雷曼兄弟破产原因分析.docx
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雷曼兄弟破产原因分析
要点:
华尔街上赫赫有名的投资银行雷曼兄弟在经历了158年的风雨之后，在美国金融风暴愈演愈烈之时申请破产保护。
这一事件对全球金融市场的影响将是长远而深刻的。
我们在分析其风险的成因和申请破产保护的原因时，发现造成这一悲剧性事件的原因是多方面的，有整个市场基本层面的变化和不稳定而导致的系统性风险，也有雷曼公司自身的问题带来的特殊性风险。
在大的方面，是从2007年夏天开始的次贷危机，和在雷曼破产前后市场所发生的信心信用恐慌等；在公司自身方面，雷曼近年来发展过快过热，自身的资本充足率不足而导致杠杆率太高，所持的问题资产太多，以及公司的管理层没有能够抓住机会很好地应对危机等。
雷曼的问题，当然也与美国证券监管部门的监管失误有关，这包括其监管理念、力度、和具体监管要求等。
1.雷曼兄弟简史
美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司2008年9月15日根据美国破产法,向美国联邦破产法庭递交破产保护申请。
以资产衡量,这是美国金融业最大的一宗公司破产案。
具有158年历史的雷曼兄弟公司在破产之前是一家全球性的投资银行，其总部设在美国纽约市，在伦敦和东京设有地区性总部，在世界上很多城市都设有办公室和分支机构。
它在很多业务领域都居于全球领先地位，包括股票，固定收益，交易和研究，投资银行业务，私人银行业务，资产管理，和风险投资。
它服务的客户包括公司，国家和政府机构，以及高端个人客户等。
下表简单回顾了雷曼兄弟在过去超过一个半世纪的时间里的发展过程。
表1:
雷曼兄弟简史
1844－1850
来自德国的移民Lehman家三兄弟在美国的阿拉巴马州设立了雷曼兄弟公司；雷曼兄弟在早期以经营棉花为主。
1860-1869
雷曼兄弟在美国纽约市的办公室开门营业，当时纽约市是全球的商品交易中心。
雷曼扩展了商品交易业务，并进入财务顾问业务，奠定了证券承销业务的基础。
1880-1889
随着美国经济在19世纪下半叶的有力扩张，雷曼兄弟发展了商业银行和证券交易业务，并在1887年成为纽约股票交易所成员，获得交易席位；1889年雷曼第一次承销股票发行。
1900-1909
在20世纪初，雷曼兄弟建立了零售业务。
1920-1929
受到1929年美国股市崩溃的影响，大萧条后的经济对资本的需求加大；雷曼兄弟凭借金融创新技术在许多业务领域成为了先驱者，包括定向发行，为蓝筹股东筹集资金等。
1930-1939
雷曼为短波通信和电视技术的发展提供帮助，承销RCA公司的IPO融资；始于三十年代，雷曼兄弟为石油开采大量提供融资服务。
1940-1949
二战后的美国经济开始腾飞和繁荣。
在此期间，雷曼兄弟涉足多个行业的发展，为这些行业提供财务顾问和承销服务。
1950-1959
随着航运业和消费品业发展壮大的时期。
雷曼兄弟为多家知名的跨国公司提供服务。
1960-1979
雷曼兄弟在海外扩展，并于1972年在伦敦和1973年在东京设立地区性总部。
1980-1989
伴随信息时代的到来，雷曼兄弟在很多行业带头公司的发展中起了至关重要的作用；在八十年代的兼并收购潮流中，雷曼扩展了自己国内和全球的业务。
1984
美国运通公司收购雷曼兄弟。
1986
雷曼兄弟获得伦敦股票交易所的席位。
1988
雷曼兄弟获得东京股票交易所的席位。
1994
雷曼兄弟重新成为独立的公司，更名为雷曼兄弟控股公司，并在纽约和太平洋股票交易所上市。
1998
雷曼兄弟加入标准普尔500股票指数。
1999
雷曼兄弟的净利润首次超过10亿美元。
2000
雷曼兄弟加入标准普尔100股票指数，股票价格首次达到每股100美元。
2001
在911事件发生后两天，雷曼兄弟即恢复了固定收益产品的交易，并与美国市场同步恢复了股票交易；公司将总部大楼迁至曼哈顿中城。
