上蔡蔡侯路宗地投资可行性研究报告终.docx
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上蔡蔡侯路宗地投资可行性研究报告终
蔡侯路DK1宗地投资可行性研究报告
北京纳智堂房地产经纪有限公司
2010年3月
目录：
第一部分：
上蔡城市发展状况......................................................................2
第二部分：
上蔡房地产市场分析....................................................................9
第三部分：
商业物业分析..........................................................................14
第四部分：
上蔡住宅需求分析......................................................................18
第五部分：
项目定位..............................................................................37
第六部分：
项目结论..............................................................................47
第一部分上蔡城市发展情况
一、上蔡城市概况
上蔡县位于河南省东南部，属驻马店，辖7个镇、17个乡，人口136.7万人，面积1529平方公里。
是国家优质小麦生产基地县、全国粮食生产百强县、畜牧业大县、花卉名县。
上蔡县区位优越，交通便利，资源丰富，能源充裕，西距京广铁路、107国道26公里，东距106国道40公里，京珠高速公路及4条省道穿境而过。
上蔡暖温带大陆性季风气候，年平均气温14°C，年降水量883.8毫米，无霜期224天。
区内已初步形成了以建材、化工、纺织、制鞋、厨具等为主体的工业群体。
主要土特产有生姜、大蒜、红麻等。
二、上蔡文化环境
1、伏羲文化，在中国古代传说的帝王世系中，太昊伏羲的地位十分显赫，被奉为“三皇之首”，“百王之先”。
人类始祖伏羲氏因蓍草生于蔡地而画卦于蔡河之滨，遂名其地为蔡。
2、姓氏文化，公元前11世纪，周武王封其弟叔度于蔡，建立蔡国，以国为氏，传18代近500年。
近年，新加坡、马来西亚、泰国、韩国、台湾、香港等国家和地区的40多批蔡氏同胞来上蔡寻根拜祖。
3、重阳文化，上蔡成功举办了三届重阳文化节，郭庄楚墓顺利发掘，在国内外产生了重大影响。
2005年12月4日，上蔡县被中国民间文艺家协会命名为“中国重阳文化之乡
4、旅游环境，上蔡县有着得天独厚的旅游资源，古迹名胜遍布县境。
重点古迹有蔡国故城、白圭庙、伏羲画卦亭、蔡侯玩河楼、孔子问津处、孔子晒书台、光武台、奎星楼、李斯墓、蔡侯墓。
三、上蔡产业环境
上蔡工业企业发展迅猛。
全县现拥有铸造、加工、制鞋、机电、化工、制革等大中型企业500多家。
上蔡县尚品中密度纤维板厂、河南大程面粉有限公司成为国内知名的大型现代民营企业。
上蔡县荣光集团有限公司是全国最大的布胶鞋生产基地，“豫花”面粉、“骏马”化工、“亿万”饲料、“尚品”板材、“荣光”健美胶鞋等12个名优产品，成为主要出口创汇产品。
上蔡铁锅、杨集鬃刷、杨集毛笔、“状元红”酒是河南省出口创汇名牌产品，其中国家二级企业上蔡县锅厂生产的“豫上牌”铁锅、喷涂防锈保健锅、不锈营养锅、稀土合金锅分别被评为国优部优产品。
四、上蔡社会发展状况
（一）上蔡县经济建设和社会事业突飞猛进。
