《物业经营管理》第一章考点分析.docx
《《物业经营管理》第一章考点分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《物业经营管理》第一章考点分析.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
《物业经营管理》第一章考点分析
2011年物业管理师
（1）
2011年物业管理师《物业经营管理》第一章物业经营管理概述考点分析
第一节物业经营管理的概念
一、物业经营管理的内涵
1．传统的物业管理
根据国务院2003年颁布的《物业管理条例》以及2007年的重新修订版本的规定，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。
2．物业经营管理（掌握）
物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。
由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
3．物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（了解）
（1）从传统的物业管理和物业经营管理的含义可以看出，物业经营管理的管理层次更丰富，它可以是物业管理，还可以是设施管理、房地产资产管理、或房地产组合投资管理。
（2）物业经营管理更强调以收益性物业为对象，为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
（一）写字楼
1．定义
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成。
2．分类
（1）可以分为企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别，不能算作收益性物业。
（2）国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。
（3）写字楼分类一般要考虑的因素
对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
（二）零售商业物业
1．定义
零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。
2．分类
（1）零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
零售商业物业通常分为六种类型，具体如表2中所示：
（2）不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定限制。
（三）出租型别墅或公寓
用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。
1．别墅
（1）定义：
别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
（2）特点：
从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。
从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。
（3）国内国外对别墅的理解有区别。
中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。
实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。
而国外的住宅与别墅是截然分开的。
2．公寓
（1）定义：
公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。
我们国家有些比较小的住宅小区也称为公寓，但含义和这里指的不同，是分割产权出售的，要注意区别。
（2）分类：
复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。
（四）工业物业
1．定义：
工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业。
2．分类：
工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。
用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。
3．工业物业管理的特点：
工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。
（五）酒店和休闲娱乐设施
1．定义：
酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。
2．分类：
包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
3．酒店和休闲娱乐设施的区别
（1）服务对象不同。
酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。
（2）地理位置不同。
酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。
（3）服务内容不同。
酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。
而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。
（4）建筑设计和装潢风格不同。
酒店追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。
三、物业经营管理服务的目标（掌握）
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
四、物业经营管理企业（掌握）
（一）物业管理企业的性质
物业管理企业以公司的形式存在。
物业管理企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。
物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此物业管理企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。
现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制来运作，靠提供经营管理服务获得报酬，取得盈利。
（二）物业管理企业的分类
1．物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。
随着信息技术的应用，物业管理思想和企业战略的转变，使越来越多的综合型物业管理企业将物业管理中的日程支持工程、运行管理工程分包给专业物业管理企业，加速了综合型物业管理供应商策略管理和运行管理职能的分离。
2．从管理的层次上，物业管理企业可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。
2011年物业管理师《物业经营管理》第一章考点分析
（2）
2011年物业管理师《物业经营管理》第一章物业经营管理概述考点分析
第二节物业经营管理的层次与工作内容
一、物业经营管理的层次（掌握）
物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
1．物业管理
（1）物业管理的核心工作
对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
（2）物业管理的职能
对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。
然而，对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。
此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。
2．设施管理
（1）设施管理的主要功能
通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。
（2）设施管理的对象
主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业。
（3）设施管理的服务对象
通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
（4）设施管理的作用
创造一个益于员工健康的高效生产办公环境；降低房地产使用成本；保持房地产价值；配合机构实现发展战略。
设施管理表达了一种新的发展的观念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。
设施管理区别于一般概念的物业管理，主要表现在：
以往的物业管理大多从设施的角度出发，关注于四保（保洁、保安、保绿、保修），而设施管理要求从设施的利益相关人出发，从不同的角度和层次对设施进行管理。
①设施管理层次丰富。
1）对于内部员工来说，设施管理要提供满意的工作环境，及时对内部环境和意外做出反应和调整。
2）对于管理层来说，设施管理要能够提高员工的工作效率，提高建筑物本身的利用率以及保证包括人员和资本在内的资源开销的财务平衡。
3）对于股东和投资者来说，设施管理要能保持设施的投资有丰厚的回报，同时期望设施能代表组织的形象。
②设施管理注重动态发展。
传统的物业管理侧重于现场管理，主要是在使用过程中对设施设备进行维护保养，将维持其正常运行作为工作目标，体现的是事后处理的特点；而设施管理注重从设施的全生命周期角度出发，对资源耗费和使用年限进行综合考虑，使设备和系统的平均年费用达到最小。
