总部经济区前期物业管理备案资料.docx
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总部经济区前期物业管理备案资料
总部经济区前期物业管理
备
案
资
料
一、申请批文
二、开发建设单位资料
企业营业执照复印件
资质证书复印件
项目批文证复印件
建设工程规划许可证复印件
建筑工程施工许可证复印件
总平面图证复印件
物业用房平面图证复印件
三、物业服务企业议标资料
企业法人营业执照证复印件
资质证明证复印件
法人代表身份证证复印件
投标文件签署授权委托书
项目经理证复印件
投标报价总汇
收支测算
物业内容标准
四、前期物业服务合同
物业服务约定
物质配备
专家评审意见
总部经济区协议方式选聘
前期物业服务企业的报告
淮安经济开发区建设房管局:
我公司开发建设的“总部经济区”项目总建筑面积41146平方米,现工程已经完工.特申请采用协议方式选聘前期物业服务企业.
请批准为感!
二0一一年二月十日
招标邀请书
淮安市嘉怡物业服务有限公司
现邀请贵单位前来参加我公司开发建设的“总部经济区”前期物业服务协议方式招标工作，希望贵公司仔细阅读招标邀请书内容，按要求提供资料。
招标项目
（一）招标项目名称：
总部经济区物业服务区域：
宜宾路南侧府佑路西侧
（二）招标项目基本情况：
1、物业类型：
商业、办公
2、总站地面积：
4万㎡
3、建筑面积：
41146㎡
别墅13526㎡
会所5165㎡
写字楼22455㎡
说明：
详细数据见协议招标文件编制说明。
二、投标人需具备的条件：
具有独立法人资格，物业管理资质三级（含三级暂定）的物业管理企业。
三、投标人需提供的资料：
（一）、企业营业执照（复印件）；
（二）、企业资质证书（复印件）；
（三）、项目经理岗位证书（复印件）；
说明：
上述复印件需加盖公司印章，投标人对上述材
料的真实性、准确性、合法性负责。
四、项目概况及服务内容
总部经济区由淮安新区房地产开发有限公司开发建设，位于开发区海口路以北，宜宾路以南，白果路以东，占地面积4万㎡亩，总建筑面积41146万㎡（别墅、会所、写字楼），总投资6000万元。
该项目于2009年10月动工建设，于2011年6月竣工并交付使用。
服务内容
1.物业公共部位的维护、养护和管理。
2、物业公共设施设备的运行、维护、养护和管理。
3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
4、公共绿化的维护和管理。
5、车辆停放和管理。
6、公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理。
7、装饰装修管理服务。
8物品档案资料管理。
五、前期物业服务期限
物业服务期限自前期物业服务合同签订之日起至两年内为合约有效期
六、协议招标活动时间安排
（一）时间：
二0一一年二月十日
（二）地点：
另行通知。
七、招标单位：
淮安新区房地产开发有限公司，
联系电话：
83798092符先生
二0一一年二月十日
一法定代表人身份证明书
单位名称：
淮安市嘉怡物业管理有限公司
地址：
淮安市海口路9号
姓名：
黄桂荣性别：
男年龄：
48职务：
执行董事
系淮安市嘉怡物业管理有限公司的法定代表人。
特此证明。
投标人（盖章）：
日期：
2011年2月10日
投标文件签署授权委托书
本授权委托书声明：
我黄桂荣系淮安市嘉怡物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托淮安市嘉怡物业管理有限公司的严清华为我公司签署本工程的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本项目的投标文件的内容。
代理人无转委托权，特此委托。
代理人：
严清华性别：
男年龄：
___28____
身份证号码：
3274236职务：
_管理员___
投标人：
淮安市嘉怡物业管理有限公司（盖章）
法定代表人：
黄桂荣（签字或盖章）
授权委托日期：
2011年2月10日
投标报价汇总表
建设单位：
一、物管标准：
办公:
2.8元/m2·月
代收代缴费：
公共照明：
0.01
景观灯系：
0.05
公共用水：
0.01
电梯运营：
0.24
水泵运营:
0.05
二、其他收费标准：
装修押金：
2000元/套（别墅）
装修垃圾清运费：
1.5元/平方米
装修押金：
15元/平方米
装修垃圾清运费：
