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关于社区物业管理工作情况汇报.docx

关于社区物业管理工作情况汇报

关于社区物业管理工作情况的汇报

区房产局局长杨康乐

2011年4月

主任、各位副主任、各位人大代表:

我受区政府委托,向本次会议汇报社区物业管理工作情况。

作为我区物业服务行业管理部门,区房产分局的主要职能是:

①负责宣传贯彻物业管理相关政策法规;②负责本区物业服务企业的资质年检;③负责本区物业服务企业申报成立的资质初审;④负责指导本区各住宅小区的业主委员会的成立;⑤负责调处物业服务纠纷。

经过多年发展,我区城市化进程的不断加快,城市面貌发生了很大变化,目前全区商品住宅小区总量已达120多个,已有90多个物业服务企业入驻本区进行服务,服务对象从单一的商品住宅小区发展到宾馆、商业、办公区等各类物业,形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。

全区物业服务行业涌现出和力达物业、星辉物业、润和物业等一批管理规范、服务周到、效益良好的知名企业。

物业服务企业正逐步由单一型低档次向多元化高档次迈进。

自2003年9月1日,国务院正式颁布实施《物业管理条例》以来,在区委、区人大、区政府的关心和支持下,在市行业主管部门的指导帮助下,区房产分局切实履行自身职能,努力做好我区物业服务行业管理工作,获得了上级主管部门的肯定,2009至2010连续两年荣获“岳阳市物业管理先进单位”。

我们的主要作法是:

 一、加强领导,加大投入,明确责任

区房产分局作为物业管理行政主管部门,我们把物业管理工作作为一件大事来抓,作为民心工程摆上重要议事议程。

专门成立了负责协调物业管理工作的综合管理股,安排了一名班子成员分管,并在业务线人员紧张、经费不足的情况下,调配4名职工到综合管理股,并节省开支,挤出办公经费,给综合管理股添置了五个档案柜、一个保险柜、一台电脑、配备一台车、两间办公室。

认真履行职责,与政府相关部门和有关公共事业单位,齐抓共管、形成合力,使我区物业管理工作逐步完善。

二、狠抓学习和宣传培训

以学习宣传国务院、省、市物业管理条例(办法)为先导,努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准,努力提高市民的知法程度和守法意识,在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围。

  1.强化学习培训,努力提高政策业务水平。

让物业管理人员和从业人员掌握政策是正确贯彻执行条例的前提。

为此,一是加强了学习培训。

在国务院新的《物业管理条例》和市物业管理办法颁布实施时,区房产局均组织相关物业管理人员参加了全市培训,系统学习物管条例相关条款内容。

二是加强调研探讨。

三年多来,由区房产局出面多次邀请市物业办专家上门进行政策指导,就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导,不断提升行业管理和指导水平。

2010年,为开拓视野,学习先进管理服务经验,取长补短,促进全区物业管理服务水平的整体提高,组织物管负责人前往邵阳参加了湖南省物业管理研讨会,取各地物管之长,补己之短,收到非常大的成效。

2.强化宣传,营造良好的社会氛围。

一是发挥优势做好重点群体的政策宣传。

区房产局发挥熟悉政策优势,把握时机做好社区业主、人大代表、政协委员、相关街道和部门负责人、物业公司老总等重点群体的政策宣传解释,争取工作的更大理解支持,赢得工作主动权。

二是做好上门宣传指导工作。

区房产局作为区物业管理的行业主管部门,相关人员对辖区各物管企业、各街道及小区,经常采取主动上门、应邀上门的方式,开展贴近式服务,主动做好物业管理政策宣传、咨询和业务指导工作,尤其是在调处物管纠纷矛盾、指导业主委员会成立与改选等工作中,做了大量宣传和指导工作。

