南宁市物业管理办法.docx

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南宁市物业管理办法

南宁市物业管理方法

　　第一章  概述 

　　第一条为标准本市物业管理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，根据国务院?

物业管理条例?

及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本方法。

　　第二条 本方法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　本方法所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

　　县、城区人民政府负责房产管理的部门〔以下简称“县、区房管部门〞〕详细负责本辖区内物业管理活动的指导、监视和管理。

　　规划、建立、城市管理、公安、消防、环境保护、园林、价格、工商行政管理、质量技术监视等行政主管部门根据各自职责做好物业管理区域内相关的行政管理和效劳工作。

　　乡镇人民政府、街道办事处负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业效劳与社区管理、社区效劳的关系，调解业主、业主委员会、物业效劳企业互相之间的物业纠纷。

　　村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理有关的工作。

　　第四条  在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业效劳企业等参加的联席会议制度。

　　联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

　　有以下情况之一的，应当召开联席会议：

　　〔一〕涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的； 

　　〔二〕业主委员会不依法履行职责的； 

　　〔三〕物业效劳企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的； 

　　〔四〕发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　第五条  县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业效劳企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。

　　第二章业主及业主大会 

　　第六条  本方法所称的业主包括：

　　〔一〕房屋所有权证记载的房屋所有权人； 

　　〔二〕根据?

中华人民共和国物权法?

有关规定获得建筑物专有局部所有权的人； 

　　〔三〕尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。

　　第七条 业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。

　　第八条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条  一个物业管理区域成立一个业主大会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

 第十条  物业管理区域原那么上按照规划总平面图划定的范围确定。

　　两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，可以划定为一个物业管理区域。

　　总建筑面积到达30万平方米以上的物业管理区域，分为两个以上物业管理区域后仍具有独立使用功能的设施设备和物业管理用房，在物业销售前经建立单位提出申请，或者在物业销售后由业主委员会经业主大会同意并提出申请，可以将该物业管理区域划定为两个或两个以上的物业管理区域。

　　第十一条   业主的投票权数，按照业主拥有的专有局部物业建筑面积和业主人数共同确定。

　　在首次业主大会会议上物业建筑面积原那么上按照每1平方米为一个计算单位，缺乏1平方米的局部四舍五入。

每位业主持1张选票，选票中标明专有局部物业建筑面积。

共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

　　第十二条　物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积到达50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。

　　分期开发的建立工程，首期物业交付使用的建筑面积到达当期开发面积的60%以上，经30%以上已交付专有局部物业业主书面申请成立业主大会的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规那么中明确增补业主委员会委员的方法。

　　首套房交付满两年且物业交付使用的建筑面积到达总面积35%以上的，经30%以上已交付专有局部物业业主书面申请成立业主大会的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　第十三条  对符合成立业主大会条件的，物业所在地的县、区房管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当在接到书面申请后60日内，指导业主成立业主大会筹备组。

筹备组由建立单位代表、县或者城区房管部门、乡镇人民政府、街道办事处代表和居民委员会各一名代表及业主代表假设干名组成，成员为7—15名的单数，筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。

筹备组负责以下工作：

    〔一〕确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 　　

　　〔二〕参照市房产行政主管部门制订的示范文本，草拟业主大会议事规那么和管理规约； 

　　〔三〕确认业主身份及其专有局部物业建筑面积； 

　　〔四〕确定业主委员会委员候选人产生方法及名单； 

　　〔五〕做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日。

    其他任何组织和个人，不得以业主大会筹备组的名义开展活动。

　　第十四条  业主大会筹备组应当自组成之日起90日内，在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监视下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　县、区房管部门应当明确指导和监视业主大会成立的工作流程和期限。

　　业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。

　　第十五条物业管理区域内的业主大会履行以下职责：

　　〔一〕制定和修改业主大会议事规那么； 

　　〔二〕制定和修改管理规约； 

　　〔三〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

　　〔四〕选聘和解聘物业效劳企业； 

　　〔五〕筹集和使用专项维修资金； 

　　〔六〕改建、重建建筑物及其附属设施； 

　　〔七〕法律、法规或者业主大会议事规那么规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十六条  业主大会会议可以采用召开会议讨论、书面征求意见和电子投票等方式表决，但是，应当有物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

电子投票的有关规定由市房产行政主管部门另行制定。

　　业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当注明委托事项、权限、期限等。

一名业主可以承受十名业主委托。

业主委员会委员或者候选人不能承受业主委托。

　　决定第十五条第四项、第五项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第十五条其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可以恳求人民法院予以撤销。

　　第十七条   业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。

有以下情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　〔一〕有20%以上业主提议的； 

　　〔二〕发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 

　　〔三〕业主大会议事规那么或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地县、区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。

　　第十八条  召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前在物业管理区域内公告通知全体业主。

　　召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。

　　业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。

　　第十九条  物业管理区域内业主人数超过2000人的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决方法应当在业主大会议事规那么中规定。