1.5元/平方米
装修押金：
15元/间（写字楼）
装修垃圾清运费：
1.5元/平方米
三、前期介入服务费（补贴）：
（小写）：
171441.74万元
（大写）：
拾柒万壹仟元整
说明：
测算方式应符合第一部分费用测算说明中的内容，上述费用在费用测算时要清楚反映出来。
投标方测算费用时应包含物业管理企业合理利润。
投标方应充分考虑服务费标准以及各种风险，补贴额原则上不高于收支差。
投标人：
淮安市嘉怡物业管理有限公司（单位盖章）
法定代表人：
黄桂荣（签字盖章）
编制时间：
2010年12月17日
总部经济区前期费用测算
（24个月）
一：
补贴
补贴=总收入-总支出
171441。
74
1、总支出：
序号
项目
测算依据
合计
1
总支出
1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11
1596631.34
2、总收入测算：
（办公含电梯、水泵运行费）
序号
物业类型
数量
月费用（元/㎡·月）
面积
2年费用（元）
备注
1
别墅会所写字楼
1
3.16
41146
3120512.6
2
停车费
146
120
70％
420480
前期收入补贴服务费
合计
3679243.2
二、总支出测算：
1.管理服务人员费用:
序号
项目
人数
月工资
五金（月）
福利（100元/月）
2年费用（元）
1
主任
1
2
896
2
水电维修
2
17264
3
保安员
0
4
保洁员
6
12
432
合计
24
2.公共部分、公共设施的日常运行维保费：
序号
项目
数量
费用（元）
24个月费用
备注
1
电梯检测费
6
2000元/台/年
24000
2
消防年检
4000
3
电梯水泵等公用设备维护费
保修期内
4
避雷设施维护年检
2000
5
市政系统维护
保修期内
4
安防系统维护
保修期内
7
其他零星维护
8000
合计
38000
3.清洁卫生费：
序号
项 目
数量
费用测算（元）
2年费用备注
备注
1
下水道清理
230米
230M*2元*米*4次
1840
每半年清理
一次
2
窨井、雨水井清理
310个
310个*30元/个*4次
37200
每半年清理
一次
3
保洁耗品费
每月500
12000
保洁用品等
4
卫生消毒费
每月100
2400
5
劳保用品费
每月120
2880
合计
8640
4.绿化维护费：
序号
项目
数量
费用测算（元）
2年费用
备注
1
养护
2年养护期内不产生
合计
0
5.公共秩序维护费：
序号
项目
数量
月费用
2年费用
备注
1
值班室照明费
300W
57.24
1373.76
0.3KW*12H*30*0.53*24
2
日常消耗品
80
1920
3
消防等演习费
2
1600
每年2次，每年800元
合计
4893.76
6.公共水电费：
序号
项目
月费用（元）
测算
24个月费用
备注
1
电梯电费
6548.3
6*13.2*0.53*6*26
157159.2
会所、写字楼会
2
水泵运行电费
1488.24
2*6*0.53*9*26
35717.76
会所、写字楼
3
消防系统运营电费
260
6240
代收代缴
4
安防系统运营电费
180
4320
代收代缴
5
公共照明电费
572.4
12*0.6KW*5H/天*30天*0.53元
12657.6
代收代缴
6
路灯、景观灯草坪灯、景观脚灯等电费
2289.6
1*12KW*12H*30天*0.53元
54950.4
代收代缴
7
公共用水
500
12000
水池、喷泉、绿化、清洗（代收代缴）
合计
283044.96
7.固定资产折旧费：
序号
固定资产总价
综合年折旧率
每年折旧（元）
2年折旧（元）
备注
1
配置
8.人员培训费：
序号
项目
年费用
2年费用
备注
1
培训费
3000
6000
每年培训2次
合计
4000
9.物业管理办公费：
序号
项目
月费用
费用
2年费用
备注
1
节目布置
600元/次
14400
元旦节/春节/劳动节/中秋节/国庆节
2
办公水电
200
4800
3
办公用品耗费
180
4320
4
办公电话费
150
3600
5
文化活动费
每年1次
6
不可预见费
2000
合计
25880
10.利润：
序号
项目
测算依据
1+2+3+4+5+6+7+8+9
利润率
合计
1
利润
1394681.48
6%
83680.88
11.税收：
序号
项目
