x镇搬迁安置小区项目可行性分析报告.docx
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x镇搬迁安置小区项目可行性分析报告
拉萨市堆龙德庆县乃琼镇搬迁安置小区
可行性研究报告
编制单位：
拉萨市设计院
证书等级：
乙级
发证机关：
国家建设部
证书号：
2511012
单位法人代表：
陈明红高级工程师
总工程师：
熊鹰高级工程师
项目负责人：
王慧琳工程师
设计参加人员：
建筑负责人：
王慧琳工程师
设计参加人：
王慧琳工程师
结构负责人：
刘岗工程师
给排水负责人：
周立军工程师
电气负责人：
魏劲东工程师
概预算负责人：
周霞工程师
第一章总论........................4
一、项目简介.......................4
二、项目建设的背景................5
三、可行性研究报告编制的依据...................8
第二章项目可行性必要性、建设规模.................8
一、项目可行性.......................8
二、项目必要性.......................9
三、建设规模........................10
第三章项目选址及建设条件.................11
一、地址选择.......................11
二、建设条件.......................12
第四章建筑方案......................13
一、设计指导思想和设计依据.................13
二、总平设计.......................14
三、建筑方案设计.....................15
四、结构方案设计.....................16
五、给排水方案设计....................18
六、电气方案设计.....................23
第五章消防设计......................34
一、建筑专业消防设计...................34
二、给排水专业消防设计.................34
三、电气专业消防设计..................34
第六章节能设计.....................35
一、建筑节能.....................35
二、给排水节能....................35
三、电气节能......................35
第七章环境影响评价...................36
一、施工期的声环境影响分析及防治措施...........36
二、施工期对大气环境影响分析及防治措施.........36
三、设计中使用达标的建筑材料...............36
四、给排水环保设计....................36
第八章劳动安全卫生...................37
一、劳动安全与防护...................37
二、卫生防疫......................37
第九章项目实施计划及质量、投资管理..........38
一、项目的组织机构...................38
二、项目的招标.....................38
三、项目委托管理....................38
四、项目阶段划分...................39
五、项目实施计划....................40
第十章经济效益和社会效益评价..............41
一、经济效益......................41
二、社会效益......................42
第十一章投资估算及资金筹措.............42
一、工程概况.....................42
二、项目投资估算依据.................42
三、编制方法.....................43
