霄云路8号工程运行手册66.docx

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霄云路8号工程运行手册66

工程部运行手册

前言…………………………………………………………………………………………

工程部组织架构图……………………………………………………………………

工程系统问责任制…………………………………………………………………………

廉洁制度……………………………………………………………………………………

小区巡查制度………………………………………………………………………………

钥匙借用管理规定…………………………………………………………………………

设备房门禁管理制度………………………………………………………………………

设备保养与维修制度………………………………………………………………………

工程交接班制度……………………………………………………………………………

机电设备的大、中修管理制度……………………………………………………………

中水泵房运行管理制度……………………………………………………………………

设备巡视检查制度…………………………………………………………………………

低压配电房工作制度………………………………………………………………………

空调系统工作制度…………………………………………………………………………

电梯安全管理制度…………………………………………………………………………

电梯机房管理制度…………………………………………………………………………

电梯困人救援程序…………………………………………………………………………

设备、设施维修维护保养修缮工作程序…………………………………………………

入户维修操作程序…………………………………………………………………………

维修服务工作指导书………………………………………………………………………

供配电设备维修保养指导书………………………………………………………………

供配电设备装设接地线安全规程…………………………………………………………

给排水设备维修保养规程………………………………………………………………

水箱间管理规程指导书……………………………………………………………………

弱电设备维修保养规程…………………………………………………………………

外管网维修保养操作规程…………………………………………………………………

前言

公司辖下各小区管理部、管理中心共设置三个专业部门：

物业部、工程部和安全部，与此相对应公司的专业工作手册同样分为三类：

《物业工作手册》、《工程工作手册》、《安全工作手册》，它们与《行政人事工作手册》、《财务工作手册》一起共同构成公司的标准化文件体系。

通过三年的实际运行，公司在制度、规范方面进行了较大的修改、完善。

原手册已不能适应各小区日常管理、服务之需要，故进行全面修订。

本手册主要适用于公司辖下各小区管理部之工程部，能为工程部员工提供规范、客观及全面的工作指引。

员工应熟知本专业工作手册的各项条文，以确保员工的工作行为与公司所要求的标准相符。

本手册同样适用于公司综合管理部工程经理及小区管理部经理，以作为日常的培训教材范本，督导经理应深入理解手册中的每一项制度及每一个操作指引，以确保能为下属员工作出更具体、更细致、更标准的培训指导。

公司会视工作及发展需求，对手册内容作出相应的修改、补充及调整。

请您密切留意公司颁布的所有约束性文件，包括但不限于通知、制度、会议纪要等。

本手册为北京珠江世纪物业管理有限公司之受控文件，请妥善保管。

使用期间不得复制或外借给公司外的任何人员。

若要离职，您必须在工作的最后一天将手册交还所在部门。

工程部组织架构图

工程系统问责制

按照公司会议纪要精神，综合管理部建立小区工程系统问责制，因管理不善造成小区工程文档跟进不及时、设施设备发生故障、人身受到伤害伤亡事故，按公司管理规定，将追究小区第一负责人、工程第一负责人、具体当事人的责任，并予以必要处分。

