计总投资20亿元人民币以上。

七、经济效益

项目建成后，项目年产值及交易额可达200亿人民币以上规模，提供2-3万余个就业岗位，每年创税收1亿元人民币以上。

第三章项目立项背景

一、宏观经济及项目所在地经济社会概况

1、良好的社会经济条件，为武汉石材市场发展奠定扎实的基础

2016年全市实现地区生产总值（GDP）11912.61亿元，比上年增长7.8%。

其中，第一产业增加值390.62亿元，增长3.4%；第二产业增加值5227.05亿元，增长5.7%；第三产业增加值6294.94亿元，增长9.9%。

2、城市规模扩张、交通网络的不断完善，为武汉石材商贸交易带来了巨大便利。

3、武汉市石材行业前景可期

武汉正处于一个大跨越大发展时期，城市化进程越来越快。

武汉市大量的基础设施建设、住宅建设、固定资产投资建设将对石材产品形成庞大的需求量，这为武汉石材行业发展带来了前所未有的机遇。

　　中国作为石材产业快速发展国家之一，“十三五”期间，我国石材产业必将孕育更加广阔的发展前景，实现新的突破和发展。

与此同时，石材在家装市场领域还有极大的提升空间。

面对消费者的消费误区，需要进一步的引导，针对石材商所处的市场环境，正需要通过对石材专业市场的规范化、标准化、网络化、环保节能设计和建设以及体验式营销的方式，来推动武汉石材行业向前发展。

4、项目地处武汉西大门，是武汉市重要的对外联系窗口，承接着武汉市最强的经济辐射。

107国道、316国道、沪汉蓉、兰杭和京港澳高速公路等交通要道自区内通过，汉江航线，市中环、外环、地铁和轻轨等交错相连，形成了水、陆、空“蛛网”式立体交通网络。

区内已建成等级公路1146公里，公路网密度达到229.4公里/百平方公里。

二、石材行业分析

1、中国石材市场空间非常广阔，发展前景好。

在经济社会蓬勃发展的背景下，在城镇化进程加快、国家投资拉动和居民消费升级等多因素的推动下，我国石材产业正迎来新一轮大发展，石材市场不断扩大。

据相关部门统计资料，2011年我国规模以上石材企业主营业务收入达2414亿元，比上年增长20.6%，同时，石材进出口总额、数量也都实现了大幅增长。

石材消费由工装市场为主向工装、家装市场并重的转变已经成为行业的共识。

石材产业，是世界传统产业之一。

石材经过切割、打磨、造型之后，被广泛应用于各类建筑的内外部装饰上。

有资料显示，石材作为一种建材产品，在全球建材产值里已占有相当大的比重，且这个比重在未来10到15年还将继续扩大。

作为一种典型的矿产资源，石材分为大理石、花岗岩、砂岩等多个品类，有上千个花色品种，由于具有稀缺、环保、纯天然、高品质的特性，一直是全球各地大型公建工程、中高档建筑、家庭装修的特选用材。

2、目前国内石材市场呈4+1格局:

四大加工基地（福建南安、山东莱州、广东云浮、四川雅安，其中南安居首）和一个物流分拨中心（福建厦门），主要集中在华南地区，华中地区具备开发潜力。

●福建南安:

国内最大的石材加工贸易基地，拥有配套齐全的石材产业供应链，逐步成为国际石材中心。

●山东莱州:

石材资源丰富的“中国石都”，是山东建材工业的支柱。

●广东云浮:

历史悠久，储量丰富，规模石材企业4000余家，云浮石材交易中心是广东省最大的石材专业市场。

●四川雅安:

特产红色花岗石，并拥有国内稀缺的优质大理石矿藏

●福建厦门:

借力港口优势，汇聚福建、广东石材进出口，占全国石材进出口总量的80%以上

3、石材产业十二五规划解读:

产业升级、清洁生产、推动创新，探索区域联动，寻求政策支撑。

●产业升级：

东南沿海部分，福建、广东等，发挥优势，培育国际化大企业，建立研发、培训机构。

●清洁生产：

控制三废排放，实现循环生产，注意废物资源化利用，提升有效资源利用率，推动石材循环经济示范项目建设。

●推动创新：

加大创新投入、加强工艺与研发、石材机械设备开发进一步寻求技术突破发展石材产品创意设计产业、提升营销。

●探索区域联动：

中西部地区资源丰富，市场潜力巨大，沿海地区与中西部石材资源丰富地区之间的协作联盟具重要意义。

●寻求政策支撑：

鉴于石材产品的低能耗低污染特性，需要研究制定配套鼓励政策，更要鼓励环保、资源综合利用技术的研究与开发促进石材产业标准化建设（开采、生产、机械、工具、对外合作）。

三、武汉石材市场情况

截止2016年，武汉主要有5个大中型石材城，金诚国际石材城

、高桥石材城、阳光石材城、万隆辉煌石材城和天福石材城，主要集中在东西湖大道、高桥四路、琴台大道区域，大多为自发性形成的市场，环境差、规模小、档次低，当地政府多次强调石材市场的提档升级，在政府报告中提出老旧市场的拆迁。

