滨海新区地产股分析.docx
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滨海新区地产股分析
濱海新區地產股分析
分析概要：
1、根據規劃，濱海新區2010-2020年新增常住人口１2０萬，新增城鎮人口125萬。
按人均住房40平方米估算，需要住宅面積５,00０萬平方米。
再加上原住人口的住房改善（約3０平方米增加至40平方米）,對住宅的新增需求大約６，800萬平方米，年均680萬平方米。
2、目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在10,0０0－13,000元／㎡,核心區部分樓盤售價高達23,000元／㎡。
萬通地產旗下的萬通華府售價17,５０0元/㎡。
濱海新區內的塘沽、漢沽、大港區的樓盤售價大多在５，000-７,00０元/㎡。
3、萬通地產（６０0246）權益建築面積約2３5萬平方米，估算公司當前項目的總淨利潤將達到29.03億元,按5年之內完成結算估計,平均每年淨利潤約６億元,EPS約0.6元。
當前股價１2.４元,ＰＥ約20.６。
4、天房發展（60０３２２）公司擁有的在建和擬建權益建築面積約5７1萬㎡（含河西舊城改造土地整理項目），預計總可結算權益收入2５8億元,淨利潤３1.16億元。
根據公司的專案計畫，上述項目大多可在5年之內完成,年均淨利潤6.23億元,按當前股本計算EPS約0.５6元，當前股價７.1元，PE約1２.7。
5、津濱發展（００0897）目前擁有的權益建築面積1２3萬平方米。
當前主要專案預計可結算權益淨利潤２5.19億元,根據專案進度計畫,大多在３-4年內可結算,年均淨利潤６.29億元，ＥPＳ0.3９元,當前股價6.２元,PE約15．9。
6、天保基建（０0０9６5）公司目前主要的開發項目位天保金海岸項目。
該項目目前在建以及規劃中的土地面積88.13萬平方米，建築面積128.95萬平方米。
各項目在2009-2013年完成，預計總收入13１.5３億元，淨利潤26.3億元。
平均每年ＥPＳ達到１.１4元。
當前股價11．4元，ＰＥ約10。
一、濱海新區
1、經濟現狀
濱海新區開發開放勢頭強勁。
全年濱海新區生產總值完成3,102.24億元,按可比價格計算,比上年增長２3.1%,增幅比上年提高2.6個百分點,比全市GDP增速快６．6個百分點。
新區主要經濟指標保持較快增長。
全年完成工業總產值7,61６．81億元，增長２9.4%,增幅比上年提高8．6個百分點。
固定資產投資完成1,６50.52億元，增長43．2%。
社會消費品零售總額3３0.7５億元，增長29.3%。
直接利用外資合同金額9１.８６億美元,實際到位50.77億美元,分別增長19．８%和2９.4％,占全市的比重分別為69．３%和68.4%。
2、總體規劃
天津濱海新區位於環渤海地區的中心，包括塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港區以及東麗區、津南區的部分區域，規劃面積２,２７0平方公里，2005年常住人口１4０萬人。
新區地理位置優越,自然資源豐富，科技人才密集,產業基礎雄厚，交通通訊便捷,具有集國際化港口、高度開放的功能區和大片可供開發土地於一體的綜合優勢。
其核心區域在塘沽區。
區域內包括了天津經濟技術開發區和天津保稅區等。
圖１:
天津區點陣圖和濱海核心區域塘沽區域圖
資料來源:
濱海新區政府網、ｇoogle.cｏm
圖２：
天津濱海新區規劃區域圖
資料來源:
濱海新區政府網
３、主要經濟與建設規劃目標
根據《天津濱海新區國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要》,主要規劃目標包括:
2010年,區內生產總值達到３50０億元以上,年均增長17%,約占天津全市GDP5４%左右，並且增長速度高於全市平均的1２%水準。