　　第二十条  物业管理区域内的业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：

　　〔一〕召集业主大会会议，报告物业管理的施行情况； 

　　〔二〕代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同； 

　　〔三〕及时理解业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业效劳企业履行物业效劳合同； 

　　〔四〕监视管理规约的施行； 

　　〔五〕拟定物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案； 

　　〔六〕业主大会赋予的其他职责。

　　业主大会可以决议委托社区居民委员会履行业主委员会的职责。

　　第二十一条  业主委员会的选举工作应当遵循公平、公正、公开的原那么，选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的物业管理区域的投票期

限可以延长至15日。

　　第二十二条  业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：

　　〔一〕具有完全民事行为才能； 

　　〔二〕遵纪守法； 

　　〔三〕模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等； 

　　〔四〕热心公益事业，责任心强；  

　　〔五〕具有必要的工作时间和组织才能； 

　　〔六〕未在本物业管理区域的物业效劳企业及下属企业内任职。

　　第二十三条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主委员会选举方法、业主委员会组成名单、内部职责分工、业主委员会办公场所证明文件等材料到县、区房管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会备案的上述材料发生变更的，应当重新备案。

　　业主委员会自县、区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。

新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。

　　第二十四条  业主委员会委员在任期内应当参加市房产行政主管部门组织的免费业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。

　　第二十五条　业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。

　　业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进展换届选举；业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进展换届选举；逾期未换届的，县、区房管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当指导、催促业主进展换届。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十六条业主大会会议无法选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会选举产生前可以由物业所在地的社区居民委员会代履行业主委员会职责。

　　重新选举业主委员会时，参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会。

　　第二十七条　业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承当，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。

未经业主大会同意，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告，承受业主的质询。

　　第二十八条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违背公约应当承当的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力，物业使用人应当遵守管理规约。

　　业主大会议事规那么应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　业主委员会应当自管理规约、业主大会议事规那么通过之日起10日内，将管理规约、业主大会议事规那么报县、区房管部门备案。

　　第二十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违背法律、法规的决定。

业主委员会不得从事直接经营活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违背法律、法规的，物业所在地的县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三十条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会互相协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、方案生育等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。

　　住宅小区物业管理区域的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第三章前期物业管理 

　　第三十一条　在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位选聘物业效劳企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。

　　第三十二条　建立单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违背临时管理规约应当承当的责任等事项依法作出约定。

　　建立单位制定的临时管理规约，不得损害物业买受人的合法权益。

　　第三十三条  在销售物业前，建立单位应当在销售场所将前期物业效劳合同及临时管理规约的内容向物业买受人明示，并予以说明。

　　第三十四条  建立单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当将前期物业效劳合同及临时管理规约作为附件。

　　前期物业效劳合同应当包含约定的效劳内容、效劳标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施、设备。

　　前期物业效劳合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。

　　第三十五条　住宅物业的建立单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业施行前期物业管理。

　　投标人少于3个的或者工程总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业，经物业所在地县、区房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。

　　第三十六条　通过招投标方式选聘物业效劳企业的，招标人应当按照以下规定完成物业管理招投标工作：

　　〔一〕预售商品房工程应当在获得?

商品房预售答应证?

之前完成； 

　　〔二〕新建现售商品房工程应当在现售前30日完成。

　　第三十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建立单位不得擅自处分。

　　物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验，建立单位应当予以配合。

　　第三十八条  物业交付使用，应当具备以下条件：

　　〔一〕建立工程开工验收合格，获得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件； 

　　〔二〕供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表具； 

　　〔三〕教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成； 

　　〔四〕道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 

　　〔五〕电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备获得使用合格证书； 

　　〔六〕物业使用、维护和管理的相关技术资料完好齐全； 

　　〔七〕法律、法规规定的其他条件。

　　第三十九条　在办理物业承接验收手续时，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料：

　　〔一〕开工总平面图，单体建筑、构造、设备开工图，配套设施、地下管网工程开工图等开工验收资料； 

　　〔二〕设施设备的产品质量合格证明、安装、使用和维护保养等技术资料； 

　　〔三〕物业质量保修文件和物业使用说明文件； 

　　〔四〕房屋产权名册；  

　　〔五〕物业管理所必需的其他资料。

　　在前期物业效劳合同终止时，已成立业主大会、业主委员会的，物业效劳企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会；未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建立单位或县、区房管部门。

　　第四十条  房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数，通知业主及方便物业管理使用，不得用于其他用处。

　　建立单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私保护工作。

　　第四十一条　建立单位应当在物业管理区域内配置物业效劳企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房〔以下合称“物业管理用房〞〕。

