成都春熙路项目市场研究分析及投资可行性报告57DOC.docx
《成都春熙路项目市场研究分析及投资可行性报告57DOC.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都春熙路项目市场研究分析及投资可行性报告57DOC.docx（31页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
成都春熙路项目市场研究分析及投资可行性报告57DOC
春熙路项目市场研究分析及投资
可行性建模设想
一、2006年成都市中心城区房地产市场分析
1、2006年成都市中心城区土地市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）
1）土地供应与成交情况
中心城区土地供应与成交情况
土地供应
土地成交
成交均价（万元/亩）
面积（亩）
宗数
面积（亩）
宗数
166．7
16
154
15
933．57
▲2006年成都市城中心区域土地平均成土地价格达933.57
元/亩，其土地单宗平均成交面积在10亩左右。
2）土地供应权重比情况
▲2006年成都市主城区土地供给主要在三环路以外，其一
环以内的中心城区土地供给仅占4%。
3）土地供应分布情况
▲成交地块主要分布在内至一环区域，分布方向主要在人民北路
方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区
域；中心城区的春熙、盐市口核心商业圈和骡马市商务圈区无土地
拍卖，仅有2宗零星地块挂牌成交。
4）土地用地类别情况
中心城区土地稀缺，核心商业、商务圈区内几乎无地可供，现拍卖的土地多属中心城区生活服务配套设施用地，多数地块用地性质为商住用地和综合性用地，其中住宅用地所占比例相对较高，而相应的纯商业用地所占比例在下降。
（见附表：
2006年成都中心城区土地拍卖成交详细列表）
小结：
（1）2006年成都市中心城区有13宗土地拍卖出让/转让（其中1宗暂停或推迟拍卖），3宗挂牌出让/转让，共成交15宗，总成交面积约154亩，其土地单宗平均成交面积在10亩左右，平均每亩土地成交价格为933.57万元；
（2）中心城区土地分布从环域分析，主要在内至一环区域,从方位分析，主要分布在人民北路方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区域，而中心城区的春熙、盐市口核心商业和骡马市商务圈区内仅有2宗挂牌成交的零星小地块；
（3）中心城区核心商业圈区的土地稀缺，现行拍卖的土地主要为拆迁改造的零星小地块，规划用地性质多为中心城区商圈的生活配套设施用地，主要是商住用地和综合性用地，其中住宅用地的权重比较高。
2、2006年成都市中心城区商品房市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）
1）商品房整体情况
供应量：
2006年城中心批准预售商品房项目共13个共75.82万平方米，同比减少6.6%；
交易量：
2006年城中心交易商品房67.83万平方米，同比减少27.5%；
供销比：
2005年城中心商品房供销比为0.87，2006年同期供销比为1.12。
相对2005年同期有所上升；
区域多占比重：
与2005年同期相比，2006年1-12月市中心商品房非住宅项目批准预售面积和交易量在全市所占比重均有所增加，分别占19%和19.6%，其他各类商品房项目预售面积和交易面积在全市所占比重则有不同程度的减少。
交易均价：
2006年城中心商品房交易均价5884元/平方米，同比上涨15.6%；
▲2006年中心城区商品房成交均价同比上涨15.6%，商品住宅成交均价同比上涨10.0%，办公用房和商业用房成交均价在各区中最高。
2006年中心城区商品房成交均价5884元/平方米，同比上涨15.6%，比2005年增长了2.9个百分点；2006年心城区商品住宅成交均价4738元/平方米，同比上涨10.0%，比2005年涨幅回落7个百分点。
2006年中心城区办公用房成交均价为6163元/平方米，同比上涨6.1%；商业用房成交均价10315元/平方米，同比上涨16.8%。
办公用房和商业用房成交均价在各区域中最高。
2）住宅情况
供应量：
2006年城中心新增批准预售住宅项目2389套共20.61万平方米，其中2月、4月、5月、8月、10月均没有住宅批准预售；
交易量：