四、开发商开发及运营实力

晨明集团已成功开发及运营成都晨明爱家居总部港、成都龙潭汽车总部港、新都汽车总部港、都江堰汽车总部港及国内其它地区产业地产项目为建设中国武汉石博城电商产业园奠定了夯实的基础。

晨明集团以成都为总部，专注于产业地产开发及运营，现已开发土地2000余亩，已建设项目面积200余万平方米，所有项目物业自持通过良好的市场运作以租赁模式创造良好的现金流。

其中成都标杆产业地产项目位于成都东三环路外侧的晨明龙潭汽车总部港，于2007年开始全面动工建设完成总建筑面积约为10万平方米的建设工作，项目于2008年盛大开园后，入驻奔驰、马自达、上海大众等知名品牌企业超过40个品牌以上，15家标准4S集群，招商入住率达到120%，实现年销售产值100亿元以上，利税5亿元以上，新增就业岗位超过1000个以上，从而真正实现“高密聚集、高度关联、高效带动”的产业链，正积极为龙潭工业总部城“产业强区”贡献企业的一份力量。

晨明汽车集团经过近20年汽车产业、产业地产开发、金融领域的投资及发展，特别是晨明爱家居总部港、晨明国际汽车总部港、龙潭汽车总部港、都江堰汽车总部港、一系列项目与市场的成功开发运作，在产业地产开发及运营领域长期积累的丰富的市场运营经验，所拥有的优秀的开发和管理团队，以及在资本市场积极拓展与寻求合作的沉淀，为晨明企业集团运作“中国武汉晨明石博城电商产业园”项目作好了充分准备，打下了坚实的基础。

第四章项目建设的意义和必要性

一、促进城市发展、提升城市形象地位

武汉是中国中部科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽，发展大市场、大流通、是区域经济发展和武汉中心城市发展的需要。

为推动武汉市经济发展，加快中心城市、特大城市的建设，武汉市委、市政府早已做出“城市向东向南发展战略”，随中央政府将武汉确定为“统筹城乡综合配套改革试验区”，武汉经济、城乡一体化建设将步入快车道；武汉市委市政府一直提倡环保、创新、规范，武汉石材市场的格局，伴随城市发展，必然重新规划、重新整合。

1、项目建设中部地区物流市场发展具有深远的意义，将极大促进我国石材、物流产业朝规范化、健康化发展，打造新兴电商平台与世界接轨，提高市场竞争力。

2、项目建设满足了多方需求。

目前，武汉石材市场主要以中小型销售为主，没有形成生产、加工、贸易、文化、展示、物流配送所谓有的一条龙服务。

这种状况将大大地提高成本，对于促进我国石材行业健康有利的发展是极为不利的。

而且，销售商与消费者之间的信息极为不对称，对于消费者来说是不利的，没有太多可供选择的余地自然买不到物美价廉的好东西。

通过本项目建设，提供一个石材展示、技术研发，并运用现代发达的电商平台，使销售商、国内外代理商与用户直接沟通交流、交换供需信息的平台，减少成本，提高效率，满足市场各参与方的要求。

3、项目选定在武汉市东西湖区东山工业园，市场面向国内外石材销售商、项目招标公司、政府采购和项目总承包商。

进行一系列信息发布及行业培训活动。

因此通过项目建设，不仅能带动该地区物流、海运、服务等相关行业的发展，同时可提高当地财政税收，在武汉市形成一个新的经济亮点，促进区域社会经济和谐发展。

4、项目建设是有效解决社会就业压力问题。

如何解决社会各方剩余劳动力，缓解社会就业压力，是构建和谐社会、维护社会安定团结的重要措施，因此也是地方政府最为关心的大事。

据初步分析，项目建成后，可直接或间接提供就业岗位20000个以上。

5、相应国家号召，武汉市市委市政府将环保、节能、减排工作作为十三五计划的重点工作，已在政府报告、会议中多次提出对本市石材市场整改，告别“土、小、散、乱”。

拟建项目地周边保税区物流产业园石材城面临搬迁改造，政府要求项目建成后优先考虑原有石材城商家入驻并提供相应的优惠条件。

（可视具体情况采用自持出租或销售形式满足搬迁改造需要）

第五章项目选址及规划设计理念

一、项目选址

武汉晨明石博城电商产业园项目地块：

位于武汉东西湖区东山工业园国东二路以东、国东二路以西，规划面积600亩，位处成熟工业产业园区区位优势极其明显。

优良的区位及城市规划支撑，必将注定项目是代表武汉现代商贸发展，代表东西湖区城市发展的、最显著的商贸物流重地和最耀眼的商业高地。

二、规划设计理念（主要建设内容及规模）

武汉晨明石博城电商产业园项目主要以互联网+为平台，线上线下相结合，在传统专业市场基础上融入电子商务元素，契合国家“一带一路”战略，将石材交易与石材文化博览产业通过汉欧铁路走向全世界。

