长春房地产市场监测分析报告.docx

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长春房地产市场监测分析报告

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长春房地产市场监测分析报告

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TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc124313563"第一部分2005年长春市房地产市场综述PAGEREF_Toc124313563\h2

HYPERLINK\l"_Toc124313564"1.12005年长春市房地产市场运行特点分析PAGEREF_Toc124313564\h2

HYPERLINK\l"_Toc124313565"1.2存在的问题和建议PAGEREF_Toc124313565\h5

HYPERLINK\l"_Toc124313566"第二部分2005年房地产市场总体运行情况PAGEREF_Toc124313566\h10

HYPERLINK\l"_Toc124313567"2.1房地产开发总体情况PAGEREF_Toc124313567\h10

HYPERLINK\l"_Toc124313568"2.2房地产市场总体情况PAGEREF_Toc124313568\h10

HYPERLINK\l"_Toc124313569"2.3近期出台房地产政策分析PAGEREF_Toc124313569\h11

HYPERLINK\l"_Toc124313570"2.4土地供应和规划情况PAGEREF_Toc124313570\h13

HYPERLINK\l"_Toc124313571"2.5棚户区改造情况PAGEREF_Toc124313571\h13

HYPERLINK\l"_Toc124313572"2.6房地产市场金融情况PAGEREF_Toc124313572\h14

HYPERLINK\l"_Toc124313573"2.7拆迁情况PAGEREF_Toc124313573\h15

HYPERLINK\l"_Toc124313574"2.8存量商品房市场情况PAGEREF_Toc124313574\h15

HYPERLINK\l"_Toc124313575"2.9影响房地产市场的其它因素PAGEREF_Toc124313575\h15

HYPERLINK\l"_Toc124313576"第三部分商品房供给和销售情况PAGEREF_Toc124313576\h18

HYPERLINK\l"_Toc124313577"3.1商品房供应和销售PAGEREF_Toc124313577\h18

HYPERLINK\l"_Toc124313578"3.2商品住宅（含经济适用住房）供销对比PAGEREF_Toc124313578\h21

HYPERLINK\l"_Toc124313579"3.3经济适用住房开发和销售情况PAGEREF_Toc124313579\h23

HYPERLINK\l"_Toc124313580"3.4存量房市场运行特点分析PAGEREF_Toc124313580\h23

HYPERLINK\l"_Toc124313581"3.5房地产市场需求分析PAGEREF_Toc124313581\h25

HYPERLINK\l"_Toc124313582"3.6二三级市场联动分析PAGEREF_Toc124313582\h27

HYPERLINK\l"_Toc124313583"第四部分商品房销售结构分析PAGEREF_Toc124313583\h27

HYPERLINK\l"_Toc124313584"4.1商品住宅按户型结构的销售分析PAGEREF_Toc124313584\h27

HYPERLINK\l"_Toc124313585"4.2商品住宅按成交价格的销售分析PAGEREF_Toc124313585\h28

HYPERLINK\l"_Toc124313586"4.3商品住宅按房屋面积的销售分析PAGEREF_Toc124313586\h29

HYPERLINK\l"_Toc124313587"4.4按建筑结构分析PAGEREF_Toc124313587\h30

HYPERLINK\l"_Toc124313588"第五部分商品房价格分析PAGEREF_Toc124313588\h31

HYPERLINK\l"_Toc124313589"5.1商品房销售价格分析PAGEREF_Toc124313589\h31

HYPERLINK\l"_Toc124313590"5.2商品住宅销售价格分析PAGEREF_Toc124313590\h32

HYPERLINK\l"_Toc124313591"5.3经济适用房价格分析PAGEREF_Toc124313591\h32