2002
雷曼兄弟开设财富与资产管理部；为GECC领导承销了有始以来最大规模的债券发行。
2003
雷曼兄弟收购了NeubergerBerman,奠定了资产管理业务方面的领先地位。
2004
雷曼兄弟为当年最大５个收购中的２个提供财务顾问；雷曼取得公司历史上最好的业绩，并将红利提高３３％。
2005
标准普尔将雷曼兄弟的信用评级上调为Ａ＋；公司资产管理部的资产达到1,750亿美元；Euromoney将雷曼评为“年度最佳投资银行”。
2007
雷曼兄弟再次取得公司历史上最好的业绩，净收入和每股收益连续四年大幅提高，各个业务部分都快速发展；以交易量为标准，是在伦敦股票交易所排名第一的券商；为金融界有史以来最大的兼并收购，苏格兰皇家银行收购荷兰银行，充当财务顾问。
2008
2007年夏美国次贷危机爆发后,雷曼兄弟公司因持有大量抵押贷款证券,资产大幅缩水,公司股价在次贷危机后的一年之内大幅下跌近95％。
公司财报显示,截至2008年第三季度末,总股东权益仅为284亿美元；为筹集资金渡过难关,雷曼兄弟公司被迫寻找收购方。
但与韩国开发银行的收购谈判无果而终,而美国银行和英国第三大银行巴克莱银行也在美国政府拒绝为收购行动提供担保后宣布放弃收购。
种种努力失败后,雷曼兄弟公司无奈之下宣布破产。
资料来源:
雷曼兄弟公司主页
2.雷曼兄弟破产过程
下面的表2罗列了自2007年夏天美国的次贷危机爆发以来，金融市场上所发生的一些重大事件和雷曼兄弟是如何一步步走向破产的；图1显示了雷曼兄弟股票价格在大约一年内的走势。
表2:
雷曼兄弟破产过程
2007年6月22日
美国第五大券商，第二大按揭债券承销商贝尔斯登旗下两家对冲基金出现巨额亏损,次贷危机开始全面爆发。
2007年7月10日
信用评级机构穆迪和标准普尔下调美抵押贷款债券信用等级。
2007年8月9－10日
世界各国（地区）央行向银行系统注资，48小时的注资已超过3,262亿美元。
2007年9月18日
美联储将联邦基金利率大幅下调50个基点至4.75%，这是美联储四年多以来首次减息，并带动全球股市上涨；美次级债危机向全球蔓延。
2007年8月31日
伯南克表示美联储将努力避免信贷危机损害经济发展，布什承诺政府将采取一揽子计划挽救次级房贷危机。
2008年1月22日
美联储紧急降息，将联邦基金利率下调75个基点至3.5%，这是美联储自1980年以来降息幅度最大的一次。
2008年3月12日
美联储宣布，将扩大证券借贷项目，向其一级交易商出借最多2,000亿美元的国债。
2008年3月16日
美国第五大券商贝尔斯登，因遭受流动性危机和信用危机，被摩根大通银行收购。
2008年3月18日
雷曼兄弟宣布，受信贷市场萎缩影响，其第一季度净收入同比大幅下降57%，股价下挫近20%。
2008年4月1日
为了平息市场对于资金短缺的疑虑，雷曼兄弟发行40亿美元的可转换特别股；受此消息激励，雷曼股价大涨18%至每股44.34美元；投资人表现出对雷曼的信心，认为它能够躲过贝尔斯登遭并购的命运。
2008年4月3日
市场预计包括雷曼兄弟在内的华尔街银行会步瑞银脚步，分离问题资产。
2008年4月16日
雷曼兄弟CEORichardFuld表示，信用市场萎缩最坏的时期已经过去；与此同时，高盛和摩根士丹利的CEO也纷纷表示信用市场危机已接近尾声。
2008年4月30日
为降低高风险、高收益放款部位，雷曼出售11亿美元的放款担保凭证（CLO）。
2008年5月10日
全球主要银行、券商信贷相关损失已达3,230亿美元；其中雷曼兄弟的损失为33亿美元，排在第24位，损失程度小于其主要竞争对手的1/10。
2008年6月4日
受市场担心雷曼兄弟需要近一步融资的影响，其信用违约互换点差跳升到272基点。
2008年6月9日
信用评级机构将雷曼的信用等级下调；其它评级机构也表示了对其信用前景的担忧。
2008年6月10日