改革开放以来，特别是近几年来，上蔡县经济发展势头强劲。
1、2007年，全县生产总值达到58.8亿元，比上年增长11.8%；城镇居民人均可支配收入达到6429元，农民人均纯收入2466元。
先后被评为“全国民政工作先进县”，“全国科技进步先进县”。
2、2008年，全县共引进固定资产投资500万元以上的工业项目25个，总投资24.33亿元，其中投资亿元以上的项目4个。
工业集聚区初具规模，规划面积达到9.5平方公里，入驻项目29个，建成标准化厂房5.6万平方米。
工业经济快速发展，企业规模不断扩大，质量效益明显提高。
全部工业增加值达到29.17亿元,增长16.2%；规模以上工业企业达到80家，完成工业增加值11.76亿元，增长29.1%；工业用电量达到1.83亿千瓦时，增长10.8%。
五、上蔡经济环境
根据《2009年驻马店市统计年鉴》，2008年上蔡县生产总值完成966466万元，在驻马店各区县中排名第二。
驿城区
西平县
上蔡县
平舆县
正阳县
确山县
泌阳县
汝南县
遂平县
新蔡县
1429380
867598
966466
738502
628744
603824
825770
678060
719219
710079
其中，2008年一、二、三产业增加值分别完成238565万元、396976万元、330925万元。
分别增长4.5%、15.8%、23.1%。
财政一般预算收入完成1.27亿元，增长25.8%。
全社会固定资产投资完成26.76亿元，增长53.0%。
城镇居民可支配收入达到9136元，增长24.7%。
农民人均纯收入达到3370元，增长17.1%。
全社会消费品零售总额达到22.38亿元，增长17.6%。
全县金融机构各项存款达到59.02亿元，比年初增加6.56亿元。
1、上蔡2008年生产总值（万元）
生产总值
第一产业
第二产业
第三产业
966466
23856
396976
330925
2、农业生产总值（万元）
农业生产总值
纯农业产值
林业产值
牧业产值
渔业产值
农林服务业产值
417792
240930
12532
156094
4102
4134
2、工业总产值（万元）
2007年
2008年
2008年比2007年增长（%）
939575
1161837
12.4%
（数据来源：
驻马店统计年鉴）
六、上蔡城市建设
（一）城镇功能不断完善，城乡面貌呈现新气象
08年腾飞路一期工程顺利完成，城区基础设施逐步完善，完成了重阳大道、五龙源路南段、白云大道北段高标准改造工程和蔡明路、蔡都大道西段建设工程；
（二）街道改造加快，城市面貌得到明显改善
08年完成了新兴二路、石头巷、菜园巷、龙潭巷等背街小巷改造工程；完成了11座公厕新建、改造工程，新建了13座垃圾中转站、2个城乡客运站、1个货运停车场；完成了蔡明园广场二期工程和西城门小游园、白云大道与市场路交叉口小游园建设工程；新闻巷小游园基本完工，污水处理厂如期建成并投入运营；在县城主要路口安装了大型景观灯和标准化道路指示牌；
（三）中心集镇建设步伐不断加快，辐射带动能力日益增强
上蔡2008年竣工房屋价值达到88394万元。
其中住宅投资27560万元。
投资1.5亿元、0.8亿元、0.48亿元的天伦现代城、上城华府、玉龙城市花园和第一批经济适用房、垃圾处理厂升级改造工程、县一高过街天桥正在加紧建设。
中心集镇建设步伐不断加快，辐射带动能力日益增强。
全县城镇化率达到24.49%。
房屋建筑施工面积
房屋建筑竣工面积
竣工房屋价值（万元）
299636
143247
88394
（数据来源：
驻马店统计年鉴）
七、上蔡城市未来规划
一、上蔡县城市总体规划总的思路和方向
即“一心”、“一区”、“一带”、“三点”。