一、工程资料

1、工程报表、文件未按规定时间上报，工作无台帐，制度不健全，按照公司管理规定，给予工程第一负责人、具体当事人书面警告，并扣当月奖金30%。

2、工程资料管理混乱，无索引目录，丢失损坏严重，按照公司管理规定，给予工程第一负责人、具体当事人书面警告，并扣当月奖金60%。

3、工程库房管理混乱，无材料出入库单、明细记录或台帐未执行公司管理规定，给予工程第一负责人、具体当事人书面警告，并扣当月奖金100%。

二、外判工程

1、外判工程管理不到位，检查巡视不及时，发生设施设备故障，按照公司管理规定，给予工程第一负责人书面警告，并扣当月奖金30%。

2、工程合同跟进不到位，上报不及时，造成公司损失，给予工程第一负责人书面警告，并扣当月奖金30%。

三、能源管理

1、能源报表记录不健全，无存档，按公司管理规定，给予工程第一负责人书面警告，并扣当月奖金30%。

2、小区公共区域水、电浪费严重，且不采取有效措施整改，造成公司损失，给予工程第一负责人书面警告，并扣当月奖金60%。

3、锅炉燃气量未按规定上报，无节能管理办法和措施，造成公司损失，按公司管理规定，给予工程第一负责人书面警告，并扣当月奖金60%。

四、设施设备

1、设施设备管理制度不健全，标识不规范，未按照规定时间整改，给予工程第一负责人书面警告，并扣当月奖金30%。

2、工程遗留问题未及时上报，跟进不及时，造成公司损失，按照公司管理规定，给予工程第一负责人书面警告，并扣当月奖金30%。

3、因维修保养不及时，发生设施设备故障，造成小区停电、停水，给予工程第一负责人、具体当事人书面警告，并扣当月奖金60%。

4、因值班人员巡查不到位，设备房渗水、漏水、漏电，造成小区停电、停水，给予工程第一负责人、具体当事人书面警告，并扣当月奖金60%。

5、因外管网线漏水、堵塞维修不及时，影响业主生活，引起业主投诉，给予工程第一负责人、具体当事人书面警告，并扣当月奖金60%。

6、因维修保养不及时，培训不到位，导致小区消防、监控设备不能正常工作，给予工程第一负责人、具体当事人书面警告，并扣当月奖金60%。

7、小区发生重大工程突发事件，未立即上报，处理不当，给予工程第一负责人、具体当事人书面警告，并扣当月奖金60%。

8、因设备管理不善，发生重大设施设备故障，给公司带来损失，给予工程第一负责人、具体当事人严重警告，并扣当月奖金100%。

小区第一负责人承担连带责任，给予书面警告，并扣当月奖金100%。

9、因设备管理不善，造成人身伤害、伤亡事故，给公司带来严重损失，具体当事人予以辞退，给予工程第一负责人严重警告，扣当月奖金100%，并降级处理。

小区第一负责人承担连带责任，给予严重警告，并扣当月奖金100%。

本制度适用于北京珠江世纪物业管理有限公司所属各小区。

文件资料档案及信息管理制度

1．0目的：

规范各类文件、资料、档案及信息的管理

2．0适用范围：

各管理部工程部

3．0方法和过程控制：

3．1文件资料档案的管理由资料员负责。

3．2文件资料、档案、信息记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。

3．3对本部门管理运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效。

3．4装修档案资料齐全、管理完善。

3．5保持文件的现实有效性，作废文件有适当标识。

3．6涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备；文件管理人员变动有重要文件交接记录。

3．7为安全起见，存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度、信息记录等重要电脑文件有备份。

3．8文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹设有明确标识。

柜内无尘、无潮、无虫，室内环境适宜储存。

3．9文件、资料、档案、信息等的记录编制或收集、发布、更改、作废、保管符合文件管理要求。

3．10各类合同及资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。

4．0相关记录和表格

4．1《档案存放位置索引》

4．2《文件资料一览表》

4．3《文件资料借阅记录表》

廉洁制度

1．0目的：

在部门订立、履行合同过程中，为保持廉洁自律的工作作风，防止各种不正当行为的发生，特制定本廉洁制度。

2．0适应范围：

本制度适用各管理部工程部

3．0方法和过程控制：

3．1甲乙双方应当自觉遵守国家、地方法律法规以及本协议的约定，在合同的订立、履行过程中廉洁自律。

3．2甲方及其工作人员不得以任何形式向乙方索要和收受回扣等好处费。

3．3甲方工作人员应当保持与乙方的正常业务交往，不得接受乙方的礼金、有价证券和贵重物品，不得在乙方报销任何应由其个人承担的费用。

3．4甲方工作人员不得参加可能对公正开展业务有影响的宴请和娱乐活动。

如甲方工作人员确因实际情况须参加宴请、进行娱乐活动的，须事先按行政隶属关系上一级批准。

3．5甲方工作人员不得要求或者接受乙方为其住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及出国等提供方便。

3．6乙方不得接受甲方工作人员介绍的家属或者亲友从事与合同相关的业务。

3．7乙方应当通过正常途径开展相关业务，不得为获取某些不正当利益而向甲方工作人员赠送礼金、有价证券和贵重物品等，或给甲方工作人员报销其个人费用，或邀请甲方工作人员外出旅游和进入营业性娱乐场所，或为甲方工作人员住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及出国等提供方便。

