存量房市场分析及展望.docx

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存量房市场分析及展望

存量房市场分析及展望

从国际经验来看，当一个地区的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。

我国正处于由增量向存量市场转换的过渡期。

根据链家研究院测算，2016年，二手房（不含商办）交易额达到6.6万亿元左右，占住房交易总额的比例达到40%，北京、上海的二手房交易额占比已分别高达74%、72%，这个比例已经达到成熟国家市场的水平。

根据我国城镇人口、租赁人群占比、城镇人均可支配收入和用于租赁的花费比例测算，2016年我国租赁市场的成交规模在1.1万亿元左右。

一存量房市场的核心意义和范围

（一）核心意义

狭义的存量房市场是指已被购买或自建并取得所有权证书的居住性质的房屋交易市场，也就是通俗意义上的二手房市场，主要是相对于增量房（也就是新建商品住宅）而言，包括用于交易、租赁、自住的所有二手住宅房屋交易。

增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有自己的房屋产权；存量时代的核心价值则是让房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。

围绕这个核心，存量时代至少有三层含义。

第一，流通层面，让房屋所有权能够以最低的交易成本、最短的交易周期实现高效的流通。

原则上，每一次流通对交易双方都意味着经济学意义上的“帕累托改进”，这也是对房屋资产价值的重估和充分利用，在不耗费增量资源的情况下，让每一个交易方都实现边际改进。

根据链家成交数据估计，2016年中国二手住宅交易量约500万套。

根据人口普查数据推算，目前我国存量住宅套数超过2.7亿套，二手房流通率（交易房屋数量/存量房屋数量）为2%左右。

相比之下，美国的二手房流通率历史均值为4.5%，峰值超过5.6%；美国二手房交易额占住宅市场（新房+二手房）之比曾达到93%（见图1），中国目前只有40%。

图1美国二手房交易额占比

第二，管理层面，让房屋资产得到更好的管理，实现资产的保值和增值，让资产得到最优化的使用，本质是实现房屋使用权的价值最大化。

在这个层面，通常会培育四大市场：

一是租赁市场，主要的参与者是中介，提供的核心价值是信息匹配；二是房屋托管市场，主要的参与者是各类服务机构，提供租前、租中和租后的相关服务及衍生服务；三是物业管理市场，对住宅、写字楼等存量房屋进行管理和维护等；四是公寓运营市场，主要的参与者是提供运营和管理的专业化、规模化机构，在中国主要表现为公寓运营机构，在美国主要表现为公寓类REITs。

如果我们仅仅从租金水平来估算资产使用市场的效率，可以发现，根据链家推测，2016年我国存量住宅资产的价值约计180万亿元，北京、上海和深圳三个一线城市的价值合计超过80万亿元。

我国住宅租赁市场的租金规模约1.1万亿元，三个一线城市约3000亿元。

据链家研究院测算，中国存量资产的使用率只有0.6%，一线城市不足0.4%，美国和日本的这一数据分别为1.6%和0.9%（见表1）。

表1各国存量资产使用效率

第三，金融层面，让资产与现金流、资产与收益之间建立更多的连接方式，本质是实现资产的金融化，核心在于房地产金融市场的发展。

在增量主导的时代，房地产金融的核心功能在于通过金融杠杆让人们实现对所有权的获取。

在存量主导的时代，房地产金融的核心功能在于实现房屋资产的变现和投资，主要表现为房屋再融资和房地产REITs，前者提供变现渠道，在所有权和使用权不发生转移的条件下，让资产实现更多的变现方式；后者提供投资渠道，无须直接拥有所有权和使用权，也能让投资者获取资产收益。

因此，从相对狭义的角度讲，存量房市场的核心含义在于交易、管理、金融，交易是为了达成所有权的流通和转移，管理是为了实现资产的价值创造，金融是为了完成资产的价值兑现。