一心指上蔡县城城市中心；一区指位于331省道南侧的新庄工业区；一带指沿331省道经济发展带；三点指2006年至2020年上蔡县将着力发展的三个建制镇，即朱里镇、杨集镇、洙湖镇。
确定上蔡县城区绿化系统布局结构为：
“一心一环”、“核心放射”。
“一心”由南天门和宫殿遗址公园组成的城市大型绿地公园；“一环”即蔡国古城墙遗址公园绿地形成环状绿化带；“核心放射”即沿放射式带状绿化设置，主要的公园、街头绿地、苗圃等，为市民提供游憩空间。
二、城区规划路街巷分布
规划期内上蔡县中心城区主要向北、向东发展，适当向西北发展，城市功能布局结构上着力构建“两心、两轴、六片区”。
两心即中部老城商业中心和北部新城行政中心；两轴即景观风貌轴和城市发展轴（由东西大街串联起西部工业区，老城商业中心，东部工业区等组成）六片区即北部行政文化生活片区，中部商业生活片区，东北部教育文化片区，西南部旅游服务片区，西北部高新工业片区，东部工业生活片区。
根据县城规划，除城区外围4条环城路外。
【上蔡城市发展情况总结】
上蔡市经济发展速度相对缓慢，人民生活水平相对滞后，城市发展速度较慢，城市化水平较低。
总体来看，上蔡虽然经济发展水平滞后，但是有较大的发展空间，发展潜力巨大。
对于房地产业来说，则可能得到更多的机会，随着经济的发展，会给房地产业带来更大的活力。
城市规划上来看，上蔡城市规划延续性较强，对城市的发展都有很大影响，有利于城市整体发展。
目前来看，上蔡的东北方向是城市发展的主流方向之一。
宗地所在区域距离市区繁华地带较远，周边没有成熟高档住宅社区，人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐发展，本区域一定能成为热点区域。
第二部分上蔡房地产市场
一、上蔡房地产市场总体发展概况
（一）房地产开发投资情况
2008年上蔡县房地产开发投资28270万元，比上年增长百分之83.5.建筑施工面积299636平米，比2007年增长百分之112.3。
商品房面积201303平方米，比2007年减少22.8%.销售总额25707万元，比2008年减少28%.
图标1：
房地产开发投资（单位：
万元）
房地产开发投资
比上年增长
住宅投资
比上年增长
28270
83.5%
27560
112.3%
图表2：
商品房销售情况（单位：
万元、平方米）
商品房销售额
比上年增减
商品房销售面积
比上年增减
25707
-28.0%
201303
-22.8%
（数据来源：
驻马店统计年鉴）
（二）上蔡房地产市场特点描述
产品类型以多层为主，目前销售项目大部分集中在市区西部，建筑多以多层砖混结构为主，基本无高层、小高层项目。
但从未来的城市发展规划来看，未来的供应量主要集中在市区的东部和北部。
上蔡主要房地产项目分布图
a、上城华府：
项目占地面积4741.92平方米，建筑面积42778平方米，1-2号楼为框架结构，建筑层数8层，带电梯。
3-9号楼为框架结构，建筑层数6层，2栋6层没电梯。
项目名称
上城华府（销罄）
均价
1700元
主力户型
120-140平米，部分160平米
开发商
河南万城置业有限公司
b、景贤花园：
，项目用地23475.29平方米,总建筑面积40104.6平方米。
一期9幢小高层，共7层，两层商铺。
二期十一层半，有电梯。
项目名称
景贤花园（一期已售完、二期已定向）
均价
1970元每平米，商铺6200元。
主力户型
89.5平方米户型314套（70%）、120平方米户型100套（30%）
开发商
河南凯信置业有限公司
C、天伦现代城：
六层加阁楼，三期建设：
一期工程拟建14幢，建筑面积5.3万平方米；二期工程11幢，建筑面积3万平方米；三期工程13幢,建筑面积5.3万平方米。