雷曼兄弟宣布，预期公司第二季度净损失28亿美元，并透露最新融资60亿美元的计划。
2008年6月13日
因亏损的原因，雷曼CEORichardFuld解雇财务总监ErinCallan和总裁JosephGregory。
2008年6月19日
全球主要银行、券商信贷相关损失已达3,960亿美元；其中雷曼兄弟的损失为139亿美元，大幅上升。
2008年8月1日
报导称雷曼兄弟试图出售价值达300亿美元的商业按揭资产和其它难以股指的证券。
2008年8月5日
雷曼兄弟宣布考虑出售其资产管理部门NeubergerBerman以寻求融资。
2008年8月7日
报导称雷曼的CEORichardFuld正在考虑采用多种途径以增加公司的自有资本。
2008年8月13日
信用市场近一步恶化，全球大银行和券商减记资产金额已超5,000亿美元。
2008年8月16日
雷曼兄弟考虑出售价值高达400亿美元的商业不动产资产。
2008年8月18日
市场预期雷曼兄弟第三季度的净损失将达18亿美元；主要券商的研究报告纷纷调低雷曼的评级。
2008年8月25日
韩国产业银行重开入股雷曼兄弟的谈判，但表示雷曼要价太高；同时，雷曼CEOFuld信誉受损，恐遭内部逼退。
2008年8月26日
美国私募基金KKR表示有兴趣收购雷曼兄弟的资产管理业务。
2008年9月10日
雷曼兄弟与韩国产业银行持续多日的入股谈判最终破裂；因市场对雷曼的生存产生担忧，雷曼的股票暴跌45%。
2008年9月11日
雷曼兄弟宣布第三季度的亏损将达39亿美元，并宣布公司的重组计划；雷曼将采取进一步措施大幅减持住宅抵押贷款和商业地产，与Blackrock合作降低住宅抵押贷款风险敞口，优化项目组合；雷曼股价暴跌46%至每股4.22美元；信用评级机构穆迪警告要将雷曼的信用评级大幅下调。
2008年9月12日
雷曼兄弟寻求将整个公司出售；市场产生恐慌情绪，业务伙伴停止和雷曼的交易和业务，客户纷纷将与雷曼的业务转移至其它的银行和券商；美洲银行和英国巴克莱银行与雷曼谈判收购计划；美联储介入，召集华尔街主要银行商讨雷曼兄弟和保险巨头美国国际集团的问题；雷曼股价继续跌至每股3.65美元；其信用违约互换点差跳升至超过700基点。
2008年9月14日
美联储明确表示不会伸手给雷曼兄弟以救援和资金保障，巴克莱银行退出谈判，美洲银行转而与同样险于困境的美国第三大券商美林达成收购协议；同时，高盛、摩根士丹利、巴菲特控股的伯克希尔哈撒韦也表示没有兴趣收购雷曼；雷曼兄弟命悬一线。
200年9月15日
无奈之下，雷曼兄弟依照美国银行破产法第11章，向纽约南部的联邦破产法庭提出破产保护。
雷曼兄弟的所有从事经纪业务的分支机构及雷曼兄弟的字公司等不受此影响，继续正常交易和营业；当天，雷曼的股票价格暴跌94%至每股0.21美元。
200年9月16日
各信用评级机构将雷曼兄弟的评级减至‘D’，即破产；全球主要的金融机构开始清算与雷曼兄弟的信用风险敞口。
资料来源:
彭博，华尔街日报，金融时报，路透社等
图1：
雷曼兄弟股票价格走势
资料来源:
Bloomberg，中金公司研究部
3.雷曼兄弟破产分析
作为华尔街上的巨无霸之一，被称为“债券之王”的雷曼兄弟，从无限的光荣岁月走到破产的凄凉境地，不但给它的股东带来了巨大的损失，也引发了所谓的“金融海啸”。
回顾它在短期内由盛而衰的历程，我们可以找出其风险形成和业务失败的原因。
3.1美国的次贷危机引发的金融风暴
雷曼兄弟的倒塌，是和自2007年夏天开始的美国次贷危机分不开的。
所以要分析雷曼兄弟的问题，就不能不提美国的次贷危机，以及近来愈演愈烈的金融风暴。
下面有关次贷的内容主要取自中金公司的宏观经济报告[1]。
1）次贷危机的成因和根源
次贷问题及所引发的支付危机，最根本原因是美国房价下跌引起的次级贷款对象的偿付能力下降。
因此，其背后深层次的问题在于美国房市的调整。
美联储在IT泡沫破灭之后大幅度降息，实行宽松的货币政策。
