房地产项目规划设计文本.docx

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房地产项目规划设计文本

成果目录

第一部分规划文本

第一章总则5

第二章规划指导思想、基本原则、规划目标与性质6

第三章规划范围、期限8

第四章发展规模8

第五章规划布局9

第六章绿化系统11

第七章景观系统12

第八章道路交通系统13

第九章指标控制14

第一十章城市设计框架16

第一十一章经济指标18

第一十二章给水工程规划19

第一十三章排水工程规划19

第一十四章消防工程规划20

第一十五章供电工程规划20

第一十六章电信工程规划21

第一十七章燃气工程规划21

第一十八章环卫设施规划23

第一十九章环境工程规划23

第二部分规划说明

第一章规划编制背景、范围、期限24

一、规划编制背景24二、规划范围、期限26

第二章规划编制依据和参考资料26

第三章基地现状概况28

一、地理位置28

二、交通条件28三、自然条件28

第四章规划指导思想、基本原则、规划目标与性质29

一、指导思想29

二、基本原则30

三、规划目标31

四、性质31

第五章人口规模31第六章用地布局结构31

一、布局分析32二、规划结构32

三、用地布局33

第七章绿化系统35

一、规划原则35

二、规划目标35

三、绿化系统布局36

第八章景观系统37

一、规划原则37

二、景观系统规划37

第九章道路交通系统38

一、交通区位38

二、道路交通规划38

第十章指标控制39

一、土地使用兼容性40

二、投资强度40

三、容积率40

四、绿化率41

五、建筑高度41六、项目建设41

第十一章城市设计框架41

一、原则41二、城市框架42

三、城市设计指导性控制43

第十二章市政工程设施规划44

一、给水工程44

二、排水工程规划44

三、消防规划47

四、电力工程47

五、电信工程规划48

六、燃气规划49

第三部分附表52第四部分图册（则）

第一部分文本

第一章总则

第1条根据某市工业发展委员会的要求特编制本规划。

第2条本次规划的主要依据和参考资料如下：

1、《某市城市总体规划（修编）》中规院1999年12月；

2、《某市近期建设规划》海南雅克设计机构2004年；

3、《某市某镇总体规划》海南省农垦设计院、某市城市规划设计研究院2003年10月；

4、《某火车站及其周边地段城市设计》海南雅克设计机构2007年；

5、《中华人民共和国城乡规划法》国务院2007年；

6、《中华人民共和国土地管理法》国务院1987年；

7、《中华人民共和国环境保护法>》国务院1990年；

8、《城市规划编制办法》建设部1995年；

9、《海南经济特区城市规划条列》海南省人民政府1995年；

10、《某市城市规划管理办法》某市人民政府1992年；

11、《工业项目建设用地控制指标（试行）》国土资源部2004年；

第3条本规划编制遵循《中华人民共和国城乡规划法》的规定，按照建设部颁发的《城市规划编制办法》和《城市规划编制办法细则》的要求制定。

第4条本规划由规划文本、图则和说明书组成，文本与图则同时使用，二者不可分割。

第5条在本规划范围内的土地利用和各项建设均应服从本规划的规定和要求。

第6条本规划解释权属某市城市规划设计研究院。

第二章规划指导思想、基本原则、规划目标与性质

第1条规划指导思想

1．1围绕我市全面建设小康社会的奋斗目标，以发展为主题，以改革创新为动力，以市场为导向，立足本地资源和生态环境优势，加快资源开发和投资力度，做大做强工业产业，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、生态环境得到保护、人力资源得到充分利用的新兴工业化路子。

1．2从可持续发展的高度，将发展生态工业与发挥区域比较优势，提高市场竞争力相结合，与引进高新技术和提高经济增长质量相结合，与区域改造和产业结构调整相结合，与生态保护和区域环境综合整治相结合。