项目名称
天伦现代城
均价
商业3700、3800、住宅1800-1900
主力户型
110-120、135
项目位置
上蔡县城蔡都大道与秦相路交叉口东北
开发商
驻马店市天伦置业有限公司
d、龙城御苑：
一期6层，一层商铺，双气，24小时热水。
楼间距26米，有幼儿园。
二期19层，商铺三层。
项目名称
龙城御苑
均价
未开盘
主力户型
105-125平方米，三居。
部分79平方、89平米小户型。
项目位置
上蔡县城蔡都大道与秦相路交叉口
开发商
驻马店金石房地产开发有限公司
【上蔡房地产市场总结】
上蔡房地产价格呈不断上升态势，项目主要集中在市区西部，以多层住宅为主，价格在1700--2100元/㎡之间，其他区域楼盘价格较低。
而未来的产品供应主要集中在市区的北部和东部，价格上升空间较大。
与同类城市相比，上蔡顶端住宅产品市场反应一般，交易量较小，主要是有效供应不足，顶端需求并未得到充分引导与释放，总体来看产品供应量较小，且产品品质普遍偏低。
一方面环境及配套滞后，缺少吸引力，其次上蔡离驻马店市区39公里，一部分高端人群选择在驻马店置业。
第三部分商业物业市场分析
一、上蔡商业市场分析
（一）上蔡商业较为集中，同时受城市规模、人口、消费力等影响，商业氛围较弱。
随着未来城市规划影响，生活中心区域将向东部和北部发展，但按照目前商业发展速度和城市化进程，即使是传统商业的次级商圈或区域性商圈的形成仍然需要时间。
（二）专业卖场、连锁性餐饮、连锁超市、娱乐场所仍有一定的发展空间和市场潜力，如老凤翔、劲霸、柒牌等专卖店仍会在市中心或人口密度较大的区域扩张和展店。
（三）随着人均收入水平整体增加和居民消费能力的日益提高，娱乐、健身、SPA、餐饮等服务性行业存在很大的市场空间，需要进一步提升环境、档次、服务以及增加布点，为未来商业发展提供了很多利润增长点，因此，这将在一定程度上刺激了对物业方面的刚性需求。
二、上蔡商业业态分布
针对上蔡主要商业街道进行了调研，共采集商业样本313家，其中服装鞋帽在众多行业中样本最多。
占整个业态26%，饭店宾馆占14%，位居第二，百货超市位居第三，占11%。
饭店宾馆
服装鞋帽
美容美发
交通工具
百货超市
眼镜
银行
婚纱摄影
建材
家电
其他
共计
43家
86家
25家
16家
34家
5家
12家
11家
13家
28家
40家
313家
三、宗地周边商业环境
（一）从项目位置和周边情况分析，项目地理位置偏僻，周边尚不具备商业氛围，且大部分的水、电、气等基础设施仍在规划或施工中。
（二）项目处于政府发展规划的初级阶段，仍具备着很多可变条件和大量的不可控因素，这对未来的区域商业发展有一定影响。
（三）政府的力量将对该区域未来的经济的发展起着决定性因素，也是将来发展成功与否的最大支撑点。
（四）项目商业规模和体量受整体政府规划影响，同时结合本区域商业的特点，商业扮演的角色只能作为配角和附属性的作用。
（五）该区域商业的发展和培育将是一个漫长的过程，受各种条件的限制，如果政府引导得当和发展顺利，5-8年以后区域商业将有可能得到一定的发展。
（六）商业本身就具备很多不确定因素和风险，同时又受制于周边环境的影响，在很大程度上加大了商业操作的风险，因此，建议项目初期商业规划不易贪大。
【项目商业定位建议】
☆方案一：
社区配套商业
商业设计以单层为主，道路交叉口可局部两层或三层。
商业主要分布临街主干道部分，可少量分布在社区内部底商。
商业面积以销售为主，小面积分割。
原因分析：
传统大型商业业态受区域限制和周边环境影响（主干道两侧至少50米以上绿化带），很难实现招商。
商业培育期太长，大体量商业将大量增加公司的资金沉淀量。
不可预测因素太多，社区商业销售灵活、操作灵活。
