武汉民院路房地产开发项目可行性研究报告79页.docx
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武汉民院路房地产开发项目可行性研究报告79页
前言
受湖北佳辉置业有限公司委托，对民院路房地产开发项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行深入调查分析的基础上完成本报告。
本报告的研究目的在于：
①为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；
②为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。
因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。
本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。
武汉学林置业顾问有限公司
2005.11.25
第一部分总论
一、项目背景
1、项目名称
项目暂定名称：
民院路房地产开发项目。
项目名称是项目定位的画龙点睛之笔，是项目在市场优势亮点的集约聚焦，是在武汉地图上留下一个永久性地标标记，对项目开发和经营成效极为重要，因而需要根据市场策划拟定合适的项目名称。
我们将在本报告项目定位（项目命名）中提出案名建议。
2、项目区位
民院路房地产开发项目位于鲁巷广场商务区，连接光谷广场和雄楚大道的民院路中间。
项目地理位置优越，位于将要形成的鲁巷广场周边繁华商贸区。
自然环境良好，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园，有特殊自然景观支撑。
该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，交通便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。
本项目地块
3、项目现状
该地块可分为A、B两个地块。
（见附图）
A地块占地面积为13亩，土地现状为已完成拆迁征用的待建空地。
西侧紧临民院路，直接临街面宽约100米左右，东至现状小区级支路，南邻正在建设中的忠县—武汉输气管道项目部生活办公区，南距雄楚大道约150米，北向光谷广场约200米。
A地块中间按开发区城市总体规划拟建设一条规划道路，将A块土地一分为二，为A1地块和A2地块。
A1地块临民院路，A2地块背靠龙安大酒店。
B地块面积为20亩，土地现状为待拆迁征用的当地村民民居。
西临现状小区级支路，南临待拆迁的民居，东侧为717所生活办公区，北临现状小区级支路。
距北向光谷广场约150米，距南向雄楚大道约160米，距民院路约40米。
A、B两个地块在A地块的东北角与B地块的西南角相接。
现状小区级支路按开发区城市总体规划将保留并进行拓宽改造。
4、承办单位概况
湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块。
湖北佳辉置业有限公司在东湖高新经济技术开发区步行街湖北省中医研究院南侧原有44.15亩（净用地40亩）土地开发经营权，后因开发区将此原有地块与周边土地一起整体拍卖出让，并采取“同类地段等价置换原则”，将该地块开发经营权置换给湖北佳辉置业有限公司。
故该地块开发权现归湖北佳辉置业有限公司所有。
民院路房地产开发项目用地是开发区政府以土地置换的名义，将湖北佳辉置业有限公司在别处拥有的地块以现地块等价置换给湖北佳辉置业有限公司。
武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过与湖北佳辉置业有限公司股权收购与合作开发的方式对本项目进行投资开发。
项目的实际承办单位应是收购事宜完成后组建的新的经济实体。
5、主要开发建设条件
（1）本项目位于光谷广场的核心圈层之内，周围的商业办公环境已经形成，周边多为学校和科研院所，为成熟的社区，项目开发的氛围和市场认同度较高。
（2）本项目的用地是通过置换方式取得的，相关的一些用地手续此前已经办理。
（3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。
（4）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。
（5）项目的规划意愿已取得当地政府有关领导和部门的肯定。
（6）周边717所等单位团购意向比较明显。
二、项目可行性研究报告编制依据
•国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策；
•武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；
•武汉市及东湖高新技术开发区2000、2001、2002、2003、2004年国民经济和社会发展统计公报；
