我国加快廉租住房的基本国情和运作机制图文精.docx
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我国加快廉租住房的基本国情和运作机制图文精
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２００８年是“十一五”规划的关键之年，为了明确和部署全年的经济工作，中共中央政治局于２００７年１１月２７日召开专题会议，分析当前经济形势，研究新一年经济工作。
这次重要会议传递出的新一年经济发展新讯息将对我国２００８年各项经济工作的展开产生积极的影响。
会议明确新一年的经济发展要以稳为基础，进为取向，要坚持稳中求进，保持经济持续平稳较快的协调发展。
民生改善问题作为重点在会议上进行了深入的讨论，明确了要加大住房保障和社会保障等与百姓生活相关领域的财政投入力度，而且强调要注重制度建设，保证广大人民长期受益。
这就为我国新一年加快廉租住房建设提供了政策导向和奋斗目标，将推动我国廉租住房建设工作全面发展和落到实处。
一、充分了解我国“住有所居”的基本国情
我国的城市住房问题，是一个人口大国经济快速发展和城镇化快速推进过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。
既要解决低收入家庭住房困难，也要改
善棚户区和旧住宅区居民的住房条件。
同时，如何妥善解决新进城镇人口特别是农民工的居住安全和卫生，保证城镇化健康推进，仍是“十一五”期间的巨大挑战。
据国家统计局资料显示：
至２００６年底，我国城市居民人均住房面
积达到２７平方米。
而在全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足１０平方米的还有１０００万户，约占全国城市居民家庭总数的５．５％。
我国加快廉租住房的基本国情和运作机制
美国加州访问学者 肖 晋，北京中外培训中心助理 鲁 晨，北京中外培训中心主任 鲁启峰
：
建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》就我国加快廉租住房建设工作，从基本国情、名家论坛
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１、我国仍处在社会主义初级阶段
虽然经过近３０年的改革开放，我国的社会进步和经济发展已取得了令世人瞩目的发展，但是我国仍处在社会主义初级阶段的基本国情没变，我们国家的人口基数大，中西部地区发展滞后，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。
目前，我国城镇居民约有５．６亿人，家庭户数约１．９亿。
其中，中等收入以下家庭约占７０％，约４亿人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。
即使是占１０％左右的最低收入家庭也有近６０００万人口，其中人均住房面积低于１０平方米的住房困难户就有约１０００万户，这１０００万户的人口数约在４０００万人，超过了很多发达国家和发展中国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。
据建设部统计测算，要解决这１０００万户居民的住房困难，“十一五”期间每年需要投入约５００亿元，资金缺口非常大，必须吸引政府以外的大量资金投入。
２、我国经济发展的不平衡导致社会差距过大
进入２１世纪，我国房价持续上涨，国务院各相关部门忧心忡忡，调控政策不断出台，但是，各省市尤其是一、二线城市房价却迎着步步紧逼的调控昂首向上，出现了各国少有的越调控房价涨得越快的怪现象。
２００６年，我国平均房价收
究竟是房价带动了地价还是地价抬高了房价，一如争论鸡生蛋还是蛋生鸡，房地产界一直有不同的看法，但地价上涨与房价高企之间确实存在正相关性。
实践证明：
要达到平抑房价的目标，就要千方百计的将地价控制在合理的范围内。
我国虽然有９６０万平方公里的国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占１２％，约１５万平方公里，人地矛盾突出问题十分严重。
目前，我国人均平地面积不到９００平方米，与人地矛盾最为突出的日本相当。
到２０３０年人口高峰时，按１６亿人口计算，人均平地面积将下降到７２０平方米，约为日本同期的９０％。
平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高，所以为了保障世世代代住有所居的基本权利和实现代际公平，就必须积极制定和实施集约用地的政策导向。