四、其它.......................43
五、资金筹措及使用计划................43
第十二章项目风险预测和防范..............44
一、工期风险.....................44
二、质量风险.....................44
三、资金风险.....................45
第十三章结论及建议..................46
一、结论.......................46
二、问题与建议....................46
第一章总论
一、项目简介
1.项目名称：
拉萨市堆龙德庆县乃琼镇搬迁安置小区
2.项目承办单位：
堆龙德庆县政府
3.建设地点
堆龙德庆县乃琼镇
4.建设内容
拉萨市堆龙德庆县乃琼镇搬迁安置小区
5.建设规模：
总规划面积：
531773㎡,约800亩。
一期建设总建筑面积：
125687.86㎡，其中住宅建筑面积为125323.86平方米，共含四种户型，824套。
其他配套附属用房建筑面积为364㎡。
建筑物基底面积：
106102.39㎡
一期主要建设内容如下：
A户型住宅面积：
35904㎡，单套建筑面积179.52㎡，拟建200套。
B户型住宅面积：
60776.25㎡，单套建筑面积162.07㎡，拟建375套。
C户型住宅面积：
20441.85㎡，单套建筑面积123.89㎡，拟建165套。
D户型住宅面积：
8201.76㎡，单套建筑面积97.64㎡，拟建84套。
大门，门房建筑面积：
108㎡
公厕、垃圾收集房、设备用房建筑面积：
300㎡
砼道路面积：
63884㎡，
透草砖停车场面积：
10854㎡，共603个车位
大型货车砼停车场：
5124㎡，122个车位。
铁花围墙长度：
2300米
绿地面积：
255251㎡
总体给排水、电照等
绿地率：
48%
容积率：
0.4
建筑密度：
0.17
二期预留总建筑面积为：
89139㎡,
预留商品房建筑面积：
78601㎡，
预留村委会建筑面积：
2160㎡，
预留物管配套用房建筑面积：
960㎡，
预留会所建筑面积：
3788㎡，
预留幼儿园建筑面积：
3630㎡。
6.概算投资：
一期项目总投资为2.9809亿元，其中群众安置房建设费用1.8688亿元，总体及配套附属投资6621.50万元，设备购置费：
460万元，工程其它费用为2619.58万元，基本预备费：
1419.48万元，资金来源由国家投资及群众自筹资金构成。
二、项目建设的背景
西藏自治区首府拉萨市，位于雅鲁藏布江支流拉萨河中游河谷平原，东经91°07′,北纬29°39′,海拔3658米。
1951年西藏和平解放，1959年实行民主改革，西藏历史掀开了社会主义建设的新纪元。
拉萨1960年正式设市，现辖城关区、堆龙德庆、曲水、尼木、当雄、达孜、墨竹工卡、林周七县一区，东西跨距277公里,南北跨距202公里，总面积3万平方公里，城市建成区54平方公里。
2006年拉萨中心城区常住规模达到30.9万人，其中户籍人口17.8万人，外来常住人口13.1万人。
拉萨中心城区人口规模为35万人，其中户籍人口21万人，外来常住人口14万人。
堆龙德庆县位于西藏自治区首府拉萨市近郊，距市中心约12公里，地处西藏中南部，雅鲁藏布江中游，拉萨河与堆龙河两岸。
面积2682平方公里，耕地面积9.6万亩。
现辖5个乡，2个镇。
堆龙藏语意为“上谷”，德庆藏语意为“极乐”。
位于西藏自治区首府拉萨市近郊，距市中心约12公里，地处西藏中南部、雅鲁藏布江中游，拉萨河拐弯处及其支流堆龙河两岸，平均海拔4000米，年日照时数达3000小时左右，年无霜期约120天，年均降水量约440毫米。
全县总面积2704.25平方公里，耕地面积为94969亩。
全县总人口4万余人，其中藏族人口约占95.5%。
堆龙德庆县是以农业主为、农牧并举的县。
1983年被指定为西藏自治区商品粮生产基地县。
盛产小麦、春小麦、青稞、豌豆、蚕豆、马铃薯等。
畜牧业为本县第二支柱产业，饲养奶牛、绵羊、山羊、家禽等。
植被有自然灌木林及农田防护林。
工业以传统家庭手工作坊为。
集体工业有农具厂和县粮油加工厂。