（二）广义范围

存量房市场广义范围还应该包括：

（1）在售和待售新房库存、二手房（含住宅、商办物业）的交易市场及交易衍生服务；

（2）房屋租赁、管理以及衍生服务，如搬迁、保洁、维修等；（3）存量土地和房屋的更新改造；（4）围绕交易和资管的房地产金融服务。

我们可以重点估算以下几类市场的规模。

在售新房交易市场：

2016年新建商品住宅，交易9.9万亿元，围绕交易的媒体广告、代理服务、一二手联动等加总的货币化率约3%，由此产生的收入约3000亿元。

二手房交易市场：

2016年二手住宅交易约6.6万亿元，围绕交易的佣金、评估、过户等综合费率约2%，按照62%的机构渗透率估算，合计产生818亿元收入。

租赁市场：

包括租金、中介费用、房屋委托管理服务以及搬迁、保洁及维修等，大致估算，合计约1.13万亿元，其中租金1.1万亿元，根据租金规模×机构渗透率×佣金比例测算，佣金约300亿元。

图2存量资产分布

物业管理：

根据中金公司测算，2015年全国物业管理面积达174.5亿平方米，按照物业管理费每月1.91元/平方米，2015年物业管理收入规模约为4000亿元。

城市更新：

广义上的城市更新包括土地更新、商办更新与住宅更新。

如果参照日本，粗略住宅更新180万亿元的存量资产，更新率约为1.5‰，更新净收入约10%，合计约270亿元的规模。

二2016年中国存量房市场发展现状

（一）交易规模不断扩大，占比不断提高

1.成交规模不断扩大

2016年，全国二手房成交金额超过6.6万亿元，较上年增长41.3%，创历史新高（见图3）。

成交量约为504套，同比增长24.6%。

图32010年以来全国二手房交易额

2.二手房交易占比提高

图42016年重点城市二手房均价和二手价格/新房价格

图52012～2016年全国二手房交易额占比

图62016年主要城市二手房交易额

2016年，全国二手房成交额占总体住宅市场成交金额的40%，接近2012年（21.5%）的2倍。

一线城市二手房交易额达到3.2万亿元，是新房成交额的2.13倍，北京、上海二手房成交额分别是总交易额的74%、72%，较2015年分别提高6个、4个百分点。

二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%，比上年分别提高2个、12个与15个百分点（见图4、图5、图6）。

根据各地网签数据汇总，2016年全国二手房约成交504万套，其中北京二手住宅成交26.9万套，上海36.2万套，深圳10.2万套。

二手房交易量超过新房的城市有北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄9个城市。

图7北京二手房与新房成交量比值

存量时代的到来是房地产业发展的必然阶段，其内在驱动力主要包括以下几个方面。

第一，庞大的存量以及较高的住房自有率是存量房的基础。

（1）存量房的规模决定市场上的房屋流通量。

根据人口普查数据与每年新房销售数据估算，2016年末全国存量房规模达到270亿平方米，按照套均100平方米折合为2.7亿套，按城镇常住家庭计算，户均套数为1.08套，人均住房面积33平方米，住宅存量规模巨大。

（2）住房自有率决定二手房的出售与出租。

根据国家统计局人口普查住房状况数据推测，近年来我国居民家庭住房自有率超过60%。

如果扣除城市常住人口中有超过2.5亿的非户籍人口，2015年我国城镇户籍家庭的住房自有率已超过70%。

从国际经验看，我国住房自有率与美国60%～70%的水平相当，如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。

第二，人口在城市内部流动是房屋流通的条件。

一是由于一线城市的公共资源优于其他城市，三四线城市居民会进一步向更好的城市迁移，产生存量房屋的流转。

二是由于城市就业结构向服务业转换，人口从过去的工棚、厂房中解放出来，流动性更强，部分产业（如互联网软件信息业）由市区迁往郊区，部分产业（如理发送餐快递业）又吸引人口聚集在市区。