3．8乙方如发现甲方工作人员有违反上述协议者，应向甲方举报。

甲方不得找任何借口对乙方进行报复。

甲方对举报属实和严格遵守廉洁协议的乙方，在同等条件下优先考虑与乙方继续合作。

3．9甲方发现乙方有违反本协议或者采用不正当的手段行贿甲方工作人员等不正当竞争行为的，甲方有权按合同的终止和解除条款执行。

3．10甲方工作人员有违反本制度者，将视情节轻重按有关《奖惩条例》给以经济处罚。

情节严重者给以辞退。

小区工程巡查制度

1．0目的

为小区工程设备设施的安全正常运行及维护特制定本制度。

2.0适用范围

对各管理部工程设施设备的巡查。

3.0职责

工程负责人负责安排督导各专业工程师、技工，对设备设施进行巡查，并负责对现场检查结果情况进行事后整改跟踪。

4.0制度

4．1由工程负责人制定每月工作巡查计划，并监督实施。

4．2在巡查过程中，各巡查人员按巡查表的内容进行巡查，并作好记录。

4．3巡查完毕后，巡查人员将发现的所有不合格项，填写在《巡查表》中，并及时进行整改。

5．1巡查的项目

5．1．1供电系统；

5．1．2给排水系统；

5．1．3弱电系统（门禁、网络、通讯等）；

5．1．4消防系统:

由安全部负责对消防设备的巡查

5．1．5电梯系统；

5．1．6空调系统；

5．1．7园林设备系统；

5．1．8公共设施。

6．0纠正措施

6．1分析巡查不合格项产生的原因；

6．2制定纠正措施；

6．3落实纠正措施；

6．4验证纠正措施，落实结果。

6、0相关记录和表格

《日常巡查记录表》

钥匙使用管理规定

1.0钥匙须设专人保管，建立钥匙管理台帐。

钥匙统一、整齐挂在钥匙房的专用钥匙柜内，钥匙柜内、钥匙上均备有清晰的标识。

不得将钥匙存放在个人抽屉内或随意扔放在其它地方。

2.0其它部门借用钥匙时，须严格按规定办理钥匙借用手续。

3.0借用钥匙时，由钥匙保管员在《钥匙借用登记表》上填妥钥匙名称、借用原因、钥匙条数、借出日期及时间等；并由借钥匙人员签字确认。

4.0钥匙归还时，钥匙保管员当即将钥匙挂回钥匙柜内，并在《钥匙借用登记表》上注明归还日期、时间、签收人。

5.0钥匙保管员须定期对存放的钥匙作好盘点，一般两周盘点一次。

如有缺失或标识上发生误差，应立即查明原因，并将情况报告工程负责人。

发生错乱的应及时予以纠正，发生缺失须报告管理部经理处理。

6.0相关记录及表格

6.1《钥匙借用登记表》

6.2《钥匙管理台帐表》

设备房门禁管理制度

设备房是安全生产、治安防范的重点部位，为确保设备的安全运行，防止意外事故的发生，特对设备房门门禁制度做如下规定：

1.0机房门应装设有“机房重地、闲人免进”的标示牌。

2.0变（配）电室、电梯机房、生活水泵房、消防泵房等属于安全重地，禁止一切与工作无关的人员进入；确因工作需要进入的人员，应征得上级领导批准，必须有工程人员陪同,先验明来客身份经确定无疑后，填写“设备房来访人员登记表”方可入内。

3.0被允许进入设备房的人员要严格执行设备房内的各项规定，不准携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电气运行设备，不得对设备机房内拍照摄像等活动，要服从值班人员指挥。

4.0相关记录以及表格：

4.1《设备房来访人员登记表》

设备保养与维修制度

1．0目的

维护好设备设施，保证设备最大限度的使用及保证维修人员的安全及设备性能完好。

2．0适用范围

对各管理部的设备、设施维修保养。

3．0职责

预防为主。

坚持日常保养与维修并重的原则，使设备、设施经常处于良好状态。

4．0管理制度

4.1工程部各专业技术人员要求对设备做到：

“三好”“四会”和“五定”。

“三好”是指用好、修好和管理好重要机电设备。

“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。

“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑、维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。

4．2工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。

以专业修理为主，同时由工程部协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。

4．3由工程部各专业技术主任制定科学的保养规程，设备维修后要认真填写零部件更换及设备大、中修记录中，合理制定维修计划。

4．4修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜力，提高经济效益。

5．0相关记录和表格

5．1《年度设备设施维修保养进度计划表》

5．2《设备设施维修保养落实表》

5.3《水泵保养记录表》

5.4《零部件更换及设备大、中修记录》

工程交接班制度

1．0目的

为了确保设备的安全运行及在运行过程中出现的问题被及时发现，使下一班工作人员能进行正常的工作做好准备。

2．0适用范围

各小区工程部辖区内设备设施

3．0管理规定

3．1值班人员应按巡查表认真填写巡查内容，发现问题及时解决，当班出现的问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。

