《海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划》.docx

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海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划（2010-2020年）说明（2014年调整）编制单位：

海口市琼山区旧州镇人民政府二一五年一月第一章第一章规划调整背景规划调整背景第一节第一节基本情况基本情况

（一）自然条件1、地理位置旧州镇位于琼山区南部，地处北纬194039195005，东经11022421102922。

东与红旗、三门坡两镇相连，南接甲子镇，西隔南渡江与新坡镇相望，北与云龙镇接壤。

云文公路以东北-西南方向贯穿全镇。

2、地形地貌旧州镇地形呈东部高、西北部低平之势。

地貌分为三个类型：

一是东南部和南部旧州岭四周的小丘陵地区，海拔30200米；二是东北部和北部的缓丘地区，海拔30100米；三是南渡江沿岸的冲积小平原地区，海拔2.530米。

土壤类型主要有砖红壤和水稻土。

此外，南渡江沿岸有少量以河流沉积物为母质而发育形成的冲积土。

砖红壤为玄武岩砖红壤，风化深，土层厚，土中石砾含量很少，但土质偏粘，肥力一般中等或中等偏下，磷、钾等元素较缺乏；水稻土主要发育在砖红壤上，是砖红壤经水耕熟化而形成的，由于砖红壤肥力不高，演变成水稻土后，土壤肥力一般也为中等左右。

3、气候条件旧州镇地处北回归线以南的低纬度区，属热带季风气候主导风向为东北风。

年平均气温23.30-23.80，年平均降雨量1663.8mm，年均日照2000h以上。

春季天气温暖，少雨多旱；夏季受热带海洋天气系统影响，高温多雨；秋季受南海、太平洋台风的影响，暴雨频繁，气候湿凉；冬季受大陆冷空气入侵的影响，有寒害出现，常有低温阴雨，对早作农作物不利。

4、水文条件河流：

镇内水系大部分为南渡江水系，主要河流有南渡江、铁炉溪、鸭程溪、三十六曲溪。

水库：

全镇共有山塘水库14宗，其中小

（1）型水库3宗，小

（2）型水库4宗，主渠道25条97km，支渠道114条203km。

其中包括南任水库、石桶水库、大仁水库、美联水库、日富水库、美食水库、龙头水库、东西俑水库等。

（二）社会经济状况旧州镇土地总面积约125平方公里，下辖10个村委会。

2012年末，全镇总人口30658人，其中城镇人口4236人，农村人口26422人。

旧州镇第一产业在国民经济中占据主导地位，由于交通、产业基础等条件的制约，第二产业发展较为滞后，第三产业发展呈现出雏形。

2012年全镇地区生产总值为2.86亿元，其中，第一产业总产值为2.31亿元，第二产业总产值0.03亿元，第三产业总产值0.51亿元，三次产业比为81：

1：

18。

旧州镇第一产业基础雄厚，特色农业、规模农业、高效农业发展迅速，农业主导产业已形成基地化、规模化的生产格局，形成了以橡胶、胡椒和荔枝为主的红土片，以槟榔、经济林和畜牧业为主的石砾土片和以香蕉、反季节瓜菜为主的旱田片三大农业片区，建成各种农业基地22个；第二产业方面，依托旧州镇农产品资源优势，发展果蔬产品加工产业；第三产业方面，以旅游业为着力点，充分利用得天独厚的环境优势和资源优势，积极培育古文化等主题旅游项目，随着旧州古文化旅游镇建设的深入，未来第三产业发展前景广阔。

第二节第二节规划调整的必要性规划调整的必要性

（一）现行规划实施情况海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划（2010-2020年）（以下简称“现行规划”）于2010年7月启动修编，2012年2月经海口市人民政府批准实施。

规划实施以来，为旧州镇的经济社会发展、耕地和基本农田保护、节约集约利用土地提供了重要保障。

1、基本农田划定工作初步完成，基本农田保护责任得以落实。

通过基本农田划定工作，实现了基本农田图、表、册与地块的对应，宣传了基本农田保护制度和要求，明确了基本农田保护范围，有效的落实了基本农田保护责任。

2、经济社会发展用地得到保障，土地参与宏观调控作用加强。

基本保障了社会经济发展对建设用地的合理需求，明确建设用地必须在规划所确定的规模控制圈内选址，有效地控制了建设用地的布局范围，对于建设用地的合理布局起到有效的控制作用。