全生命周期的设施管理要求参与到设计环节中，让最初的设计施工不只为初期投资负责，更要为降低设施系统生命周期内的全部成本着想，为有利于物业设施管理着想，具有全局观和系统观，最终使业主得益。
③设施管理强调空间概念。
设施管理讲的是一个空间的概念，包括空间的领域，整体的领域，而不是单纯的设备或者说是有形的设备。
设施管理的空间概念，不同于以往把各个设施看成孤立的、静态的个体，而是把各种设施、家具、固定设备和装置看成一个整体，认为它们和在其中的工作人员有互动的联系。
空间的管理跳出了物业管理的领域划分，而是从更高层次，进行总体的把握，对各种设施和业务流程进行整合和管理。
④管理定位不同
从《物业管理条例》关于物业管理的定义不难发物业管理定位于“维修、养护、维护”这样的层次，处于被动、从属的地位，这也导致物业管理行业始终徘徊在低端。
设施管理着眼于组织战略层次，强调设施应满足组织实现战略目标的需求，能够主动适应组织的变化并做出相应调整。
3．房地产资产管理
房地产资产管理聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。
4．房地产组合投资管理
（1）组合投资管理的内容
房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。
（2）投资利润取得的途径
房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：
一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；
二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；
三是在合适的时机售出物业。
物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。
二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）
1．物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。
（1）在一个小型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理可能同时扮演三种角色。
（2）在一大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系如图1-2所示。
物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。
而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。
资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。
资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。
更确切地说，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。
另外，房地产资产管理公司还有权决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。
再有，房地产资产管理服务的领域，还进一步发展到房地产资产所有权结构的管理。
总之，资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。
组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。
在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。
另外，房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求。
组合资产管理公司还需要对何时出售物业进行决策。
再有，组合投资管理公司还可以与机构投资者共同来决定投资目标和满足这些目标的物业类型组合。
2．为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。
三、物业经营管理中的战略性工作（熟悉）
物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。
（一）确定战略
1．频繁改变资产组合是不切实际而且不经济的，因此根据发展战略认真确定初始组合非常重要。
2．有必要通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量，但要尽量严格精确地定义资产组合的相关属性，有效缩短调整期。
3．投资者还需要有应对机遇的愿望和能力。
（因为这些机会总是发生在最不可能发生和最不方便操作的时候。
）
4.要注意运用一些监控工具来帮助资产管理人员及时了解市场行情。
（二）确定标准
资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。
这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。
（三）构建信息基础
1．必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。
2．对搜集到的信息，应当进行分类保存。
3．最好要系统地搜集信息而不是直到需求产生时才开始进行。
（四）决策分析
决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程。
投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。
（五）进行资产组合
1．资产组合理论的原则：
是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。
2．有效的资产组合应该是在一定收益水平上具有最小的风险。
3．在合适的选择下，整体风险应该尽可能低。
换句话说，就是在合适的选择下，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险，因为当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。
4．在考虑物业组合中减少风险时，投资者可以在选择的范围内，寻求相关系数为负的投资。
四、物业经营管理的常规工作（熟悉）
物业经营管理的常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。
（一）现金流和成本管理
1．物业运营的支出项目：
日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。
2．支出的分配：
这里主要想说明的是支出部分由谁支付的问题，是业主（或投资者）还是租户，文中提到投资者希望租户尽可能多承担，但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。
特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：
（1）对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。
（2）由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。
（3）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。
3．服务费
（1）服务费的含义：
公共设施和公共区域的日常维护和维修所发生的费用。
（2）服务费的组成：
整个物业的监管成本，管理人员的工资及其办公室和储藏空间费用、电话费，以及供暖、照明、装修、保洁、营销和促销活动的成本、会计和审计等专业服务的成本等。
（3）服务费用收取的方法
①按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。
②以收益为基数，按照一定比例提取服务费。
这种方法无法保证收取的专项费用能始终覆盖服务费。
（4）很多租约都会要求租户能够提前支付这笔款项。
（二）日常维修和维护
日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。
（三）未来维修和维护
1．未来维修和维护的重要性
在计划进行新的房地产项目开发的时候，物业管理师不同的参与，对于提高物业的完善程度、提高物业设备设施的稳定性和高质量使用非常重要。
他们还可以对物业内部的装饰材料和布局提出建议。
这些因素都将关系到未来资本金投入和租金水平，以及维护过程的成本，最终影响物业的经济寿命。
对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般是由租户负责物业未来的维修和维护。
对于商业物业，区位因素更为重要。
对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显。
2．每个建筑都应该有自己的维修计划。
维修计划应该是全面且系统的，从短期和长期两个方面考虑。
（四）设施设备管理
设施设备管理的边界受物业项目的类型、使用者的影响。
①设施设备管理与使用者或租客的日常活动密切相关。
保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运行效率，并有助于提升物业的对外形象。
②过高水平的设施设备管理会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。
③设施设备管理是由物业管理企业来做还是由租户来做，意见不一。
（五）物业保险管理
业主每年需缴纳一定的保险费。
保险赔偿覆盖的范围一般与租约条款相对应。
租约中不会明确总额，但是会明确全部补偿需要的各种参数。
升级会员 