当前，仅仅改变出让土地的方式依旧是治标不治本，只有加大对闲置土地的处置力度，才能制止开发商争当“地主”的欲望，才能使高企的地价合理回归。
入比为６．７，仍属于可接受范围，与国际平均水平也相接近。
但是，我国的房价收入比的社会差距很大，２００６年最低收入家庭的房价收入比约为２２，而最高收入家庭的房价收入比刚超过２，前者是后者的近１０倍。
并且，这种差距仍呈现出逐年扩大的趋势，２０００年最低收入家庭的房价收入比是最高收入家庭的５倍，２００４年最低收入家庭的房价收入比扩大至最高收入家庭的９倍。
由此可见，我国商品房价格的快速非理性上涨和人均每年可支配收入的差距的日益增大，既影响了消费者改善住房需求和积极性，更使一批低收入家庭改善住房和实现住有所居成为难以实现的奢望。
根据联合国教科文组织的调查统计表明：
我国高收入家庭与低收入家庭房价收入比的差距要比国际平均水平高出很多，中、低收入家庭的购房能力明显低于国际同等水平。
如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国“十一五”期间房价增速明显偏高，直接导致了
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中、低收入家庭购房支付能力下降。
但是，由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速回复到与我国经济发展的同步水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距过大。
由于市场经济条件下，中、低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。
因此，基本居住权的保障和购房能力社会差距的调节需要政府制定科学和合理的住房政策来发挥作用。
３、建立和健全我国的住房征信体系
住房是资金密集型产品，单位价格很高，一般都在数十万元乃至几百万元之间，远远超过了一般家庭所能承受的年收入水平。
因此，住房消费总是与社会信用，尤其是消费信贷紧密结合的。
这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。
支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。
可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场
利率的二分之一左右，还贷期限可延长至３０年，对一些特殊的困难人群到期无法还贷，应在原贷款期限的基础上再延长１０年。
然而，要使国际发达国家所惯用的这些好的做法引入我们这个发展中国家就必须在“十一五”期间努力建立和健全我国的住房征信体系和进一步规范我国的政策性住房金融制度。
由于我国的住房征信体系真正建立和完善还有很长的一段路要走，所以公民与政府间的有效监督还只停留在口头上，真正实施还有待时日。
我国目前与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融、保险等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。
商业银行在住房信用查询方面主要依赖人民银行建立的银行业个人征信系统，但该系统的个人信息还不完整、不准确、更新慢，不能充分、及时地记录和反映家庭成
员的相关信息，不能对家庭住房情况进行精确统计，因而也不能为购买经济适用住房和廉租房配租等工作提供征信支持。
由于政府不能准确掌握居民的收入和住房情况，居民也不能对政府和政府官员的行为进行有效的监督，双方存在着严重的信息不对称，使得一些在发达国家和亚洲四小龙实施多年且行之有效的住房经验，并没有在我国这个急需建立和完善住房体系的发展中国家开花结果。
二、建立保障性住房的合理运作机制
继建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》之后，建设部等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》，这为我国保障性住房的发展与建设奠定了坚实的法律基础和良好的政策环境。
它将大大促进我国廉租住房和经济适用住房的开发与建设。
房地产市场分为两大块：
商品房与保障性住房。
商品房市场由市场自发调节，政府需要的只是正确引导，而要管理与调控的是关系民生的保障性住房。