测算依据
1+2+3+4+5+6+7+8+9+10
税率
合计
1
税收
1478362.36
8%
118268.98
总部经济区物业管理方案
第一部分 综合说明
一、序言
商业办公与居住的物业管理是现代城市生活和管理的重要组成部分，也是现代城市文明程度的一种体现。
随着城市物业管理制度改革的进一步深化，社会化、市场化、专业化的物业管理模式已越来越广泛地被人们所接受，并成为现代城市管理的必然发展趋势。
具有高品位建筑风格的《总部经济区》，导入先进的物业管理理念和专业的物业管理机制，不仅可以为企业员工创造良好的生活空间和环境，增强企业的凝聚力，也为企业降本增效、规范管理，营造良好的投资发展环境进行积极有效的探索。
同时，也将为淮安嘉怡物业管理有限公司提供一个更好地服务于企业、服务于业主，充分展示自身专业化物业管理水平的机会和舞台。
创造一个优美整洁、文明安全、生活方便的商业办公与居住区环境是物业管理的基本点，围绕这个基本点，本公司将紧紧围绕“以人为本，仁性服务，理性管理”的人性化服务为主题，统筹企划《总部经济区》的管理模式、组织架构、服务配套、个性化特色服务等诸多方面的管理目标和承诺指标，以提供高标准、全方位的优质服务。
“不断满足您对服务的需求”是本公司的服务宗旨。
接管的《总部经济区》物业管理，是本公司物业管理的一个新亮点我们将通过专业的物业管理设计，提供一种定位正确、操作性强的专业管理与服务。
在达到为入住人员提供尽善尽美的办公环境的同时，亦降低管理的运作成本。
更重要的是如能凭借本公司的专业管理和服务，使业主名下的物业保值增值，亦将成为本公司的荣幸。
二、公司概况
淮安嘉怡物业管理有限公司成立于2004年8月，是由江苏省淮安经济开发区经济发展总公司投资的具有叁级资质的物业管理企业，投资额伍十万元，注册资金伍十万元。
公司经营范围：
物业管理。
公司现有中高级人才二十人，员工六十余人，其中中级以上职称十人，持物业经理资质证五人，大专以上学历占管理人员80%以上。
全体员工都已严格按照房管部门的要求培训合格。
公司本着“以人为本，业主至上，热情周到，满意服务”的服务理念，用台湾的物业管理方法和沿海发达城市先进的管理模式相结合，为业主营造文明、舒适、安全的生活和工作环境。
公司从成立初接管韩国工业园、东湖望景苑、晓庄教师公寓等小区、工业园以来，积极、周到、满意的服务，受到广大业主和开发商的一致好评，公司成立6年多来，无治安盗抢案件发生，受到开发区公安分局高度赞扬。
公司现已积累丰富的物业管理经验，具备完善的管理制度和操作细则，我们将再接再励，务实进取，将最优质的服务奉献给广大客户。
三、物业管理特色
服务宗旨：
不断满足您对服务的需求
经营理念：
服务至诚、质量至精、管理至严、理念至新
价值观：
以人为本，服务社会
企业精神：
团结务实、开拓奋进
管理手段：
小区管理制度化，员工操作规范化，资料档案电脑化，业主服务全面化
嘉怡物业公司将凭借自身的实力和不懈的努力投身于创建淮安物业管理绿色的明天，并以崭新的物业管理理念，精心营造以人为本的高尚生活新意识。
我们有着真诚合作、互惠互利的愿望，期望成为淮安新区房地产开发有限公司的合作方；我们与淮安物业管理同仁携手合作，共图发展，为淮安的明天更美好作出我们应有的贡献。
第二部分 整体方案及策划思路
一、项目概况
《总部经济区》项目地块位于淮安市经济开发区宜宾路南侧府佑路西侧位置，周边交通便捷，区位条件良好。
《总部经济区》总占地面积39986.69万㎡，物业规划总建筑面积41146平方米，
二、物业管理定位
《总部经济区》结合其自身的软硬件条件，针对需求实行安全、卫生、方便、舒适的高档办公区域。
（1）整体管理方案策划
根据《总部经济区》办公的特点，区域实行封闭式管理。
安全人防、技防相结合；环境卫生倡导袋装化，保洁人员定期收集；维修专业化、及时化；车辆管理实行制度化管理，规范化操作；便民服务人性化。
（2）物业管理具体措施
安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为入住企业所关注的工作，在办公区实行全封闭管理，对进出办公区的外来人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；在物品出入管理上使用“记忆＋规范”法；保安人员实行24小时不定时巡逻和机防监控。
在整个管理区域内经常进行防火检查，及时清理消防通道违规摆放的物品，定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。
