资产评估第五章房地产评估案例.docx
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资产评估第五章房地产评估案例
房地产评估案例
案例一 某单位住宅楼评估
一、评估对象基本情况
某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临××路，西临规划之××东路，东临××公目，北临××。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程
根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法
1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）
楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10
=384－92.16=291.84（万元）
平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）
铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）
楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：
291.84+5=296.84（万元）
2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：
土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）
根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
宗地地价影响因素修正值见表4—1。
表4-1 地价修正系数表
项目
各种因素条件下修正系数
条件
分值
基础设施
供水条件分值
较忧
O．012
电讯条件分值
优
O．024
排气条件分值
优
O．048
通讯条件分值
一般
O
购物条件
商服繁华分值
一般
O
距商服中心距离
一般
O
环境质量
周围用地类型
优
O．10
污染状况
优
O．068
宗地条件
街画位置
一般
0
建筑物朝向
较优
O．012
形状
无影响
0
面积
一般
O
交通条件
道路宽度
—般
O
公交便捷度
较优
0．051
对外交通便利值
较优
O．045
规划条件
用途
较优
O．005
指标（容积率）
较优
O．005
退还道路比例（城市道路）
无
0．005
合计
O．375
宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米）
土地价格=1509.75×2000=3019500（元）
该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格
=2968400+3019500
=5987900（元）
（二）市场比较法
1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。
表4—2 参照物基本情况表
项目
A单位住宅楼
B单位住宅楼
C单位住宅楼
位置
人民路北侧
正义路东段北侧
五一路南侧
建筑面积
5600平方米
4800平方米
5200平方米
结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
销售价格
1200元／平方米
1250元/平方米
1300元／平方米
交易日期
2000年4月28日
2000年6月8日
2000年3月12日
2.确定修正系数。
（1）交易情况修正。
所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
（2）交易日期修正。
据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。
（3）区域因素修正。
根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。
（4）个别因素修正。
根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。
3.确定比准价格。
根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。
表4—3 可比实例价格修正表
项 目
A住宅楼
B住宅楼
C住宅楼
实例价格（元/平方米）
1200
1250
1300
交易情况修正
lOO／lOO
lOO／lOO
lOO／lOO
交易日期修正
104／lOO
102／100
105／IOO
区域因素修正
100/95
lOO／98
lOO／96
个别因素修正
lOO/98
00／93
100／90
修正后价格（元／平方米）
1340
1399
1580
以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：
（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平方米）
对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为6万元。
4.计算评估结果：
该住宅楼市场价值=1442×4800+60000=6981600（元）
五、估价结论
用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为5987900元。
用市场比较法评估所得的结果为6981600元。
对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：
（6981600+5987900）/2=6484750（元）
取近似值为648.5万元。
案例二 丹阳公路隧道房地产评估
一、评估对象概况
丹阳公路隧道工程位于××经济特区东部的××山下，隧道穿越××山南面部分，呈东西走向，隧道西口接丹阳公路，东口接丹阳公路，为沟通××市与东都玉泉镇、西溪港等地区的唯一通道。
隧道宽9.6米，车行道宽7.5米。
根据隧道工程实际总体方案分两期施工，隧道采用双管单向方式运行，一期工程按单管双向方式运行。
经过两年施工，一期工程已于1994年9月建成通车，主要包括：
老和山中行隧道2257，69米，葛岭上行隧道218米，一级公路2134米，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。
二期工程正在策划中。
隧道工程所占土地为行政划拨方式取得，总计约200000平方米。
隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程（包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。
该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻山越岭之苦，缩短行程3.5公里，大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东部地区的开发建设。
二、评估目的
