物业服务合同征求意见稿.docx

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物业服务合同征求意见稿

（征求意见稿）合同编号：

太原市物业服务合同

（示范文本）

委托方（甲方）：

物业服务企业（乙方）：

太原市工商行政管理局监制

太原市房产管理局编制

二〇一〇年月

说明

1、本合同文本为示范文本，由太原市房产管理局和太原市工商行政管理局共同制定，适用于太原市行政区域范围内业主或业主委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。

合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2、本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。

3、本示范文本（试行）所称甲方为业主或业主委员会，乙方为物业服务企业。

在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。

4、本合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。

5、本示范文本中所指物业类型分为：

多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商业物业。

其他类型物业可参照本文本制订。

6、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：

（1）业主，是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。

（2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。

（3）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。

全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、、、

等。

相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、、等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、、、等设施设备。

（4）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。

（5）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

（6）预收的物业服务资金：

是由物业服务支出和乙方的酬金构成。

（7）物业服务费用：

是包括物业服务成本、法定税率和利润。

7、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时认真核对合同内容。

太原市物业服务合同

委托人（以下简称甲方）：

业主委员会

授权人：

业主大会

业主委员会主任（姓名）：

身份证号码：

联系电话：

业主委员会地址：

业主委员会联系电话：

物业服务企业（乙方）：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

组织机构代码：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，以及年月日召开的业主大会会议上，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意聘请乙方的表决，甲方委托乙方对

（物业名称）实行物业管理服务。

双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立本合同。

第一部分物业项目基本情况

第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

名称：

[地名核准名称]。

类型：

［多层住宅］［高层住宅］［别墅］［办公］［商业］。

坐落位置：

[通讯地址]太原市区（县、市）街道（乡、镇）路（街、巷）号；

物业服务区域四至范围：

东至；

南至；

西至；

北至。

占地面积：

平方米；

总建筑面积：

平方米；其中住宅平方米，非住宅平方米，其他。

第二部分物业服务内容

第二条经甲乙双方协商，乙方承接本物业时，按以下第项方式执行：

（一）在甲方的监督、协助下，由乙方与原物业服务企业进行本物业的交接工作，具体交接情况见附件1。

应承担解决附件1存在问题的责任，解决办法如下：

1、；

2、；

3、。

（二）甲乙双方进行本物业的交接工作，具体交接情况见附件l。

应承担解决附件1存在问题的责任，解决办法如下：

1、；

2、；

3、。

[因承接涉及的事项较多，甲乙双方协商聘请无利害关系人见证或公证机关公证]

第三条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：

（一）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；

（二）物业共用部位的日常维修、养护和管理；

（三）物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；

（四）公共绿地、景观的养护；

（五）清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。

（六）协助维护秩序，对车辆（包括非机动车辆）停放进行管理；

（七）协助做好安全防范工作。

发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；

（八）消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；

（九）负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；

（十）按照法律、法规和有关约定签订的协议对物业装饰装修提供服务；

（十一）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；

（十二）制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；

（十三）设立服务监督电话，并在物业区域内公示；

（十四）其他服务事项：

。

第三部分物业服务标准

第四条乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件二）提供服务。

双方约定的物业服务标准不得低于《太原市住宅小区物业管理服务等级标准》中相应等级规定的要求。

第四部分物业服务期限

第五条物业服务期限为年，自年月日至年月日。

第五部分物业服务相关费用

第六条乙方物业服务费用收取参照国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，按下述约定，以建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：

多层住宅：

元/月·平方米；

高层住宅：

元/月·平方米；

别墅：

元/月·平方米；

办公楼：

元/月·平方米；

商业物业：

元/月·平方米；

物业：

元/月·平方米；

二次供水加压费元/月·吨；

电梯运行费元/月·平方米；

费元。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业区域内清洁卫生费用；

（4）物业区域内绿化养护费用；

（5）物业区域内秩序维护费用；

（6）乙方办公费用；

（7）乙方企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）甲方同意的其他费用：

。

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。

上述费用应通过专项维修资金予以列支，专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

第七条自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按照相关规定向开发建设单位收取物业服务费。

第八条物业服务期间，乙方按下述第种收费形式确定物业服务费。

（一）包干制。

由业主向乙方支付本合同第六条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

（二）酬金制。

由乙方在本合同第六条约定预收的物业服务资金中按下述第种方式提取酬金，其余全部用于前期物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

1、[每月][每季][每半年][每年]在应收的物业服务资金中按%的比例提取酬金；

2、[每月][每季][每半年][每年]在应收的物业服务资金中提取元的酬金；

3、。

第九条物业服务费用属本合同第八条第二项约定的，物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：

（一）年度结算结余部分，按以下第种方式处理：

1、转入下年继续使用；

2、直接纳入物业专项维修资金；

3、。

（二）年度结算不足部分，按以下第种方式处理：

1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；

2、。

第十条物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每半年向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督。