2006年城中心交易商品住宅5017套共39.98万平方米，交易套数和面积分别同比减少41.5%和34.2%；
供销比：
2005年城中心住宅供销比为0.80，2006年同期供销比为0.52；
区域多占比重：
2006年城中心住宅供应量与销售量在全市所占比重均有所减少。
交易均价：
2006年城中心住宅交易均价4738元/平方米，同比上涨10.0%；
3）非住宅情况
供应量：
2006年城中心批准预售非住宅项目55.20万平方米，同比增加68.3%
交易量：
2006年城中心交易非住宅项目28.42万平方米，同比减少13.4%，其中办公用房交易面积为7.62万平方米，商业用房交易面积为15.16万平方米；
供销比：
2005年城中心非住宅供销比为1.0，2006年同期供销比涨为1.94；
交易均价：
2006年市中心非住宅交易均价7794元/平方米，同比上涨20.1%，其中办公用房交易均价为6163元/平方米，同比上涨6.1%；商业用房交易均价10315元/平方米，同比上涨16.8%。
小结：
（1）2006年中心城区商品房供应量和成交量（绝对值）与2005年相比有不同程度的减少，特别是成交量减少的比例幅
度较大，与商品房住宅的供应和成交量大幅下降有直接的关系，同时，供销比同比有所上升，其主要原因是商品房非住宅项目的供应大幅上升所致，特别是商业用房供应面积增幅较大，造成市场整体供大于求的态势。
反映出目前中心城区商业供需矛盾较突出，市场呈现一定程度的饱和，其对本项目在投资立项方面是一个预警，需要控制风险。
（2）2006年中心城区商品房价格涨幅较大，其中住宅均价已接近5000元/平方米，办公用房成交均价达6163元/平方米，商业用房整体均价在10315元/平方米，同比上涨16.8%，中心城区价格的大幅上涨，反映出区域土地稀缺性，中心城区物业价值的上升空间较大。
二、2007年1-4月成都市中心城区房地产市场分析
1、2007年1-4月成都市中心城区土地市场状况
2007年1-4月中心城区土地拍卖和成交情况
公告时间
成交时间
宗地位置
净用地面积（亩）
容积率
建筑高度
建筑密度
用地性质
拍卖起叫价（含出让金）万元/亩
成交价
万元/亩
竞得单位
06.12.26
07.1.31
文化宫
56.3350
≥6.5且≤8.0
建筑主体高度不小于100米，且不大于航空限高175米
整体≤50%
其中塔楼≤22%
商服用地城镇混
合住宅用地（公共设施用地兼容二类住宅用地）
1065
1964
诚南有限公司
07.04.27
07.05.25
文殊院片区
10.083
≤5.5
其中住宅≤3.5
不得超过航空限高121.6米
商业≤45%
住宅≤28%
城镇混合住宅用地.二类住宅用地（可兼容商业<50%）
780
/
/
07.04.27
07.05.25
玉双路
5.1559
≤7.5
建筑主体高度不大于100米
≤40%
商服用地,城镇混合住宅用地.公共住宅兼容二类住宅用地（可兼容住宅<50%）
660
/
/
07.04.27
07.05.25
东大街7、8号
37.99
7号地块≤4.08号地块≤4.5
高度不大于60米。
整体≤50%高层≤25%
商业
7号地：
7508号地：
680
/
/
▲2007年1-4月中心城区共推出4宗地，供应面积约合109.5639亩,单宗平均面积约合27.3910亩。
▲推出的4宗地中仅有文化宫地块已拍卖成交，起拍价为1065万元/亩，成交价为1964万元/亩，价差接近1000万元/亩。
其它3宗地块在5月份才拍卖，其起拍价在660万-780万元/亩，从以上数据反映出2007年中心城区土地价格在进一步的拉升，
▲推出的4宗地分别位于红星路以东的东大街、玉双路和太升路片区的文化宫及北大街的文殊院片区，此片区是近几年中心城区政府改造规划建设的几个重点区域。
▲中心城区土地供应的用地性质以商住为主，其中住宅用地规划的权重比较高。
小结：
（1）2007年1-4月中心城区土地价格进一步的拉升，其反映出中心城区的有限土地资源的供应矛盾越来越来突显；
（2）中心城区土地供应主要分布在内至一环的范围，并集中在近年政府规划建设的几个重点区域，如东大街沿线、北大街的文殊院片区；
（3）推出土地位置多为中心商圈区规划的生活服务配套区，其相应的规划以商住宅为主，其中住宅用地权重比较高。
2、2007年1-4月成都市中心城区商品房市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）
1）商品房总体情况