3、规划编制过程中，在座谈、踏勘、成果审查、征求意见、听证公示等多个环节，通过多渠道征询区、镇、村、组和农户意见，加大对土地利用总体规划及相关法律法规的宣传教育，树立了规划的严肃性和权威性，强化了社会舆论对规划实施的监督，不断提高旧州镇社会公众共同参与规划、维护规划、实施规划的意识。

规划实施过程中，对用地单位和个人进行土地利用总体规划法律法规的宣传和教育，进一步提高公众依法用地、按规划用地的意识。

（二）现行规划调整的必要性1、加快镇域经济发展的政策机遇对土地开发利用提出了新的要求中共海口市第十二届三次会议批准通过关于加快镇域经济发展的决定（海发20125号）提出，加快镇域经济发展要坚持“科学规划，统筹协调”的原则，具体举措包括“加快推进基础设施建设，夯实镇域经济发展基础”、“全力壮大优势特色产业，支撑镇域经济快速发展”。

加快发展镇域经济发展，探索统筹城乡发展新路径，均对旧州镇今后一段时期内城镇建设、基础设施和公共服务条件改善、产业发展提出了客观要求。

现行规划编制时，无法预测到旧州镇上述重大发展机遇的变化，为了落实海南省、海口市对旧州镇发展的要求，镇域土地利用安排亟需根据新的发展要求进行调整，以确保土地利用规划能够有力保障经济社会发展。

2、现行规划需与正在修编的旧州镇总体规划（2013-2030）各类用地布局相协调由于现行规划与旧州镇总体规划（2013-2030年）编制基期不同、规划期限不同、背景差异较大，导致现行规划与旧州镇总体规划（2013-2030）中各类用地空间布局存在一定的偏差。

将旧州镇总体规划（2013-2030）中新增建设用地布局与现行规划进行空间分析，有部分新增建设用地位于现行规划的限制建设区内，现行规划的建设用地空间布局已经不能很好的适应旧州镇的发展建设需要。

未来几年，随着旧州镇经济社会不断发展，现行规划中建设用地空间布局与镇域经济发展所需土地之间在空间上的差异将日益突出。

3、项目的开发建设对土地开发利用提出了新要求随着海南国际旅游岛建设的深入推进，配套基础设施的不断完善，旧州国际生态养老中心等项目进驻旧州镇。

由于现行规划编制时，上述项目没有最终选址定线，故没有将其拟利用地块规划为建设用地，导致项目落地的用地需求与现行规划建设用地空间布局存在差异。

第三节第三节规划调整的工作过程规划调整的工作过程

（一）前期工作回顾2013年12月，旧州镇人民政府向海口市国土资源局申请开展规划评估和调整工作，2014年1月，经市国土资源局复函同意后，镇政府立即组织开展规划评估工作，并编制了海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划（2010-2020年）实施评估报告（以下简称“评估报告”）。

2014年5月30日，海口市国土资源局组织有关专家和部门代表对实施评估成果进行了论证，会议同意了评估报告通过论证并建议对现行规划进行调整。

2014年7月23日，根据评估报告结论，琼山区人民政府向市国土资源局发出关于申请调整的函（琼山府函2014244号），在取得市国土资源局批准同意后，旧州镇土地利用总体规划调整工作正式启动。

（二）规划调整工作流程本次土地利用总体规划调整，遵循“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的工作方针，经历了组织准备、调查研究、方案编制、协调论证四个阶段。

在海口市国土资源局和琼山区人民政府的领导下，旧州镇人民政府和北京地格规划顾问有限公司共同组成了工作小组，负责规划调整的具体事宜。

1.准备阶段包括组织准备、业务准备和经费准备等。

2.调查研究阶段调查研究工作一方面收集有关自然、社会经济、人口及用地计划等方面的资料；另一方面，对资料进行整理和综合分析，开展土地利用现状分析、土地供需预测、基本农田调整补划等研究。

