宁波市规划核实面积测量操作技术规定试行.docx

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宁波市规划核实面积测量操作技术规定试行

宁波市规划核实面积测量操作技术规定（试行）

1.一般规定

1.1.为了更好地贯彻《浙江省城乡规划条例》，规范规划核实面积测量的技术要求，依据国家、省相关房产测量规范，结合宁波市实际情况，制定本补充规定。

1.2.本规定主要针对《宁波市城乡规划测量管理技术规定》第六章第三节中关于面积测算部分内容作出新的测量技术要求；原规定中与本规定有冲突的，依照本规定执行。

1.3.规划核实面积测量一般分为数据采集、图形绘制、面积核算、成果总结四个阶段。

a）数据采集指通过实地测量等手段，获取房屋的边长、层高和层次等相关房屋要素数据，并现场绘制相应的测量草图。

b）图形绘制是指根据实地采集的数据及相关资料绘制功能分区图。

c）面积核算指依据实地采集的数据及功能分区图计算相应功能的建筑面积，并进行容积率等各类指标的计算。

d）成果总结指将计算完成的各类面积以图表及文字的方式汇总，并以规范的形式将面积测量成果提交规划管理部门。

2.引用的技术标准及文件

a）中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）（以下简称《房规》）；

b）中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）（以下简称《建规》）；

c）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（2007-7-1试行）（以下简称《细则》）；

d）国家、省、市的其他相关规定。

上述规范及规定中如有新的规范和文件出台的，按最新的执行。

3.数据采集

3.1.测前准备

在进行实地数据采集前应准备下列资料：

a）经规划部门确认的建筑施工图图纸（含设计说明、总平图、建筑单体的平、立、剖面图和部分节点大样图）和设计变更联系单；

b）批前指标复核报告；

c）建设工程规划许可证及附图（复印件）；

d）地名使用批准书及门牌编号图（复印件）；

e）建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明。

3.2.实地测量

3.2.1.测量内容

实地测量是指根据现场实地建筑的情况进行要素及数据采集工作，并绘制相应的测量草图。

实地测量一般包括层高测量、边长测量及草图绘制三方面工作；量测距离应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站仪等能达到相应精度的仪器和工具。

实地测量不仅要对房产测量规范规定的可计算建筑面积部位进行数据采集，同时，还应对要进行计算容积率建筑面积核算的部位进行数据采集。

3.2.2.测量条件

进行规划核实面积测量的建筑必须满足以下条件：

a）经规划部门批准的总平面图上标注的各种建（构）筑物的施工已完成建设；

b）建筑外围结构及立面、建筑内部各功能区间的分割均已完成建设。

3.2.3.层高测量

3.2.3.1.房屋的所有楼层均应进行层高测量，层高无法现场量取时，可测量楼层净高值，楼板厚度取建筑施工图的设计值，据此推算层高值；

3.2.3.2.同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间必须分别测量与记录，并予以备注说明；

3.2.3.3.层高测量应在同一位置独立量测两次,在层高量测满足距离量测精度要求以内时取中数作为最后量测结果，数据取位至0.001m；

3.2.3.4.当房屋层高在2.200±0.050m之间时，应在不同位置（至少两个）测量层高并取平均值作为实测层高值；层高不在上述范围内时，可只测量一个位置的层高值；

3.2.3.5.当房屋为斜面结构屋或墙体为向内倾斜时，存在层高不足2.200m部位时，应量取净高满足2.100m的位置。

3.2.4.边长测量

3.2.4.1.任何边长尺寸都应独立量测两次,在边长测量满足距离量测限差精度要求以内时取中数作为最后量测结果，数据取位至0.001m；

3.2.4.2.边长测量一般在内墙面取点测量，测量位置一般在距离室内地面高度1.000±0.200m；

3.2.4.3.圆形、弓形等其它不规则图形的房屋，可使用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标来计算边长尺寸；