某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市××实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点的价值。
三、评估基准日
评估基准日为2000年1月4日。
四、评估方法及过程
采用成本法评估该房地产的价格。
（一）重置价值计算
丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市政府（代表国家）以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。
1.工程部分的重置价值估算。
一期工程决算总造价为8080万元人民币。
因为工程建设于1992年至1994年之间，故采用1994年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。
又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成，这三部分在工程造价中所占的比辈分别约为0.4、0.3、0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数（见表5—17、5—18、5—19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据）。
历年建筑材料价格指数变动表（上年=100）
年份
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
指数
105．6
113．4
123.6
99．6
106．1
111．1
由此可知，1999年建筑材料价格指数为173.77（以1994年为100）。
历年职工工资指数变动表（上年=100）
年份
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
指数
109．8
119．7
110．8
110．6
109．3
115．9
由此可知，1999年职工工资指数为204.03（以1994年为100）。
历年零售物价指数变动表（上年100）
年份
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
指数
109．8
119．7
110．8
110．6
109．3
115．9
由此可知，1999年零售物价指数为169.17（以1994年为100）1999年工程造价的价格指数=（173.77×0.4+204.03×0.3+169.17×0.3）×100％=181.47％
工程部分的重置价值=8080×181.47％=14663（万元）
2.土地重置价值计算。
估算土地重置价值（即政府所作的土地投资的评估时点价值）时基于以下几点：
根据某市政府关于城市土地等级范围及用地分类的规定，评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别（交通运输），屑××区范围内的二级地段。
在评估时点时，政府划拨该类该等级土地收取的地价为每平方米280元。
评估对象土地由于已建成隧道，具有用途的不可变更性。
评估对象土地原有使用状态为简易道路、采石场、耕地等较低收益用途或荒地状态，由于公路隧道工程的占用，使其自然特性得以充分体现，其特定的地理位置是该公路隧道产生巨大效益的源泉。
其经济价值就在于它独一无二的地理位置。
由于评估对象独特的地理位置，使其成为沟通某市区与东部地区唯一通道的建设用地，将莱市区与边境重镇玉泉镇连成一片。
玉泉镇房地产价格在1995—1999年间增长幅度达4—7倍，古荡区域的房地产市场价格也在市区与玉泉镇两头的带动下而逐年上升，使之成为隧道以西区域的一个重要的工业区。
在上述两个区域房地产价格上升过程中，公路隧道工程所产生的推动效益是极其关键的，评估对象的土地价值也得到了较大的升值。
鉴于隧道两头区域的土地市场价格均不低于2000元／平方米，故适当调整评估对象土地的价值是合理的，有助于国有资产经营单位对国有土地的正确认识。
考虑到评估对象用地与一般的房地产开发用地不同及其所呈现的地理特征，我们认为：
将评估对象土地的价值设定在1000元／平方米至1500元／平方米之间是可以接受的，故取1250元／平方米。
这一价格是按70年使用期计的。
由于土地使用年限为70年，现已使用5年，故土地重置价值为：
200000×1250×65／70=23214（万元）
评估对象的完全重置成本为：
14663+23214=37877（万元）
（二）价值减损
隧道按70年使用期算，截止评估时点已使用5年，按直线，折旧法，残值为0，价值减值为：
14663×5／70=1047（万元）
（三）技术力量所节约的投资
由于采用纵向通风技术，省去风道吊顶板，使土建断面减少6平方米，相当于14万立方米的土石方工程，节省工程费用约500万元人民币。
（四）评估值的确定
综合
（一）、
（二）、（三），可得抨估值为：
37877－1047+500=37330（万元）
五、案例分析
1.本案例是对一宗+分特殊的房地产作评估，由于这类房地产几乎没有可供参考的实例，所以只有依靠评估人员在掌握评估基本理论与方法的基础上灵活变通地进行评估。
2.本案例对隧道工程重置价值的测算，由于没有别的同类项目的现行成本可供借鉴，只能采用工程的原始成本，然后用价格指数进行修正。
又由于没有隧道工程的造价指数，因此评估人员先对隧道工程造价中各部分所占的比重进行分析，再分别测算各部分的价格指数，然后综合得出隧道工程的造价指数变化情况，进而得到隧道工程的重置价值。
这实际上类似于投资估算时所采用的扩大指标估算法，由于评估人员了解投资估算的这种常闲方法，将其移植到房地产评估中，取得了良好的效果。
3.本案例中的土地是一种有非常特殊的用途和特殊的使用形式的土地，又由于本案例的土地价值占到全部评估额的62％以上，所以土地价值评估是本案例的关键一环。
本案例对土地价值的确定作了非常全面的分析，最终将地价定在1250元／平方米，这一价位的确定有相当的难度。
这也是这类用途单一的土地的一个特征，对某种使用目的而言是无价之宝（在本案例中，隧道从此经过可以说是唯一的选择，也就是说这块地具有很强的不可替代性），对别的使用目的而言则不值一文。
对这类土地的价值确定要慎之又慎。
4.成本法评估的结果是重新建造同样房地产的一般社会平均成本，如果评估对象在实际建造时由于采用某种新技术而使得它的实际成本低于社会平均成本，其实际成本与社会平均成本的差额将成为超额利润，而评估时仍要按社会平均成本计算，这也是本案例中在确定评估额时加上“技术力量所节约的投资”的理由。
案例三 中商大厦土地使用权评估
一、评估对象概况
评估对象位于××市××区××路×号，市商务中心用地内。
该地块南邻××路，西邻步行街，北邻规划路，东邻××街，规划用地11600平方米。
规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的中商大厦。
评估对象所处地区，是××市涉外建筑最为集中的地方。
其周边已开发建设成为××市主要的涉外商贸活动中心。
该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。
该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
其具体规划设计条件见表5—1。
二、评估目的