第十一条业主应当在（每次交费的具体时间）按[每月][每季][每半年][每年]（预）交纳物业服务费用（资金）。

业主未在规定时间交纳物业服务费用（资金）的，业主委员会应当督促其按时交纳。

第十二条本物业服务区域内车位使用费收费标准，参照物价部门规定的标准结合本物业实际情况由业主大会决定执行。

停车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元／月·个、室内车位元／月·个的标准交纳车位使用费，由乙方代收。

车位使用费按下列用途使用：

（一）％转入物业专项维修资金帐户；

（二）％用作物业服务费用（资金）；

（三）。

第十三条乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

乙方应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。

第十四条乙方对业主自有物业提供维修养护或其他有偿服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

第十五条业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。

乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十六条物业共用部位、共用设施设备经营收益归全体业主共有。

所得收益按照下列用途使用：

（一）％转入物业专项维修资金帐户；

（二）％用作物业服务费用（包括成本及酬金）；

（三）。

第十七条本物业服务区域内，共用部位、共用设施设备需要大修、中修和更新、改造，但未建立专项维修资金或专项维修资金帐面金额不足的，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，按以下第项方式筹集专项维修资金。

（一）甲方委托乙方每月按[物业建筑面积元／平方米][元／户]向业主另行收取费用，用作专项维修资金；

（二）属于全体业主共有的停车位经营收益的％用作专项维修资金；

（三）物业共用部位、共用设施设备经营收益％用作专项维修资金；

（四）。

第十八条本物业管理区域建立专项维修资金的，需使用维修资金时，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，按照相关规定使用物业专项维修资金。

甲方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。

第六部分双方权利与义务

第十九条甲方的权利义务

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权；

（三）对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；

（四）代表和维护业主、物业使用人的合法权益，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；

（五）有权组织物业服务满意度调查；

（六）配合乙方做好物业区域内的物业服务工作；

（七）在乙方办理入住日前，按照省、市相关规定提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积约平方米，位置为；

（八）审议乙方提出的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的报告；

（九）有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况；

（十）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题以及业主、物业使用人与乙方之间的纠纷，不因此影响乙方工作；

（十一）监督《管理规约》的实施，按照约定交纳物业服务费与特约服务费；督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费和专项维修资金，对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；

（十二）授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；

（十三）积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作；

（十四）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；

（十五）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；

（十六）有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第二十条乙方的权利义务

（一）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、有偿服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（二）在符合相关法律规定且不侵害业主、物业使用人及他人的合法权益的情况下，利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的，应当每半年公布收益情况，接受业主监督；所得收益归相关业主所有；

（三）按照相关规定，建立健全信息公开制度和管理制度。

对小区内所有收费项目、收费标准等应按物价部门相关规定在收费场所实行明码标价；

（四）可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；

（五）妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密；

（六）接受甲方、业主和物业使用人的监督，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；

（七）对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正；

（八）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；

（九）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助相关单位或部门做好流动人口、出租房屋登记报备和计划生育等工作，对不履行义务的业主，应及时向政府相关部门报告；

（十）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主、物业使用人签订住宅装饰装修管理服务协议；

（十一）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按相关规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；

（十二）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续。

（十三）有关法律、法规规定和当事人约定的其他权利义务。

第七部分合同解除和终止

第二十一条本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等。

第二十二条本合同终止后，乙方应在合同终止之日起日内，向[甲方][新的物业服务企业]移交属于本物业管理区域业主大会的财务、相关资料、及附件1所交接的事项。

第二十三条出现下列情形之一的，可以提前解除本合同：

1、物业项目因拆迁等原因灭失的；

2、因不可抗力，致使本合同无法正常履行的；

3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；

4、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不履行本合同约定的义务，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的；

5、。

第二十四条本物业管理区域出现本合同约定的提前解除合同的情形，解除合同的一方应及时书面通知对方，合同自书面通知送达对方日后解除。

合同提前解除的，甲乙双方应在合同解除之日起日内交接完毕本合同第二十一条、第二十二条规定的事项。

在办理交接期间，乙方应维护本物业管理区域正常的生活秩序，甲方应督促业主和物业使用人向乙方支付交接期间的服务费用。

第二十五条其他条款。

第八部分违约责任

第二十六条因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。

造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过后有权解除合同。

乙方承担的违约金，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退所收费用、支付利息，并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之加收违约金。

第三十条任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第三十一条乙方在被解聘或合同终止后，应自收到解聘通知书或合同终止之日起的日与业主委员会或新的物业服务企业办理物业的交接验收手续；乙方不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第三十二条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，不承担责任，当事人应当按有关法律规定处理。

第三十三条其他条款。

第九部分争议解决

第三十四条合同履行过程中发生争议的，可以按照以下方式解决：

（一）向物业所在地的人民法院提起诉讼；

（二）向仲裁委员会申请仲裁。

第十部分附则

第三十五条对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。

第三十六条对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。

修改、补充的内容不得与本合同文本和《管理规约》的内容相抵触。

第三十七条本合同正本连同附件一式份，甲方、乙方、各执一份，具有同等法律效力。

第三十八条本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。

第三十九条其他约定：

。

甲方签章：

乙方签章：

业主委员会主任签字：

法定代表人签字：

年月日年月日

附件l：

物业交接项目清单

附件2：

物业服务内容及服务质量标准