环境服务是形象工程，关系入住企业的办公质量，根据商业写字楼的特点制订不同的清洁标准实行定人、定量、定标准保洁人员实行区域卫生包干，设置合理的垃圾收集点，做到生产垃圾日产日清。
在维修服务上实行日常保养制度化，操作规范化，收费合理化，修理及时化，实行24小时报修。
将人文精神融入总部经济区的物业管理和服务中，采用物业管理人员同入住人员共同参与。
在不同的时间阶段组织和配合开展多种形式的文化活动，精神生活方面更高层次的追求，营造健康活跃、个性鲜明、和谐的办公文化氛围，建立良好的社会公共关系。
（3）创优目标
服务质量是物业管理的生命线，本公司服务质量方针是：
科学规范的管理、竭诚高效的服务、安全文明的环境、持续发展的追求。
嘉怡物业的努力方向是：
管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言、追求无止境，使嘉怡物业成为淮安市的知名品牌。
在托管期内《总部经济区》商业办公与居住区达到市物业管理优商业办公与居住区标准。
（4）物业管理指标承诺
根据总部经济区的实际情况，我们承诺以下十二项质量指标：
1、楼宇完好率达98%以上；
2、照明设备（楼宇）完好率为100%；
3、各种管道完好率达98%；
4、消防装置安全使用率为100%；
5、楼宇大、中、小修工程合格率为100%；
6、业主投诉率控制在0.5%以下；
7、办公人员满意率达90%以上；
8、不发生重大安全事故和治安案件；
9、各类机器设备完好率达95%以上；
10、365天全天候业务接待受理；每天24小时保修接待，急修不过2小时，一般维修不超过三天，急修和零修及时率为100%。
第三部分 管理人员配备及员工管理
一、物业管理人员配置
《总部经济区》物业管理处员工暂定为24人，负责本项目的物业管理服务工作，具体备具如下：
主任1名；水电维修工2名；保安员15名；保洁6名。
二、员工录用标准：
1、主任
※高中以上文化程度，年龄40岁以下；
※具有物业管理经验，熟悉物业管理行为各岗位的工作内容；
※持有《建设部物业管理经理岗位合格证书》；
※具有较强的组织协调能力及行政管理能力；
※对物业管理理念有深刻了解，有较强的服务意识；
※能正确处理业主、开发商与物业公司三方关系；
※能对下属提供较好的指导和培训；
※具有强烈的事业心和良好的敬业精神。
2、维修工
※熟练掌握所从事岗位的专业技能；
※具有较好的服务意识和服务态度；
※具有较强的组织纪律性；
※持有电工上岗证。
3、保安员
※政治思想可靠，为人正直；
※初中以上文化程度；
※具有较强的组织纪律性和警惕性；
※具有较好的服务意识；
※优先录用中共党员或共青团员，尽量安置退伍军人。
4、保洁绿化工
※熟练掌握所从事的专业技能；
※具有较好的服务意识和服务态度；
※具有较强的组织纪律性；
三、拟任的项目负责人的简历：
何家春 男 1970年生 本科文化
物业管理方面主要经历：
2007年8月至今淮安嘉怡物业管理有限公司物业管理部
四、员工培训方案
为了提高物业服务管理水平，本公司采取员工平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。
（一）员工培训：
1、新招聘的管理人员实行一个月政策、业务学习，考试合格者正式录用。
2、保安人员录用前集中进行三天强化业务培训，熟悉公司规章制度和操作规范，进行常规训练，增强安全责任性。
3、全体员工每周安排一定时间学习、交流。
4、每季组织一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法，熟悉本管理小区消防设施分布状况及有关救生方法。
5、定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟悉掌握在发生火警、电梯困人、台风天气治安案件等情况下的应急处理方法。
6、有计划的安排维修、绿化人员分批进行培训学习和深造。
（二）培训目标：
1、新进员工培训率100%；
2、管理人员持证上岗率100%；
3、特殊工种人员持证上岗率100%；
（三）培训方式：
1、自学；
2、自办培训班；
3、外派学习培训；
4、参观学习。
五、主要员工岗位职责
（一）管理员工作职责
1、管理员必须持证上岗，全面熟悉了解管辖区域内产业情况以及公用设备，设施具体方位，使用功能，积极主动热情为业户服务。