堆龙德庆县作为西藏自治区首府近郊县，是拉萨的西大门，具有得天独厚的区位、交通、信息、资源优势。
加之西部大开发、青藏铁路市东展等战略的实施，为堆龙德庆县经济社会的发展提供了更加广阔的发展前景。
堆龙德庆县以实现“五个突破、两个率先”为目标，紧紧扣住发展这根主弦，立足堆重在发展度、发展重点和发展布局上创新，不断解放思想、转变作风，创造性地开展工作，努力把我县建设成为西藏首府拉萨市的城郊优势产业区和现代物流中心区。
堆龙德庆县全县辖2个镇、5个乡：
东嘎镇、乃琼镇、羊达乡、古荣乡、柳梧乡、马乡、德庆乡。
共有35个行政村。
县人民政府驻东嘎镇。
其中乃琼镇辖6个村委会：
岗德林村、乃琼村、色玛村、贾热村、加木村、波玛村。
随着我国城镇化进程的加快，城市已成为区域经济现代化的重要支撑点、排头兵和扩散源。
拉萨经济技术开发区是经国务院批准建设的国家级经济技术开发区，同时也是西藏自治区第一个经济技术开发区。
开发区规划总用地5.46平方公里，分为A、B两区分别位于拉贡公路东西两侧，A区2.51平方公里，B区2.95平方公里。
开发区自成立以来，得到了国家各部委、自治区和拉萨市两级党委、政府的高度重视。
热地副委员长在与商务部马秀红副部长会谈中，提出了“把拉萨开发区作为中央支持西部大开发的试点”的要求。
自治区、拉萨市把开发区的建设列为政府重要工作来抓，领导多次到开发区进行工作调研，推动了开发区各项工作的稳步开展。
按照国家、自治区和拉萨市政府安排，先期开发A区，在A区开发形成规模后，启动B区开发。
2008年11月29日自治区张庆黎书记视察了开发区（A区）建设情况，对取得的成绩给予了赞赏，同时指出开发区还存在投资规模小、大个项目少、层次高的少等薄弱环节，提出A区尽可能在不违背功能分区的前提下，建设用地达60%-70%后，及时启动B区建设。
开发区（A区）规划可出让土地2138.55亩，现已出让土地1568.62亩，占可出让土地的73.35%，开发五年内年均出让土地313.724亩，所余土地已不足满足两年供地需要。
按照开发区（B区）主要基础设施建设期2年形成土地建设使用条件分析，为保障开发区建设的可持续发展要求，启动开发区（B区）基础设施建设项目已迫在眉睫。
开发区B区用地分属堆龙德庆县先乃琼镇乃琼村和岗德林村，用地范围北临波玛路，南邻军区岗沙库，西邻乃琼镇德吉村，东临拉贡公路，用地现状基本为村庄和农田，B区内村庄居民点十三处，分别为乃琼村一组、二组、三组、四组、五组、六组、七组、八组，岗德林村一组、二组、三组、四组、六组，总户数732户，涉及安置农业人口2562人。
鉴于开发区B区基础设施建设项目十分紧迫，开发区B区内涉及需要搬迁的群众安置工作更显得更为重要。
2010年9月27日，拉萨市第13次市长办公会研究了《关于拉萨经济技术开发区B区征地补偿和群众安置方案的请示》，并下发了拉萨市人民政府市长办公会议纪要<2010>13号。
最终确定乃琼镇搬迁安置小区用地选址位于堆龙德庆县波玛路以北，柳东路以西，占地面积800亩。
此用地原有住户92户在征地拆迁后需一并安置，因此，本项目共需考虑安置824户。
不尽快解决好拆迁群众的安置问题，就会严重阻碍经济开发区B区的启动，因此乃琼镇搬迁安置小区的建设不仅是十分必要的，而且已经刻不容缓，希望相关部门给予大力支持。
三、可行性研究报告编制依据
a、甲方提供的设计委托书
b、建设方批准的本工程方案设计文件.
c.建设方提供的现状地形图
d.相关国家现行技术规范，规程，标准及规定：
第二章项目可行性与建设规模
一、项目可行性
堆龙德庆县县城距离拉萨市中心约10公里，距离贡嘎机场50公里，青藏公路横贯东西，链接德庆至东嘎5个乡镇，长约60公里，拉贡公路穿越县城东南15公里，青藏铁路从开发区穿过，拉萨火车站隔河相望，铁路货运站与开发区相邻。
今年来，堆龙德庆县的城镇建设和基础设施条件均有了很大发展，供水、供电得到了较大改善，城镇绿化面积大大提高，能够满足人们物质和文化生活的需要。
随着经济的发展，一批批新的建筑拔地而起，堆龙德庆县基础设施建设正在不断完善。
本项目在市政府的大力支持下，在经开区管委会的全力配合下，我县已经完成了搬迁群众资产评估、选址、项目总评等工作。