同时利用海口市2009年全国第二次土地调查数据和2010、2011、2012年土地利用变更调查数据形成基础数据，为规划调整做好准备。

同时，对于本次调整需补划的基本农田，项目组根据数据库中耕地质量等级，拟定可补划区域，并进行现场踏勘，落实补划方案，保证补划的基本农田数量不减少、空间布局优化。

3.方案编制阶段在调查研究的基础上，对旧州镇土地利用的规划目标、用地结构与布局、耕地与基本农田保护等重要规划内容的调整方案进行说明，系统编制规划调整文本、文本说明及成果图件。

4.协调论证阶段规划调整成果编制完成后，报经旧州镇人民政府审查同意后，报海口市国土资源局。

按程序由市国土资源局组织听证、论证、征求各部门意见等工作，充分听取有关部门、专家和公众的意见，经海口市人民政府开展公示后审批，并报省国土环境资源厅备案。

第四节第四节规划调整的指导思想与原则规划调整的指导思想与原则

（一）规划调整的指导思想以科学发展观为指导，围绕保护资源和保障发展目标，坚持实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，强化土地用途管制，实现经济社会全面协调可持续发展。

（二）规划调整的原则贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，因地制宜，着眼未来，遵循“严格保护、占补平衡，统筹兼顾、保障重点，优化布局、集约利用，强化措施、保障实施”的原则。

严格保护、占补平衡。

从保障粮食安全、生态安全和社会稳定出发，坚持最严格的耕地保护制度，严格执行耕地占补平衡制度，加强土地整治工作实施力度，改善生产条件和生态环境，努力提高农用地质量和生产能力，实现土地资源可持续利用。

统筹兼顾、保障重点。

坚持以供给引导和制约需求，衔接国民经济和社会发展规划、城乡规划等各部门规划，统筹安排各类用地规模，保障生态用地，满足城镇、基础设施和重点项目用地，提高支撑镇域经济发展的保障能力。

优化布局、集约利用。

优化城乡土地利用布局，积极拓展建设用地空间，合理控制建设用地规模，充分挖掘存量土地潜力，节约集约利用土地，切实转变土地利用方式，促进经济增长方式转变。

强化措施、保障实施。

体现土地政策参与宏观调控的要求，制定各项切实可行的政策措施，广泛听取社会公众意见，接受公众监督，提高规划实施能力和效力。

第二章第二章土地利用战略及目标土地利用战略及目标第一节第一节土地利用战略土地利用战略贯彻执行“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，充分发挥土地利用的有利条件，克服不利因素，为实现全镇社会、经济可持续发展提供土地资源保障。

旧州镇土地利用的战略是：

为将旧州镇建设成为以发展观光旅游、商贸为主，农副产品加工为辅的商贸型城镇提供用地保障；切实保护耕地，控制建设占用，严格保护耕地特别是基本农田，积极推行农村居民点、耕地和基本农田集中连片的综合整治，保证全市实现粮食自给；优先确保镇区、重大基础设施和重点项目的建设，不断提高建设用地集约利用水平；严格保护耕地特别是基本农田，结合海口市南渡江流域土地整治重大工程，积极推行农村居民点、耕地和基本农田集中连片的综合整治。

在空间上，根据旧州镇土地利用现状的空间布局，以及土地利用趋势，将旧州镇土地利用空间战略概括为：

北部依托南渡江、三十六曲溪和旧州国际生态养老中心，发展滨水度假和养生养老等产业，逐步形成北部休闲养生综合发展用地区；南部依托旧州岭和侯家大院等，发展民俗体验、村寨观光和冷泉养生等产业，打造南部观光旅游综合发展用地区；东部依托南任水库、石桶水库和日付水库等水库以及北林洋等田洋，发展花卉种植、亲水休闲和观光农业等产业，形成东部现代农业综合发展用地区；西部依托镇区和珠崖古郡，发展文化展示、旅游购物、酒店服务和古文化体验等产业，形成西部城镇综合发展用地区。