2、每天对总部经济区内设备（电梯、水泵、消防等）运行、公用部位保洁、门窗完好、安全保卫等进行巡视、检查和记录。
发现问题及时处理并报管理处经理。
3、搞好总部经济区管理，负责对公用部位乱堆物，违章搭建以及擅自拆除承重结构、管道等违反房屋条例的行为予以阻止处理。
搞好大楼电梯服务，保持轿厢清洁，电梯安全运行。
积极主动向入住企业宣传安全使用电梯，正确驾驶电梯等知识。
4、负责对本商业办公与居住区清扫工、门卫人员和电梯工的工作检查、考核，每月将考勤情况上报管理处。
5、负责接待人员报修，开启报修箱，并按《总部经济区修理养护任务单》要求认真填写。
6、每月收取物业管理费。
根据居住人员不同要求，开展力所能及的有偿服务。
（二）维修养护工岗位职责
1、上岗佩戴胸卡，着统一服装。
2、负责进出电工照明、水管道和设备的维护保养工作。
冬季之前，做好水管及其他设备的防冻保暖工作。
3、严格按照电工安全操作规程实施修理作业，正确使用检修工具及专用设备。
接通知后凭工程报修单立即前去检查修理，修理完毕，须工完料清，工程报修单让总部经济区负责人签字确认后带回。
4、遵守领料制度，保管好生产工具，所用材料要及时记录。
5、讲究效益，保证质量，搞好各修理工之间的团结协作，各道工序顺序衔接缩短检修周期。
6、认真做好每天的设备运行记录，定期对商业写字楼的各项机电设备、线路进行检修、保养，保证正常运作。
7、完成上级交办的各项任务。
（三）保安员岗位职责
1、上岗佩戴标志卡，着统一服装。
2、掌握专业知识，接受管理处管理和调度，负责总部经济区内的安全、火警、治安保卫工作等。
3、遵守保安纪律，严格保密制度，保护总部经济区内的人身和财产安全。
4、工作时注意仪容、仪表，举止文明，树立良好的形象。
5、负责车辆进出、访客登记、携物（贵重物品）出入、大门闭启等管理工作。
6、负责商总部经济区范围内巡视管理工作。
7、负责各类事故的报警和现场整治与紧急处置工作。
8、负责协助、保护案发现场和案件处置工作。
9、负责完成领导交办的其他工作。
10、认真填好保安交接班记录，不准擅离职守，不得离岗、脱岗。
（四）绿化工岗位职责
1、上岗佩戴标志卡，着统一服装。
2、在管理处的领导下，负责总部经济区绿化管理工作。
3、负责商总部经济区绿化区域的维护和保洁工作。
4、负责绿化移栽、补苗、修枝、培土、除虫、除草等日常保养工作。
5、负责绿化浇灌、施肥和追肥工作。
6、负责盆景栽培和布局工作。
7、负责绿化除虫药剂、毒剂的采购、保管工作，杜绝各类中毒事故发生。
8、负责绿化设施、设备、工具的日常维护和维修保养工作。
9、负责绿化区域的违章处罚工作。
10、完成领导交办的其他工作。
（五）保洁员岗位职责
1、上岗佩戴标志卡，着统一服装。
2、每日对辖区内道路清扫，达到“五无”“六不”“六净”标准。
3、对公共场所、盥洗室、废物箱、痰盂每天清洗，保持干净。
做到无污垢，无虫害。
4、收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。
5、对总部经济区信箱、各层楼梯、楼梯扶手及公用走廊的清洗。
6、各层走道公用玻璃擦拭。
附：
“五无”
即无裸露垃圾；无垃圾死角；无明显积尘积垢；无蚊蝇虫孽生地；无“脏、乱、差”顽疾。
“六不、六净”
不见积水；不见积土；不见杂物；不漏收堆；不乱倒垃圾；不见人畜粪。
路面净；路沿净；人行道净；雨水口净；树坑墙根净；废物箱净。
六、员工考核与奖惩机制
考核是检查工作成效、业绩，以及培训效果的重要手段，对提高物业服务管理质量有举足轻重的作用。
1、公司对总部经济区的管理情况进行整体考评，主要进行实地考核和向业主进行问卷考核。
2、总部经济区物业主任对员工进行定期考核。
3、对不同的岗位的人员采用定时和不定时的考核。
4、对不同的岗位工作内容、标准按不同的权数细分成若干分值进行考核。
5、考核结果采用精神和物质相结合的方法，对优秀员工进行表彰、奖励，加薪、提职；对达不到要求的员工进行警告、处罚、除名。
七、员工仪容仪表、着装及标志
1、公司统一配置有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。
2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整、不得带有污、开线、掉扣。
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