第2条规划原则

2.1规划园区与区域自然生态系统相结合，充分利用原有的自然景观和新发展的交通区位条件，保留已批准进入规划区内的工业项目，加大开发旅游居住、商贸物流。

2.2贯彻“减量第一”的最基本的要求，使园区各单元尽可能降低资源消耗和废物生产，与当地生态环境相协调。

2.3开发的同时注重对土地资源的保护，合理利用土地资源，集约利用土地，成规模紧凑开发，提高土地利用强度。

2.4充分考虑近远期相结合，提高规划的可行性与操作性。

第3条规划目标

优化整体结构，完善功能布局，强化城市形象，明确区域地位。

通过合理规划布局使开发区成为经济繁荣、环境优美、富有活力的综合性片区。

第4条性质

4.1将规划区性质由原来的“从事生物制药、旅游商品、电子信息与软件开发为主的综合性高新技术产业基地”。

调整为：

主要发展成为一个集商贸旅游服务、仓储物流以及现代创意工业为一体的综合性片区。

第三章　规划范围、期限

第１条　规划范围

规划控制区范围：

东至大矛河，南至黎苗大山寨用地边界，西至等高线35米山坡，北至椰纤维厂用地为界，呈狭长的叶状。

规划用地面积：

332.54公顷。

第2条规划期限

本次地区控制年限,与《某市总体城市规划（修编）》保持一致。

近期:

2004年—2005年

中期:

2006年—2010年

远期：

2010年-2015年

第3条本规划经批准后，应作为城市规划行政管理部门实施规划管理，指导城市建设的依据，规划区范围内所有工程建设项目均应符合本规划的要求。

对本规划进行的重大修改，应经城市规划行政管理部门批准认可。

文本中下划线部分为强制性内容。

第4条本规划成果包括文本、说明书、图纸、图则四部分。

第四章发展规模

第1条发展规模

1.1用地规模：

园区总用地332.54公顷，其中城市建设用地约305.84公顷；工业用地89.45公顷，约占29.25%；公共设施用地29.30公顷，约占9.58%；居住用地58.77公顷，约占19.22%。

1.2人口规模：

本区规划容纳人口约3.0万.现有村民约600人,村民采用集中安置形式，统一安置于现某村建设用地（规划用地8.50公顷）。

第五章规划布局

第1条规划结构

规划区域内利用现状水库及冲沟设计绿化纵轴，结合东环高速铁路在本园区设置某站、环岛高速公路至亚龙湾的快速引路亦经过园区的交通优势，在某站周边规划出整个规划区的核心功能服务区，结合布置商业服务、仓储物流、行政办公及文体教育用地。

以此核心区域为中心，南北两边集中布局一类工业用地，最北侧布置旅游居住用地。

第2条规划布局

2.1居住用地：

2.1.1规划居住用地58.77公顷，结合交通区位优势主要发展旅游地产，同时承担部分亚龙湾和海棠湾旅游区的后勤服务和保障功能。

2.1.2具体地块居住用地的建设控制指标应符合相应图则的要求。

2.2工业用地：

2.2.1本区工业用地全部为一类工业，重点发展现代创意工业。

严禁布置污染和费水工业。

规划工业用地89.45公顷。

2.2.2原则上对为工业配套的附属用房（包括办公楼和食堂）建筑面积比例按下列标准控制：

总建筑面积在1万平方米以下的，生产附属用房比例不超过20%；总建筑面积在1-2万平方米之间的，生产附属用房比例不超过15%；总建筑面积在2万平方米以上，生产附属用房比例再酌情降低。

2.2.3具体地块工业用地的建设指标应符合相应图则的要求。

2.3公共服务设施用地

2.3.1规划公共设施以结合某火车站的商业服务设施为主，不仅满足片区内部配套的商业服务，同时充分考虑外来人口的商贸旅游服务，兼容信息服务、文化娱乐、医疗卫生及公共停车场等设施。

