第5篇-案例分析篇.doc

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世纪金源集团•物业管理规范

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第五篇　案例分析篇

1、报纸发放太晚，邮局何时对外营业？

邮局投递报纸中间环节过多，造成报纸发放过晚，物业公司积极与邮局部门沟通，邮局网点开发商竣工完毕后移交邮局部门，营业时间由邮政部门决策，物业公司与邮政部门积极协商。

2、小区内经常有人做广告（包括电梯广告等），收益归谁所有，是否征得业主委员会同意？

《物业管理条理》第五十五条：

利用物业共用部门，共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得受益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

3、居住小区，为何出现开办公司与美容院的情况

《物业管理条理》配套文件汇编145页京工商109号文件[2002年]，《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，住宅内允许部分公司办公，美容院未作明确规定，我司曾经多次劝阻业主和经营者不要开办美容院。

但物业公司是企业因此没有权利对美容院进行封查。

4、小区内养狗太多，物业公司如何管理，咬到人怎么办？

北京市大环境对养犬管理放宽政策，体现在每年的管理费收入大幅度下降，以及扩大宠物的出入范围，我司积极宣传《北京市养犬规定》并将内容张贴于公告栏，并且看到不按照规定养犬的业主进行劝说，假如出现意外咬到人之后建议让司法机关协调解决。

5、公共部位的物品被业主不小心损坏，业主不愿意赔偿，该如何处理？

业主损坏物品应该按照价赔偿，如果不愿赔偿，应说明道理，如果不是造价极高物品，可以酌情放弃要求赔偿的权利，但应向业主讲明应该赔偿，把事情经过写下来，记录在案。

6、锅炉房属公摊面积业主不能接受，要物业公司给个说法；

热水锅炉房属于共摊面积，在商品房购买合同有明确说明，北京房权字1998第1285号文有明确规定，供暖锅炉房不计入公摊面积,只是小区的配套设施.

7、维修基金应由谁收取？

归谁所有？

归谁管理使用？

①建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》有明确规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金；

②维修基金与物业费有本质的区别，物业费是业主对物业公司的服务所支付的酬金，归物业公司所有；而维修基金是专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后大修、更新、改造，基金来自所有业主，其产权人权所有；

③业主委员会未成立，维修基金原则上不得使用，确需使用的，应按北京市有关规定申请执行，业主委员会成立后，维修金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，业主大会通过后实施。

8、底层（一层、首层）住户能否免缴电梯费？

底层住户与其它楼层一样享有电梯的所有权，也就意味着享有受益权和承担保养，维护等义务。

9、业主提出要查物业公司帐目，可否允许？

物业公司有权拒绝查帐的目的是监督物业公司财务收支的公开性与透明性，是否符合预算项目，在收支方面有无弄虚作假等，作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论，而个人无法提供具有合法效力的审计证明。

10、已买了私家车位还交纳管理费吗？

车位的维护和管理成本一般由车场相关设施设备的运行维护保养费用，及保安、保洁人工费等，例如车场内的监控系统，消防系统、照明系统、交通标志系统等。

11、物业公司能否以停水、停电的方式催交物业费？

物业管理的构成不包括水电费，水电不是物业所提供的服务，如果业主已从银行或供电部门购买电度，而物业无权停电，如果物业公司已为业主代交水费，则可以停水催交水费，而不能停水，停电催交物业费。

12、业主是小区的主人，物业公司是业主的仆人，对吗？

①在法律上，双方是平等的民事主体关系，双方在平等自愿的原则下，通过双方选择签订合同明确各自权利和义务；

②在经济上，双方是聘用与被聘用、服务与被服务、委托与被委托的关系，物业管理公平的服务是企业行为，是有偿的，业主要为享受服务支付一定的费用，这是一种服务与被服务的平等关系。