全球经济的强劲增长和追逐高回报，促使了金融创新，出现很多金融工具，增加了全球投资者对风险的偏好程度。
2000年以后，实际利率降低，全球流动性过剩，借贷很容易获得。
这些都促使了美国和全球出现的房市的繁荣。
而房地产市场的上涨，导致美国消费者财富增加，增加了消费力，使得美国经济持续快速增长，又进一步促进了美国房价的上涨。
2000至2006年美国房价指数上涨了130%，是历次上升周期中涨幅最大的。
房价大涨和低利率环境下，借贷双方风险意识日趋薄弱，次级贷款在美国快速增长。
同时，浮动利率房贷占比和各种优惠贷款比例不断提高，各种高风险放贷工具增速迅猛。
但从2004年中开始，美国连续加息17次，2006年起房地产价格止升回落，一年内全国平均房价下跌3.5%，为自1930年代大萧条以来首次，尤其是部分地区的房价下降超过了20%。
全球失衡到达了无法维系的程度是本轮房价下跌及经济步入下行周期的深层次原因。
全球经常账户余额的绝对值占GDP的百分比自2001年持续增长，而美国居民储蓄率却持续下降。
当美国居民债台高筑难以支撑房市泡沫的时候，房市调整就在所难免。
这亦导致次级和优级浮动利率按揭贷款的拖欠率明显上升，无力还贷的房贷人越来越多。
一旦这些按揭贷款被清收，最终造成信贷损失。
和过去所有房地产市场波动的主要不同是，此次次贷危机，造成整个证券市场，尤其是衍生产品的重新定价。
而衍生产品估值往往是由一些非常复杂的数学或者是数据性公式和模型做出来的，对风险偏好十分敏感，需要不断的调整，这样就给整个次级债市场带来很大的不确定性。
投资者难以对产品价值及风险直接评估，从而十分依赖评级机构对其进行风险评估。
然而评级机构面对越来越复杂的金融产品并未采取足够的审慎态度。
而定价的不确定性造成风险溢价的急剧上升，并蔓延到货币和商业票据市场，使整个商业票据市场流动性迅速减少。
由于金融市场中充斥着资产抵押证券，美联储的大幅注资依然难以彻底消除流动性抽紧的状况。
到商业票据购买方不能继续提供资金的时候，流动性危机就形成了。
更糟糕的是由于这些次级债经常会被通过债务抵押债券方式用于产生新的债券，尤其是与优先级债券相混合产生CDO。
当以次级房贷为基础的次级债证券的市场价值急剧下降，市场对整个以抵押物为支持的证券市场价值出现怀疑，优先级债券的市场价值也会大幅下跌。
次级债证券市场的全球化导致整个次级债危机变成一个全球性的问题。
2）次贷危机导致金融机构清盘
这一轮由次级贷款问题演变成的信贷危机中，众多金融机构因资本金被侵蚀和面临清盘的窘境，这其中包括金融市场中雄极一时的巨无霸们。
贝尔斯登、“两房”、雷曼兄弟、美林、AIG皆面临财务危机或被政府接管、或被收购或破产收场，而他们曾是美国前五大投行中的三家，全球最大的保险公司和大型政府资助机构。
在支付危机爆发后，除了美林的股价还占52周最高股价的1/5，其余各家机构股价均较52周最高值下降98%或以上。
六家金融机构的总资产超过4.8万亿美元。
贝尔斯登、雷曼兄弟和美林的在次贷危机中分别减值32亿、138亿及522亿美元，总计近700亿美元，而全球金融市场减记更高达5,573亿美元。
此外，今年至今已倒闭银行12家，总资产约420亿美元。
因减值造成资本金不足，所以全球各主要银行和券商寻求新的投资者来注入新的资本，试图度过难关。
下表列出了各地区和全球主要银行和券商减值和资本注入情况。
表3：
各地区和全球主要银行和券商减值和资本注入情况
资料来源:
Bloomberg
3.2雷曼兄弟自身的原因
1）进入不熟悉的业务，且发展太快，业务过于集中
作为一家顶级的投资银行，雷曼兄弟在很长一段时间内注重于传统的投资银行业务（证券发行承销，兼并收购顾问等）。
进入20世纪90年代后，随着固定收益产品、金融衍生品的流行和交易的飞速发展，雷曼兄弟也大力拓展了这些领域的业务，并取得了巨大的成功，被称为华尔街上的“债券之王”。
在2000年后房地产和信贷这些非传统的业务蓬勃发展之后，雷曼兄弟和其它华尔街上的银行一样，开始涉足此类业务。