2.3.2公共设施布局采用集中布局形式。

2.3.3规划公共设施用地29.30公顷。

主要集中分布于园区核心区域、某火车站周边，吉阳大道以北。

其中行政办公用地2.21公顷，商业用地9.18公顷。

科研设计用地4.95公顷。

2.3.4中小学校用地：

保留现状核心区中南部的逸夫中学用地，发展为远期的中小学建设用地。

学校建筑退让铁路300米，中学文化体育等公共服务设施对社会开放。

2.3.5具体地块公共设施用地的建设控制指标应符合相应图则的要求。

第六章绿化系统

第1条　规划原则

1.1、体现人与自然协调发展的战略思想，人工环境与自然环境紧密结合形成开发区独有的特色。

1.2园林绿地的建设与城市建设发展同步进行，使园林绿地在开发区发展的各个时期都能充分发挥其最大效益。

1.3绿化建设体现系统思想，以点带线，以轴带面，与开发区整体绿化景观及周围大的绿化生态背景共筑清晰完整的绿化网络。

1.4充分尊重自然环境，体现可持续发展生态原则。

1.5绿地建设符合多元化要求，以生态型，娱乐参与型，观赏型及防护隔离型等多种型制相结合。

第2条规划目标

2.1完善新区的绿化系统，提高总体绿化水平。

2.2建立完善城市建设用地的绿化指标体系，加强管理，严格控制。

2.3注重开发区环境及周围生态环境的改善，创造一个地绿、天蓝、水清的现代工业生态城区，为城市居民提供优美舒适的生活及工作环境。

第3条绿化系统布局

采用点、线、面结合的方式

3.1点：

结合各个不同性质的用地布置不同规模大小的绿色节点空间。

3.2线：

以南北方向的绿轴及环线为主展开道路线型绿化布局，加强高速公路引线及规划道路专用线的防护绿化建设。

3.3面：

结合高架的东环快速铁路线，在吉阳大道北侧，紧邻核心功能服务区集中布置了整个地块的主要绿化公园,同时与溪流水景相结合。

第七章景观系统

第1条规划原则

1.1保护山、海、河的自然景观资源。

1.2充分利用原有地势,北高南低,控制合理的建筑层高,形成建筑景观.

第2条景观系统规划

整体景观系统构架可概括为∶“轴、带、界、节点”

2.1“轴”——高速路（吉阳大道）两侧的绿化小品,这些绿化小品起着对行人的引导性作用,即引导性景观轴

2.2“带”——沿着规划区西北临山与东南临河的自然生态轴,两边分别规划了景观道路.西北可以观山景,东南可以观水景

2.3“界”——沿东南大矛河河界面形象,通过沿河绿化小品让人感受幽绿的水界面形象

2.4“节点”——在集中居住片区有居住区景观节点,在中心绿地有绿化和水面景观节点

第八章道路交通系统

第1条规划目标

科学确定道路结构，明确道路功能，合理确定道路断面，保证各类道路用地率，加强停车场及其它交通设施的建设和交通管理，提高道路通行能力，强化公共交通。

第2条道路系统

规划区域的路网结构依据区内现状地形地貌条件按自由网格状布置，连接总体规划的道路交通规划，以吉阳大道及南北环路作为道路主骨架。

吉阳大道两侧设置辅道，支路只与辅道相接。

道路系统分为城市主干道、区域干道、支路三级。

城市主干道红线55m，两侧各20米道路绿化；区域干道红线36m，支路红线14--20米。

第3条广场

在某火车站前设置一个交通集散广场，占地约1.2公顷。

第4条停车场

加强停车场建设和管理,在商业繁华及人流较多地段修建生态停车场，其规模和数量适中，既要满足停车需求，解决城市中车辆乱靠乱停问题，又要注意土地利用，对建成的停车场加强管理，以免作为它用。

第5条加油站

加油站结合城市交通性道路和现状加油站设置，布局合理，服务半径适中，同时要注意避开人流大的商业、居住及大体量的建筑物。

第九章指标控制

规划对每一块用地进行地块编号、用地性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率等的控制。

第1条土地使用兼容性

为了增强规划可操作性与动态适应性，允许部分用地的性质具有一定的兼容度。

土地使用兼容表

用地类型

建设项目

行政

办公

商业

服务

一类工业

用地

公园

绿地

防护

绿地

市政

交通

办公建筑、商办综合楼

○

△

商业服务设施

○

医疗卫生设施

△

文化设施

△

○

对环境基本无干扰、污染的工厂

○

普通储运仓库

○

社会停车场

△

加油站

△

其他市政公用设施

△

○

注：

○兼容，×不兼容，△允许或不允许设置，由规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。

高新产业用地指以研发、高科技企业为主，对环境要求较高的工业用地。

第2条投资强度

按照《工业项目建设用地控制指标（试行）》规定，工业的投资强度控制指标应符合某市的标准。

第3条容积率

对容积率的有关特别规定依据《国务院关于深化改革土地管理的决定》（国发[2004]28号）,加强工业项目建设用地管理,促进建设用地的集约利用,部研究制定的《工业项目建设用地控制指标（试行）》详见《容积率控制指标表》

3.1容积率控制指标根据《容积率控制指标表》中的规定容积率,工业的容积率≥0.6。

3.2容积率可以转让，转让只能在相邻地块（相邻地块是指同一街坊的地块）、同种性质或性质相容的地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。