3．2值班人员必须在交接班前做好机房的环境卫生工作。

3．3接班人员必须提前15分钟进岗接班，对上班情况应了解清楚，并办理好交接班手续方可接班。

3．4接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续后方可下班。

3．5除值班人员外，无关人员未经允许不得进入机房。

4．0相关记录和表格

4.1《工程交接班记录表》

机电设备的大、中修管理制度

1．0目的

保证设备恢复和达到应有的运行标准和技术要求。

2．0适用范围

小区内所有设备。

3．0管理制度

3．1中修规定

中修工程:

是指设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体和更换少量磨损零部件，以保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下次修理，零配件更换一般应控制在10-30%。

3．2大修制度

大修工程:

是指对设备进行定期的全面检修，对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有的性能。

更换率一般超过30%。

4．0相关记录和表格

4.1《零部件更换及大、中修记录》

中水站运行管理制度

1.0中水主要是城市污水或生活污水经过处理后，达到一定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用的杂用水。

2.0中水消毒卫生标准要求：

细菌总数≤100个/ml；大肠菌群≤3个/ml；管网末端余氯≥0.2mg/L；PH值6.9—9.0；色度不超过40度。

3.0中水处理流程：

原水→隔栅→调节池→水泵→毛发聚集器→生化处理→加药、消毒→蓄水池→回用

4.0中水水质的合适与否将影响客户的正常使用，为保证合适的水质标准每班人员应严格按照操作程序，遵守各项规章制度，1.5年清洗一次调节池、蓄水池及相应处理设备。

5.0每班人员应保证水质中氯含量标准，保证药箱内加药水满。

6.0认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。

7.0加强专业技能学习，相互团结、相互帮助、积极工作、共同提高。

8.0保证设备运行完成，作好定期设备的维护、保养工作，发现问题应及时处理，保证室内清洁卫生。

9.0相关记录和表格

9.1《水泵房巡查记录表》

设备巡视检查制度

1．0目的

为了确保小区设备安全正常运行，保证小区业主生活的正常进行。

2．0适用范围

小区设备

3．0管理规定

3．1设备运行人员要对所管辖的水泵房每班至少巡查一次，将结果记入水泵房巡查记录表中。

3．2巡视检查转动设备是否灵活，有没有拖卡现象，设备是否有异声、过热、异味。

3．3巡视检查设备油位及各种仪表指针指示是否正常。

3．4巡视检查设备机房内是否有跑、冒、滴、漏现象。

3．5巡视检查环境卫生及照明等情况。

3．6巡视检查消防设施是否完备。

3．7每次检查结果要认真记录，检查中发现的问题能自己解决的，尽量自己解决，不能解决的，尽快上报。

3．8巡视检查过程中要认真负责。

3．9管理部经理负责此项工作的检查监督工作。

4．0相关记录和表格

4．1《水泵房巡查记录表》

低压配电室工作制度

1．0目的

为了确保工作人员的人身安全，设备运行安全

2．0适用范围

各管辖小区的配电室

3．0管理制度

3．1专业人员要树立高度的责任心，努力学习技术，熟悉供电运行方式，状态、路线走向及所管辖设备的工作原理、技术性能和操作规程。

3．2定时巡查电气设备，密切监视设备运行情况，并准确抄录各项表，确保电力系统正常运行。

3．3在气候异常、用电高峰期间，要加强对设备的特别巡视，当发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按要求做好记录。

