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目录

第一章总则―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――1

第二章住房现状和需求――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――3

第三章住房建设目标及计划――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――3

第四章住房建设用地供应与布局――――――――――――――――――――――――――――――――――――――6

第五章住房建设政策与策略――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――8

第六章规划实施保障措施―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――12

第七章附则―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――13

附表―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――14

第一章总则

第1条·规划背景

为认真贯彻落实国家强化住房保障的相关要求，加强对威海市房地产业的宏观调控和近期城市住房建设的指导和统筹，使威海市住房市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业持续、平稳、健康发展，提高威海市居住环境质量，促进威海市社会经济全面、协调、可持续发展，特编制《威海市住房建设规划（2008－2012）》（以下简称“本规划”）。

第2条·规划范围

本规划的研究范围为威海市区行政辖区。

第3条·规划期限

本规划的规划期限为2008－2012年，与《威海市城市近期建设规划（2004－2010）》、《威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划》基本一致。

第4条·规划目标

按照国务院和省政府的通知要求，响应市委市政府的号召，坚持做到“以人为本、关注民生，政府组织、市场运作，统筹考虑、突出重点”，坚持以人为本的科学发展观，以市场需求为导向，优化住房结构，稳定房价，满足威海市区广大人民群众的住房发展需求，实现房地产业的健康和持续发展，将人居品牌进一步做大做强，建设世界级精品城市。

房地产业的发展应与人口增长和环境保护相结合，与经济社会和谐发展相适应，对房地产业进行合理调控，将促进威海房地产业率先进入成熟理性发展的新阶段，实现城市居民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展，构建社会主义和谐社会。

第5条·规划原则

1.总量供需平衡原则：

总量要适度控制，增幅要合理增长，要科学制定供给的总量标准，保持总量供求平衡，保持房地产市场的稳定持续发展。

2.体系结构合理原则：

住房建设规划要促使房地产市场的供应结构基本合理，尤其是住宅增量市场的结构合理，形成商品住房、普通商品住房、经济适用住房、廉租住房相配套的住房供应体系，满足各收入阶层的住房消费要求，把解决中、低收入家庭住房问题放在重要的突出位置。

3.实施操作合理原则：

尊重威海的现状和特点，充分利用市场经济规律，加强规划对市场的调控指导作用，做到规划与市场、控制与开发相结合，促进住宅建设的良性发展。

4.持续发展良性原则：

应保障房地产业的发展不出现大起大落，促进其可持续和健康发展，要统筹兼顾、科学发展，要考虑资源和环境的承受能力及社会经济的发展水平，要立足于长远的可持续发展。

5.城市规划协调原则：

住房建设规划要与城市总体规划保持协调，符合城市总体规划的用地安排，城市总体规划和近期建设规划是住房建设规划的主要依据。

第6条·规划主要依据

1.《中华人民共和国城乡规划法》；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电［2005］8号）；

4.九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发［2006］37号）；

5.《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）；

6.《加强房地产市场引导和调控的八条措施》；

7.《促进房地产业健康发展的六条措施》；

8.国家建设部《关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函》（建办规函[2007]740号）；

9.《山东省安康居住工程实施方案》；

10.《关于印发建规［2008］46号文件做好2008—2012年住房建设规划的通知》（鲁建规字[2008]8号）；

11.《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的实施意见》（威政发［2006］59号）；

12.《威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；

13.《威海市城市总体规划（2004－2020）》；

14.《威海市城市近期建设规划（2004－2010）》；

15.国家、省、市相关法律、法规、规范和政策文件。

第7条·在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应

符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。

第8条·规划成果

本规划成果包括规划文本、说明书、图纸以及附件。

第二章住房现状和需求

第9条·规划区内住房现状

根据我市2007年统计资料，至2007年底，规划区内住房总建筑面积2279万平方米（包含在建未竣工住房933万平方米），规划区内总人口为96.68万人，其中户籍人口63.19万人，暂住人口33.49万人；总人口人均住房建筑面积23.6平方米，户籍人口人均住房建筑面积36.1平方米。

第10条·规划期内住房需求

1.需求目标：

《山东省安康居住工程实施方案》明确提出安康居住工程的目标：

到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到30平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，居住质量和环境得到明显改善。