3.3对于总面积大于3公顷的大地块，在开发过程中如进一步划分小地块（小于1公顷）时，其开发强度可按规定进行调整细分，小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限度。

第4条绿化率

4.1工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”

第5条建筑高度

5.1建筑高度：

是指从建筑室外地坪起，至建筑物最高层面部分的高度。

有出檐时，建筑高度为檐顶至地坪面的高度。

屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。

第6条项目建设

6.1工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的７％。

严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

第十章城市设计框架

第1条原则

1.1立足于城市空间整体形象的把握和塑造，创造清晰连贯，可意象而又有条理的城市景观。

1.2设计中尊重自然、本着“源于自然、融入自然、利用自然、强化自然”的理念，充分利用自然条件。

自然特征将成为景观构成的导向，求得人——城市——自然的和谐统一。

1.3设计中时刻体现“人性化”原则，设计中从城市的空间环境组织到建筑的型体，尺度、方方面面时刻关怀人的心理感受。

1.4强调生态意识，突出开发试验区的地域环境特色。

1.5突出高新产业开发区的形象，体现全新现代化的城市景观。

第2条城市设计框架

2.1“区域”——在规划用地范围内主要分为四个区域。

·工业园区景观：

创造良好的投资环境，完善工业区的功能构成。

·科技区景观：

创造良好的科、教环境，为工业区的教育提供保障。

·居住区景观：

形成优美的居住环境。

·商贸区景观：

营造繁荣的商贸氛围。

2.2“轴线”——东西方向的吉阳大道作为联系整个工业区交通主轴，连通南部大矛河、中心商业区、居住区和南部山体的生态景观主轴，以及各级道路景观次轴构成了整个片区的轴线框架结构。