主要建设内容涵盖：

前端产业链、终端产业链、后端产业链

初步规划十八个地块功能分区：

石材及荒料贸易区

综合商贸服务区

石材建材加工中心

石材荒料及辅具生产园区

机械技术交流中心

石材机械产业园

石材养护服务基地

石材产品市场

工程项目承揽基地

碎石回收基地、循环经济产业园

石工艺展销一条街

石文化交流展览中心

石材商贸中心

奇石广场

石材创意研发基地

精品石材工业园

石材物流园

配套住宅

产业园先进的规划设计，在建设现代化的石材文化展示、石材博览、物流、国际商务与服务平台的同时，将完善的商务配套融入其中，体现现代产业园区环保、高效、规模大上档次。

合理的总平面布置，使各种功能区自成系统，以不同的出入口和道路功能分区，使各种需求的车辆、人流各自分散循环，通过有效地置绿添景，使整个园区生态环保。

第六章项目建设进度估算

项目将本着“边建设、边经营”的原则，在不影响本项目工程建设进度，在符合区域总体规划、保证工程质量的前提下，交叉作业，齐头并进。

本项目总建设期2-3年，初步计划为：

1、第1年，对项目及配套项目进行总体规划设计，落实整个项目规划与合作（含各子项目）方案，办理相关报批手续，开始项目一期建设工作及试营业。

具体为：

石材及荒料贸易区，综合商贸服务区，石材建材加工中心等分类展场市场建设，石材机械产业园、机械技术交流中心部分开发建设，并部份投入营运使用；

2、建设以前晨明团队将做好充分市场调研、租户论证，结合现有成功石材城和商家使用的角度做好产品设计规划做到铺面率最大化。

根据不同品牌商家需要定制化建设，打造具规模化的生产、展示、销售、石材养护等一糸列服务并结合互联网+电子商务平台打造石材产业新城。

2、第2年开始，完成整个项目剩余部分的开发建设工程。

具体为：

石材文化、仓储第三方物流服务区的完善；石材工艺一条街、奇石广场等与文化产业相结合的一系列产业，整个项目逐步完成并正常投入使用。

第七章项目投资概算

根据项目的功能设计和规划设想，本项目用地面积800余亩，其中；600亩，一期用地300亩为商务交易及电子商务；二期用地300亩为仓储物流。

主要经济技术指标如下：

用地面积

600亩

总建筑面积

519480平方米

容积率

≦1.3

建筑密度

≦35%

土地成本（22.4万／亩）

13440万元

投资回报概算：

详见附件一

第八章结论

一；社会效益

1、有效地促进城市发展、提升城市形象。

2、提升区域品牌价值，提升城市综合竞争力，推动行业持续繁荣和发展。

3、全面提升石材流通业态、形态，发展并壮大武汉石材贸易经济，丰富、并推动武汉及东西湖区石材贸易流通产业发展。

4、培育龙头市场，带活一方经济。

5、创造就业机会，增加地方财政税收。

项目计划投资20亿元人民币以上，投资中的大部分将转化为成本费用在项目所在当地支出，进而可带动当地相关行业发展。

项目完全建设完成后，将形成年销售、服务和石材周边产业经营超过600亿元以上的规模，带动周边地区经济增长，极强的刺激项目所在地的GDP增长。

初步估算，本项目在形成一定的规模后会直接产生新的就业岗位20000个以上，间接创造就业岗位高达30000个以上，从而极大的减轻当地就业压力，并为人才引进提供机会。

6、引进先进的理念，引进优势资源和优质资本，为城市注入活力，驱动东西湖区石材贸易产业发展。

7、活跃市场，为消费者提供更丰富、更完善、更便捷的石材贸易服务。

二、项目的核心产业——石材商贸流通业、互联网+电子商贸、仓储物流，符合国家产业发展政策，符合武汉城市发展规划和城市商业发展规划，其集约集群、多产业联动发展的模式，将对我国石材产业，贸易产业的创新、变革产生重要的影响，对武汉城市经济发展和城市品牌形象提升起积极促进作用，项目创造大量的就业机会，促进税收增长，且管理规范、形象优良，具有良好的社会效益。

通过以上研究、分析，“中国武汉晨明石博城电商产业园”，是武汉、东西湖区城市发展的需要，是石材产业和行业发展的要求，具有前瞻性，具有良好的社会经济效益，具有良好的可行性。

成都晨明企业集团有限公司

2017年6月