多吉次珠市长对群众搬迁安置工作提出了具体要求，堆龙德庆县县委、县政府高度重视，多次针对本项目进行了深入调研和入户摸底的基础工作，2010年11月，召开了经开区B区乃琼镇824户群众搬迁安置工作总动员大会，成立了以县委书记、县长为组长的领导小组及项目建设指挥部，下设六个工作小组，入驻乃琼镇，以完成户型选择的前期工作。
目前，项目选址征地工作已经完成，建设地位于波玛路以北，柳东路以西，占地面积800亩。
周边市政道路、给排水、电照等配套设施相对完善，从建设用地以及现状条件而言，本项目是具备可行性的。
二、项目建设必要性
拉萨位于西藏中部核心地带，是西藏的经济发展中心，对整个西藏的发展具有极强的示范效应，也是集中发展工业最为有利和最具可能性的地区。
就拉萨市来说，拉萨经济技术开发区是西藏唯一的国家级经济技术开发区，也是为一个能提供大面积土地开发的经济技术开发区，有重点的发展一些特色工业项目队拉萨和整个西藏地区的经济产值拉动是一个极大的促进。
因此，拉萨经济技术开发区的建设时拓展城市新空间的必然选择，是提高拉萨市现代化水平的需要，是推进拉萨市经济快速增长和改善人民生活质量的需要，是实施西部大开发战略的载体和实现拉萨跨越式发展的需要。
而当前经济开发区A区发展所余土地已不足满足两年供地需要，经济开发区B区的尽快启动是保证经济技术开发区可持续发展的关键，只有先安置好开发区B区内需要拆迁安置的群众，B区的建设才可以如期实施。
因此，本搬迁安置小区的建设不仅是惠民生的好事，更是推动经济开发区建设乃至整个拉萨社会经济快速发展的关键，本项目的实施是紧迫的，更是必须的。
三、建设规模
总规划面积：
531773㎡,约800亩。
根据政府相关要求，本项目分两期实施，一期主要建设824套群众安置住房及大门、门房、公厕、总体给排水、电照、道路、绿化等配套附属项目。
其余项目如村委会、物业管理用房、幼儿园作为二期规划。
一期建设总建筑面积：
125687.86㎡，其中住宅建筑面积为125323.86平方米，共含四种户型，824套。
其他配套附属用房建筑面积为364㎡。
建筑物基底面积：
106102.39㎡
一期主要建设内容如下：
A户型住宅面积：
35904㎡，单套建筑面积179.52㎡，拟建200套。
B户型住宅面积：
60776.25㎡，单套建筑面积162.07㎡，拟建375套。
C户型住宅面积：
20441.85㎡，单套建筑面积123.89㎡，拟建165套。
D户型住宅面积：
8201.76㎡，单套建筑面积97.64㎡，拟建84套。
大门，门房建筑面积：
108㎡
公厕、垃圾收集房、设备用房建筑面积：
300㎡
砼道路面积：
63884㎡，
透草砖停车场面积：
10854㎡，共603个车位
大型货车砼停车场：
5124㎡，122个车位。
铁花围墙长度：
2300米
绿地面积：
255251㎡
总体给排水、电照等
绿地率：
48%
容积率：
0.4
建筑密度：
0.17
第三章项目选址及建设条件
一、地址选择
本项目拟建于拉萨市堆龙德庆县波玛路以北，柳东路以西，占地面积800亩，场地现状情况较好。
二、建设条件
本项目位于拉萨市波玛路以北，柳东路以西，占地面积800亩。
，水、电管线、通讯、消防等配套设施教齐全，建设条件情况具体如下：
1、交通：
波玛路和柳东路已形成，交通状况良好，便于建筑材料的运入。
2、绿化：
在交通道路修建的同时，也注意植物绿化的辅设。
3、市政配套设施：
经过多年建设，场地周边已具备供水、供电、通信、道路等市政配套设施。
4、场地卫生条件：
场地周边无有害物质排放源，无工业噪声干扰，无电磁波等物理污染源，周围无闹市、娱乐场所、垃圾站、传染病医院等，场地符合国家规范要求的规定，是良好的办公场地。
5、气象条件
a、地理条件：
堆龙德庆县地处西藏中南部、雅鲁藏布江中游、拉游河南拐弯处及其支流堆龙河南岸全县面积2682平方公里，该县地处雅鲁藏布江中游游河谷地带，地势西高东低。
最高海拔5500米，最低海拔3640米，相对高差约1860米。
沿堆龙河丘陵起伏，群山连绵不断。
念青唐古拉山的两条支脉，逶迤县境南北。
西北部为堆龙河谷区，有明显的高原河谷垂直气候特征。
东南部属拉萨河谷区，地势平坦开阔。
b、地质条件：