HYPERLINK\l"_Toc124313592"5.4非住宅销售价格分析PAGEREF_Toc124313592\h32

HYPERLINK\l"_Toc124313593"5.5商品房价格波动因素及相关分析PAGEREF_Toc124313593\h33

HYPERLINK\l"_Toc124313594"5.6商品房价格指数分析PAGEREF_Toc124313594\h35

HYPERLINK\l"_Toc124313595"5.7典型楼盘销售情况跟踪PAGEREF_Toc124313595\h36

HYPERLINK\l"_Toc124313596"第六部分风险关注PAGEREF_Toc124313596\h40

HYPERLINK\l"_Toc124313597"6.1市场风险PAGEREF_Toc124313597\h40

HYPERLINK\l"_Toc124313598"6.2金融风险PAGEREF_Toc124313598\h42

HYPERLINK\l"_Toc124313599"6.3结束语PAGEREF_Toc124313599\h43

2005年长春市房地产市场监测分析报告

长春市城乡建设委员会

长春市城市建设开发管理办公室

（2006年1月8日）

第一部分2005年长春市房地产市场综述

2005年长春市房地产市场总体呈平稳较快发展态势。

虽然国家出台的一系列的宏观调控政策使长春市房地产市场受到一定的影响，但整体走势依然是稳中有升，供需两旺。

从2005年长春房地产市场各项指标反映，在国家新政出台后，市场虽然正面对其反映较为强烈，但随着投资环境的不断改善、房地产市场信息系统被评为全国优秀、东北地区棚户区改造的步伐加快、房地产行业存在一定的利润空间、经济社会的发展和人民生活水平的提高、城镇住房的增量需求和改善需求等因素的共同作用，房地产市场各项指标均有不同程度的增加。

2005年长春市房地产市场运行特点分析

（1）房地产开发建设呈平缓态势，规模开发成为主流

2005年我市房地产完成投资额68.2亿元，比2004年增加5.8亿元，增幅9.3%。

房地产施工面积698.6万平方米，比去年增加39.6万平方米，增幅6%。

这主要是因为近年来地方政府加大招商引资力度，不断改善投资环境，政府加快棚户区改造而相应出台系列优惠政策吸引了外地有实力的开发商纷纷登陆我市进行房地产开发。

政府的高起点规划，也加速了城市发展步伐，《长春市城市总体规划（2004-2020）》提出“南拓北优、西控东展”的未来城市发展方向。

加上龙嘉机场的投入使用，带动长春东部地区的房地产开发，以吉林大路、东盛大街为中心的“东部板块”逐步形成。

（2）增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理

2005年全市增量商品房销售面积270万平方米，比2004年增加34万平方米，增幅14.4%。

充分说明经济社会的发展和人民生活水平的提高带动城镇住房的增量需求和改善需求的增加。

由“政府搭台，企业唱戏”的春秋两次房交会总交易额达到近20亿元，占全年成交量的20%。

长春房地产行业组织“数字联盟”的“2005数字房展”及各企业的宣传造势更造就长春房市供需两旺的局面。

（3）存量房销售比例增大，成为区域的房地产市场的新生力量

2005年我市存量房交易量和交易额均比去年同期有所增长，二手房成交180.80万平方米，其中二手房住宅成交面积为132.2万平方米。

我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场，己经形成房地产二三级市场相互促进，相互联动的可喜局面，为我市房地产业发展作出重要贡献。

（4）商品房价格平稳，上升幅度不大

2005年长春市商品房销售均价为2577元／平方米，商品房销售价格比2004年上涨每平方米17元，涨幅0.66%，说明2005年长春市商品房价格平稳，上升幅度不大。

（5）商品房空置总量基本合理，但结构性空置仍很严重

2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米。

空置面积比2004底330万平方米相比增加了20.1万平方米，空置商品房总量基本合理。

空置面积中待销（一年以内空置）120万平方米，滞销（空置1-3年）162.1万平方米，积压（空置3年以上）68万平方米。

积压部分占总空置面积比例为19.4%。

空置面积中普通住宅空置119.1万平方米、高档公寓空置5.5万平方米、别墅空置29.1万平方米、办公写字楼空置12.9万平方米、其他商业营业用房空置76.9万平方米、车库空置31.2万平方米、经济适用住房空置75.4万平方米。

（6）新的城市板块已经形成

根据长春市未来城市规划的南拓北优、西控东展的发展方向以及把长春市建设成为经济繁荣、社会和谐、科教进步、生态良好的宜居城市的总体目标，我市下大力气解决城市交通问题，大规模开展城市建设，加之净月开发区，高新技术开发区、经济开发区、汽贸区等重点开发区的国内品牌开发企业的进入开发。