三、坚持以人为本,全面整治问题小区。

由于历史遗留、物业弃管、业主拒交服务费等多方面原因,我区尚有部分小区的物业管理存在着服务不到位,小区内公用设施损坏严重,个别小区甚至发生弃管现象。

已经严重影响业主们的正常生活,意见很大,经常到有关部门上访,要求彻底解决这些小区的物业管理问题。

区房产分局对问题小区的整治工作高度重视,安排工作人员深入到问题小区进行调研,听取业主们的意见和建议,反馈到市局物业办,并协同市局物业办进行全面整顿,先后对“花板湖小区”、“宏安楼”、“汇龙府”等多家问题较为严重,民生影响较大的小区进行了整治。

其中“花板湖小区”,有19栋住宅,400多户业主,属于一个中型小区,该小区由多个单位组成,人员较为复杂,部分业主物业管理意识淡薄拖欠物业服务费用和电费累计达3万多元,令物业服务单位难以保证服务质量,问题积攒多年,形成恶性循环,导致先后两家物业服务企业与小区解除了物业服务合同,而最后接手的康大物业也因欠费问题与小区业主也纠纷不断,并出现了小区被断电断水的情况。

引起新闻媒体与社会各界的广泛关注。

为彻底解决小区遗留问题,区房产分局协同市局物业办对该小区进行了认真细致的调研,并对矛盾双方分别做工作,使双方形成共识,矛盾得以解决,得到了全体业主和物业服务企业的一致好评。

桥西的“宏安楼”小区,由于负责管理的康美物业在安保、收费等方面出现问题,并且为节约成本自行搞水改,使小区业主先后7户被盗,水改没多久就出现漏水情况、交的水费押金也不退等情况,导致业主怨声载道,集体联名上访。

区房产分局接访后,组织专人进行了走访调查,并多次召集业主代表和物业公司共同协商,最终把问题一一解决。

“汇龙府”小区是由于开发商交房后,业主发现消防设备形成虚设,小区公共区域被某门面安装空调占用、小区管线零乱、卫生脏乱,业主多次向物业反映情况,在问题得不到解决的情况下,业主多次到各相关部门上访,区房产分局协同市局物业办到小区了解情况并取证后,责令物业公司和开发商整改,并先后多次了解整改施工进展情况,并提出具体要求,确保整改质量。

经过区房产分局艰苦细致的工作,多个问题小区整改工作收到较好效果。

小区业主的居住环境得到很大提高,广大业主给予高度赞誉和好评。

四、积极开展业主委员会成立指导工作。

在物业管理活动中,能否发挥业主在物业管理中的主体地位,对行业健康发展启到至关重要的作用。

为提高广大业主在物业管理活动中参与意识,实现业主“自我管理、自我服务、自我负责”的工作目标,一直以来,区房产局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中,坚持主动介入,提供全方位指导服务,并对组建工作的各个环节进行了精心指导,并严格做到程序合法,手续合规。

近三年,共指导“白杨苑”、“景湖湾”“水榭花都”等20多个小区成立了业主委员会,并对已成立的业主委员会,及时登记备案,指导其有效开展工作。

五、协调处理各种矛盾纠纷

物业管理牵涉到业主的切身利益,在物业管理工作的实施过程中,开发商、物业企业、业主之间常会产生矛盾与纠纷,针对物管纠纷矛盾多发,区房产分局协同市局物业办经常走访各物管小区,发现纠纷苗头,及时现场调处,并变事后的被动调处为主动及时介入处理,平息了大量物管纠纷矛盾,有效减少了投诉,维护了业主权益和社会稳定。

几年来,区房产局共接受投诉六十余起,会同相关街道、相关部门妥善处理了“滨水新境界加收水电损耗”、“泰和物业欠费停水电”等一批具有典型性、社会影响较大的业主与开发商以及物管企业之间的矛盾纠纷,处理了“天伦城”小区业主与业主委员会之间的矛盾纠纷,有效控制了矛盾激化,取得了很好的社会效果。

六、全面落实部署物业“五创提质”工作。

按照市委、市政府“五创提质”工作部署,区房产分局配合市物业办在全区开展物业“五创提质”活动。

全区100多个物业小区,为了克服人手不够的问题,区房产分局将全区100多个物业小区按巴陵中路和迎宾路分成四个片区,组织全体职工分成四个组,每个组由一名班子成员带队,连续利用多个休息日展开突击检查,对各物业服务单位小区环境卫生、庭院亮化、绿化、公开收费等进行现场督查,发现问题现场整改,使我区物业在“五创提质”工作在一系列检查中始终保持前列。

