小区业主大会议事规则.docx

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小区业主大会议事规则

（  ）小区业主（代表）大会议事规则

第一章 总 则 

第一条

为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主（代表）大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、住房城乡建设部《业主（代表）大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则。

第二条

本业主（代表）大会名称为：

第三条

本业主（代表）大会由物业管理区域内的全体业主（代表）组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

业主委员会是业主（代表）大会的执行机构。

业主委员会委员经过半数的业主（代表）同意产生。

业主委员会接受业主监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为。

第四条

业主（代表）大会、业主委员会接受物业所在地街道办事处、社区居民委员会的监督和指导，积极配合社区居民委员会共同做好和谐社区建设工作，并接受区（县、市）物业主管部门的业务指导。

第五条

本议事规则经业主（代表）大会通过，对全体业主具有约束力。

第六条

 一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会。

业主（代表）大会自首次业主（代表）大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

业主（代表）大会及业主委员会于成立之日起30日内将《业主（代表）大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的材料送物业所在地街道办事处和区物业主管部门备案。

第二章    业主（代表）大会

第七条

业主（代表）大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主（代表）大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）改变或撤销业主委员会的不当决定；

（十一）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；

（十二）制定物业服务合同无法履行等情形的应急预案；

（十三）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他重大事项。

决定第（六）项和第（七）项规定的事项，应当经1/2以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八条   

业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每

年召开4 次。

有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起60日内组织召开业主（代表）大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的。

第九条

属第八条召开业主大会临时会议第一项情形的，应符合下列条件：

 1、有明确发起人；

 2、提议事项明确，属于业主大会议事范围；

 3、随附提议人产权证复印件。

业主委员会接到提议书面申请后，应对提议的真实有效性进行核实，并进行分析、研究，在收到提议之日起30日内对是否召开业主（代表）大会会议作出决定。

决定召开业主（代表）大会会议的，应当在作出召开决定之日起30天内（未作出决定的在收到提议之日起60天内）召开会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，业主（代表）大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。

决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。

逾期未作出决定的，视作提议有效。

业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议，但经核查后业主提议符合第八条规定情形的，街道办事处应责令业主委员会限期召开；逾期仍不组织召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织业主召开。

第十条

业主（代表）大会会议可以选择下列形式召开，以后具体会议形式由业主委员会确定。

（一）集体讨论的形式；

（二）书面征求意见的形式。

采用集体讨论形式议事的，选择：

由业主推选业主代表参加会议，以每幢楼为单位，推选产生一名代表；

业主代表应当在参加业主（代表）大会会议3日前，就业主（代表）大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对、弃权的具体意见经本人签字后，由业主代表在业主（代表）大会投票时如实反映。

第十一条

业主（代表）大会采用以下  3 种形式进行表决：

（一）设投票箱：

在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（业主（代表）大会筹备组）统计汇总，公布表决结果；

（二）专人送达、回收意见：

由业主委员会或业主大会筹备组组织有关人员逐户送发、回收业主意见，经业主委员会（业主（代表）大会筹备组）统计汇总，公布表决结果；

（三）电话委托投票。

第十二条

业主（代表）大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备。

业主委员会做好开会前的准备工作。

根据业主的提议、意见、建议，草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、地点、议程，制定征询意见表或表决票，核实业主（代表）人数等情况。

（二）发布公告。

业主（代表）大会会议召开前3日，由业主委员会将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公告，同时告知所在地镇人民政府、社区居民委员会。

（三）召开会议。

业主委员会应在会议当天发放征询意见表或选票，将业主（代表）大会议事内容书面征询业主（代表）意见。

业主（代表）填写征询意见表或选票，并签名确认。

业主委员会可通过设立投票箱、上门送票或电话委托投票等形式回收业主（代表）意见，组织验票、计票，进行表决，邀请镇人民政府、社区居民委员会指导、监督。

（四）通报大会议事决定。

业主委员会以书面形式在公告栏通报会议决议，接受业主的查询和监督。

业主（代表）大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

第十三条 

业主（代表）大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。

持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主（代表）大会的正常工作。

业主（代表）大会形成的决议违反法律法规的，业主可以镇人民政府和市物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主（代表）大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十四条

业主（代表）因故不能参加业主（代表）大会会议的，可以书面委托代理人参加会议。

书面委托委托书，应载明委托事项、委托权限及期限。

受委托的代理人必须是所代表业主中的业主；                                         

第十五条

业主（代表）大会对所提议案已经作出决定的，业主在  六 个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十六条

利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入的收益，主要用于以下用途：

 1、业主（代表）大会、业主委员会的工作经费；

 2、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

 3、补充专项维修资金；

 4、弥补物业服务费用的不足；

第三章业主委员会

第十七条

业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主（代表）大会的决定和决议；

（二）召集业主（代表）大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主（代表）大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）按照约定组织补选业主委员会委员；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）业主（代表）大会赋予的其他职责。