•武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000年-2020年）；
•武汉市规划局东湖开发区分局规划方案；
•国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）（1993年）；
•建设部《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
•国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；
•《城市房屋拆迁管理条例》；
•《城镇土地估价规程》；
•武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。
三、项目主要结论
1、项目名称建议
光谷·天域园
2、项目目标顾客群定位
项目地块周边717所，湖北经管大学、龙安集团公司职工、西气东输管道公司的教师、科研人员、公司职员、经营管理者；武汉工程大学教职工、原同济医大和中国地大将从汉口转到校本部工作的教职工；开发区公司职工及周边就近上班方便的市民。
3、项目产品定位
中档高品味高层物业
相对于在建、在售的鲁巷商务中心，是中档物业；相对于鲁巷广场其他物业是“高品位”物业。
A区适应鲁巷广场商贸中心发展的需求，开发建设商业、办公、居住多功能的物业。
B区开发建设纯居住宅。
商业物业功能定位为文化专业市场。
4.项目规划建设方案
项目共六栋高层建筑，总建筑面积为90000平方米，其中住宅83000万平方米，商业7000平方米，容积率为4.09。
A区临街建两栋15层商住楼，总建筑面积36667平方米,临街底商7000平方米,架空层停车位120个;B区建四栋17层纯住宅楼,总建筑面积53333平方米,地下停车位228个。
根据武汉市及开发区城市规划要求和市场分析的结果，本项目拟定的规划设计方案技术经济指标如下表：
表1－1项目总体规划设计方案技术经济指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
用地面积
平方米
22000
A地块
平方米
8667
B地块
平方米
13333
2
建筑占地面积
平方米
6333
A地块
平方米
3000
B地块
平方米
3333
3
总建筑面积（不含地下室）
平方米
90000
A地块
平方米
36667
其中商住两用：
平方米
29667
商业：
平方米
7000
B地块
平方米
53333
其中住宅：
平方米
50196
架空层停车位：
个
120
4
地下室建筑面积
平方米
11200
A地块
平方米
5200
B地块
平方米
6000
5
地下停车位
个
228
6
人防建面
平方米
5500
7
容积率
4.09
A地块
4.23
B地块
4.00
8
建筑覆盖率
28.79%
A地块
34.62%
B地块
25.00%
9
绿地率
41.06%
A地块
35.00%
B地块
45.00%
5、项目价格定位
A地块：
住宅3200元/平方米
商业物业：
7000元/平方米
B地块：
住宅3000元/平方米
6、项目投入总资金和主要经济效果
在2年的开发建设经营期内：
项目投入总资金为25085.34万元；
其中自有资金为8945.47万元；
税前净利润为5724.31万元；
税后净利润为3990.70万元；
自有资金税前投资回报率为63.99%%；
自有资金税后投资回报率为44.61%%。
表1-2项目投入总资金和主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
主要经济结果和数据
一
项目投入总资金
万元
25085.34
1
建设投资（不含建设期利息）
万元
24790.14
2
建设期利息
万元
295.20
其中自有资金
万元
8945.47
二
销售收入
万元
34672.16
项目总销售收入
三
销售成本
万元
1560.25
项目总销售成本
四
销售税金
万元
2302.26
项目总销售税金
五
销售利润
万元
30809.65
项目总销售利润
开发利润
万元
5724.31
项目总利润
六
所得税
万元
1733.61
七
税后利润
万元
3990.70
经济评价指标
一
项目财务内部收益率%
38.42%
基准收益率Ic=10%
税后项目财务内部收益率%
27.44%
基准收益率Ic=10%
二
资本金收益率
30.86%
税前资本金收益率
44.76%
三
财务净现值（税后）
万元
2259.79
财务净现值（税前）
万元
3714.55
五
税后投资回收期
年
1.83
税前投资回收期
年
1.78
四
税前投资回报率
22.82%
税后投资回报率
15.91%
六
税前自有资金投资回报率
63.99%
税后自有资金投资回报率
44.61%
七
借款偿还期
年
1.67
八
单位建筑面积投资
2787.26
不含地下层建筑面积
单位建筑面积投资
2478.79
含地下层建筑面积
九
单位建筑面积工程造价
1452.83
