长沙地区房地产市场预售基本情况分析.docx

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长沙地区房地产市场预售基本情况分析

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2010年长沙市房地产市场年报

注：

1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。

对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

2010年在市委、市政府的高度重视和正确领导下，我市加大了房地产市场调控力度，加强了房地产市场的规范与经管，大力推进了保障性安居工程建设，探索并完善了住房保障的方式、方法，初步建立起了一整套住房保障与市场结合的住房供应和消费综合体系，长沙房地产市场发展也继续保持了2009年来的火爆势头。

初步统计2010年我市（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%，约占全市固定资产投资的21%。

商品房施工面积约6633万平方M，其中新开工面积约2337万平方M，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万平方M，同比减少约43%。

2010年我市（含四县市）累计批准预售2133.37万平方M，同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万平方M，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。

PART1长沙地区房地产市场基本情况

一、批准预售情况

表12010年长沙市新建商品房、住宅供应情况

区域

新建商品房

其中：

住宅

批准预售面积

（万平方M）

同比（%）

批准预售面积

（万平方M）

同比（%）

全市

2133.37

50.25

1877.71

44.14

其中

芙蓉区

107.32

41.42

97.19

47.55

天心区

208.91

90.42

189.15

89.71

岳麓区

362.21

61.28

332.68

54.79

开福区

313.21

46.98

295.36

42.87

雨花区

516.71

59.40

460.11

56.75

长沙县

287.66

27.33

261.09

19.69

望城县

139.95

33.95

117.11

28.70

浏阳市

58.89

-10.40

50.98

7.57

宁乡县

138.51

81.48

74.04

13.11

小结：

商品房新增供应逐季上扬，全年新增批准预售量超过2000万平方M

2010年全市新建商品房累计批准预售2133.37万平方M，同比增长50.25%，其中住宅批准预售1877.71万平方M，同比增长44.14%。

分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售1508.36万平方M，同比增长59.20%，其中住宅批准预售1374.49万平方M，同比增长56.06%；三县一市新建商品房累计批准预售625.01万平方M，同比增长32.29%；其中商品住宅累计批准预售503.22万平方M，同比增长19.25%。

按行政区来看，雨花区批准预售面积最大，岳麓区次之；同比增幅来看，内五区各区同比增幅均超40%，天心区增幅最大。

二、新建商品房销售总量

表22010年长沙市新建商品房、住宅销售备案情况

区域

新建商品房

其中：

住宅

销售面积（万平方M）

同比（%）

销售面积（万平方M）

同比（%）

全市

2140.46

22.72

1982.87

20.55

其中

芙蓉区

100.64

-24.68

81.39

-29.98

天心区

210.41

-4.67

186.96

-9.30

岳麓区

292.89

32.33

276.67

31.26

开福区

299.73

5.50

287.08

6.11

雨花区

577.99

38.85

531.19

35.74

长沙县

375.09

74.76

357.27

70.02

望城县

95.64

24.58

92.86

23.37

浏阳市

82.29

6.06

75.02

5.24

宁乡县

105.79

6.80

94.43

1.40

小结：

商品房销售备案突破2000万平方M，第二季度销量最高

2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万平方M，同比增长22.72%，其中住宅销售备案1982.87万平方M，同比增长20.55%。

分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案1481.65万平方M，同比增长16.11%，其中住宅销售备案1363.29万平方M，同比增长14.08%；三县一市商品房销售备案658.81万平方M，同比增长40.76%，商品住宅销售备案619.58万平方M，同比增长37.74%。

全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58：

1，其中内五区比值为11.52：

1，三县一市15.79：

1。

按行政区来看，雨花区商品房销售备案面积最大，长沙县次之；同比增幅来看，长沙县增幅最大，但芙蓉区、天心区负增长。

三、新建商品房备案均价

小结：

商品房销售备案均价逐季上扬，芙蓉区商品房备案均价最高，开福区商品住宅备案均价最高

2010年长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4338元/平方M，其中住宅4108元/平方M；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4788元/平方M，其中住宅4519元/平方M；三县一市商品房备案均价为3326元/平方M，其中住宅3201元/平方M。

从各行政区来看，芙蓉区商品房备案均价最高，住宅均价开福区最高，天心区涨幅最大。

从均价走势来看，2010年全市均价整体呈上扬趋势，至12月均价达到最高，一季度、四季度月均价逐月上扬，其中，四季度月均价环比涨幅较大；二季度、三季度月均价出现波动，但从走势来看，均价也呈震荡上扬态势。