第二节第二节土地利用目标变化情况土地利用目标变化情况现行规划中旧州镇的主要控制指标包括耕地保有量和基本农田保护面积、城乡建设用地规模、新增建设占用耕地规模、土地整理复垦开发补充耕地规模等约束性指标，以及园地、林地、建设用地总规模、城镇工矿用地规模、交通水利及其他建设用地规模、新增建设用地规模等预期性指标，本次规划调整遵循既要保证现行规划的落实，又要考虑地方实际发展需要，按照“总量平衡、规模控制”的修改原则，对现行规划的约束性指标给予充分落实，对预期性指标结合实际情况，尽量做到与原指标一致。

调整前、后主要控制指标变化情况见表2-1。

（一）农用地及建设用地总量指标变化情况1、耕地及基本农田现行规划中全镇耕地保有量5678.63公顷，基本农田保护面积5815.11公顷。

本次规划调整在综合考虑规划期间建设占用、生态退耕以及农业结构调整和后备资源的开发情况，最后拟定规划期内耕地保有量和基本农田保护面积与现行规划保持一致。

2、园地现行规划中全镇园地面积2786.03公顷，调整后园地面积2735.25公顷，减少了50.78公顷。

3、林地现行规划中全镇林地面积2435.52公顷，调整后林地面积保持不变。

4、建设用地现行规划中全镇建设用地总规模929.90公顷，其中，城乡建设用地规模518.55公顷，城镇工矿用地规模50.45公顷，交通水利及其他建设用地规模411.35公顷。

调整后以上4项指标均保持不变。

（二）新增建设用地及新增建设占用耕地指标变化情况现行规划中全镇新增建设用地总规模42.47公顷，调整后新增建设用地总规模87.43公顷，增加了44.96公顷。

现行规划中全镇新增建设占用耕地规模18.06公顷，调整后新增建设占用耕地规模为17.27公顷，减少了0.79公顷。

（三）土地整治补充耕地指标现行规划中全镇土地整治补充耕地规模171.34公顷，调整后土地整治补充耕地规模为170.55公顷，减少了0.79公顷。

（四）土地节约集约利用目标通过城乡建设用地增减挂钩试点、独立建设用地整理复垦、闲置土地整理复垦以及其他土地开发等措施，现行规划安排土地整理复垦开发规模为207.45公顷，调整后土地整理复垦开发规模为197.02公顷，减少了10.43公顷。

表2-1调整前、后主要控制指标变化情况单位：

公顷指标名称指标类型2009年2020年调整量调整前调整后耕地保有量约束性5528.375678.635678.630基本农田保护面积约束性5183.105815.115815.110建设用地总规模预期性940.00929.90929.900城乡用地规模约束性538.48518.55518.550城镇工矿用地规模预期性74.2050.4550.450交通水利及其他建设用地规模预期性401.52411.35411.350新增建设用地规模预期性42.4787.4344.96新增建设占用耕地规模约束性18.0617.270.79土地整理复垦开发补充耕地规模171.34170.550.79第三章第三章各类用地空间布局变化情况各类用地空间布局变化情况第一节第一节土地利用结构调整土地利用结构调整

（一）结构调整的原则1、坚持“以人为本、科学的发展观”的原则在土地利用结构调整过程中坚持科学发展观，注重以人为本的理念，为经济社会全面、协调发展提供条件。

2、社会、经济、生态效益兼顾的原则遵循土地利用的客观规律，坚持经济、社会、生态三个效益统一，坚持当前利益服从长远利益，保障土地资源可持续利用和经济社会的可持续发展。

3、从实际出发，因地制宜的原则土地利用结构调整必须从实际出发，在结构调整方法和设计深度上，都要因地制宜，讲求实效，以解决当前和长远土地利用问题的实际出发。

4、优先安排农业用地，统筹兼顾各业用地需求的原则在保护耕地，确保粮、菜主要农产品的生产用地的前提下，结合本地区土地资源的实际和各部门预测的用地需求，使土地利用结构调整符合当地实际。