其中服務業增加值１180億元,年均增長20%。
固定資產投資５年累計5,０００億元以上。
高新技術產業產值占工業的比重達到５0％以上。
20１0年港口貨物吞吐量超過３億噸,集裝箱吞吐量超過１，000萬標箱。
機場旅客吞吐能力5６0萬人次,貨郵吞吐能力5０萬噸。
2０10年,常住人口18０萬人以上，流動人口80萬人左右。
其中城鎮人口165萬人,城市化水準達到９０%；2020年常住人口300萬人以上，其中城鎮人口290萬人，城市化水準97％。
城鎮居民人均可支配收入達到25,000元,農民人均純收入14，0０0元。
在此基礎上,再經過１0年的努力,到2020年新區生產總值達到10，000億元以上,15年平均遞增1３%；口岸進出口總值達到５,0０0億美元以上。
在土地利用方面,到2020年,新區土地利用規劃結構為：
農用地398平方公里，占１7.6%；建設用地1367平方公里（包括城鎮建設用地510平方公里，獨立工礦、農村居民點、交通、鹽田、水利設施等用地８57平方公里），占60．２％;未利用地505平方公里，占２2.2%。
在以上各類土地中,生態用地7９5平方公里，占35%。
20１0年濱海新區城鎮建設用地由目前的36０平方公里增加到430平方公里，20２０年達到5１0平方公里。
2010年,城區人均住房建築面積達到40平方米。
2010-2０２0年新增常住人口１20萬，新增城鎮人口12５萬，按人均住房40平方米估算，需要住宅面積5,0０0萬平方米。
再加上原住人口的住房改善（約３0平方米增加至4０平方米），對住宅的新增需求大約6，80０萬平方米，年均680萬平方米。
4、中新生態城
中新天津生態城確定在中國東部、環渤海地區的中心、京津城市發展軸的北側、天津濱海新區內海濱休閒旅遊區內,距離濱海新區核心區1５公里、距離天津中心城區45公里、距離北京1５0公里、距離唐山50公里。
總面積約３０平方公里。
建設週期1０-15年,總建築面積2,5０0萬平方米，其中住宅1,50０萬方米，商業和產業面積1，000萬平方米。
生態城規劃經濟職能主要包括:
（１）國際生態環保理念與技術的交流和展示中心;
（2）國家生態環保技術的試驗室和工程技術中心的集聚地；（3）國家生態環保等先進適用技術的教育培訓和產業化基地;（4）國際化的生態文化旅遊、休閒、康樂區。
2020年生態城常住人口規模控制在35萬人左右。
同時能夠容納外部就業人口6萬人和內部暫住性消費人口３萬人。
從規劃圖可以看出,除了生態綠地，主要就是居住用地和金融、辦公文化娛樂用地,工業用地偏少。
因此適合進行大規模的住宅開發。
目前生態城的開發模式主要為：
由中新生態城投資公司進行土地收儲整理,然後與開發商合作進行商品房開發。
目前起步區3平方公里的區域建設工作已經展開,合作的開發商包括世茂房地產、萬通地產等。
圖3：
生態城用地規劃:
資料來源：
中新生態城官網
4、天津房地產市場現狀
圖4：
天津房地產主要指標
資料來源:
天津統計局
2008年全市房地產開發投資65３.7２億元，增長29.４%。
商品房銷售面積１，25２.24萬平方米，比上年下降19.３%；實現銷售收入753.1６億元，下降16.３％。
銷售均價約6０1４元/㎡。
圖5:
近期住宅銷售面積與均價走勢
資料來源：
wｉnd資訊
目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在1０,000－１3,０00元/㎡,核心區部分樓盤售價高達23，００0元/㎡。
萬通地產旗下的萬通華府售價１７，5００元/㎡。
濱海新區內的塘沽、漢沽、大港區的樓盤售價大多在５,０00-７,０00元/㎡。
二、萬通地產（600246）
1、基本概況與股東結構
公司控股股東北京萬通星河實業有限公司持股51.16%。
後者實際控制人為自然人馮倫。
馮倫為業內名人，在中國大陸９0年代海南房地產熱潮中與現SOHO中國（0410HK）董事長潘石屹等人共同開發房地產。