项目形成次级商圈和区域性商圈的可能性很小，社区配套商业将减少招商的难度，降低公司商业操作风险。
☆方案二：
个性化商业会所
临街主干道要大量增加商业体量，以两层为主。
配套设施要求要高，对商铺的水、电、天然气、层高等有一定的要求。
框架式结构可以随意分割，招商先行，物业持有为主。
原因分析：
适应城市发展的需要和该类商业对物业的刚性需求，同时此类业态受周边环境影响较小，招商相对容易。
该区域为未来行政区域和教学科研的核心区域，也是未来生活高档社区的集中地，居民消费能力和高消费层次必将拉动周边服务性行业的发展，定位能满足日益增长的消费需求。
优美的周边自然环境和良好的交通也将进一步推动服务型个性化会所招商和发展。
市中心越来越稀少的大型物业将实现个性化会所经营场所的转移。
第四部分项目概况
一、宗地资料
根据《上蔡县总体规划（2006-2020）》，该地块位于城市规划居住用地范围内，规划用地性质为二类居住用地，符合总体规划确定用地性质。
总用地面积99875平方米，合149.813亩。
拟建建筑退界要求：
（拟建建筑为多层）沿朝阳大道、蔡候路、五龙源路三条主要道路可建商住综合楼作为共建配套服务设施，商住综合楼用地面积为各自所占地块总面积15-20%。
二、经济技术指标
地块编号
Dk1
Dk2
Dk3
地块性质
R2
R2
Gl（gl2）
地块面积
44984平方米
53211平方米
1680平方米
容积率
1.8—3.2
1.8—3.2
≤0.8
绿地率
≥30%
≥30%
≥60%
建筑密度
≤28%
≤28%
≤15%
建筑控制高度
≤50米
≤50米
≤13.5米
住宅建筑面积密度
≤3.2万平方米／ha
≤3.2万平方米／ha
住宅建筑套密度
≥180套／ha
≥180套／ha
三、周边环境
目前宗地南部东西道路畅通，但距离市区较远，四至分别为：
北临未来规划中腾飞路、西临朝阳大道、南临蔡侯路，东临东环路。
宗地周边环境优美、空气清新，没有严重污染企业，尤其是宗地南侧与沙河沿岸绿化带相临，未来可形成较好的居住环境。
四、本项目地块的价值点
1、宗地位于上蔡县未来行政办公用地和教育科研用地切合点，交通方便，发展潜力较大，适合开发高品质住宅小区。
2、项目先期入市，在区域内市场竞争压力较小，尤其住宅项目竞争对手较少。
3、项目周边学校、医院、农贸市场等配套齐全，未来生活氛围较浓。
五、该地块的价值局限
目前该区域位置较偏，人气不足，宗地周边1公里以内没有较大规模的商业、金融、宾馆、休闲娱乐等设施，宗地以东约500米苏豫中学校区周边只有少量小型超市、饭店。
六、宗地SWOT分析
优势（S）
劣势（W）
S1：
未来规划，行政办公和教学科研区，位置优势明显。
S2：
邻近城市主干道，交通便利；
S3：
所在区域发展前景好，升值潜力大；
S4：
项目附近在建有未来规模较大的农贸市场、中学、小学、幼儿园、医院未来可以满足业主的需要。
W1：
居住氛围不浓；
W2：
距离市区较远，没车的人出行不方便；
W3：
受限于90/70的政策，未来项目大户型体量较大，该类产品目前在上蔡市场接受度较高。
机会（O）
威胁（T）
O1：
上蔡市房地产市场蓬勃发展趋势及良好的发展前景；
O2：
符合上蔡未来的整体规划，区位优势逐渐升温；
O3：
区域内目前缺乏大型综合性居住社区，可填补空白。
T1：
上蔡消费人群对高层有心里抗性，需要引导。
T2：
受到同一地块项目竞争，分流本案客户。
T3：
旁边项目区域受上蔡城市发展规划受政府政策性影响较大，未来不确定因素较多，加大了开发风险。
结论：
目标宗地所在区域位于上蔡未来东区规划区的起步区中心位置，未来升值空间较大，长期发展态势看好。
但目前属于上蔡市待开发地段，较为偏僻，居住氛围及人气较弱。