3.2.4.4.当直接丈量有困难时，可采用全站仪实测坐标后计算相应边长值；

3.2.4.5.房屋为斜面结构屋或墙体为向内倾斜的斜面，存在层高不足2.200m时，应量取净高2.100m位置的边长并加以注记说明；

3.2.4.6.住宅、商业等功能区边长一般按层功能区进行测量；

3.2.4.7.未分户分割的商业、办公等用房以及仓库、厂房等单一产权房屋的边长数据应分层采集；

3.2.4.8.共有部位一般要求分层进行边长数据采集，对设备用房、公建配套用房等应单独实施边长数据采集；

3.2.4.9.各功能区之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，各功能区边长均应包括墙体厚度的1/2；

3.2.4.10.建筑物墙体外侧为架空时，该段墙体视作外墙，不论内侧建筑作为功能区还是共有部位，其墙体厚度的1/2计入功能区或共有部位的边长，另一半单独作为共有建筑；

3.2.4.11.外走廊、阳台等外挑结构与功能区或共有部位建筑之间的隔墙，按3.2.4.10条处理；

3.2.4.12.实测外墙厚度时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度，装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测；

3.2.4.13.在同一层外墙上存在上下不同墙厚时，以起主要围护作用的墙体厚度作为外墙厚度，一般以高度2.200m位置的墙体厚度为准；

3.2.4.14.同一层墙体在同一水平线上存在不同厚度的墙体，可分段实施的按分段分别测量，不能分段的按起主体围护作用的墙体厚度作为外墙厚度进行量取；

3.2.4.15.房屋外墙为幕墙时，幕墙外挂于主体结构外，套内边长量取至主体结构（板或梁）的结构外边，幕墙按外墙的一半作为共有建筑；

3.2.4.16.不封闭阳台及不封闭外走廊边长按围护结构外围采集边长数据；

3.2.4.17.对地下室进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可只实测室内边长，外墙厚度取建筑施工图的设计值，据此推算地下室边长值。

3.2.5.草图绘制

3.2.5.1.测量草图内容要求

a）测绘草图均按概略比例尺分层（包括地下室、复式、夹层、假层、屋面层等层次）绘制；

b）外墙及分隔墙均按墙体中心线绘制单线图；

c）图纸上应注明结构、幢号、层数、层次，并加绘指北方向线；

d）逐套（层）实量、注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度；

e）功能用途、公共场所、设备用房和物业管理用房等公建配套及共有部位应注记用途；

f）草图绘制应如实地记录实地测量建筑的现状，绘制完成后，应与规划批准的建筑施工图进行比对，若发现有修改及调整的地方，应作相应的注记说明。

3.2.5.2.测量草图注记方式

a）采集所得的边长数据必须注记在房屋分层平面图上；边长注记以m为单位，取位至0.001m；边长数值平行于该边注记并紧靠该边线内侧，并与边线平行；东西走向的边长数字字体朝上（北）方向注记；南北走向的边长数字字体朝左（西）方向注记；外围边长数值注记边线外侧。