龙嘉国际机场的投入使用、长春市政府即将南迁、长春轻轨三期即将开通等，长春市东部和南部板块已经逐步成为新的城市板块。

目前在东南板块已经开发的项目有万科城市花园、万科上东区、中海水岸春城、中海莱茵都郡、武夷天琴湾、长电时代花园、万达长春明珠等等。

（7）房地产市场信息系统数据采集和信息披露制度进一步完善

长春市房地产市场信息系统经过近两年时间的建设,已经形成一整套科学合理、功能完善的数据采集和信息披露制度，各房地产开发企业对房地产信息系统的重要性有了深刻的认识并给予了积极的配合。

2005年在全市全面实行《商品房买卖合同》网上联机打印，促使各房地产开发企业必须完整报送所开发的项目的详细数据，房屋销售的数据实时上传到房地产信息系统数据库，经系统处理后及时在长春市房地产动态信息网（）上予以发布。

2005年6月30日长春市房地产市场信息系统通过了建设部专家、领导的验收，成绩优秀。

（8）大规模棚户区改造开始启动

长春市已将未来3年作为棚户区改造的攻坚年，3年内长春市将拆迁改造773万平方米棚户区。

如此大规模的棚户区改造，不仅将圆棚户区居民的住楼梦，也将在一定程度改变长春地产格局。

1.2存在的问题和建议

经过近几年房地产市场的发展，外埠品牌企业的进驻带动，宏观政策的有效调控。

目前，我市房地产市场整体上逐步向理性成熟的方向发展，但不可忽视的是，发展中仍然存在一些问题和现象，主要表现在以下几个方面：

1、房价上涨幅度低于GDP增长幅度

多数地区的房价上涨速度与GDP增长一致，地价上升幅度低于同期GDP增长率，有资料显示我市2005年国内生产总值达到1700亿元，年均增长13%以上。

而2005年商品房价格为2577元/平方米，与2004年底相比上涨17元每平方米，上涨幅度仅为涨幅0.66%。

由此可见，房价上涨幅度远小于GDP增幅和固定资产投资增幅，与城市经济协调性发展不太吻合。

2、商品房空置量偏大，开发商惜售心理严重

2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米，商品房空置量偏大。

部分的原因是一些楼龄短、位置好的商品房开发商预期楼价还会继续上涨，因而存在惜售心理。

另外空置面积中也包含部分已经预定但尚未正式签定《商品房买卖合同》的商品房。

3、房地产商自有资金投入不足

从2005年统计数据看，2005年房地产资本到位305.6亿元，其中银行贷款27.8亿元、企业自筹19.9亿元，其他资金162.8亿元（其中定金及预付款154亿元）。

从数据上看，银行对房地产开发企业的贷款所占比例很小，相比较自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。

那么在企业自有资金不足、多年高负债率的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款．而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。

无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

因此，长春的房地产自有资金严重不足，而主要还是利用银行贷款，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。

4、二是拆迁难度大，拆迁周期长。

自从2004年国务院办公厅下发《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004146号]以来，全国拆迁行为得到规范，拆迁规模得到了控制。

但是部分被拆迁人由于对政策理解上的偏差，误认为拆迁补偿标准就是被拆迁人要多少拆迁人就应补多少，出现了漫天要价的现象，使拆迁工作受阻。

同时有关职能部门为了维护自身形象，不愿触动“钉子户”。

从2005年8月11日起，全国各级法院也不再受理当事人因不服拆迁补偿安置协议而提起的民事诉讼。

导致拆迁难度加大，延长拆迁周期。

针对以上问题，我们提出如下建议，旨在消除影响我市房地产市场健康发展的不和谐因素，为其可持续发展构建良好的内、外市场环境。

（1）加强宏观总量调控，制定房地产业发展计划，发挥房地产市场信息系统的实效作用。

根据我市国民经济和社会发展情况，根据长春“南拓北优、西控东展”战略和城市化进程，以规划为条件、土地为基础、市场为依据，科学制定我市房地产业发展计划和预警预报体系建设，对开发总量（开发、规模、开发速度）实行科学的控制，制止房地产开发不需政府调控、不需计划、随意开发或过量开发的做法，建立健全房地产市场信息披露制度，将房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费。