2.3“通廊”——结合规划地块的绿带建立的绿色通廊。

2.4“节点”——分为主次景观节点，结合中心布置主要景观节点，在工业区的中心布置主要景观节点。

第3条城市设计指导性控制

3.1建筑尺度

根据建筑的使用性质及在开发区中所处的位置，分为大、中、小三种尺度。

北部居住片区，建筑以多层为主，临吉阳大道两侧可以适当建设小高层建筑，建筑高度建议控制30米以下，同时要求从园区往高速公路入口方向建筑高度有一个逐步跌落的过程。

3.2建筑型体

建筑型体力求表现使用功能，不宜过于繁杂，利用简约的现代建筑风格创造城市新区的整体形象，体现开发区作为全新现代化城市形象的代表。

第十一章用地平衡表

序号

用地代码

用地名称

用地面积

（公顷）

占建设用地比例（％）

居住用地

58.77

19.22

其

中

R1一类居住用地

5.35

1.75

R2二类居住用地

53.42

17.47

公共服务设施用地

29.30

9.58

其

中

C1行政办公

2.21

0.72

C2商业金融用地

9.18

3.00

C3文化娱乐用地

2.21

0.72

C6科研设计用地

4.95

1.62

中小学校用地

5.48

1.79

旅游用地

5.27

1.72

工业用地

89.45

29.25

道路广场用地

59.18

19.35

其

中

S1道路用地

57.98

18.96

S2广场用地

1.20

0.39

绿化用地

54.11

17.69

其

中

G1公共绿地

19.18

6.45

G2防护绿地

5.62

1.84

G3道路绿地

29.31

9.58

市政公用设施用地

6.78

2.22

其

中

U13供燃气用地

0.54

0.18

U21公共交通用地

0.84

0.27

U42粪便垃圾处理用地

0.42

0.14

U9消防设施用地

0.06

0.02

U41污水处理用地

3.40

1.11

U29加油站用地

1.52

0.50

对外交通用地

8.25

2.70

用地合计

305.84

100

山体绿地

10.90

河道绿地

15.80

总用地

332.54

第十二章给水工程规划

第1条供水现状情况

规划区由某市给水管网供水。

第2条给水量指标：

规划目标年，规划区最高日的生产生活用水量约为2.14万吨。

用水量日变化系数kd取1.4。

第十三章排水工程规划

第1条规划原则

1.1根据某市总体规划确定规划区的排水体制为雨污分流制。

1.2在园区规划设立两座污水处理厂，中部污水处理厂占地约2.2公顷，日处理能力近期10000立方米；南部污水处理厂占地约1.3公顷。

日处理能力10000立方米。

处理后的中水进行回收利用，若排入河流应符合《城市污水处理厂污水污泥排放标准》。

1.3雨水排放原则：

结合地形就近自流排入水体或低洼地。

第2条污水工程规划

2.1污水量预测：

城市污水排放量按总用水量的8０%计算。

远期规划区最高日污水量约１.71万吨／日。

第十四章消防工程规划

第1条消防用水

与生活供水共用给水管道，在规划区干道上敷设的给水管道管径不小于150毫米，区内给水管道管径不小于100毫米，最不利点消防水压不低于0.1MPa。

第2条在用地中部水系边设立一座微型消防站，占地面积700平方米。

第十五章供电工程规划

规划区由某110KV变电站供电。

第1条负荷发展预测

规划期末总用电量为3.24万KW，同期系数取0.8，需用系数取0.8，不可预见系数取15％。

则最大用电负荷为23.85MW。

第2条电源规划

规划区由某110KV变电站供电。

第3条配电

为了避免110KV变电站10KV线路出线过多，在规划区内规划2个10KV开闭所，110KV变电站和开闭所之间的10KV供电线路形成环网供电。

为了保证供电质量，配电范围应控制在200米之内，线损控制在5%以下。

第十六章电信工程规划

第1条电信容量预测

规划区区固定电话普及率达40门/百人，远期规划电话装机量约10000门左右。

第2条电信网规划

在行政办公地块设立一座电信支局。

近期规划区电信线路以电信电缆为主。

远期，为了增加载波量和带宽，区内电信线路以光缆为主，实现光纤入户。

光分点均匀分布于各区域。

规划的光缆、中继电缆、主干电缆及配线电缆均埋地敷设，位于道路下的光缆、中继电缆、主干电缆及配线电缆均采用管道敷设，小区内部采用PVC管道电缆或直埋电缆敷设。

第十七章燃气工程规划

第1条气源

根据某市总体规划，规划区燃气采用天然气，由某天然气门站通过高压B级管网供给。

第2条用气量

根据以上指标（取天然气低热值36.16MJ/标m3）计算，

远期规划区用气量Qy=230万标m3／年，平均6388标m3／日。

第3条供气设施规划

1.1输气管道

根据某市总体规划，某天然气门站至某镇区的输气管道为高压B级，供气压力P＝0.8Mpa。

1.2供气管网

由于规划区城镇规模较小，管网规模相应小、供气距离短，所以规划区供气采用中压B级和低压两级供气系统，中压B级管道供气压力P＝0.005～0.20Mpa，低压燃气管道供气压力P≤0.005Mpa。

第4条管线综合

工业园区各类管线均尽可能与道路结合布置,并注意使其便于检修。

管线直埋敷设准则与规划规定各类工程管线的埋设,应从道路红线向道路中心线方向平行布置.管线综合规划对于管线铺设间发生的冲突遵循以下避让原则进行处理:

压力管让自流管;

管径小的让管径大的;

易弯曲的让不易弯曲的;

临时性的让永久性的;

工程量小的让工程量大的;

新建的让现有的;

检修次数少的让检修次数多的.

各类埋设或架空工程管线之间的位置关系规定如下——

地埋管线自地表向下排列次序规定为:

电信,电力,燃气,给水,雨水,污水;

管线之间最小垂直净距应满足GB50289-98规范要求。

第十八章环卫设施规划

第1条发展目标

1.1道路清扫机械化。

1.2生活垃圾清运机械化。

1.3粪便污水输送管道化。

1.4生活垃圾处理实现减量化、资源化、无害化。

第十九章环境工程规划

第1条执行标准:

1.1地面水环境质量标准（GB3838-88）。

1.2环境空气质量标准（GB3095-1996）。

1.3城市区域环境噪声标准（GB3096-93）。

第2条环境质量控制标准:

2.1大气环境质量规划控制标准

整个规划区执行（GB3095-1996）中的一级标准。

2.2水环境质量规划控制标准

根据水域的不同使用要求，将水域分为不同的功能区执行不同的水质标准。

2.3声环境质量规划控制标准

根据市区不同的区域位置提出不同的规划控制标准，通过多种综合防治噪声措施保证居民有一个安宁的生活环境。

第二部分说明书

第一章划编制背景、范围、期限

一、规划编制背景

海南岛处于中国最南方，为中国主要的

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