七、加大物业服务企业资质审查力度,确保资质合格度。

物业企业的资质是否能按照规定条件审查,直接关系到物业企业的服务水平,也直接关系到一个企业的生命力。

在这方面,区房产分局严格坚持标准,把握原则,把好资质审批关,并能长年深入到企业进行审查、指导、监督,使物业服务企业的资质水平基本符合国家、省要求的标准。

 八、存在的主要问题和建议

  回顾几年多来物管工作,总体感到我区物业管理的总体情况是好的,取得了一定成绩。

但与组织的要求和人民群众的期盼相比,但还存在较大的差距,还处在不断发展完善阶段,尚需不断探索加强物管力量和举措,及时化解深层次问题,树立新理念,寻找新方法,开辟新途径。

  一是物业管理费标准偏低,收取不能足额,部分物管企业难以按合同约定标准提供管理服务。

由于物业管理收费标准本身偏低,加上部分业主因现实困难、缴费意识淡漠等主客观原因,常拒交物管费,收缴率普遍低下,导致部分物管企业难以按合同约定提供管理服务,不得不采取降低服务标准的方式,而物管企业是市场经营主体,自负盈亏,政府部门又不能用行政手段过多干预。

  二是业主与物管企业之间矛盾突出,投诉多发。

少数业主只要求服务,不履行应尽义务,加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清,也有部分物管企业存在侵权行为和降低服务标准现象,导致投诉多发。

  三是业主委员会作用乏力。

多数业主委员会成员是兼职,难以有效发挥监督作用,不作为现象较为严重;部分业主委员会成员业务素质有待加强,对物业公司工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。

  四是规划建设行为给后续物业管理留下诸多潜在隐患。

主要是配套设施规划建设不全、不合理。

  解决上述问题,不可能一蹴而就,必须循序渐进,加强宣传,加强管理,逐步完善。

重点要做好以下几项工作:

  1.进一步加强政策宣传,努力营造行业发展的良好社会氛围。

进一步加强物管政策的社会宣传,一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务,既维护好自身权益,又考虑到物管企业生存问题;另一方面教育物管企业依法诚信经营、规范服务,树立品牌意识和业主至上思想,同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。

  2.进一步明确责任,形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。

进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任,形成齐抓共管、各司其职的工作局面。

建立联席会议工作机制,共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题,加强对违规管理行为的联合执法,形成强大工作合力,尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面,要加强执法,增强工作合力。

  3.进一步完善物管矛盾快速反应调处工作机制,主动介入,加大力度,加快调处。

增强预见性,及时发现苗头,消除隐患。

进一步畅通投诉渠道,明确处理责任,加大对违规管理行为和投诉的查处力度,尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。

4.进一步探索创新管理机制,提高物业行业管理水平。

重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制,发挥社区党建、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用。

创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式,实现物业管理和社区管理的共赢。

建议:

推行物业管理与社区管理有机结合,探索建立“条块结合,以块为主,将物业管理纳入社区建设统一管理”的新机制,把物业管理工作的重心下移,强化基层组织的具体职责,理顺各方的关系。

1要实行物业管理属地管理,将物业管理纳入社区建设,各社区居委会应当根据实际情况,落实专门部门,配备专职人员,物业公司的年审需社区的意见。

居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会,居委会副主任可担任业委会主任,使我区的物业管理形成“下有管理协调,上有督察指导”的自上而下的联动机制。

2对社区物业管理工作应给予适当的经费支持。

一是财政应每年给予社区居委会一定的物业管理办公经费。

二是针对目前业委会工作无人肯管的情况,应给予小区业委会主任和委员适当的报酬,以肯定他们的工作和鼓励他们的工作积极性。

三是安排业委会有一定的办公场所和适当的办公经费。

以上汇报如有不妥之处,敬请各位领导批评指正。

 

二O一一年四月十九日

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