第十八条  

业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守管理规约、居民公约、业主（代表）大会议事规则，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主是法人或其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。

一个物业管理区域内，一户可由一个自然人代表。

房屋共有的，业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。

车位、摊位等特定空间可计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

未参与表决的业主，其投票权数可以计入以表决心的多数票。

第十九条

有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员：

（1）不遵守本议事规则；

（二）违反有关法律、法规及管理规约；

（三）违章搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自拆改房屋承重结构；

（五）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（六）擅自拆改燃气管道和设施；

（七）在物业管理区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；

（八）拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的；

（九）违反规定改变房屋使用性质、使用功能的。

第二十条　

本物业管理区域业主委员会设委员 5名， 其中主任1名，副主任 1名。

主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期为  5  年，委员可以连选连任。

业主委员会实行等额选举或差额选举，二者可任选一种。

业主委员会委员得票数应当符合法律规定。

业主委员会实行差额选举的，差额比例为 7：

5 。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，其人数为 2 。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十一条

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每 季度 召开一次。

有以下情形发生时召开临时业主委员会会议：

（1）业主（代表）大会决定召开业主委员会会议的；

（二）经三分之一以上业主委员会委员提议；

（三）业主委员会主任认为有必要的。

第二十二条

业主委员会会议应当按照下列规则召开;

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，主任和副主任均不履职的，由物业所在地街道办事处指定业主委员会其他委员召集；

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明；

（三）召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会派代表参加；

（四）会议召开3日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

 （六） 做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

（7）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档；

（8） （八） 业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，接受业主的查询和监督。

第二十三条 

业主委员会依法、依约作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。

业主委员会作出的决定违反法律法规和共同约定的，业主可以向镇人民政府和市物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第二十四条

业主委员会委员（含主任、副主任）缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足，业主委员会应当及时将委员缺额和候补委员递补的情况在物业管理区域内的显著位置公告。

无候补委员或候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主（代表）大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会委员空缺达半数以上的，由物业所在地的社区居民委员会在镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责，并召开业主（代表）大会临时会议重新选举业主委员会；在重新选举之前，任何业主委员会委员不得以业主委员会的名义从事活动。

业主委员会委员集体提出辞职的，应向业主（代表）大会说明辞职理由，并以书面形式告知街道办事处。

在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交由街道办事处暂时保管。

新的业主委员会产生后，及时与街道办事处进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。

第二十五条

业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、停车费等应缴费用；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主（代表）大会会议决定终止其委员职务。

第二十六条

（一）、《业主（代表）大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定情况之一的；

（二）、因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）、 以书面形式向业主（代表）大会或者业主委员会提出辞职的。

业主委员会委员资格终止的，按照《业主（代表）大会和业主委员会指导规则》第四十五条、五十六条规定做好移交工作。

第二十七条  

业主委员会应建立工作档案，指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：

（一）《业主（代表）大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容 ；

（二）有关法律、法规和业务往来文件；

（三）利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；

（四）业主（代表）大会、业主委员会工作经费的收支情况清册；

（五）其他需要保存的资料。

业主可以查阅档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。

第二十八条

业主委员会应建立印章管理规定，并指定专人保管。

业主（代表）大会和业主委员会按印章管理规定在各自的职责范围使用印章，每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。

记录应当存档，业主可以查阅。

业主（代表）大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告，并按照相关规定重新刻制业主（代表）大会、业主委员会印章。

违反印章管理规定或印章遗失造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第二十九条

业主（代表）大会、业主委员会等工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

工作经费来源采用共用部位、共用设施设备等经营收益筹集方式：

工作经费用于下列开支：

（一）电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用；

（二）有关人员工作补助。

经费收支帐目由业委会经费管理员 代为管理，每年（季度/半年/年）在物业管理区域内显著位置公布经费使用情况，接受业主监督、质询，公布时间不少于7天。

第三十条 

业主委员会应督促违反约定不交纳物业服务相关费用的业主，并限期交纳。

经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务相关费用的业主，业主委员会可以采用在本物业管理区域内进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

第三十一条

如发现有《山东省物业管理条例》第四十四条规定行为时，业主委员会应当根据管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会应当及时报告有关行政管理部门。

第三十二条  

业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主（代表）大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满仍未组织召开业主（代表）大会会议进行换届选举的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处指导和和监督下，组织换届选举工作。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，由社区居民委员会代行业主委员会职责的，应移交社区居民委员会暂时保管。

拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可向人民法院提起诉讼。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第四章附则

第三十三条

本议事规则经   年   月    日业主（代表）大会会议讨论通过。

本议事规则由业主委员会根据业主（代表）大会的决议修改。

修改后的规约，经业主（代表）大会会议通过之日起生效。

本议事规则未尽事项由业主（代表）大会补充。

业主（代表）大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

第三十四条

本议事规则由业主（代表）大会会议解释。

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