四、二手房销售面积

表32010年长沙市二手房、住宅销售情况

区域

二手房

其中：

住宅

销售面积（万平方M）

同比（%）

销售面积（万平方M）

同比（%）

全市

468.62

4.12

302.66

-5.88

其中

芙蓉区

64.98

20.02

42.62

-11.21

天心区

42.03

-19.06

35.37

-11.06

岳麓区

42.39

-12.69

35.74

-9.34

开福区

51.72

0.25

38.57

-5.85

雨花区

95.73

-8.39

63.99

-9.91

长沙县

64.33

11.03

39.38

24.46

望城县

11.77

39.03

9.17

36.71

浏阳市

42.45

7.47

24.39

-14.11

宁乡县

53.22

59.05

13.43

-14.16

小结：

二手房成交接近470万平方M，前三季度逐季走低，四季度逐月增长

2010年，全市二手房成交面积468.62万平方M，成交套数为35223套，同比分别增长4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66万平方M，成交套数为30804套，同比分别减少5.88%、8.02%。

分区域来看，内五区二手房成交面积296.85万平方M，成交套数为25822套，同比分别减少4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29万平方M，成交套数为23417套，同比分别减少9.57%、13.16%；三县一市二手房成交面积171.77万平方M，成交套数为9401套，同比分别增长23.25%、7.54%；其中住宅成交86.37万平方M，成交套数为7387套，同比分别增长4.83%、13.25%。

五、房产一、二级市场交易量对比分析

表42010年长沙市房产一、二级市场交易量对比

区域

芙蓉区

天心区

岳麓区

开福区

雨花区

长沙县

望城县

浏阳市

宁乡县

全市

一、二级市场对比

1.55

5.01

6.91

5.80

6.04

5.83

8.13

1.94

1.99

4.57

小结：

房产一二级市场发展不平衡，六区县比值超过5

房产一、二级市场对比来看，2010年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.57：

1。

其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.99：

1，比2009全年比值增大0.88；三县一市为3.84，比2009全年比值增大0.68。

从各区县情况来看，2010年各区商品房市场成长强劲，五区四县中有六个区县房产一、二级市场比值高于5，随着商品房销量的猛增，房地产市场规模迅速扩大。

六、银行抵押贷款情况

表52010年长沙市房屋抵押情况

区域

累计

全市

其中：

内五区

一

般

抵

押

抵押起数（起）

228480

149747

其中：

个人

225230

148288

抵押面积（万平方M）

3962.00

2134.43

其中：

个人

3017.33

1695.22

贷款金额（亿元）

968.40

694.92

其中：

个人

735.77

526.65

在建工程抵押

抵押起数（起）

1980

877

抵押面积（万平方M）

853.12

621.66

贷款金额（亿元）

169.84

137.21

小结：

房产抵押面积超过历史最高记录；在建工程抵押同比增幅也较大

2010年，全市办理抵押登记手续228480起，抵押面积3962.00万平方M，贷款金额968.40亿元，其中，办理个人抵押登记手续225230起，抵押面积3017.33万平方M，贷款金额735.77亿元。

分区域来看，内五区共办理抵押登记手续149747起，抵押面积2134.43万平方M，贷款金额694.92亿元，同比分别增长16.39%、12.82%、35.31%；其中，办理个人抵押登记手续148288起，抵押面积1695.22万平方M，贷款金额526.65亿元，同比分别增长17.49%、21.14%、40.17%。

分期、现房来看，2010年全市办理一般抵押（期房）112178起，抵押面积1236.64万平方M，贷款金额347.68亿元，办理一般抵押（现房）116302起，抵押面积2725.36万平方M，贷款金额620.72亿元。

其中内五区办理一般抵押（期房）74778起，抵押面积820.38万平方M，贷款金额256.77亿元，同比分别增长1.13%、5.79%、21.74%；办理一般抵押（现房）74969起，抵押面积1314.05万平方M，贷款金额438.15亿元，同比分别增长37.03%、17.70%、44.76%。

2010年，全市共办理在建工程抵押1980起，抵押面积853.12万平方M，贷款金额169.84亿元。

其中，内五区共办理在建工程抵押877起，抵押面积621.66万平方M，贷款金额137.21亿元，同比分别增长49.15%、40.20%、78.82%。