供应量：
2007年1-4月市中心批准预售商品房共计11.63万平方米，同比增加3.6%；
交易量：
2007年1-4月市中心交易商品房18.42万平方米，同比减少30%；
供销比：
2006年1-4月市中心商品房供销比为0.42，2007年同期供销比为0.63，相对2006年同期有所上升。
2）住宅情况
供应量：
2007年1-4月市中心批准预售住宅项目共8.49万平方米；
交易量：
2007年1-4月市中心交易商品住宅6.83万平方米；
供销比：
2006年1-4月市中心供销比为0.22，2007年同期供销比为1.24。
3）非住宅情况
供应量：
2007年1-4月市中心批准预售非住宅项目共3.14万平方米，其中商业用房批准预售面积为1.26万平方米，办公用房批准预售面积为1.88万平方米；
交易量：
2007年1-4月市中心交易非住宅11.59万平方米，其中办公用房交易面积为10.3万平方米，商业用房交易面积为1.59万平方米；
供销比：
2006年1-4月市中心非住宅供销比为0.72，2007年同期供销比为0.27。
4）商品房价格情况
▲2007年1-4月中心城区商品房价格持续上扬，其中住宅
整体均价已突破5500元/平方米大关，特别是新开项目住宅价
格多在6000元/平方米以上，办公用房已超过7000元/平方米，
商业用房价格涨幅最大，整体均价达15500元/平方米。
小结：
（1）2007年1-4月中心城区商品房供应量与2006年相比有所增加，相对应成交有一定的减少。
原因为商品房住宅的供应增大和成交量下降，另因部分住宅项目在4月下旬推出，还需要一定的时间去消化，同时导致供销比同比有所上升。
（2）2007年1-4月，商品房办公用房成交量增加。
（3）2007年1-4月中心城区受土地价格大幅上涨的影响，商品房价格持续上扬，其中住宅新开项目价格多在6000元/平方米以上，办公用房成交均价已达7200元/平方米，商业用房整体均价与2006年相比整体上幅了33%，中心城区价格的大幅上涨，再次反映出区域土地稀缺性，中心城区物业的升值空间较大。
3、2007年中心城区新增楼盘简析
1）供应状况
上半年城中心区域新增楼盘12个，供应体量达40多万平方米，供应的平均规模为3.5万平方米。
其中供应量最大的为11万平方米（曦城），其它多数项目体量在4-5万平方米之间。
2）供应特征分析
区域分布：
■盐市口、春熙路商圈、太升路片区
楼盘：
E-GO潮流广场、正成·财富ID、锦天国际、壹号公馆、天盛·壹中心（草市街片区）；
■红星路4段
楼盘：
雕塑、昆仑华庭；
■西门一环区域
楼盘：
康品、花样年华·新街坊、曦城；
■东大街及蜀都大道东段
楼盘：
花样年·东大街十号、九龙仓项目、上行汇锦；
建筑风格：
均以简约现代、线条流畅、时尚的立面展现高端品质物业形象；
建筑形态：
均为超高层，多数在30层以上，100米限高范围内；
物业类别分析：
■多数楼盘集住宅、商务、商业为一体，从权重比分析，住宅比例较大，面积占比约55%，新推出项目中商务办公的比例较去年同期有较大幅度的上升。
商务办公物业档次多为中偏低（以产权酒店式公寓为主），甲级写字楼仅有科华南路的力宝大厦，价格在12000-18000元/平方米。
■商业部分仅有口岸优势明显的几个项目商业体量比重较高，占项目体量的20%-30%，如锦天国际、天盛·壹中心、E-GO潮流广场。
户型结构：
主力户型结构集中在的35-50平方米的一房和60-80平方米的二房。
价格：
价格有较大幅度上涨，商务公寓均价范围：
清水房在6000-7200元/平方米，精装商务公寓的价格在7500-12000元/平方米。
住宅价格在6000-6500元/平方米，总价在45-55万元/套。
另处，城中心的住宅“精装小户型”的价格在7200-12000元/平方米，
物业配套设施和装修标准及物业服务：
综合性项目多以酒店式高标准配套，5A智能系体（酒店式专属配套）部分项目产品装修标准以四星级标准装修（特别是产权式商务经济型酒店公寓），物业服务引进品牌物业管理公司做服务管理，酒店式公寓类项目还引入知名品牌经营公司全面管理经营。
开盘时间：
5月中旬至6月初的项目较多，如锦天国际、天盛·壹中心、雕塑、春熙商汇广场等；当前已开盘的有：
正成·财富ID、上行汇锦、天盛·壹中心、壹号公馆。
3）新增楼盘个案分析（代表性、典型性）
春熙商汇广场
项目名称
春熙商汇广场
开发商
成都兴文投资有限发展公司
所在区
城中
项目地址