萬通星河第二大股東為天津國資委下屬的泰達控股,後者控股津濱發展（00０89７）、泰達股份（00０65２）等多家上市公司,並且是濱海新區內中新生態城的主導開發企業。
圖6：
萬通地產股東結構
資料來源:
公司年報
2、主營業務概況
圖７：
萬通地產近年經營狀況
資料來源：
wind資訊
公司近年通過房地產專案注入方式,使得收入和盈利能力大幅提升，2008年收入和淨利潤分別達到４8．４億元和8.3１億元。
近年來的淨利率持續上升，而三項費用率略有下降,截至2008年末，公司扣除預收賬款之外的資產負債率約４０.5%，三項費用率５.７%，淨利率1７.17%，高於行業平均水準。
3、主要開發項目分析
（1）上北新新家園
該專案位於天津塘沽，為公司在200７年收購的天津富銘置業（１０0%股權）旗下的水域未來城項目。
該項目占地２4.54萬平米，建築面積３6.５6萬平米，物業類型包括洋房和高層住宅。
目前一二期已基本入住,三期建築面積約２４.2７萬平米,預計2009年底竣工，結算期2009-2010年。
目前售價大約7,5０0元/㎡。
預計該項目可結算收入15.47億元，淨利潤2．32億元。
（2）上游國際項目
該專案由控股65%的子公司天津泰達萬通房地產開發公司進行開發，專案位於天津中心城區的泰達城。
項目占地１１.１5萬平米,規劃建築面積28．1萬平米,主要為高層住宅。
銷售均價約10,0０0元/㎡,目前一二期已基本入住，三期建築面積18.７萬平方米,計畫竣工時間2012年。
預計該項目可結算收入15．８9億元，按權益計算收入１0．33億元,淨利潤1．5５億元。
（3）天津萬通新城國際項目
該專案由控股８2%的子公司天津萬通時尚置業有限公司進行開發，總規劃建築約50萬平米,目前一二期已基本入住，三期建築面積約１８萬平方米，售價９，700元/㎡,計畫竣工時間２010年９月。
預計該項目可結算收入14.84億元，按權益計算收入12.１7億元,淨利潤1.８3億元。
（4）萬通華府項目
又名天津新城東路專案，由控股８2%的子公司天津萬通時尚置業有限公司進行開發。
位於濱海新區核心區，占地6萬多㎡,建築面積20余萬㎡,共3期。
目前已在售，預計2009年11月竣工,20０8年年報顯示預售款２.78億元。
當前售價約１７,500元/㎡。
預計項目可結算收入２９.７５億元，按權益計算收入24.3９億元，淨利潤3.66億元。
（5）香洲半島專案
該項目由控股95%的子公司四川香洲半島房地產公司進行開發。
位於成都新都區城北蜀龍大道毗河大橋旁，占地３3０畝,總建築面積25萬平方米，以別墅、小高層為主，項目一二期已交房，三期2009年竣工，四期2011年竣工。
售價３,000－4，0０0元/㎡。
預計該項目可結算收入2.97億元，按權益計算２.82億元，淨利潤０.4２億元。
（6）天竺新新家園
該專案由控股６2.5%的北京廣廈富城置業公司進行開發。
地處順義天竺溫榆河北岸中央別墅區。
總用地面積2４．98萬㎡，建築面積22.6萬㎡,容積率1.0５。
規劃21５套別墅,建築面積240-３50萬㎡，多層968套9０㎡以下小戶型，高層６９８套90㎡以下小戶型。
一期竣工時間2０10年9月,二三期竣工時間2011年９月。
周邊別墅價格1０，０00-20,000元/㎡,普通住宅7,5０0-1０,０0０元/㎡。
預計該項目可結算收入1９.２1億元,按權益計算收入1２.0億元，淨利潤１.8億元。
（7）天津空港專案
該專案位於天津濱海區物流加工區CBD區域，占地4.24萬平米,規劃建築面積15萬平米,主要開發公寓和商業項目,計畫竣工時間2012年。
預計首價8，000-10，0０0元/㎡，可結算收入1１.4７億元，淨利潤1．7２億元。
（8）三亞奧林匹克國際村
該項目位於海南三亞奧林匹克國際村，定位於國際會議中心、旅遊度假村等高端住宅、商業的開發。
公司享有44％的權益,合作方包括中體產業（6０0158）、國際奧會、中國奧會，後兩者各持有5%股權,相關費用由萬通和中體產業各４9%、51%分攤。