堆龙德庆县地势西南东低平均海拔4000米，西北部为堆龙河谷，有明显的高原河谷垂直气候特征，东南部属拉萨河谷地，地势平坦开阔。
念青唐古拉山的两条支脉，逶迤县境南北，念青唐古拉山位于西藏高原中部，是雅鲁藏布江和怒江两条大水系的分水岭，同时将西藏分为藏北、藏南、藏东南三大地域。
它绵延数百公里的山脊位于当雄和羊八井以西，山峰均在5000－6000米以上，山形尖峭，巍峨峥嵘。
堆龙河流经堆龙德庆县。
堆龙河发源于岗底斯山南麓，全长75公里，流域面积2422.5平方公里。
c、气候与气象条件：
堆龙德庆县属高原温带半干旱季风候区。
雨季降水集中，空气稀薄，太阳辐射强烈，气温低，日照时候长，无霜期短。
年日照时数3000小时左右，年无霜期120天，年降水量440毫米。
境内常见的自然灾害有旱灾、雹灾、霜冻、雪灾、虫灾、洪水等。
6、本项目场地地质条件：
建设场地位于波玛路以北，柳东路以西，场地内卵石层承载力较高，压缩性良好，场地内无活动性断层，适宜做建筑地基，根据国家地震烈度划分图，本场地抗震设防烈度为8度。
（具体资料详地勘）
第四章建筑方案
一、设计指导思想和设计依据：
1、设计指导思想：
按照国家相关的规范，结合当地的气候和地理环境，以安全、适用、经济、美观、节能、环保的手法创造出良好的居住建筑及环境。
2、设计特点：
a、合理功能布局，建筑物与周边环境协调统一。
b、重视整个小内环境，结合当地群众生活习惯，合理户型布局和总体活动场所。
c、单体建筑立面要充分体现本地传统藏式建筑文化元素于其中。
3、设计依据：
a、拉萨市堆龙德庆县政府提供的设计委托书。
b、甲方提供的现状地形资料
c、国家相关设计规范。
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《民用建筑设计通则》GB50325-2005
《屋面工程技术规范》GB50345-2004
《民用建筑采暖设计标准》DB54/0015-2007
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
《住宅建筑设计规范》GB50368-2003（2008年版）
《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分（2002年版）
二、总平设计：
1、乃琼镇搬迁安置小区分区合理、空间紧凑集中、交通便捷、流畅并疏密得当、管理方便有效，尽可能的投资省，效益高，努力创造一个符合使用要求，环境优美的居住场所。
2、功能分区：
考虑当地群众生活实际，在小区集中设置大型货车停车场，避免交通混乱；住宅周边设小车停车位，方便户主入户；小区按照搬迁群众意愿分为9个组，利用绿化、道路等形成自然分隔，便于村民管理。
每个组自成一区，并考虑活动广场。
小区中心有一条规划市政道路穿过，利用这条道路将小区一分为二，分别设施大型水景广场和藏戏广场，不仅增强了景观空间感，更丰富了群众的精神文化生活。
功能分区明确，动静皆宜。
3、交通组织：
本项目院内主干道均为7米，次干道均为4米，转弯半径6至8米，除紧急情况下的消防车穿行外，平时院内仅限少量车辆流动。
但院内环行道可保证机动交通良好的可达性。
4、出入口的设计：
本小区占地较大，小区内住户较多，主入口均位于市政主要干道，波玛路、柳东路及中心规划中的道路均设出入口，以保证出入方便。
5、总平面图布置及各项经济指标详见总平面图。
三、建筑方案设计：
项目院区北侧为空地，南侧邻玻玛路，西侧为农田，东侧临柳东路。
根据相关规划设计条件，本方案建筑控制线距波玛路退红线10M，距柳东路退红线10M，中央规划道路两侧退红线各10M，沿街面均规划预留商品房用地，以更好的利用土地资源，发挥其经济效益。
建筑是环境的主体，是人类赖以生存的重要物质。
本项目本着以人为本，为国家节省投资，充分利用面积的原则进行设计。
本项目用地面积531773㎡。
整个院区场地基本平整，局部有高差。
总体上交通便利，配套设施完善。
院区处于堆龙德庆县县城。
周围市政设施完善。
院区南侧波玛路由DN400mm市政供水管。
院区南侧波玛路有d500-600污水
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