成都总府路18号
项目类型
商铺,商务领馆
绿化率
/
使用年限
40年
停车位
150
车库面积
3329
建筑面积
38478
总用地面积
3116.88平米
商业面积
商业7586平米
商务27563平米
户型面积
38-105平方米
（主力户型40-70平方米）
价格范围
6800-8000元/平米（精装）
均 价（住）
/
商业
3万-12万元/平方米
折扣优惠
/
楼层
21F
栋 数
1栋
容积率
12
开盘日期
2007年4月底
户 数
商170,商务527
项目地段
春熙商汇广场位于总府路，地处春熙路北段入口西侧,与春熙路人行天桥直接相接,形成项目双首层格局。
项目右为太平洋百货、左为爱心金店及蜀都大厦，正面分别为五星级酒店——总府皇冠假日酒店及高档次百货公司——西武百货、国发珠宝城、王府井百货，是春熙路繁华之地。
▲位于春熙路商圈核心地段，口岸位置较佳。
产品
项目总建筑面积为38478㎡，共21层，-2F为地下立体停车场，-1F为超市，1-4层为直通春熙路腹地的室内商业步行街，5F—14F为酒店式精装修商务小户型，15F-21F商务办公用房（清水）共527套，主力户型40～70平方米。
春熙商汇广场开发商为成都市兴文投资发展有限公司，是国有独资投资开发企业。
已开发项目“金沙遗址博物馆”、“草堂2号”，有较强的资金实力和成功开发操作的经验。
物业类别：
1-4层为商业，5-14层为酒店式公寓，15F-21F层为商务办公用房（其中商业面积占比20%，商务占比74%）。
户型面积：
主力户型面积为40～70平方米（其中40-50M2占比64%，60-70M2占比18%，30M2占比3%，80M2占比5%，100M2以上占比10%）
价格
产权式酒店公寓：
6800-8000元/M2（6-14F、精装）
商务办公用房：
7000-8000元/M2（清水）
商铺：
3万-12万元/M2
主力产品总价范围：
30万-45万元
开盘时间2007年5月中旬（当前在会员排号）
锦天国际
/
锦天国际
开发商
成都远鸿房地产开发有限公司
所在区
城中
项目地址
通锦桥127号
建筑形态
高层
绿化率
25%
使用年限
商业40年；住宅70年；写字楼70年
停车位
407
交房标准
清水
物业类别
商铺、写字间、住宅
建筑面积
8万平方米（商业1.1万平方米，写字间2.1万平方米）
户型面积
70-140平方米（主力面积：
60-80平方米）
均 价
/
价格范围
住宅6500元/平方米，产权式商务公寓7000-8000元/平方米，商铺25000-30000元/平方米
楼层
住宅：
4F-32F商务：
5F-29F商业裙楼1F-4F
折扣优惠
/
容积率
8.49
栋 数
3栋
户 数
637
开盘日期
2007.5
物管费
1.5
▲
项目地段
项目位于太升南路与新华大道德盛路交汇处，处于东西沿线与南北沿线交叉口中心点，太升南路通讯一条街北向进入的段口位置，在成都CBD规划区内，地铁3号线出入口，地理优势明显。
▲商业口岸位置彰显，区域周边配套成熟。
产品
项目总投资2亿元。
拟建集专业通讯市场、公寓式写字楼、社区公寓和休闲娱乐配套产业于一体的中型建筑群。
建筑规划时尚、简约，具现代感。
项目规划用地13.1亩，净面积用地8113.4m2。
总建筑面积80928.23平米，容积率8．49，绿地率25%，总户数640户，机动车位371辆，非机动车停车位904辆。
2000平方米的商业后花园，其中有2000平方米的4楼架空层花园配套设施，11348平方米的商业配套，11000平方米的二层地下停车场、371个机动车位、904个非机动车位等。
物业类别：
住宅、商务办公、商业（其中物业类别权重比分别为46%、26%、15%）；
户型面积：
主力户型面积为60-80M2，其中住宅户型面积配比130-140M2为30%，80-90M2为20%，60-80M2为50%。
价格
住宅：
6500元/平方米左右
商务办公用房：
7000-8000元/平方米以上
商铺：
1F：
25000-30000元/平方米
主力产品总价范围（住宅）：
40-55万元/M2
销售状况及开盘时间
住宅：
2007年5月中旬；
商务办公用房：
2007年7月
上行汇锦
项目名称
上行汇锦
/
/
所在区
城中
开发商
海天鸿实业发展有限公司
项目地址
锦江区点将台路4号
项目类型
住宅（少量底商）
绿化率
/
建筑类别
高层
使用年限
住宅70年
停车位
200
住宅面积
/
建筑面积