这本无可厚非，但雷曼的扩张速度太快（美林、贝尔斯登、摩根士丹利等也存在相同的问题）。
近年来，雷曼兄弟一直是住宅抵押债券和商业地产债券的顶级承销商和账簿管理人。
即使是在房地产市场下滑的2007年，雷曼兄弟的商业地产债券业务仍然增长了约13%[2]。
这样一来，雷曼兄弟面临的系统性风险非常大。
在市场情况好的年份，整个市场都在向上，市场流动性泛滥，投资者被乐观情绪所蒙蔽，巨大的系统性风险给雷曼带来了巨大的收益；可是当市场崩溃的时候，如此大的系统风险必然带来巨大的负面影响。
另外，雷曼兄弟“债券之王”的称号固然是对它的褒奖，但同时也暗示了它的业务过于集中于固定收益部分。
近几年，虽然雷曼也在其它业务领域（兼并收购、股票交易）方面有了进步，但缺乏其它竞争对手所具有的业务多元化。
对比一下，同样处于困境的美林证券可以在短期内迅速将它所投资的彭博和黑岩公司的股权脱手而换得急需的现金，但雷曼就没有这样的应急手段。
这一点上，雷曼和此前被收购的贝尔斯登颇为类似。
2）自身资本太少，杠杆率太高
以雷曼为代表的投资银行与综合性银行（如花旗、摩根大通、美洲银行等）不同。
它们的自有资本太少，资本充足率太低。
为了筹集资金来扩大业务，它们只好依赖债券市场和银行间拆借市场；在债券市场发债来满足中长期资金的需求，在银行间拆借市场通过抵押回购等方法来满足短期资金的需求（隔夜、7天、一个月等）。
然后将这些资金用于业务和投资，赚取收益，扣除要偿付的融资代价后，就是公司运营的回报。
就是说，公司用很少的自有资本和大量借贷的方法来维持运营的资金需求，这就是杠杆效应的基本原理。
借贷越多，自有资本越少，杠杆率（总资产除以自有资本）就越大。
杠杆效应的特点就是，在赚钱的时候，收益是随杠杆率放大的；但当亏损的时候，损失也是按杠杆率放大的。
杠杆效应是一柄双刃剑。
近年来由于业务的扩大发展，华尔街上的各投行已将杠杆率提高到了危险的程度。
下表是雷曼兄弟公布的资产负债表情况。
表4：
雷曼兄弟资产负债表
资料来源:
中金公司研究部
从表中可以看出，雷曼的杠杆率一直维持在较高的位置。
比如，在2008年第二季度末，雷曼的杠杆率为24.3（年初的时候曾高达32），其总资产为6,394亿美元，但其负债也到达了6,132美元。
区区的263亿的净资产，当然无法帮助雷曼在紧急时期度过难关。
实际上，这种情况并不是雷曼所独有。
很多的投资银行和券商都有这样的问题。
而大型的商业银行，情况要好得多。
下图列出了华尔街上主要银行的杠杆率。
图2：
华尔街主要银行和券商杠杆率
资料来源:
中金公司研究部
由此数据可以看出，以高盛、摩根士丹利、雷曼兄弟为代表的投行，其杠杆率要普遍大大高于其它的综合性银行。
因此，在市场大幅下跌，流动性下降甚者消失的时候，它们的损失会相对更大，也更不容易筹集急需的现金来度过难关。
这也就是为什么人们普遍对独立的券商这种经营模式产生怀疑的原因。
事实上，我们知道，华尔街上的五大独立投资银行中，贝尔斯登早在今年3月就已被收购，雷曼兄弟已破产，美林被美洲银行收购，而仅存的摩根士丹利和高盛已于9月22日被美联储批准成为银行控股公司。
这样一来，华尔街上就再也没有独立的大型投资银行存在了。
自从1933年投资银行从商业银行中分离出来，到今天它们几乎全部消失，在70多年里，这种运营模式走了一个轮回。
3）所持有的不良资产太多，遭受巨大损失
雷曼兄弟所持有的很大一部分房产抵押债券都属于第三级资产（Level3Assets）。
雷曼作为华尔街上房产抵押债券的主要承销商和账簿管理人，将很大一部分难以出售的债券都留在了自己的资产表上（30%-40%）。
这样债券的评级很高（多数是AAA评级，甚至被认为好于美国国债），所以利率很低，不受投资者的青睐，卖不出去。
雷曼（包括其它投行）将它们自己持有，认为风险会很低。
但问题是，这些债券并没有一个流通的市场去确定它们的合理价值。