5、切实保护耕地和基本农田实现最严格的耕地保护制度，依法加强耕地和基本农田管理，坚决制止乱占滥用耕地和基本农田的现象，保障粮食安全，改善土地生态环境。

6、适应产业结构调整的原则发挥土地作为宏观经济调控手段的作用，优化产业结构，为促进社会经济可持续发展提供科学依据。

7、与上级控制指标相协调原则在上级下达的控制指标下，调整安排新增建设用地，坚持各项建设用地标准，促进建设用地节约集约利用。

（二）用地结构调整的依据1、中华人民共和国土地管理法及相应法律、法规，包括土地、水利、交通、城市规划、环境保护、水土保持等法律法规中土地利用管理方面的相关规定。

2、规划期内旧州镇国民经济与社会发展战略及相应的土地需求量。

3、有关区划、规划成果，包括城市规划、产业发展规划、交通规划等各项规划中有关土地利用指标及用地的方案。

4、辖区自然及社会经济条件、土地利用方式、土地生产收益等资料。

（三）用地结构调整的规划成果1、农用地结构调整

（1）耕地调整本次调整后，到规划期末，全镇耕地面积调整为5678.63公顷，占土地总面积的45.58%，比2012年净增153.18公顷。

规划期间，全镇耕地转为草地3.02公顷，转为城乡建设用地10.53公顷，其中城镇建设用地占用2.54公顷，农村居民点用地占用7.11公顷，独立建设用地占用0.88公顷，转为其他建设用地5.55公顷；草地转为耕地1.49公顷，其他农用地转为耕地1.19公顷，城乡建设用地转为耕地17.05公顷，其中包括，农村居民点16.58公顷，独立建设用地0.47公顷，其他土地转为耕地152.56公顷。

（2）园地调整本次调整后，到规划期末，全镇园地面积调整为2735.25公顷，占土地总面积的21.96%，比2012年净减55.84公顷。

规划期间，全镇园地转为林地18.49公顷，转为城乡建设用地2.97公顷，其中农村居民点用地占用2.32公顷，独立建设用地占用0.65公顷，转为其他建设用地33.16公顷；其他农用地转为园地0.49公顷，城乡建设用地转为园地0.01公顷。

（3）林地调整本次调整后，到规划期末，全镇林地面积调整为2435.52公顷，占土地总面积的19.55%，比2012年净增35.56公顷。

规划期间，全镇林地转为城乡建设用地5.09公顷，其中城镇建设用地占用0.01公顷，农村居民点用地占用2.01公顷，独立建设用地占用3.07公顷，转为其他建设用地10.26公顷；园地转为林地18.49公顷，其他农用地转为林地5.95公顷，城乡建设用地转为林地16.85公顷，其中包括独立建设用地16.85公顷，其他土地转为林地9.62公顷。

（4）牧草地调整本次调整后，到规划期末，全镇牧草地面积调整为6.60公顷，占土地总面积的0.05%，比2012年净增1.53公顷。

规划期间，全镇牧草地转为耕地1.49公顷；耕地转为牧草地3.02公顷。

（5）其他农用地调整本次调整后，到规划期末，全镇其他农用地面积调整为292.79公顷，占土地总面积的2.35%，比2012年净增54.77公顷。

规划期间，全镇其他农用地转为耕地1.19公顷，转为园地0.49公顷，转为林地5.95公顷，转为城乡建设用地0.11公顷，其中农村居民点用地占用0.11公顷，转为其他建设用地1.93公顷，转为其他土地0.07公顷；水利设施用地转为其他农用地64.22公顷，其他土地转为其他农用地0.27公顷。

2、建设用地结构调整

（1）城镇建设用地调整本次调整后，到规划期末，全镇城镇建设用地面积调整为42.6公顷，占土地总面积的0.34%，比2012年净增4.52公顷。

规划期间，全镇城镇建设用地转为农村居民点用地1.24公顷；城镇建设用地占用农用地2.55公顷，其中包括耕地2.54公顷，林地0.01公顷，农村居民点转为城镇建设用地2.46公顷，其他建设用地转为城镇建设用地0.03公顷，其他土地转为城镇建设用地0.73公顷。