4.7万
商业面积
570M2
户型面积
75-115平米
价格范围：
5800-6200元/M2
均 价（住）
6000元/M2
商业
/
折扣优惠
VIP积分优惠
楼层
34F
栋 数
1栋
容积率
7．8
开盘日期
2007.4.15
户
466
销售情况
排号中
物管费
1.5元/平米
户型面积配置
70-109
电话
84445151/84445252
配套设施
78-83占比54%，94占比24%，109占比22%
项目地段
项目位于城东一环路内，项目在老生活小区内，目前项目周边环境一般，但项目东侧将有一条16米宽的规划路，将提升项目的物业价值，特别是商业部分。
产品
项目以住宅为主，配有少体量的商业。
项目规划用地9亩，总建筑面积为4.7万,楼高34F,户型面积75-115平米,其中主力户型为75-92M2的二房和小三房。
价格
住宅：
6000元/平方米左右起价：
5800元/M2
主力产品总价范围（住宅）：
45-56万元/M2
销售状况及开盘时间
住宅：
2007年4月14日
康品
项目名称
康品
/
/
所在区
城中
项目地址
扶琴西路89号
物业类型
商住
绿化率
住宅面积
57211平米
建筑面积
59901平米
商业面积
2690平米
户型面积
40-90平米
价格范围
/
均 价（住）
6000元/平米
商业
/
折扣优惠
/
楼层
32F
栋 数
两栋
容积率
/
开盘日期
2007年5-6月
户 数
558
销售情况
前期询问
物管费
/
户型面积配置
/
电话
/
配套设施
儿童游戏区:
儿童乐园,配备各种儿童游乐设施;社会活动区:
社区广场,社区娱乐设施,健身器材;
休闲观景区:
景观步道,喷泉,景墙,树池
优家会所:
游泳馆,咖啡馆,壁球室,书吧停车位294
风格
英伦
▲项目在城西一环路，为住宅项目，主力户型在60-80平方米，总价控制在35万-50万之间，产品户型严格按新国六条“90”限规，为当前新开楼盘的典范，从其分析，今年中小户型市场的供给将剧增，特别是今年下半年。
壹号公馆
项目名称
壹号公馆
/
/
所在区
城中
项目地址
成都人民中路三段1号
项目类型
电梯公寓
绿化率
/
使用年限
70年
停车位
/
价格范围
10000-12000元/M2
建筑面积
/
折扣优惠
/
户型面积
43.99-98.58平米
栋 数
1栋
均 价（住）
11000元/平米
起价;10000元/平米
商业
1-6层
开盘日期
2007年3月
楼层
29
销售情况
/
容积率
8
户型面积配置
/
户 数
600
▲以五星级酒店的高标准配套和装修，以五星级式服务打造国际私人会所公寓；针对的目标客群是公司董事会成员、私企老板、企业高管等精英人土。
项目是目前成都市酒店式商务公寓的典范。
三、成都市中心城区房产市场各类产品特征和动态变异探究简析
1、中心城住宅类物业特征和动态变异
中心城区房地产开发多为旧楼改造项目，周边配套设施齐全，规格档次较高；交通机能发达，通达量高；土地成本高，寸土寸金；开发建设规模普遍较小，根据城市规划及相应的控规指标，为实现开发效益，结合市场状况，必须以复合型项目立项，其中尤以商业项目、办公楼项目为主，兼容一定体量的配套住宅项目。
该区域商品住宅开发具有体量小，用地强度高，面积配比小，格局配比以中小户型为主，总价适中，具有一定的商务配置、酒店服务功能的特点。
建筑形态多为高层或超高层，外型现代，迎合了该区域市场目标客群的特殊需求。
该区域住宅产品具有“概念模糊”的特点，住宅、写字楼、公寓、酒店设计元素交织，结合市场变化赋予不同的包装概念、推广主题。
该区域住宅产品、商务公寓、酒店公寓均价水平目前在6500-10000元/M2之间。
2、中心城办公类物业特征和动态变异
根据成都市城市规划，该区域主要以零售商业规划为主，写字楼规划为辅，兼有生活配套、商业配套类规划，商务规划设计在结合具体区位、用地指标及市场需求的基础上呈现两级化发展趋势：
一类向甲级商务类产品方向定位；一类向商务公寓、酒店式商务公寓、商住楼产品方向定位。
两类产品目前在该区域市场上开发比重均较低，总体而言，目前这两类产品在市场定位、产品定位、价格定位准确的前提下均表现出较好的销售势头，但区位不同，产品定位不同，其价格水平、销售状况、销售周期也不尽相同，甚至同一类产品也有较大出入。
目前，该区域新开发写字楼以中高档为主，并且多集中在商业环境发达、交通便利的市中心。
外型现代，体量基本在10万M2以内；配套齐全、设
升级会员 