根据该方案要求，结合威海实际，充分考虑威海人居特点，确定到2012年，威海市区人均住宅建筑面积达到32平方米。

2.需求测算：

●内部需求：

依据《威海市城市总体规划（2004—2020）》中关于人口的预测计算，预计2010年威海市区总人口为112万人，要达到市区安康居住工程目标，市区需要新建住房1305万平方米；

●外部需求：

我市卓越的人居品牌，吸引了较大比例的市外购房市场，近年来外销住房保持在40％，考虑到其中部分购房人最终成为威海常住人口的因素（含在规划期末人口112万人内），本规划按照10％计算，共131万平方米；

综合考虑以上因素，确定规划区规划期间住房总需求为1436万平方米。

第三章住房建设目标及计划

第11条·住房建设指导思想

努力构建社会主义和谐社会，将威海建设成为经济更加繁荣、科教更加发达、环境更加优美、生活更加富足、社会更加和谐的现代化城市。

引导符合国情的住房建设模式和消费模式，调整住房供应结构，加强市场规范化管理，稳定住房价格，满足不同收入层次居民的住房需求。

第12条·住房建设总体目标

规划期内，进一步完善多渠道、多层次的住房分类保障供应体系，逐步满足不同收入层次居民的住房需求。

住房建设以城中村改造为重点，盘活存量土地、城市“退二进三”战略实施为辅助，重点建设中低价位、中小套型住房。

第13条·住房供应体系

城镇住房供应体系由商品住房、保障住房构成，其中商品住房又分为高档商品住房和普通商品住房，保障住房又分为经济适用住房和廉租住房。

1.商品住房

●高档商品住房：

面向全社会供应，价格由市场进行调节。

其中，高价位高档商品住房的建设要合理控制规模。

●普通商品住房：

普通商品住房面向广大的中等收入家庭。

普通商品住房的建设要坚持中小套型，实行中低价位。

2.保障住房

●经济适用住房：

针对家庭收入低于人均可支配收入线的低收入居民家庭，经济适用住房的建设享受各种相应优惠政策，实行政府定价，定向销售。

在本规划初期，经济适用住房建设仍然按照以往相对集中建设的模式来进行，然后逐渐向在普通商品住房小区中按一定比例建设经济适用住房的模式过渡。

●廉租住房：

实行货币补贴、实物配租等方式的廉租住房制度，解决符合条件的城市低收入家庭的住房困难。

经济适用住房和实物配租中的新建廉租住房最终都将采用普通商品住房配建制的操作模式，故本规划在以下的内容中将不再对经济适用住房和廉租住房单独说明，只规划保障住房的总体目标，将来由有关部门根据保障政策要求在其中具体划分经济适用住房和廉租住房的比例。

第14条·住房建设结构及控制套型比例指引

1.规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的70%（以下简称“套型比例控制”）。

2.把握总量平衡，体现区域级差

将住房建设按照所处城市区域划分，体现人性化控制标准。

即滨海一定范围划分为重点区域，其余为普通区域。

重点区域内，非城中村改造住房项目，主要用以开发高档商品住房，原则上套型比例控制最低50％；城中村改造项目，应以普通商品住房为主，在区位良好位置可建设商品住房，原则上套型比例控制最低70％；

普通区域内，应开发普通商品住房。

非城中村改造住房项目，原则上套型比例控制最低70％；城中村改造项目，原则上套型比例控制最低75％；

以上套型比例指引主要起宏观指导作用，在具体实施的过程中，在保证总量平衡的原则要求下，可酌情掌握控制具体项目的套型比例控制，特殊情况特殊对待。

3.保障住房中，经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右，实物配租的廉租住房中的新建部分，主要在经济适用住房、普通商品住房小区中配套建设，单套建筑面积控制在50平方米以内。