開發週期7年。
項目占地2,200畝（折合1４６.5萬㎡），建築面積約35萬㎡。
預計項目總投資額約５２億元。
初步估算專案總收入80億元，權益收入3５.2億元,權益淨利潤5.28億元。
（9）中新生態城專案
2009年7月9日公告,公司與天津生態城投資開發公司簽訂戰略合作框架,以合資成立專案公司的形式進行生態城的開發，標的為生態城起步區0５-08－05－0１地塊。
生態城占地3０平方公里,建設週期10-1５年，總建築面積２,500萬㎡，其中住宅1，500萬㎡，由天津生態城投資開發有限公司進行土地整理、出讓、合作開發。
天津生態城公司由泰達控股主導,後者為萬通地產控股股東萬通實業的第二大股東。
生態城投資公司明確表示，合作專案公司在同等條件下將享受生態城區域內進行開發的所有開發商中最優惠的土地價格和綜合配套費用。
生態城投資公司在7月１日與世茂房地產（0８13HK）簽訂合作備忘錄,將聯合開發一個占地面積１80萬㎡的項目，計畫總投資1０0億元,於2014年竣工。
我們預期未來5年萬通地產與生態城投資公司合作開發的專案將超過180萬㎡。
（１０）河北香河專案
公司7月2０日公告取得河北省香河縣四宗地塊,總占地面積53.31萬平方米,地價款4．８億元,折合地價約9０0元/㎡。
香河位於北京與天津之間,當前主流房價約3,000-４，０00元/㎡。
按照一般多層住宅1－１.２容積率估算,該項目建築面積53.3-63.６萬㎡,預計項目總收入18．65-22.26億元,淨利潤1.8億-2．2億元。
（１1）杭州萬通中心項目
該項目位於杭州拱墅區大關路,是杭州北部城市副中心以及拱墅區運河商務區的核心。
專案占地17,５２2平方米，建築面積15.5萬平方米，其中寫字樓3.6萬平米,商業7萬多平米。
該區域周邊住宅、寫字樓售價大多在15,0０0元/㎡左右,部分高達２0，00０元/㎡以上。
預計該項目可結算收入１９.76億元，淨利潤2.9６億元。
（12）天津城開Ｒ１/R3/Ｒ５地塊專案
該項目位於與上游國際項目（R4地塊）相鄰,２0０７年通過收購取得了該專案47%股權。
該項目占地35萬平方米。
建築面積95萬平方米，土地用途為住宅和商業。
預計該項目可結算收入８０.７5億元,權益收入3７.９億元，淨利潤5．69億元。
萬通主要項目概況:
未竣工建築面積
萬㎡
售價
元/㎡
可結算收入
億元
股權
權益面積
萬㎡
權益收入
億元
淨利潤
億元
竣工時間
上北新新家園
2４.2７
7,５00
15．４7
10０%
24.27
15.47
2.３2
２００９－２01０
上游國際項目
1８．７
1０,0００
１5.8９
６５％
１2.1５5
10．33
1.55
２012
新城國際
1８
9,70０
14.８4
82%
14.76
12.1７
1.8３
2010
萬通華府
20
17,500
29.７５
82%
1６.4
24.39
３.66
2０0９
香洲半島
１0
3，500
２.９7
95%
9．5
2.82
0.４2
200９-20１1
天竺新新家園
２2.6
10,00０
19．2１
６２.50％
14.125
1２
1.8
２010－2０１１
天津空港專案
１５
9,000
１1.47
100%
15
11．4７
1.７２
20１2
三亞奧林匹克
35
80
44％
1５.4
35.2
5.28
2０15
河北香河專案
53.3
3,５00
18.６５
1００%
53.3
18．6５
1.8
杭州萬通中心
１5.5
15，000
19．76
１00%
15.5
1９.7６
2.96
城開Ｒ1/R3/R５
９5
10,０00
8０.75
47％
4４.65
37．9
５．６９
合計
235．０6
200．16
２9.03
資料來源：
金鼎綜合證券
綜上,在未考慮生態城合作專案的前提下，公司當前專案在完全銷售狀態下（未竣工面積按8５%可結算），可實現收入約200.16億元。