13、业主委员会如何监督物业管理公司的财务开支？

①业主委员会可以监督物业公司制定的小区全年财务预算，作为服务费的收支准则；

②业主委员会可以自行监督，还可聘请注册的会计师事务所或审计师事务所以及政府有关物价主管部门审查物业公司的物业费构成、收支情况。

14、业主小区出车祸，物业公司是否负责？

①如果肇事车辆系本小区业主，具有停车位或经保安登记查证后进入小区的，物业公司已尽到管理责任，则无赔偿责任；

②如果肇事车辆是非小区业主车辆，保安员未经询问、登记进入小区的，这显然保安疏于管理，未尽到责任，管理不力，是造成车祸的间接原因，则物业公司应承担部分赔偿责任。

15、路滑带来人身损害，物业公司应否赔偿？

①如果是下雪或下雨，地面积雪很厚、积水很多，或结冰，而物业公司没有及时清扫铲除，也没采取相应警告措施，应负部分赔偿责任；

②如果路面均正常使用，无雨、无雪、无冰，业主自己摔伤与物业公司无任何关系。

16、暖气跑水，物业公司是否有责任？

①物业公司已通知业主检修试暖、供暖的具体时间，但由于业主的客观原因如出差，未能配合物业公司的检修、观察等，同时物业公司在没有检修又无其它相应措施的情况下供暖、试暖，造成财产损失的，双方均负有责任；