这同股票及其它易于流通的证券不同，没有办法按市场（MarktoMarket）来判断损益。
在这样的情况下，持有者所能做的就是参考市场上最新交易的类似产品，或者是用自己的特有的模型来计算损益（MarktoModel）。
但计算的准确度除了模型自身的好坏以外，还取决于模型的输入变量（利率、波动性、相关性、信用基差等等）。
因此，对于类似的产品，不同金融机构的估值可能会有很大的差别。
另外，由于这些产品的复杂程度较高，大家往往依赖第三方（比如标准普尔等）提供的评级和模型去估值，而不做认真细致的分析。
最后，业务部门的交易员和高层有将此类产品高估的动机。
因为如果产品估价越高（其实谁也不知道它们究竟值多少钱），售出的产品越多，那么本部门的表现就越好，年底的时候分得的奖金就越多。
因此，很多人往往只顾及眼前利益，而以后的事情以后再说，甚至认为很可能与自己没有什么关系。
市场情况好的时候，以上所述的问题都被暂时掩盖了起来。
可当危机来临的时候，所有的问题都积累在一起大爆发。
所以业内人士把这样的资产称为“有毒”资产。
雷曼兄弟在2008年第二季度末的时候还持有413亿美元的第三级资产（“有毒”资产），其中房产抵押和资产抵押债券共206亿美元（在减值22亿美元之后）。
而雷曼总共持有的资产抵押则要（三级总共）高达725亿美元。
在这些持有中，次贷部分有约2.8亿美元。
住宅房产抵押占总持有的45%，商业房产抵押占55%[3]。
这点情况和花旗银行及美林有所不同。
美国的次贷危机，早先是从住宅房产领域开始的，然后才逐步扩散到商业房产领域。
这也是为什么，花旗银行和美林从去年下半年的两个季度到今年以来资产减值逐渐减少，而雷曼的减值逐步增多；在风暴发生的高峰，雷曼的资产减值也大幅增加。
实际上，如果雷曼不破产倒闭的话，如果市场的情况不能回暖，流动性不能改善，其持有的不良资产还会继续大幅减值而带来进一步的亏损。
这点可以从下面表中的数据得到验证。
下表（表5）列举的是雷曼兄弟在2008年第二季度末（5月31日）资本市场部资产表上所持有的各类金融产品，及其负债表上对应的金融产品。
可以清楚地看到，雷曼的资产和负债之间有很大的错配：
其资产有大量的三级资产（413亿），而负债表中几乎没有（3.4亿）；同时资产表上的一级（最优）资产（456亿）要少于负债表中此类（1,049亿）的一半。
不仅如此，随着市场的恶化，其所持二级资产和金融衍生品也会受到较大的影响。
表5：
雷曼2008年第二季度末资本市场所持资产和负债合理价值
资料来源:
雷曼兄弟财务报表10Q，2008年第二季度
这里，我们需要搞清楚为什么三级（甚至二级）资产在短期内贬值幅度会如此之大，为什么被称为“有毒”资产？
这要从美国的房地产贷款特性说起。
我们知道，三级和二级的抵押债券是由次级和次优先级房贷支撑的。
美国有着世界上最发达的房贷市场，其房贷的种类也是五花八门、多种多样。
各种房贷可以主要被归为固定利率房贷、浮动利率房贷、或者二者的结合。
固定利率房贷和我国的房贷类似，区别主要是年限和偿还本金的方式不同。
幅度利率种类繁多，有普通偿还、负偿还、选择偿还、固定时段偿还、两步房贷、可转换房贷等。
近年来又发展了一些创新品种，比如Streamlined-K、Bridge/Swing、反向房贷，住家延长房贷等。
前几年，因为市场利率较低，浮动利率房贷比较流行，其比例在新发贷中大大上升（2004年为33%,2007年回落到１7%[4]）。
可是浮动利率的特点是，如果利率上升，每月要偿还的利息会随之增加，甚至本金也会增加。
这时很多买房者就交不起利息，只好断供且房子被银行收回。
另外值得特别提出的是住家延长房贷（HomeEquityLoan）。
这种形式允许贷款购买第一套房产者，在房价上升的时候，把房产做抵押，从银行贷款购买第二套房产。
举例：
如果我首付20万，同时从银行借贷8
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