温总理日前在新加坡考察保障性住房时指出：
解决住有所居的核心就是要建立一套模式，通过限价房、经济适用房、廉租住房及小户型住房，使保障性住房成为市场供应的大头。
然而，搞好保障性住房建设，前提就需要确立一个标准，也就是一个城市保障性住房合理价格的形成体系，有了科学合理的保障性住房合理价格的形成体系，就能确保我国保障性住房的建设得以快速和稳步的发展。
１、建立保障性住房的价格形成机制
我国和谐社会建设中人民享有充分的住房权利，２００７年全国建设工作会议明确指出：
拥有住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。
党的十七大更是将住有所居定为了基本国策。
然而，从改革开放３０年的探索与实践看，仅靠市场机制还无法全面和快速的解决住房领域的社会公平问
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题。
权利体现在具体的政策中，１９９８年国务院相关文件制定的保障性住房补贴标准是三口之家６０平方米，即人均２０平方米。
２００５年以来，建设部曾经公布小康社会住房标准人均３０平方米。
我国作为人口大国，参照保障性住房标准来统筹保障性住房建设，用小康住房的标准来指导城市商品住房建设，具有突出的操作价值与实践意义。
每个城市的资源情况不同，人口集中度状况不同，小康住房标准也应当根据这些不同和差别而有所区别。
根据各城市的大小不同，经济增长及住房需求量不同，合理的保障性住房价格计算方式应该分为：
一是计算城市居民平均年收入及统计城市人口；二是计算城市家庭平均人口与家庭平均年收入；三是用家庭年收入平均出月收入，并得到以月收入４０％归还２０年八成商业贷款的月供数。
我们需要有提高保障性住房消费能力的住房贷款制度。
公认的前提是在居民家庭收入的总支出中，支付住房贷款的款项不能超出总数的４０％；四是按月供为家庭收入３０％标准计算出可承受的房价下限，此房价即为城市保障性住房的合理房价指标。
城市合理房价显示的城市居民的购房能力，让我们知道了标准的上限。
而保障性住房的合理房价应当让这一阶层的家庭有能力进入购房市场。
同时，保障性住房合理房价还可表明，城市房地产市场是投资性市场还是消费市场。
超出合理标准，引起的是投资与投机的需求。
投资与投机性需求任何时候都应当控制在总量的２０％左右。
不难看出：
制订保障性住房合理房价是将房地产市场宏观调控落到实处的重要一环，否则稳定房价和住有所居就成一句空话，也无法操作。
过去那种缺乏标准与依据的调控方式应当予以彻底的改变和根治。
“十一五”以来，国务院多次明确提出：
要重点开发面向广大百姓的中低价位的商品住房与经济适用住房和平抑房价的基本精神，所谓重点就是数量上要占较大的比例，所谓面向就是指城市居民有基本偿付能力的价位的住房。
而当前，虽然实际需求保障性住房的数量看上去并不大，实际上是我们提供的数量太少，加上房价倒逼提前消费的消费者较多。
在有条件享受保障性住房待遇的８０％的城市居民中，只有至今没有住房、有住房但面积小于保障性住房标准、现有住房功能落后和质量较差的城市居民才是实际需求的用户对象。
据建设部初步测算，这个数量不超过城市家庭总数的３０％，而且近期有需求的则可能是其中的一半左右，并不会给社会带来巨大的压力。
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２、发展廉租住房应以实物配租为首选
世界各国推出的廉租住房制度主要分为两种基本形式：
一是实物配租，就是指对符合条件的申请人配租一处廉租住房；二是货币配租，就是指对符合条件并已有自行租赁住房的，按人口和住房面积核发租金补贴。
实物配租和货币配租各有利弊。
货币配租的最大益处在于退出机制的完善。
当收入或人口发生变化，享受廉租住房的家庭依照规定已不符合条件时，在实物配租制度下，要求租户办理回购廉租住房或加收租金的工作不仅被动，而且工作量大、成本高、效率低。
采取货币配租的方式则可以通过停止发放补贴的方式，以最低的成本实现退出机制。
但是，鉴于我国特殊的国情，目前
还是应该以实物配租的形式为主。
否则，如果让各地根据自己的情况决定是选用实物配租还是货币配租，那么绝大多数地方政府肯定会选择货币配租而放弃实物配租。
原因很简单，因为新建廉租住房不仅需要大量的资金投入，还需要政府无偿划拨土地。
对于地方政府而言，出土地比出资金更能触动其利益。
因为出的资金只是土地出让金的１０％，而拿出土地则相当