在规划期内，保障住房的行政主管部门可根据经济、社会、城市的发展情况，结合实际需要，对本规划中的保障住房建设内容酌情调整。

4.鼓励各区域的新建住房项目，在套型面积比例控制的基础下，在市场实际需求的前提下，增加套型建筑面积90平方米以下新建住房占新建住房总建筑面积的比例。

第15条·住房建设总量目标

规划期内建设各类住房16.46万套，总建筑面积1436万平方米。

根据规划期间市区不同收入水平家庭结构比例，合理预测其未来发展趋势及居民购房需求，确定不同种类住房的建设目标。

第16条·商品住房建设总量目标

高档商品住房：

主要分布在沿海、重点地段。

规划期内，建设商品住房2.37万套，230万平方米。

普通商品住房：

主要分布在内陆普通区域，规划期内，建设普通商品住房11.81万套，1069万平方米。

配建的保障住房指标单独统计在保障住房建设内容中。

第17条·保障住房建设总量目标

分布在内陆普通区域，规划期内，建设保障住房2.28万套，137万平方米。

第18条·住房建设年度指引

1.2008年，各类住房建设3.48万套，总建筑面积298万平方米。

其中：

高档商品住房建设0.62万套，建筑面积59万平方米，普通商品住房建设2.28万套，建筑面积204万平方米，保障住房建设0.58万套，建筑面积35万平方米。

2.2009年，各类住房建设3.43万套，总建筑面积298万平方米。

其中：

高档商品住房建设0.61万套，建筑面积58万平方米，普通商品住房建设2.34万套，建筑面积211万平方米，保障住房建设0.48万套，建筑面积29万平方米。

3.2010年，各类住房建设3.13万套，总建筑面积275万平方米。

其中：

高档商品住房建设0.36万套，建筑面积36万平方米，普通商品住房建设2.37万套，建筑面积215万平方米，保障住房建设0.40万套，建筑面积24万平方米。

4.2011年，各类住房建设3.18万套，总建筑面积280万平方米。

其中：

高档商品住房建设0.38万套，建筑面积38万平方米，普通商品住房建设2.40万套，建筑面积218万平方米，保障住房建设0.40万套，建筑面积24万平方米。

5.2012年，各类住房建设3.24万套，总建筑面积285万平方米。

其中：

高档商品住房建设0.39万套，建筑面积39万平方米，普通商品住房建设2.43万套，建筑面积221万平方米，保障住房建设0.42万套，建筑面积25万平方米。

具体数据请参看附表1：

规划期间住房建设年度计划

第四章住房建设用地供应与布局

第19条·住房用地供应指导思想

规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含保障住房）的用地供应；以城中村改造为重点，盘活存量土地、城市“退二进三”战略实施为辅助，实现区域住房发展合理布局。

第20条·住房用地供应总量

规划期内，住房用地供应总量为1189公顷。

此用地为规范定义的居住用地，在用地范围内，除了住房建设的住宅用地外，还包括居住必配、为居住服务的公建用地、道路用地、公共绿地。

第21条·商品住房用地供应总量

高档商品住房用地：

规划期内，高档商品住房用地供应总量为193公顷，

普通商品住房用地：

规划期内，普通商品住房用地供应总量为891公顷。

第22条·保障住房用地供应总量

规划期内，保障住房供应总量为105公顷，其中集中供应17公顷，按比例配建在普通商品房建设中88公顷。

第23条·住房建设用地供应结构指引

按照国家调控政策要求，规划期内，中低价位、中小套型普通商品住房（含保障住房）建设的用地比重占年度住房建设用地总量的比例不低于70%（具体数据请参看附表2：

规划期间住房建设土地供应年度计划）。

第24条·住房建设用地布局

1.城中村改造：

零散分布在城区的旧村，其中的重中之重是49个重点城中村的改造，到2009年完成拆迁及民房的安置。

按照政府城中村改造计划，除了已经完成的戚谷疃、北竹岛、陶家夼、里窑、王家村、陈家疃、陈家后沟、阮家寺8个村庄外，2008年列入改造计划的是古陌、南竹岛、戚家庄、合庆、前峰西、东涝台、西钦村、仁柳庄、东河北、戚家钦村、田村、黄家夼、沟北、海埠、宋家洼、杨家台、西曲阜、福里、大天东、小天东等20个村子；2009年列入改造计划的是望岛、孙家疃、外窑、沙窝、江家寨、张村、黄家皂、毕家疃、西涝台、槐云村、神道口、王家庄、黄家沟、西河北、长峰、城子、杨家滩、老集、凤林、南曲阜、蒿泊等21个村子。