b）外业测量的记录应在实地完成，不得依据事后回忆或涂改。

3.2.5.3.测量草图具体的绘制格式参照《房规》附录D及本规定附图二。

3.2.6.距离测量精度要求

量（测）距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定：

a）边长超过50m，以总长限差控制，限差为±0.040m；

b）边长未超过50m，以按比例限差控制，限差计算公式：

ΔD＝±（0.020+0.0004D）

式中：

D—实测房屋边长值，以m为单位；

当D小于10m时，以10m计。

4.图形绘制

4.1.绘制依据

图纸绘制主要是绘制功能分区示意图，具体参照依据为：

a）绘制完成并经检核的测量草图；

b）经规划部门确认的建筑施工图图纸（含设计说明、总平图、建筑单体的平、立、剖面图和节点大样图）、设计变更联系单以及相应电子数据（DWG格式）；

c）建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明。

4.2.绘制要求

功能分区示意图绘制的具体要求：

a）功能分区示意图一般按外墙及分隔墙中心线进行单线图绘制，其格式参照《房规》的相关规定执行；

b）功能分区示意图绘制时，不同的功能部位应分割绘制，相同功能区部位不需分割绘制；

c）明确各功能区部位及共有部位的位置，并用不同的图案进行填充区分；

d）绘制图形的尺寸依据测绘草图中的数据，若草图中的数据与相对应的建筑施工图数据的差异符合精度要求，可采用建筑施工图的数据；

e）功能部位均应按计算全面积、半面积及不计面积进行分类区分；

f）房屋为斜面结构屋或墙体为向内倾斜的斜面，其净高低于2.100m部分，应以虚线分别区分其范围，且在范围内分别注记“H<2.100”；

g）共有部位按应分摊与不分摊进行分类区分；

h）不同的功能部位，在单线图上需注记相应的尺寸；

i）依据设计情况加注主要的轴线位置，轴线间尺寸注记以“㎜”为单位，不保留小数点后位数；

j）图纸上应注明功能用途、结构、幢号、层数、层次及比例尺，并加绘指北针；

k）图上各类文字及尺寸注记方式应符合相关规定的要求，具体与测量草图注记方式一致。

5.面积核算

5.1.一般要求

规划核实面积核算，除了要求计算功能区的建筑面积外，还需对建筑的建筑占地面积、计算容积率建筑面积以及容积率等技术指标等进行检核。

具体要求：

a）规划核实面积核算应按规划部门相关规定执行；规定不明确或无规定的，可参照规划审批部门书面意见和规划批前建筑面积的计算方法执行；

b）规划核实面积核算以幢为单位进行；

c）计算完成的各项面积应与规划批准的面积进行比较核实，并对差异情况及原因作相应的说明。

5.2.建筑占地面积

建筑占地面积的计算应依照规划部门制定的相关规定执行。

5.3.建筑面积

a）建筑面积计算方法按照国家、省房产测量规范以及其他相关规定执行；

b）建筑面积计算以幢为单位、并按不同功能分区逐层进行；

c）功能分区的建筑面积由功能区套内建筑面积与共有建筑面积两部分组成；

d）各功能区套内建筑面积计算按不同的功能分区分别进行；

e）共有建筑面积计算时应区分应分摊与不分摊两部分，区分依据为《房规》相关规定及建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明；

f）地下室面积也应按不同的功能分区及共有部位分别计算；对与上部建筑套内相连、为专户服务的地下室，其功能用途的按相关规定执行；

g）共有建筑面积分摊范围，一般按建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明进行确认，未说明或有其他约定的按有关技术规定进行确认；

h）共有建筑面积分摊方法应按照国家、省房产测量规范以及其他相关规定的执行；

i）共有建筑面积分摊只需分摊到层功能分区，不需分摊到户；

j）建筑面积计算完成后，应将计算所得的各幢建筑面积与规划批建的建筑面积进行核对，若建筑设计未作修改或所做修改不影响面积计算的情况下，且符合精度要求的，可按原规划批准的建筑面积进行面积统计；

k）经核对，建筑面积差异超出精度误差范围的，应对建筑面积产生差异的原因予以说明；

l）单幢别墅以及独立的配电房、水泵房、门卫等公建配套用房，按外围投影计算建筑面积；

m）建筑功能分区的用途以房产测量规范及市其他相关规定执行。

5.4.计算容积率建筑面积

计算容积率建筑面积的计算，应按规划部门的相关规定执行；对一些特殊部位（如层高、阳台、飘窗等），如在完成建筑面积计算后需进行面积补充及折算的，应进行相应的面积折算，最后将折算后的面积计入计算容积率建筑面积，并对相应的部位作统计说明。

5.5.面积计算精度要求

5.5.1.面积计算以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为面积测算最大误差（限差）。

具体要求如下表:

各类房屋建筑面积的精度要求

房屋建筑面积的精度等级

中误差

最大误差（限差）

一

0.01×

+0.0003×S

0.02×

+0.0006×S

二

0.02×

+0.001×S

0.04×

+0.002×S

三

0.04×

+0.003×S

0.08×

+0.006×S

注:

S为房屋建筑面积，m2

5.5.2.面积计算的精度要求：

a）对特殊的房屋，应达到上表的一级精度；

b）对新建房屋，应达到上表的二级精度；

c）对其他房屋，应达到上表的三级精度。

5.5.3.面积以m2为单位，计算过程的面积取位至0.0001m2，最终面积取位至0.01m2。

6.成果总结

规划核实面积核算，均应按规定将建筑面积汇总填写并整理成册，提交规划管理部门审核及备案。

具体提交内容有：

a）经济技术指标规划核实对比表（附表二）

将按规划控制要求进行核实面积测算所得各类面积进行经济技术指标（包括总建筑面积、建筑密度、容积率以及分项面积等）核算，并与规划批准的指标作比较，同时对超出建筑不可逾越线及超过限高房屋情况作说明，表中各类数据还需参照竣工测量所得的相关数据。

b）房产面积分项指标规划核实对比表（附表四）

将按房产测量规范要求进行核实面积测算所得各类面积进行经济技术指标核算，并与规划批准的指标作比较。

c）经济技术指标规划核实表（附表一）

将按规划控制要求进行核实面积测算所得各分项面积按分幢汇总情况进行经济技术指标汇总，其中分项内容可根据实际情况及相关规定确认。

d）房产面积分项指标规划核实表（附表三）

将按房产测量规范要求进行核实面积测算所得各分项面积按分幢汇总情况进行经济技术指标汇总，其中分项内容可根据实际情况及相关规定确认。

e）建筑面积分幢规划核实汇总表（附表五）

将规划核实面积测算所得各分项面积按幢进行汇总，其中分项内容可根据实际情况及相关规定确认。

f）建筑面积分幢分层规划核实明细表（附表六）

将各幢建筑按相关规定执行规划核实面积计算，按层数、建筑占地面积、功能区建筑面积及不分摊共有部位建筑面积等各类面积分别进行计算统计，其中分项内容可根据实际情况及相关规定确认。

g）共有部位情况说明规划核实表（附表九）

将共有部位按名称、位置、建筑面积及分摊范围逐项填写；建筑面积按应分摊与不分摊两项内容进行区分；分摊范围按建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明进行确认，未说明或有其他约定的按有关技术规定进行确认；同时，将分摊级别的上下承接关系填写清楚；填写的分摊级别及范围相同时，可汇总在一起予以说明。

h）建筑面积变更规划核实表（附表八）

针对建筑设计调整及实地测绘所得数据，根据建筑竣工项目分项面积指标复核表分析的差异情况，作具体的面积差异说明，包括面积产生变化部位的位置、原因及各类情况所产生面积变化的大小等因素。

i）计算容积率建筑面积折算表（附表七）

在建筑面积测算完成后，针对一些需进行计算容积率建筑面积折算的部位，按相关规定要求进行面积折算，并将折算后面积及折算前面积进行统计及分析。

j）特殊部位计算说明规划核实表（附表十）

针对规范及规定未明确说明计算方法的部位，详细的阐述其计算方法及参照依据。

k）建筑功能分区竣工实测平面图（附图一）

以幢为单位，按不同功能分区逐层绘制单线图，图内各功能部位应以不同颜色的图案进行填充，具体的功能分区用途应注记文字，各功能分区之间还需标注边长尺寸，同时根据设计情况绘制主要的轴线，并标注相应的尺寸数据，具体绘制格式依据《房规》及本规定附图一。

l）采用的建筑设计图、联系单及其他相关资料。

7.附表及附图

附表一：

经济技术指标规划核实表；

附表二：

经济技术指标规划核实对比表；

附表三：

房产面积分项指标规划核实表；

附表四：

房产面积分项指标规划核实对比表；

附表五：

建筑面积分幢规划核实汇总表；

附表六：

建筑面积分幢分层规划核实明细表；

附表七：

计算容积率建筑面积折算表；

附表八：

建筑面积变更规划核实表；

附表九：

共有部位情况说明规划核实表；

附表十：

特殊部位计算说明规划核实表；

附图一：

建筑面积分区竣工实测平面图；

附图二：

规划核实面积测量外业记录草图。