防止出现房地产市场过热过冷，波动幅度大的现象。

同时，要严格控制建设规模和保证规划严肃性，防止随意扩大规模和提高容积率，以免增加公用设施的负荷和侵犯消费者的权益。

（2）加强土地使用权转让管理，合理控制地价。

通过合理调节供求促进房地产市场健康发展；严格做好土地出让的前期工作，增加透明度与可操作性；加强土地出让金的催收，严禁恶性竞争；通过降低城市新区、郊区的土地使用权价格，以市场手段调节、抑制市中心地价，从而带动房价调整到合理价位。

（3）有效拓宽企业融资渠道，同时还要适当控制房地产信贷总量。

根据国务院2004年4月26日下发的《国务院关于调整部分行业固定资产金比例的通知》，对开发公司的自有资金作出严格限制，企业的自有资金不应低于开发项目的35%,而房地产业又是关联性较大、影响面较广的特点，为引导房地产市场的持续发展，应当拓宽房地产市场的融资渠道，同时为了防止开发企业利用银行与社会资金过度扩大开发规模，降低开发公司的财务杠杆；按规定将贷款投向具备房地产开发资质、信用等级较高的开发企业，规范房地产信贷操作，强化风险防范措施，防止由于重复抵押和同业互保而形成信贷风险；加强个人住房消费贷款管理，要对购房贷款者进行有效的收入审核和资信评估，防止市场过度炒作，防范与期房伴生的流动性风险与利率风险。

（4）盘活存量房市场，适当调整房地产业结构，以稳定房价，避免房地产市场的“结构”泡沫。

如为避免我市房地产市场的“结构”泡沫，可对高档住宅和别墅严格控制；在加大经济适用房的同时，把建设安居工程和经济适用房与消化空置商品房结合起来，对部分符合条件的商品房给予安居工程和经济适用房的优惠政策，最大限度地把空置房改为安居工程和经济适用房；把盘活空置用房与棚户区改造拆迁安置结合起来，对部分成幢、配套齐全、质量合格的普通商品房采取定量限价收购、定向销售、合理补偿的办法，将空置商品房转化为拆迁安置房。

适度控制房地产开发总量、规模和速度，防止泡沫经济、防止房地产业盲目发展对产业结构可能造成的破坏，合理地把部分的社会资金吸引到工业和其他产业上去，达到社会资源的合理配置。

（5）充分利用政策的约束、引导和经济杠杆作用，加强对房地产市场的宏观调控。

政府可以通过土地出让和规划来控制投资开发速度；采用科学的定价方法制定土地、建筑材料、社区配套服务等限价标准，使房价构成更趋合理；通过制定不同的税收等收费标准来控制房价；通过政策的约束、引导和经济杠杆的综合作用，使土地供应量、市场准入量、销售量、消费者的需求释放和消费质量等相互协调、相互平衡。

（6）采取有效措施解决拆迁难问题。

①坚持正确的舆论导向，加强拆迁政策的宣传力度，通过拆迁案例解剖等形式引导拆迁人、被拆迁人正确理解拆迁政策，使拆迁人、被拆迁人的思想统一到法规上来，使有关部门做到依法行政。

②整顿规范拆迁公司的拆迁行为，提高拆迁队伍的整体素质，杜绝野蛮拆迁等现象。

③强化有关职能部门的协调意识，杜绝回避责任的行为，采取积极措施解决拆迁过程中的各种问题。

④协调法院解决执行难的问题。

（7）促进房地产企业组合，使房地产开发规模化。

据不完全统计，目前我市现有不同资质的大小开发公司400多家，而大多数都是短期内成长的规模小、管理松散、服务差的企业，因此对本地资本金过小的企业应进行严格控制，同时鼓励本地企业联合兼并，促进企业做大做强。

通过高效运作，有效地贯彻国家对住房建设的产业政策，实现开发规模化、集约化，提高建造质量，引导市场制定合理的房价，为市场提供更多的精品。

为消费者提供有效的供给，带动全市房地产业上新台阶。

第二部分2005年房地产市场总体运行情况

2005年长春市房地产市场总体呈平稳较快发展态势。

虽然国家出台的一系列的宏观调控政策使长春市房地产市场受到一定的影响，但整体走势依然是稳中有升，供需两旺。

2.1房地产开发总体情况

2005年房地产开发施工面积698.6万平方米（其中商品房施工面积575.5万平方米，经济适用住房施工面积97万平方米，拆迁安置房施工面积26.1万平方米），房地产开发施工面积同比增加39.6万平方米，增幅为6%。