于拿出１００％的土地出让金，地方政府通过划拨土地建设廉租住房的动力显然是被动型的。
目前，我国可用于廉租住房的住房太少，货币配租的方式只能在短时间内缓解而不能从根本上解决问题。
国家统计局统计数据表明：
至２００７年初，全国城镇廉租住房制度建设和实施仍有约６０个地级以上城市存在空白点，而已经实施的城市廉租住房数量也非常有限。
至于二手房，多数大城市靠近中心城区的旧房几乎拆迁完毕，新建的住房不仅距离远，增加租房户的生活成本，更重要的是现在的新建住房面积一般都偏大，远远超过了困难户的承受能力。
简单的货币补贴
无济于事。
在廉租住房资源非常少的情况下，若采取货币补贴，等于将廉租住房户全部推到市场上去租房，这很可能推动租金的上涨，加重租房户和政府的负担。
在经济发达国家，大都有对房屋租金进行管制的配套法律和法规，而我国的《廉租住房保障办法》刚刚推出，相关政策等还不配套，如果租金大幅上涨，货币配租很可能被逼上绝路，失去社会保障的本来意义。
２００８年是我国廉租住房建设大力开发和实施的一年，尤其需要重视廉租住房实物配租的重要性和紧迫性。
实践表明：
世界多数国家在解决廉租住房等社会保障性住房的时候，在初始阶段大都选用实物配租，等到实物配租发展到一定阶段后才实行货币配租。
通过深入的分析和研究，我们不难看出货币配租是在实物配租的基础上产生出来的一种廉租住房形式，而不能先于实物配租而存在。
在我国现阶段廉租住房建设刚刚兴起和廉租住房源严重不足的时候，地方政府建设廉租住房的动力又不足的情况下，应该严格要求地方政府建设一定数量的廉租住房，而不能听任个别地方政府以货币配租替代实物配租，最终导致廉租住房的社会保障功能的大大减弱。
与此同时，实物配租有利于平抑房价，这一功能是货币配租所不具备的，而此功能恰恰是政府用于平抑房价的有效武器之一。
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ＶＩＰ Ｆｏｒｕｍ名家论坛三、发展廉租住房的制度保障与资金来源我国于２００７年１２月１日起正式开始实施建设部等九部门联合推出的《廉租住房保障办法》，对我国廉租住房的建设和推广提供了具有规范性和实用性的制度保障。
与此同时，国家财政部颁发并于２００８年１月１日起实施的《廉租住房保障资金管理办法》，将进一步明确我国廉租住房的资金来源和收支两条线，对如何确保收支两条线做了明确的规定，确保了廉租住房保障资金的正规渠道来源。
真正使国家加强和加快廉租住房的建设从原来大多数的纸上谈兵，发展到了实际操作，使我们的住有所居的基本国策得以从根本上落实。
住房的单套建筑面积要控制在５０平方米以内，建设布局也要充分考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
仔细研究九部委联合发布的新规，和以往发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等相关法律、法规并无太大的本质的区别，关键是有关廉租住房的保障制度得到进一步的完善，而且以相当具体和可操作的条文加以规范，它标志着我国廉租住房制度真正迈入规范化、成熟化、科学化、严格化和法制化的新阶段。
在廉租住房申请过程中，如果申请家庭存在隐瞒有关情况或者提供虚假材料，主管部门将不予受理。
对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的居民，主管部门将给予警告。
已经登记但尚未获得廉租住房保障的将取消其登记。
而对已经用欺骗手段获得廉租住房保障的，责令其退还以领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按照市场价格补交以前的房租。
同时，明确我国居民承租的廉租住房不得以任何理由和任何形式进行转借、转租或者改变用途。
无正当理由连续６个月以上未在所承租的廉租住房内居住，或者无正当理由累计６个月以上未交纳廉租住房租金的，必须退回廉租住房。
另外，新出台的保障办法，在年度财政预算安排廉租住房保障资金外，又重申了土地出让净收益中安排的廉租住房保１、建立廉租住房的保障制度新颁发的保障办法明确：
廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
货币补贴标准由各市、县人民政府根据当地经济发展水平、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。