测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。
表5-1 用地规划表
内容
指标
总占地面积
19800平方米
红线用地面积
10500平方米
市政代征地面积
6800平方米
集中绿地代征地
2500千方米
总建筑面积
80000平方米
容积率
7．6
建筑高度
80米
绿化面积
占总用地的30％
停车数
45万辆/方平方米
三、评估基准日
评估基准日为2000年8月20日。
四、评估采用的基本方法和步骤
评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。
考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。
具体测算步骤如下：
1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。
2.运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7.选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。
8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
五、评估估算过程
（一）运用假设开发法测算评估对象地价
1.确定地块整体开发的功能分布。
项目总建筑面积80000平方米，具体功能分布见表5—2。
表5—2 建筑功能分布表
功能
建筑面积
百分比
办公写字
40000平方米
50
旅馆
16000千方米
20
公寓
12000平方米
15
商服
8000千方米
10
健身娱乐
4000平方米
5
合计
80000平方米
100
2.开发总价值。
本项目开发收益的来源有：
办公、写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。
下面分项计算本项目的开发收益。
（1）销售收益。
评估对象开发完成后物业售价的确定。
由于评估对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前××市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场法可确定评估地块的物业售价。
具体比较测算过程见表5—3。
表5—3 可比实例价格修正表 单位：
美元/平方米
编号
地点
售价
时间修正
区位修正
用途修正
个别因素修正
比准价格
1
北海路
1950
100/6
100／96
10U／99
1OO／98
2181
2
五一街
1786
100／95
100／96
1OO／9K
100/9
2018
3
兴东路南
1800
105/1OO
102八OO
103八OO
104／100
1065
4
北二路
2000
101／lOO
102/1OO
101／100
103/1OO
2143
5
永安街
2800
95/1OO
98/1OO
95/00
95/100
2353
根据以上比准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为2000美元／平方米，公寓为1900美元／平方米。
计算销售收益。
取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：
办公写字楼收益=2000×8.45×40000×（1－0.1）=60840（万元）
公寓收益=1900×.45×12000×（1－0.1）=17339.4（万元）
合计收益为78179.4万元。
（2）出租收益。
根据目前的市场水平，预测未来物业的租金为35美元／平方米／月。
取出租费用率为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2，则
评估物业的出租收益=35×8.45×（1－0.15）×0.75
×（1－0.2）×（1－0.2）×12×28000
=40543776（元）
运用收益法计算公式，计算开发价值：
P=
式中：
a为年出租净收益；r为收益还原利率（取12％）；。
为收益年递增率（取5％）；n为综合使用年限（50年）；P为开发价值。
P=（元）
（3）项目开发总价值：
781794000+556214686=1338008686（元）
3.开发总成本。
（1）建安工程费。
直接费：
结构+装修=5000（元／平方米）
间接费：
取直接费的20％=1000（元／平方米）
不可预见费：
取前两项和的10％=600（元／平方米）
则建安工程总投资=（5000+1000+600）×80000=52800（万元）
（2）投资利息。
年利率取12％，建设周期为两年，第一年资金投入60％，第二年资金投入40％。
528000000×[0.6（1+12%）1.5+0.4（1+12%）0.5-1]=71015030（元）
（3）开发商利润（利润率取25％）：
52800×25％=13200（万元）
（4）各种税费（取开发总价值的5.05％）：
1338008686×5.05％=67569439（元）
（5）推销广告费（取开发总价值的2％）：
1338008686×2％=26760174（元）
（6）总开发成本：
528000000+71015030+132000000+67569439+26760174=825344643（元）
4.开发余值。
开发余值=开发总价值－开发总成本
1338008686－825344643=512664043（元）
5.熟地地价。
购地期望回报率为30％，设总地价为×，则
X（1+12％）2（1+30％）=512664043
X=314378951（元）
土地单价=314378951／10500=29941（元仟方米）
楼面地价=314378951／80000=3930（元／平方米）
（二）依据基准地价修正法求取评估对象地价
根据××市人民政府1998年7月6日下发的《××市出让国有土地使用权基准地价表》（×政发11998）34号）及其使用说明，求取评估对象的地价。
该基准地价是在调查各类用地的基础上根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出评估对象土地的地价。
具体测算过程如下：
1－土地使用权出让金计算。
根椐××市地价区类划分标准，评估对象属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率为7.6，取评估对象每平米土地使用权出让金标准为2000元／平方米，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：
2000×6.0=12000（元／平方米）
2.基础设施配套建设费。
评估对象的市政及四源费为800元／平方米，小区建设配套费为400／平方米，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：
（800+400）×7.6=9120（元）
3.土地开发及其他费用。
此项标准取值定为7800元／平方米。
4.评估对象基准地价：
单位地价=12000+9120+7800=28920（元／平
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