项目应从社区规模性和综合性出发，设计出符合目标客群需要，并且和竞争对手相比具有差异化的产品，规避当地房地产市场日益激烈的竞争态势。
第五部分上蔡住宅消费者需求分析
针对上蔡住宅消费者目前居住的满意度及需求情况进行了问卷调查。
调查目的：
本次问卷调查旨在通过对上蔡住宅消费的调查，了解真实的住宅购买需求、投资意向、对项目区域的看法以及对项目开发过程中的意见和建议，为项目市场定位、营销推广提供真实、科学的市场依据。
调查时间：
2008年3月17日—3月21日
调查对象：
本次问卷调查涉及上蔡各个阶层的市民，重点关注收入相对较高人群。
调查区域：
上蔡东大街、项目周边繁华地区。
调查方法：
街头拦访
问卷量：
本次调查共回收调查问卷总量共计283份，，其中男性：
163份，女性99份，未填写性别13份，未完成9份，有效调研表格274份。
一、请问是否三年内买房？
不打算购买
近期准备购买
1-3年内准备购买
3年以后再打算
未填写
共计
76份
67份
93份
30份
8份
274份
结论：
1-3年准备买房的和近期准备卖房子的占160人，具有购买意向的占60%
二、如果购房，您会选择上蔡那个区域？
北区
南区
西区
东区
中心城区
其他
共计
29份
26份
39份
40份
101份
37份
274份
结论：
选择在中心城区购房者占总量的36%，共有101人；其次选择在上蔡市西部购房，有39人，占总量的14%；选择在东区、北区占26%；从选择购房区域可以看出，目前上蔡主要商业区、行政区都集中在中心城区，蔡侯路区域由于周边配套滞后，所以选择在那里购房者较少。
三、你打算购买的住宅类型
别墅
自建平房
多层（8层以下）有电梯
多层（8层以下）无电梯
小高层（8-15层）
高层（15层以上）
共计
8份
75份
65份
77份
28份
21份
274份
结论：
从上表中可以看出，上蔡市民目前对多层的喜爱程度还是相当大的，选择多层的人共有142人，占到了总量的51%，由于目前上蔡房地产市场推出的高层和小高层较少，市民对于这两种业态的认可程度也较低，分别只占总量的10%和7%。
选择别墅类的人数为34人，占总量的10%。
四、您在购房时考虑的主要因素是哪些？
（可多选）
价格
地段
交通及配套
房屋品质
居住环境
发展潜力
开发商品牌
物业管理
智能安保系统
户型设计
共计
105
168
113
73
101
38
7
60
18
62
结论：
上图可以看出，客户在选择购房是考虑的主要因素依次为：
地段及交通配套和价格，其中地段的因素最为明显约占42%,其次是地价格和交通配套分别为41%和15%，再次是居住环境和房屋品质。
可以看出，上蔡市民对于小区所处的地理位置、周边配套和交通状况是十分注重的。
五、您希望购买的住宅面积是（单位：
平米）：
60平方米以下
61-80平方米
81-100平方米
101-120平方米
121-144平方米
145-160平方米
161平方米以上
未填写
1份
11份
61份
125份
48份
15份
3份
10份
千分之三
4%
23%
47%
18%
5%
1%
结论：
购房选择的住宅面积，被访问者选择101—120平米的最多有125人，占50%；其次选择80—100平米的有61人，占总体的23%；选择121-144平米的有48人，占总体的18%，但是选择145-160平米有15人，占5%，选择60平米以下的仅有1人，占千分之三，一方面可以认为上蔡市民对小户型的需求量并不高，另一方面是因为目前上蔡市房地产市场并没有真正的小户型，市民对小户型并没有确切的认知，简单的认为小户型就等于小面积。
六、您打算购买的户型是
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