2009年之后继续适当改造其他城中村。

2.市中心区：

由于历年来的房产开发积累，可供住房建设的土地所剩无几，只能进行少量见缝插针的配套公益设施建设，以及剩余少量城中村改造。

3.高区：

住房建设的重点，一是城中村的改造，二是在科技路与火炬路之间的“退二进三”和小石岛区域。

4.经区：

住房建设的重点应该是旧村改造和齐鲁大道以北的“退二进三”区域。

5.外围城市组团：

张村镇继续进行旧村改造，羊亭、桥头、泊于的住房建设量较少，威海工业园住房建设重点是“正棋花园”小区的建设，临港工业园住房建设重点是五渚河两侧居住区的建设。

第25条·住房用地供应年度计划

1.2008年，各类住房用地供应总面积247公顷。

其中：

高档商品住房用地供应50公顷，普通商品住房用地供应170公顷，保障住房用地供应27公顷；

2.2009年，各类住房用地供应总面积247公顷。

其中：

高档商品住房用地供应48公顷，普通商品住房用地供应176公顷，保障住房用地供应23公顷；

3.2010年，各类住房用地供应总面积227公顷。

其中：

高档商品住房用地供应30公顷，普通商品住房用地供应179公顷，保障住房用地供应18公顷；

4.2011年，各类住房用地供应总面积232公顷。

其中：

高档商品住房用地供应32公顷，普通商品住房用地供应182公顷，保障住房用地供应18公顷；

5.2012年，各类住房用地供应总面积236公顷。

其中：

高档商品住房用地供应33公顷，普通商品住房用地供应184公顷，保障住房用地供应19公顷；

第五章住房建设政策与策略

第26条·实施高效、集约的住房用地供应政策

1.保证住房用地供应，调整住房供应结构。

规划期内，凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含保障住房）面积所占比重，原则上要达到本规划控制要求；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用房建设，其年度供应量不能低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

2.适当提高住房建设开发强度。

针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。

3.继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

4.加快处置闲置土地，进一步盘活土地资源。

要切实加强房地产开发用地批后监管，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

未按合同约定日期完成项目建设的，要承担违约责任。

5.集中开发零星土地，避免土地资源浪费

对于建设量低于一定标准的零星土地开发项目不单独进行，而是要进行规模化集中开发，将相邻的零星土地统一规划、统一开发，或者结合相邻的大规模土地开发项目一起进行。

在统一规划的同时适当考虑局部利益，这样可以有效统筹，避免土地资源的浪费。

第27条·强化规划编制与跟进实施，超前指导房地产业可持续发展

1.做好宏观性规划的编制与实施

开展住房状况调查工作，全面掌握居民住房现状和需求情况，并编制相关宏观性规划，及时研究分析房地产业发展态势，开展房地产投资预测和预警，出台房地产开发相关引导政策。

2.做好住房建设规划的编制与实施

本规划编制完毕并通过审批后，相关部门必须按照规划内容严格实施。

3.做好已批准的居住区规划

对已规划审批居住小区中的未开发部分，按照国家相关调控政策规定的指标要求，根据用户申请将原规划内容逐步调整到位。

要优先落实经济适用房、普通商品房和城市基础设施建设中拆迁安置用房的开发项目，统筹安排好“城中村”的开发改造项目，并合理配置市政设施和公共配套设施。

第28条·加快住宅建设步伐，进一步建立科学合理的住房保障体系

1.增加中低价位、中小套型普通商品住房供应

加快面向广大中等收入家庭的普通商品住房建设，进一步提高市场供应比例。

向本市居民倾斜，最大限度地满足本市中等收入家庭的住房需求。

同时，在当前城市化进程加快、城中村改造任务重、房屋拆迁量较大的情况下,特别是要注意加大普通商品住房中的中低价位、中小户型安置住房的建设力度。

2.加大保障住房建设

2008、2009年按照部分集中建设、部分配建的模式建设保障住房，从2010年开始，逐渐过渡到完全在普通住房建设项目中配建的模式。

为了保证保障住房的建设，相关部门需要制定相应的实施政策。

保障住房建设主管部门要会同规划、国土等相关部门，按照保障住房建设年度建设计划，依据普通商品住房年度建设计划，及早向开发商通告合并建设保障住房的优惠政策及建设计划，全程跟踪，落实到具体规划内容，按规划、有步骤地实施，以保证保障住房建设顺利实施。

要研究、规范、严格购房审批程序，建立申购审查负责制，分解责任，落实到人，对瞒报、虚报申购人真实信息要追究责任。

3.严格控制高档商品住房建设

要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，同时要加强对现有尚未开发地段的规划控制和土地储备，避免出现高档地块建设低档商品房等浪费优势土地资源等问题。