物业管理用房所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用处。

建立单位在申请房屋预售答应证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进展产权登记备案。

　　门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

　　第四十二条  建立单位应当按照方便业主、便利效劳的原那么在确定物业管理用房的位置。

物业管理用房应当为地面以上四层以下〔不含四层〕，且层高不得低于2.2米，并具备根本的通风、采光等条件和进展普通以上装修 

　　建立单位应当按照建筑面积不低于该物业管理区域物业总建筑面积〔含不计容局部〕2‰、套内使用面积不低于80平方米的标准配置物业管理用房。

　　建立单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。

物业工程建立时应当按规划部门审定的图纸建立物业管理用房。

　　分期开发建立的物业工程，在首期开发时应当按照标准配置物业管理用房。

　　物业管理用房中业主大会办公用房所占比例不超过15%，且面积不得低于12平方米。

　　第四章  物业管理效劳 

　　第四十三条  物业管理区域经专有局部面积占建筑物总面积过半数且业主人数占业主总人数过半数的业主同意，可以在县、区房管部门、乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会的监视指导下，由业主自行管理。

　　第四十四条  业主未按照本方法第四十三条的规定自行管理、也不聘请物业效劳企业进展管理的物业管理区域，由乡镇人民政府、街道办事处组织业主推选物业效劳企业或者管理人员负责物业管理区域的环境卫生、公共秩序维护等工作，费用由全体业主承当。

　　物业效劳企业或者管理人员可以利用物业管理区域的共用部位、共用设施设备进展经营管理，所得收益用于补充专项维修基金和弥补管理经费缺乏。

　　第四十五条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业效劳企业资质管理的规定。

　　第四十六条　一个物业管理区域由一个物业效劳企业施行物业管理。

物业效劳企业根据与业主委员会签订的物业效劳合同，对物业管理区域施行统一的物业管理。

　　物业效劳合同应当对物业效劳内容、效劳标准、效劳费用标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进展约定。

　　第四十七条　物业效劳企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。

　　物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。

　　第四十八条  物业效劳企业承接物业时，应当与业主大会、业主委员会办理物业接收验收手续。

　　业主大会、业主委员会应当向物业效劳企业移交本方法第三十九条第一款规定的资料。

　　第四十九条　业主委员会应当在物业效劳合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业效劳合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业效劳企业。

未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业效劳企业。

　　物业效劳企业不愿延续物业效劳合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业效劳企业。

　　业主大会决定通过招投标方式选聘物业效劳企业的，应当在原物业效劳合同期满前30日完成招投标工作。

　　第五十条　物业效劳企业应当自物业效劳合同终止之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本方法第三十九条第一款规定的资料，并办理以下事项：

　　〔一〕对预收、欠缴的物业效劳费用按实结算； 

　　〔二〕移交全部物业档案资料；  

　　〔三〕移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业管理区域。

　　物业效劳合同尚未终止，物业效劳企业不得擅自撤出物业管理区域。

　　第五十一条　物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳程度相适应的原那么，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业效劳企业在物业效劳合同中依法约定。

　　第五十二条　业主应当根据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已开工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业效劳费用由建立单位交纳。

当事人有约定的，从其约定。

　　建立单位已按约定向业主办理物业交付手续的，物业效劳费用由业主交纳。

当事人有约定的，从其约定。

　　业主违背物业效劳合同约定，经书面催交，逾期3个月不交纳物业效劳费的，物业效劳企业可以在本物业管理区域公示欠费业主名单。

　　第五十三条　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按以下规定向最终用户收取有关费用：

　　〔一〕业主自用的向业主收取； 

　　〔二〕公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取； 

　　〔三〕物业效劳企业使用的向物业效劳企业收取。

　　物业效劳企业不承当代收前款规定费用的义务。

确需委托物业效劳企业代收的，应当与物业效劳企业签订代收委托合同，实行有偿效劳。

物业效劳企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业效劳企业代收的有关费用应当按规定在物业管理区域内公示。

　　第五十四条  市房产行政主管部门按照公开、自愿、择优的原那么，选取物业效劳企业建立应急效劳企业预选库。

　　有以下情况之一的，可以由乡镇人民政府、街道办事处在应急效劳企业预选库中选取一家物业效劳企业提供效劳，物业效劳内容、标准和收费参照原物业效劳合同内容执行：

　　〔一〕合同期未满，物业效劳企业突然退出，出现管理真空的； 

　　〔二〕合同期满后，物业效劳企业退出，未及时选聘新的物业效劳企业，出现管理真空的。

　　第五十五条  市房产行政主管部门应当将物业效劳企业的物业管理活动纳入信誉体系管理。

　　第五章物业的使用与维护 

　　第五十六条　物业管理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设施设备，不得改变用处。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用处的，由业主委员会提请业主大会同意后依法办理有关手续，并告知物业效劳企业；物业效劳企业确需改变公共建筑和共用设施设备用处的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

　　第五十七条   业主应当按照规划设计用处使用物业，不得违背法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

确需改变物业使用性质的，应当经过业主大会通过并报规划行政主管部门办理有关手续。

影响毗连物业业主合法权益的，还应当征得毗连物业业主的书面同意。

　　第五十八条　任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并告知物业效劳企业。

　　临时占用、挖掘的道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。

　　第五十九条　业主、物业使用人使用和装修物业应