这种人口的流动带来了住房需求的变动，导致房屋在不同职业人群之间流动。

第三，居住需求升级是房屋流通的核心动力。

一般来说，当城市人均GDP达到8000美元后，居民消费进入升级阶段，改善性需求成为“新刚需”。

居民不再仅仅满足于“有房住”，而是期待更大面积、更高品质、更好环境的“好宅”，目的是为了增加人均居住空间，能够享受到更好的教育、医疗、商业环境，这就导致了房屋在不同收入、不同阶层人群之间的流动。

从近年居民消费支出结构的变化来看，2010～2016年，居民消费中居住类支出占比从17.05%提高到21.9%，提高了近5个百分点（见图8、图9）。

居民已进入消费升级阶段，居民对于住宅品质的要求大幅提高，换房人群将推动存量房屋的高速流通。

图82010年和2016年居民消费支出占比

图92016年二手流通率与人均GDP

（二）市场集中分布

2016年重点城市中前三个城市的二手房交易金额占全国二手交易总金额（6.6万亿元）的43.7%，存量房交易相对活跃的地区为一线城市和重点二线城市，而三四线城市还处在新房“去库存”的阶段，二手房交易不活跃，市场分化的特征较为明显（见图10、图11）。

图102016年重点城市二手交易集中度

图112016年重点城市二手房成交套数

（三）流通性趋势性上升

流通性衡量的是存量房市场的交易活跃程度，可以用二手房流通率和百人流通量两个指标来衡量。

1.二手房流通率提高

二手房流通率是当年交易的二手房数量与存量房屋总量的比值，该比值越高代表房屋的流通速度越快。

从横向数据看，2016年中国总体流通率为2%，北京、上海、深圳、广州分别为3.6%、4.5%、5%、2.8%。

二线重点城市中，天津、成都、杭州、苏州、厦门分别为3.6%、3.2%、3.3%、2.3%、4.3%。

中国2%的总体流通率高于日本但低于美国，一线城市和二线热点城市已经接近甚至超过发达国家的平均水平（见图12）。

从纵向对比看，以北京为例，2007年二手房交易量开始超过新房之后，流通率逐步提升，过去十年的均值为2.4%，峰值为2009年的3.9%。

图122016年各国及中国典型城市流通率

2.百人流通量提升

百人流通量是指城市常住人口中每百人成交多少套房屋（含新房与二手房），衡量了一定时期内有多少人买到或者改善了自己的房屋，代表的是真实需求被满足的程度。

百人流通量越高，代表房地产市场的流通效率越高，房地产市场的供给弹性越高。

2016年，主要城市百人流通量不断提升，尤其是成都、长沙、沈阳、武汉等城市，都在3以上，流通效率提升，供给弹性较高（见图13）。

图132016年中国主要城市百人流通量情况

（四）中介行业规模和范围进一步扩大

2016年，我国中介行业的规模进一步扩大，主要战场正在从一线城市向重点二线城市蔓延。

中介机构参与二手房交易的渗透率不断提升，佣金规模也随之提高，这反映出越来越多的购房者更加重视经纪服务的价值。

在行业发展和市场的竞争中，中介行业的集中度进一步提高，互联网渗透率大幅提升。

1.规模和范围进一步扩大

2016年，随着二手房交易量的大幅扩张，中介的规模比2015年有明显增长。

2016年末，链家经纪人数量从2015年的10万人增长至13万人，门店数量达到8000家；中原地产、我爱我家经纪人与门店规模均有不同程度的扩张。

线上经纪公司线下扩张明显，搜房网从2015年初没有线下经纪人，到2016年已经发展了1.7万名经纪人（见表2）。

表22016年主要经纪机构经纪人和门店数量

2.城市覆盖呈现城市圈分布的特征

随着越来越多的城市向存量房时代过渡，经纪机构在全国城市的分布更为广泛。

目前全国主要房地产经纪机构中搜房网覆盖城市数量最多，达到651个城市，这主要是由于其线上的特点；中原地产与21世纪不动产覆盖城市35个，Q房覆盖城市34个，链家覆盖28个城市。

经纪公司城市分布呈现明显的城市圈特征。

如链家在环北京的天津、廊坊