第29条·强化房地产项目管理，实现房地产开发的全过程监管

1.年度开发计划指导开发项目

开发项目要在年度计划指导下进行实施，对于需要变更调整的项目，需取得相关管理部门的同意和认可。

2.严格执行开发项目的用地供应政策

要通过招标、拍卖和挂牌交易的形式确定房地产项目开发单位，禁止以集资合作建房、旧村改造、划拨土地及工业科技教育等名义获得优惠政策的土地，转用于房地产开发经营。

对拟出让土地的房地产开发项目，开发主管部门要对项目的开发期限、规划设计、配套设施建设、拆迁补偿安置、住宅性能要求等提出建设条件意见，作为土地招、拍、挂的必须条件之一。

3.开发项目以规划指导为前提

开发项目要有详规的指导，要由符合相应资质等级的单位进行规划设计、建筑设计和绿化设计，由规划部门审批并核发相关证明手续。

4.掌控开发项目工程建设过程

建设行政主管部门要加强基本建设程序管理，严格施工许可制度。

要全面落实工程建设全过程监理，建立完善工程建设勘察、设计监理制度。

项目配套工程要随主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

房管部门要搞好拆迁安置，严格商品房预售许可，工商部门要对在建商品房预售和销售广告进行严格把关。

5.严格管理开发项目承发包招标

开发项目必须全面实行公开招标。

涉及工程项目的各类发包，都必须将其承发包纳入主管部门管理范围之内。

加强对中标后违法分包、转包、不履行合同等方面的监管。

要强化合同管理，及时发现和严肃查处合同签订违法、违规行为，促进合同的全面履行，营造诚信经营、忠实履约的市场环境。

6.严把验收交接环节

开发质量差、配套设施达不到设计要求、未按合同拨付工程款的项目不予竣工验收备案，未经竣工验收备案的工程不得办理登记确权手续，不得交付使用。

房管部门监督开发企业履行物业管理协议，监督开发企业将住宅小区移交业主委员会，并监督和指导物业管理公司以后的经营活动。

7.落实房地产市场交易相关税收政策

以“威海数字房产信息系统”为依托，实现房地产交易涉税信息的共享，为房地产交易环节的税收征管提供依据。

进一步建设和完善有形房地产市场，现场办税，为纳税人缴税提供便利。

要强化房屋权属登记和市场交易环节的监管，将完税证明列入登记发证、交易过后、抵押登记等业务流程，严格实行“先税后证”，确保税收政策在市场调控中发挥作用。

8.完善市场监测与信息披露制度

整合立项投资、土地出让、规划许可、税收、信贷、销售预售等环节的资料数据，及时反映市场运行状况，为市场监测和政府决策提供参考和依据。

要调整商品房预售管理体制，将市区住房预售备案全部纳入房地产交易中心统一管理，凡取得预售许可证的住房，要在规定时间内在网上公开预售的楼盘、户型、套数等销售信息，尽快做到全部实行网上合同、网上备案、网上公示，解决商品房市场销售房源不公开问题。

通过网上销售、信息公开，促使开发商诚信经营，落实宏观调控市场稳定房价的政策措施。

第30条·强化组织协调，进一步优化房地产业持续健康发展的环境

1.建立和完善房地产工作议事机制

要成立房地产开发管理领导小组，实行领导小组议事制度，不定期召开会议，主要是审定全市房地产行业规划、房地产开发中长期计划和年度开发计划，审定城市规划区范围内的房地产开发项目，对涉及房地产业发展的重大问题提出意见。

2.建立和完善房地产市场交易行为规范机制

相关部门要开展房地产交易秩序专项整治活动，要时刻关注投机性购房的苗头，限制房地产投机炒作行为。

同时，坚决查处房地产开发和交易中存在的质量低劣、虚假广告、合同欺诈、面积缩水以及中介服务、物业管理中的违法违规行为。

3.建立和完善房地产企业管理运行机制

鼓励国有房地产开发企业加快建立现代企业制度，健全企业法人治理结构。

要积极引导非国有资本规范、有序地进入房地产领域，为各类企业的发展创造平等竞争的市场环境。

要适当提高房地产企业资质审核门槛，严格控制审批新设立的开发企业。

达不到要求的企业，依法取消资质或降低资质等级。

同时建立和完善房地产企业信用档案，将信用档案与企业资质年审、市场准入清出