3．4值班人员违反制度失职造成运行设备损坏的重大事故，要追究当事人的责任。

3．5每周不少于一次的巡查，发现异常情况（事故）及时处理并上报上级。

4．0相关记录和表格

4．1《低压配电房巡查记录表》

空调系统工作制度

1．0目的

保障空调机房设备安全、人员安全，空调设备正常运行。

2．0使用范围

小区内空调机房。

3．0管理制度

3．1空调工要对主任领导负责，对设备负责，服从指挥完成各项任务。

3．2坚持巡检制度，了解外界及室内外情况，了解设备的运行情况，根据天气变化进行调节，确保系统正常运转，并做好记录。

3．3巡检发现的异常现象及故障及时排除，如一时解决不了，要做好补救措施，同时上报主任。

3．4每班要监视水温、水压、冷媒有无溢漏情况，如遇下雨、消防排水，要注意排水系统畅通。

3．5定期清洗空调过滤网，保证空气洁净度。

3．6根据空调及设备运行周期，做好大、中、小修，每年中央空调使用期后要进行必要的检修。

3．7值班人员必须掌握设备的技术情况，发现问题及时处理，做好空调设备和通风系统的日常保养。

3．8空调工要巡检，根据室外气温变化，调节好温度并做好节能。

4．0相关记录和表格

4．1《空调水泵运行记录表》

4．2《冷水机组运行记录表》

电梯安全管理制度

1．0目的

确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。

2．0适用范围：

适用于所有电梯的运行管理。

3．0管理制度

3．1电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。

3．2电梯维修工每周对各电梯安全巡视一次，发现问题及时处理。

工程部每月组织人员对电梯进行一次检查，发现安全隐患，立即组织整修。

3．3保持报警系统的完好，每周检查一次，保证电梯发生故障时能接到报警。

3．4在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人救援规程》电梯发生困人故障时，严格按规程执行。

3．5质量技术监督局检测不合格，未取得《准运证》的电梯严禁投入使用。

4．0相关记录和表格

4．1《电梯机房巡查记录表》

电梯机房管理制度

1．0目的

保障电梯机房设备安全、人员安全，电梯正常使用。

2．0适用范围

小区内（大厦内）电梯机房。

3．0管理制度

3．1每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物。

3．2保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过40摄氏度。

3．2保证机房内照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于明显位置。

3．3比邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

3．4机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

3．5《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置。

3．6按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养，对于外判维修保养的项目要认真如实填写电梯外判维保工程工作质量评分表

3．7每天巡查机房，发现达不到规定要求的及时处理。

4．0相关支持文件记录和表格

4．1《电梯机房巡查记录表》

4.2《电梯困人救援规程》

4.3《电梯外判维保工程工作质量评分表》

电梯困人救援程序

1．0目的

正确、安全处理电梯故障或停电困人操作。

2．0适用范围

辖区内全部电梯。

3．0职责

电梯工程技术人员负责操作，异常情况报告。

4．0作业内容

电梯出现故障或停电困人，需要把困在轿厢内的人员救出，可由本单位经过专门培训的，持有电梯上岗证的维修人员按下述方法实施救出。

4．1把电梯主电源拉断、防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。

4．2设法弄清电梯轿厢的位置。

4．3当电梯停在距某平层位置约±60公分范围的位置时，维修人员可在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

4．4当电梯停在非上述的位置时，则必须用机械的方法移动轿厢后救人。

步骤如下：

4．4．1轿门应该保持关闭，如轿门已被拉开，则要乘客把轿门手动关上。

通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿厢内，不要乱动（此步工作如电梯有对讲电话时可充分利用之）。

4．4．2在曵引电动机轴尾装上盘车装置。

4．4．3两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快地移动，然后另一人采用机械的方法松抱开，注意仅当要轿厢移动时，才可松开抱闸，否则马上撤消松抱闸的动作。

4．4．4按正确方向使轿厢断续地缓慢地移动到平层的±150MM位置上。

4．4．5使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外用机械匙打开厅门，拉开轿门，协助乘客撤出轿厢。

4．4．6注意：

当按上述方法和步骤操作时发现异常情况，应即停止救援，并及时通知具有电梯维修资格的单位作出处理。

设备、设施维修维护保养修缮工作程序

1．0目的

确保设备的优良的性能，保证设备、设施的正常运行和使用。

2．0适用范围

小区内各种设备、设施。

3．0工作程序

3．1定期对物业公司所管辖设备、设施进行维护保养，设备保障具有良好的技术状态，

降低维修成本，延长设备使用寿命，提高经济效益。

3．2工程部按专业划分技术人员工作，定期对设备进行巡视检查，对设施、设备检查发现的异常情况及时向领导反映，并按维修程序进行维修。

3．3工程部工程主任负责维修质量，检查和跟踪。

3．4工程部负责编制设施设备大、中修计划。

4．0支持性文件及记录

4．1《零部件更换及设备大、中修记录表》

4．2《设备维修保养落实表》

4．3《年度工程设备维修保养费用计划表》

入户维修操作程序