②物业公司已多次对业主告之检修、试暖、供暖通知，业主没能给予必要的配合，导致物业无法检修查看，则属于业主过错。

物业公司不承担任何责任；

③如果物业并未提前告知业主检修、试暖、供暖的通知，而直接供暖，造成的损失由物业公司承担；

④如果业主家的暖气片拆改、移动、更换等原因造成损害的应由其施工单位负责任。

17、房子存在质量缺陷，业主能否拒交物业费？

①房子有质量问题，是由于开发商或建设单位造成的，业主可以找开发商解决质量问题；

②开发商与业主是卖方与买方关系，物业公司与业主是服务与被服务关系，只要物业公司按照合同约定履行了义务，业主均应向物业公司交纳物业管理费。

18、房子我没住过一天，为什么让我交物业管理费？

①物业管理费是公共性服务收费，是对小区共用设施、设备及相关场地进行维护、保养、管理，而不是针对某个业主提供服务；

②业主是否入住，并不影响物业公司服务的提供，包括质量、数量，例如保安不会因此少几个，清洁不会少几次；

③因不入住拒交费，是损害了小区其他业主的合法利益，因不按期交纳或拖欠物业管理费，他同样享受其他业主交付的物业管理费所提供的物业管理服务。

19、物业管理到底管理些什么或有什么服务？

管理服务的范围相当广泛，服务项目多层次多元化。

总的来看物业管理涉及经营管理两大方面，包含服务与发展两个部分涉及的工作内容比较繁琐复杂。

归纳起来可把物业管理分为以下三个方面：

①基本管理与服务，又可称为公共管理服务，分别为：

房屋维修养护管理；房屋设备管理；环境卫生管理；治安管理；供暖管理；消防管理；装修管理；车辆管理。

②综合经营管理与服务又称有偿服务；

③社区管理与服务。

上述管理与服务主要负责公共区域，公共场所、公共部分、公共物品的管理，总之只要规定到合同成协议中的内容，就是该小区管理服务的范围。

20、装修堵塞下水管道损失谁赔？

①如果物业公司制定了装修管理办法，业主均办理开工手续，并且物业公司履行了对装修行为的监管；同时，按时、按质、按量完成该楼污水管道的例行清理。

这种情况下，物业已尽到责任，物业公司无任何责任。

②如果业主私自开工，装修公司也没按照小区房屋装修规定操作，有意无意把装修垃圾投入下水道造成堵塞，业主与装修公司均有赔偿责任。

③如果业主均按照物业公司相应手续正常开工，只是装修公司没有严格遵守房屋装修管理规定施工，这时应有业主找装修单位赔偿。

④如果查不出堵塞的责任人，应有本楼户型全体业主赔偿，下水道为公用设施，属相关业主共有，共用。

21、业主家中被盗，物业公司是否负责任？

①如果合同中没有约定业主室内财产由物业公司负责看管，就没有责任。

②保安负责公共秩序的维护和公共财产的看管，对业主个人生活的居室内财产无保护义务。

③如果业主能提供证据证明物业公司保安有失职行为，并且失职行为与被盗构成因果关系，这时物业公司有部分赔偿责任。

例如，保安脱岗，外来人员随便进入小区，或案件侦破后小偷供认，自己进入小区时，没任何人询问，登记。

22、住户高空抛物，物业公司怎么办？

物业公司首先安慰楼下业主，同时应迅速派保洁员打扫卫生，之后，派保安员重点监控，查看是哪层业主所为。

待事件稳妥解决后，物业公司可以发一张针对性的通知将发生的事件及物业公司拟采取的管理措施详细写明，张贴后发给楼上每户业主家中。

23、在电梯内受到他人伤害，物业公司是否应当承担责任？

①如果该电梯交物业公司管理，但合同中并未规定电梯内应有专人负责电梯的管理，或者说，该电梯本身就是自动梯，不需要２４小时派人操作，则物业公司无赔偿责任。

②如果该电梯交由物业公司管理，合同明确规定２４小时负责电梯管理，并且包括安全管理，物业公司应当负承担责任。

③如果业主自己管理或由电梯公司管理，负责管理的一切问题，并有相应合同或凭证，则有全体业主或电梯公司负责。

如果乘客的人身与财产安全没有包括在电梯管理的内容之内，业主的伤害由自己承担。

24、外墙渗水，家具霉烂谁负责？

①如果业主与开发商签订的买卖合同中对此有约定，按约定处理。

②如果在保修期内，出现渗水导致家具霉烂，应由开发商负责。

③外墙属公共部位，如果物业公司没及时维修，保养，且家具霉烂确是渗水导致，物业公司应负责任。

25、个别业主能否以未签物业管理合同为由拒交物业管理费？

①物业管理委托合同属于集体合同，是物业管理公司与开发建设单位或业主委员会签订的，而不是与某单个业主签订。

②住宅房屋的公共部位，共用设施具有不可分割和管理服务共享的特殊性，不能因个别业主没签合同而使整个小区的共用设施，公共部位相关场地不进行物业管理服务。

③物业管理公司对小区公共部位和共用设施设备的管理维修、保养，业主应当缴纳物业管理费用。

26、业主委员会该不该拿到酬金？

业主委员会由其正当履行职责，履行职责本身就是劳动的付出，付出劳动就应当拿到酬金。

酬金支出应是业主委员会召开业主大会另行从新收取委员会酬金公约，不可以从物业费里面支出。

如物业与业主和委员会一致同意也可以另将该支出酬金加入到物业费里一起交纳。

28、业主没有参加业主大会投票，可以不接受大会通过的决议文件吗？

①业主大会的召开并不要求每位业主必须参加

②业主大会做出决定，须经与业主所持投票权1/2以上通过，而不是全票通过。

③业主大会做出指定修改业主公约，选聘、解聘物业管理企业等事项，须经区域内全体所持投票权2/3以上通过，并不是必须全要通过。

④建设部《业主大会规程》有明确规定：

业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

所以业主不能因其未参加大会而不接受决议。

29、物业公司保安打业主，业主能中止合同吗？

①选聘物业管理企业是经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，并由业主委员会与物业管理企业签订合同，并不能因为单个业主的意志而中止；

②保安打人是物业公司在履行合同中的服务质量问题，业主可以与物业公司协商解决，情节严重的，业主应依法维护自己的权益。

30、业主停在公共区域的车辆丢失，物业公司应否赔偿？

如果业主的车辆停在物业公司指定的位置，且向其交纳车辆保管费，就形成了车辆保管关系，如果丢失，则物业公司应当赔偿责任。

如果达不到上述条件，则物业公司不赔偿。

31、物业公司能否改变原来设计，擅设停车场？

①小区内道路和公共场地或绿地的建设费用是构成开发商建设成本的一部分，此费用在销售时已分摊进销售价格，因此，小区的道路、公共场地或绿地的使用权归小区全体业主所有，物业公司无权改变。

②小区的规划在建设之前已经政府相关部门的批准，如果擅自更改规划，则是违反政府有关法规、规定。

32、业主