對規劃中專案按土地成本約占收入30%的情況估算,公司當前所有項目重估價值約14８.63億元。
公司20０8年底總負債40.59億元,簡單估算市值應在10０億元左右。
按7月23日收盤價14.７7計算,當前市值14９.7億元，估值水準略高。
由於公司目前工作重心已經轉向天津市,未來在濱海新區特別是中新生態城專案上的參與程度將決定公司的升值潛力。
結合公司與天津泰達控股的良好合作關係，以及生態城投資公司近期與世茂房地產的合作,我們預期未來５年萬通地產與生態城投資公司合作開發的專案將超過2００萬㎡,權益面積1０0萬㎡，將提升公司總體價值30-50％。
初步估算公司當前項目的總淨利潤將達到2９.03億元，按5年之內完成結算估計,平均每年淨利潤約6億元,EPS約０．6元。
三、天房發展（６00322）
1、基本概況與股東結構
圖8:
公司股東結構
資料來源：
公司年報
2、主要項目分析
（１）天津灣
該項目是海河開發六大節點的水上運動世界，位於光華橋河西一側海河與南北大街之間,規劃地上建築面積約８9萬平方米,地下建築面積18萬平方米,總投資額約46億元。
專案由天房發展與北京首都開發股份有限公司各占50%股份的天津海景實業有限公司開發建設。
2008年該項目A區中環廣場商業部分實現6萬平方米整體銷售,回收資金6億元，單價僅１0,0０0元／㎡,銷售毛利率1１%。
隨著房地產市場的轉好,該項目目前銷售均價約１２，0０0元／㎡。
預計該專案未結算部分可實現總收入８4.66億元，權益收入４2．33億元，淨利潤4.２３億元。
（2）天房美域（王蘭莊項目）
“天房•美域”項目位於天津市中心城區的西南部,專案分兩期組團式開發,專案總建築面積46萬平米,一期規劃建築面積55,２51.6㎡,目前已交房。
二期規劃建築面積約40萬㎡，預計2０09年起交房，目前已在售。
當前銷售均價８，800元／㎡。
預計該項目可結算收入29.92億元，淨利潤3．59億元。
（3）翠海家園（翠海紅山）
該項目位於天津市東麗區程新道，為濱海新區空港物流配套加工服務區住宅專案,專案總規模１0．7萬平方米，計畫總投資6.9億元。
該專案正在進行主體施工。
預計該項目可結算收入9.85億元,淨利潤1．１8億元。
入住時間2010年底。
（4）融邦大廈
該項目位於友誼北路,為商業寫字樓專案,規劃建築面積2.３萬平方米，計畫總投資１.6億元。
預計可結算收入2.28億元，淨利潤0．２7億元。
（5）華明新家園
該專案位於東麗區楊北公路南側，其中06號專案為住宅,規劃建築面積1６.42萬平方米，預計投資15億元。
０3號專案為經濟適用房,建築面積1２．９4萬平方米,預計投資４．9億元。
周邊住宅約6,000元／㎡,經濟適用房約４，000元/㎡，預計經濟適用房可結算收入5．45億元，淨利潤0.16億元，09年可入住。
普通住宅可結算收入21．4２億元,淨利潤2.14億元，２0１0年可入住。
（6）雙港新家園
該專案位於津南區梨雙公路南側,1２３號專案為限價商品房,規劃建築面積17．6３萬平方米,預計投資8.2億元。
124號專案為普通商品房，規劃建築面積1４.27萬平方米,預計投資12.9億元,125號專案為普通商品房，規劃建築面積15.２7萬平方米,預計投資13億元。
周邊限價房均價約4,０00元/㎡，普通住宅約6,0００元／㎡。
預計該項目限價房可結算收入9.1億元，淨利潤0.45億元,商品房可結算收入３７億元，淨利潤３.７億元。
（7）昆俞路項目（昆俞家園、天房雅韻）
該專案位於東麗區昆俞北路東側，其中限價商品房規劃建築面積１8.15萬平方米,預計總投資8.62億元,預計可結算收入9.58億元，淨利潤0.４8億元。
普通商品房規劃建築面積1８.４1萬平方米,預計總投資１２.62億元，預計可結算收入18.03億元,淨利潤１.8億元。
（8）沙柳路項目
該專案位於河東區,規劃總建築面積２1.７萬平方米，為定向安置經濟適用房專案,預計總投資１0.2億元,預計可結算收入11.3億元，淨利潤0.34億元。