（2）农村居民点用地调整本次调整后，到规划期末，全镇农村居民点用地面积调整为468.09公顷，占土地总面积的3.76%，比2012年净增2.53公顷。

规划期间，全镇农村居民点用地转为耕地16.58公顷，转为城镇建设用地2.46公顷，转为其他建设用地0.92公顷；农村居民点用地占用农用地11.55公顷，其中包括耕地7.11公顷，园地2.32公顷，林地2.01公顷，其他农用地0.11公顷，城镇建设用地转为农村居民点用地1.24公顷，独立建设用地转为农村居民点用地1.08公顷，其他建设用地转为农村居民点用地0.02公顷，其他土地转为农村居民点用地8.6公顷。

（3）独立建设用地调整本次调整后，到规划期末，全镇独立建设用地面积调整为7.85公顷，占土地总面积的0.06%，比2012年净减30.67公顷。

规划期间，全镇独立建设用地转为耕地0.47公顷，转为林地16.85公顷，转为农村居民点用地1.08公顷，转为其他建设用地19.26公顷；独立建设用地占用农用地4.6公顷，其中包括耕地0.88公顷，园地0.65公顷，林地3.07公顷，其他建设用地转为独立建设用地2.4公顷。

（4）交通运输用地调整本次调整后，到规划期末，全镇交通运输用地面积调整为53.66公顷，占土地总面积的0.43%，比2012年净减0.68公顷。

规划期间，全镇交通运输用地转为其他建设用地0.68公顷。

（5）水利设施用地调整本次调整后，到规划期末，全镇水利设施用地面积调整为134.69公顷，占土地总面积的1.08%，比2012年净减64.22公顷。

规划期间，全镇水利设施用地转为其他农用地64.22公顷。

（6）其他建设用地调整本次调整后，到规划期末，全镇其他建设用地面积调整为223.00公顷，占土地总面积的1.80%，比2012年净增72.82公顷。

规划期间，全镇其他建设用地转为城乡建设用地2.45公顷，其中转为城镇建设用地0.03公顷，转为农村居民点用地0.02公顷，转为独立建设用地2.4公顷；其他建设用地占用农用地42.03公顷，其中包括耕地5.655公顷，园地33.16公顷，林地10.26公顷，其他农用地1.93公顷，农村居民点转为其他建设用地0.92公顷，独立建设用地转为其他建设用地19.26公顷，交通运输用地转为其他建设用地0.68公顷，其他土地转为其他建设用地3.51公顷。

3、其他土地结构调整本次调整后，到规划期末，全镇其他土地面积调整为379.08公顷，占土地总面积的3.04%，比2012年净减175.23公顷。

规划期间，全镇其他土地转为耕地152.56公顷，转为林地9.62公顷，转为其他农用地0.27公顷，转为城乡建设用地9.33公顷，其中转为城镇建设用地0.73公顷，转为农村居民点用地8.6公顷，转为其他建设用地3.51公顷；农用地转为其他土地0.07公顷，其中包括其他农用地0.07公顷。

第二节第二节土地利用分区土地利用分区

（一）分区依据土地用途分区是从土地利用管理的角度，按照土地利用特点及管制措施的差异，结合国民经济与社会发展规划、其他部门相关规划以及今后土地利用结构调整的需要进行的区域细分。

因此，主要根据土地利用具有区域差异性（即在土地质量、土地利用方式、利用潜力、利用特点和利用方向上具有地域分异规律），在分析土地利用现状的基础上，依土地利用结构的调整进行分区。

（二）分区原则土地用途分区必须体现土地利用方向，土地主导用途和土地保护、限制、管理措施的相对一致性；土地用途分区与土地利用目标和土地利用控制指标相协调；土地用途分区应注重土地资源特性，符合经济发展，便于实施管理；土地用途分区以土地类型为主划分。

根据土地利用主导性原则和土地资源特点，应用土地适宜性评价结果及各项用地宏观控制指标，考虑到一定区域内的土地利用的统一性和差异性，按照土地用途分区的原则，结合土地利用现状，划分十一个用地区，包括基本农田保护区、一般耕地区、林业用地区、木本园地区、其