商品住宅施工面积397.9万平方米，同比增加43.7万平方米，增幅为12.3%。

2005年房地产开发竣工面积313.8万平方米（其中商品房竣工面积253.6万平方米，经济适用住房竣工面积50.6万平方米，拆迁安置房竣工面积9.6万平方米）。

竣工面积同比减少71万平方米，减幅18.5%。

2005年房地产开发完成投资68.2亿元（其中商品房投资57.4亿元，经济适用住房投资8.7亿元，拆迁安置房投资2.1亿元），比2004年增加投资5.8亿元，增幅9.3%。

2.2房地产市场总体情况

2005年全市商品房累计销售270万平方米，同比增加14.4%；其中商品住宅（含经济适用住房）销售242万平方米，同比增加15.8%。

2005年长春市商品房平均销售价格为2577元/平方米，同比上涨0.66%（2004年全市商品房销售平均价格2560元/平方米），其中商品住宅（含经济适用住房）平均销售价格为2440元/平方米，同比上涨1.8%（2004年全市商品住宅销售平均价格为2398元/平方米）。

2.3近期出台房地产政策分析

1）、国家政策：

2005年1月10日，建设部、财政部、中国人民银行联合推出关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见（建金管[2005]5号）。

2005年3月16日，中国人民银行宣布调高个人房屋贷款利率，并实行下限管理；

2005年4月27日，国务院提出了8项加强房地产市场引导和调控措施；

2005年5月9日，关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知建住房电[2005]33号。

2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发出《关于加强房地产税收管理的通知》。

建住房电[2005]35号

2005年10月7日《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》建住房[2005]178号

2）吉林省政策

2005年9月12日王珉省长在全省城镇规划建设管理现场会上讲话强

调要大力推进城市棚户区改造。

3）、长春市政策：

长春市人民政府关于印发《长春市人民政府进一步加快棚户区改造的实施意见》的通知［长府发（2005）16号］。

2005年国家为了促进房地产市场健康稳定发展相继出台了直接规范房地产市场管理的政策规定6部，长春市出台实施意见一部。

这一系列措施的出台对全国房地产投资的稳健发展起了至关重要的作用。

国家统计局新闻发言人、综合司司长郑京平在也在今年上半年中国经济运行情况的国新办新闻发布会上会上强调指出，房地产投资是固定资产投资重要的组成部分，今年上半年的经济增长达到了23.5%因此下半年房地产投资仍然是固定资产重要的组成部分，它的增长仍会保持一个合理、较快的速度。

这些政策的市场接受度随时间的推移，逐渐加大。

从全国来看，这些政策的出台，是继2004年国家对固定资产投资过热，部分城市房地产价格畸高发展宏观调控的延续。

这些政策的出台也客观上有力地控制了全国房地产业整体投资增长过快现象，降低了金融风险，遏制了投机性炒地、炒房，投资性购房，遏制了部分城市房地产价格的畸高发展，降低了房价增长的速度，促进了房地产价格向实际价值的回归。

但因房地产产品的区域性特征明显，长春市的房地产市场起步较晚，投资规模及增速相对较小，市场发展尚不充分，市场发展缓慢而平稳，尚不存在投资过热，价格过高等问题。

同时发展的滞后，也导致对政策敏感性较低，再加上长春市的整体经济发展水平相对落后于经济发达地区，在国家的这一轮调整中直观的直接影响不大。

但这些政策客观上也对发展落后长春市房地产的市场产生了一定抑制作用（土地供应趋紧，融资渠道变窄，投资规模缩小，价格上升空间受抑），延缓了长春市房地产市场正常发展的步伐。

可以说，短期来看，国家一刀切的政策一方面确实达到了抑制经济发达地区及部分经济结构不合理地区的房地产市场畸形发展，但对长春市房地产市场的发展只能是“预防针”，长春市的房地产市场要健康持续的发展，就要跳出自我设限，在国家政策的框架内实事求是的结合自己的实际情况，有针对性的制定一些合理的引导政策。

2.4土地供应和规划情况

2005年长春市土地出让面积662.5万平方米，其中商业用地149.88万平方米，住宅用地295.1万平方米，其它用地217.52万平方米。

土地出让总价格21.48亿元。

土地出让面积中一级土地13.9万平方米，二级土地32万平方米，三级土地100.9万平方米，四级土