（9）漢沽河西舊城綜合開發建設項目
該項目位於漢沽區濱海旅遊度假區,土地整理區域3.22平方公里,預計總投資43.49億元。
主要進行土地一級開發整理。
在不考慮公司對整理土地進行商品房開發的情況下,按1５０0元/㎡地價估算,預計可結算收入48.3億元，淨利潤11.２1億元。
（10）世界貿易中心項目（大悅城）
該專案位於南門西地區，天津市中心區域，占地8.9萬方米，規劃擬建築面積為3２萬平方米，主要包括五星級酒店（3.5萬㎡）、寫字樓（6萬㎡）、酒店式公寓（4萬㎡）、高層住宅（7.8萬㎡）以及購物中心（１4萬㎡）。
目前,該項目正在進行前期規劃設計。
由參股35％的子公司天津津茂置業公司進行開發（另外股東為中糧集團子公司）,專案總投資約３2億元人民幣。
目前尚處於規劃階段，預計２011年交房。
周邊樓盤售價大多在1０，000-15,0０0元/㎡,部分高達25,0０0元/㎡。
預計項目可結算收入38.4億元,權益收入13.４4億元，淨利潤1.６1億元。
綜上，公司擁有的在建和擬建權益建築面積約571萬㎡（含河西舊城改造土地整理項目）,預計總可結算權益收入２5８億元，淨利潤31.16億元。
根據公司的專案計畫,上述項目大多可在5年之內完成，年均淨利潤６.23億元，按當前股本計算EPS約0.56元。
公司作為天津國資委系統的最主要房地產開發企業，承擔了市區的經濟適用房建設以及舊城土地整理，隨著天津城市建設的進行,公司的業務將大幅增加。
四、津濱發展（0０0８9７）
1、基本概況與股東結構
公司直接控股股東天津泰達建設集團持股23.２９%。
泰達建設為泰達控股子公司，隸屬于天津國資委。
公司主要進行住宅開發以及商業地產和工業地產開發。
泰達控股目前持有３家A股上市公司,包括濱海能源（000695）和泰達股份（０0０652）,濱海能源將主要作為能源、環保平臺,泰達股份則作為金融平臺,津濱發展則可能作為房地產開發業務平臺。
目前泰達控股除濱海能源之外,還有泰達建設、星城發展等數家未上市房地產運營企業。
２、主要項目分析
（1）天潤新苑
由控股94.8％的子公司津濱雅都置業公司進行開發,專案位於漢沽區大豐路與人民街交口，占地面積４.2萬平方米，建築面積1４.1萬平方米,銷售均價約56００元/㎡，目前在售，預計交房時間201０年６月，其中2０0９年能結算部分。
預計項目可結算總收入6.71億元，權益收入6.36億元，淨利潤0．７6億元。
（2）濱海國際
該項目位於開發區太湖西路東，占地面積4.36萬平方米,建築面積7.36萬平方米,包括洋房、高層住宅以及商業（約3．5萬平方米）。
其中洋房銷售均價１３,０0０元/㎡,高層均價９，60０元/㎡。
目前在售,住宅部分2009年年底竣工,商業部分２０10年竣工。
預計可結算總收入21.9億元,淨利潤２.６３億元。
（３）梅江南項目（津濱時代）
由持股６6.7%的子公司津濱時代置業公司進行開發。
該專案位於天津友誼路沿線,占地面積57．3８萬平方米，規劃建築面積６5.８7萬平方米，總投資約７0億元。
主要規劃建設酒店、寫字樓、購物中心、公寓等。
預計項目總淨利潤19.４億元,權益淨利潤１2.９4億元。
（4）漢沽遊樂港旅遊地產項目（濱海聖喬治小鎮）
該項目位於天津濱海新區八大功能區之一的海濱休閒旅遊區內。
占地面積24.7５萬平方米,項目主要規劃建設酒店、商業街區、度假村。
其中酒店３.2５萬平方米,商業4.3９萬平方米,多層洋房1２.３9萬平方米，聯排2．2萬平方米,別墅0．77萬平方米,其餘為會所、公建、停車場等。
項目總投資額１5.8９億元，多層和聯排200９年竣工,其餘2０10年竣工。
預計項目總收入2３.2６億元，淨利潤4.76億元。
（5）科技創新工業園專案
專案規劃生產區、商務辦公區和生活服務區,規劃可用地面
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