其中对城市低保家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁补贴标准，如果采取实物配租，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准则实行政府定价。
有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
城市低收入住房困难家庭的收入标准，住房困难标准等以及住房保障面积标准，将由各市、县人民政府按照各地实际情况自行确定并每年按时向社会公布一次。
《廉租住房保障管理办法》的颁布和实施，把我国廉租住房变革和我国住房保障推向了一个全新的境界和高度。
我国此轮针对房地产业的宏观调控的重点在于住房保障，而住房保障的重点又在于廉租住房制度的建设和完善。
目前，我国政府已明确廉租住房的来源主要包括政府新建、收购的住房、腾退的公有住房、社会捐赠的住房等。
新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
此外，新建廉租障资金比例不得低于１０％，以及住房公积金余额等资金渠道，以保障廉租住房建设的资金要求。
２、确保廉租住房的资金来源同《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等相关政策相比，此次新颁发的《廉租住房保障资金管理办法》中关于廉租住房保障资金的来源多了两项，即社会捐赠的廉ＣＨＩＮＡ ＨＯＵＳＩＮＧ ＦＡＣＩＬＩＴＩＥＳ２１
ＶＩＰ Ｆｏｒｕｍ名家论坛租住房保障资金和其他资金。
然而，新颁发的管理办法中，除了对土地出让金中多少用于廉租住房建设做了具体规定以外，其他几项来源的资金比例仍不明确，还须早日出台相关的实施细则相配套。
从２００８年开始，我国廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用、专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房开支以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支，不得用于其他开支。
廉租住房保障资金实行项目预算管理制度，并实行国库集中支付。
市、县财政部门要按照批准的项目预算，根据廉租住房保障计划和投资计划，以及实施进度拨付廉租住房保障资金，确保廉租住房保障资金切实落实到廉租住房购建项目以及符合廉租住房保障条件的低收入家庭。
根据政府出台的此项新政，对于年度享受廉租住房保障的低收入家庭的收入状况进行跟踪复核。
对于不符合廉租住房保障条件的，要停止发放租赁补贴，并且按照市场租金收取廉租住房的租金或收回居民所配租的廉租住房。
众所周知，此项利国利民的新政的具体实施还要看各级政府的执行力度，收支两条线管理是实施的关键所在，主要是要确保廉租住房各项资金的落实到位和各项配套政策的尽早推出。
目前我国保障性住房的政策和市场都在往一个好的方向发展，虽然在发展的过程中存在的诸如技术操作、法规、政策都还有不尽如人意的地方，但不影响整体向好的发展方向。
改革开放３０年来，我国政府在借鉴国外先进经验和成熟做法的基础上，制订政策和法规的水平日显提高。
而作为开发商而言：
一方面要进一步加强市场竞争的能力。
另一方面是要与政府保持一致，尽可能地把保障性住宅完善，只要把这项工作做好了，才能真正确保市场竞争的能力。
发达国家的经验表明：
廉租住房的运营并不一定由政府或国有企业独揽，也并非全部实行计划经济的一套。
应该在坚持政府主导原则的前提下，适当发挥市场配置资源的优势。
比如，经过试点后。
可以在开发建设、运营管理等环节引入以微利获取为目的的专业公司，由这些自主积极投身廉租住房开发和运营的企业参与廉租住房的设计规划和开发建设，政府在政策上应予以积极的引导和鼓励。
只有不断进行机制创新，动员各方的积极性，才能使廉租住房制度步入一个真正良性和持久的发展轨道。
法国政府２００６年出台了“贫富混居”为解决方案的城市更新计划。
按照此项新政策，现在法国房地产商想在某个区域进行大范围的住宅项目开发时，必须向法国政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租住房，这样房地产开发商才能顺利的实施其相关的住宅楼盘开发，并在该住宅楼盘的开发建设过程中得到政府给予的各项资金支持。
ＣＨＦ参考文献：
［１］ ［ｚ］周振华． 中国经济分析丛书［Ｍ］ 上海人民出版社．２００７．２２中国住宅设施
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