不含地下层建筑面积
单位建筑面积工程造价
1292.04
含地下层建筑面积
四、项目建设存在的主要问题和实施建议
1.项目建设存在的主要问题
本项目建设存在的主要问题有：
（1）项目用地因规划原因被分割为几个较小的地块，需要统筹规划，合理衔接。
（2）项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中，项目工期尚不能最后确定。
（3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，要规避其风险。
（4）项目开发的主体是高层住宅，其市场认同、市场消化速度和能力会对项目构成重大影响。
（5）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。
2、项目的实施建议
针对上述问题及项目风险分析（见本报告第十二部分），对本项目开发经营主要问题建议如下：
（1）以高品质特色亮丽的建筑外形耸立于鲁广商务中心高层建筑之林。
A地块紧邻民院路，要建设鲁巷广场繁华商务中心相协调的亮丽建筑群，建筑轮廓线、天际线、外立面等都要有突出的特色风格。
（2）尽快完成权属明确和规划报批工作。
集中精力尽快取得该土地使用权及规划条件，明确该地块区域内多条支路、规划路的建与舍，留与扩，使得项目决策有确定的权属依据和规划控制依据。
（3）规避“住宅禁商”、“禁止底商”的政策风险。
抓紧进行项目前期论证工作与办理项目前期报批手续，机会性的规避“禁止底商”、“住宅禁商”的政策风险。
（4）抓住鲁广商务中心从初始状态到繁华中心市场加速上升期的良好机会。
在总体上，加快项目开发经营运作，以充分利用上升期的房价快涨的良好机会。
（5）“先环境，后建筑”，树立开发商资金实力形象，并以令人刮目的工程形象推进营销。
（6）以优质工程作为竞争优势点与光谷区域现有多数楼盘施工质量差、投诉众多、交房困难形成企业形象反差。
（7）追随“鲁广商务中心”楼盘，研究并避免其缺陷，取针对性的营销策略，竞争中处于有利地位。
（8）B地块以对717所定向开发为上策。
（9）特别注意做好开发区政府公关工作，为项目正常运作创造良好的外部环境，并争取到政策优惠。
第二部分项目的市场态势分析
一、武汉房地产市场分析
见《当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告》。
二、项目供需圈区域房地产市场态势分析
见《当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告》。
三、鲁巷广场地段房地产市场分析
在《当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告》关于光谷区域房地产市场分析的基础上，对鲁巷广场地段的房地产市场需注意以下特点：
⏹光谷区域鲁巷广场周边商贸中心的地位已经确定，将越来越兴旺，越来越成熟。
武汉市长江以南商贸中心发展的历史，沿珞瑜路逐步形成付家坡中心、中南路中心、街道口中心、续而延伸到鲁巷广场商贸中心。
东湖开发区曾拟以“地理中心”原则在光谷大道和南湖大道交汇处的曙光软件园规划商务中心，因其远离现实人口聚居区而不可能实现。
⏹鲁巷广场周边楼盘领导该区域楼盘价格。
该地段楼盘价格已经远高于其他地段价格。
⏹鲁巷广场以珞瑜路、珞瑜东路、民院路、鲁磨路、卓豹路放射展开，将主干道珞瑜路、雄楚大道、关山大道、光谷大道、南湖大道、珞狮路、东湖路连成一体，因而，它的经济影响力也广泛辐射，影响到光谷区域各处。
⏹鲁巷广场地段房地产市场正处于从初始阶段到繁华商贸中心的快速上升期。
柒零社区
四、光谷片区区域重点竞争项目分析
1、主要竞争物业分布概况
本案
2、主要竞争物业价格分析
3、主要竞争物业调查结果
楼盘名称
开发商
地理位置
项目规模
容积率
绿化率
建筑形式
物业形态
总户数
停车位
均价
销售速度
光谷商务中心
湖北东盛房地产有限公司
鲁磨路和珞瑜路的交叉口
占地51.133亩；建面约30.3万㎡
4.3
35%
高层（在建）
大型购物中心、写字楼、高层住宅
—
1900（一期800）
（写字楼）4800；
（住宅）
3680起
租售部筹建阶段，即将开始客户登记
卧龙·剑桥春天
武汉卧龙房地产开发有限公司
东湖高新技术开发区珞瑜路叶麻店
占地180亩；建面约25万㎡
2.08
35%
多层、小高层
住宅、商业、办公
1216户
—
3250元/㎡
销售速度一般
巴黎豪庭
南益置业（武汉）有限公司
珞瑜路与关山二路交汇处
占地178亩；建面共30万㎡
2.40
40%
小高层，高层（筹建）
高尚住宅
2362户
2100个
3338元/㎡
2005年11月6日开盘，当日170套售出
现代·森林花园
湖北现代城市建设发展集团有限公司
洪山马鞍山森林公园对面
占地135亩；建面约27万㎡
2.0
39%
小高层,多层,叠加别墅
普通住宅
1320户
700个
3300元/㎡
销售速度一般，推出300套4个月销售一半
柒零社区
武汉市洪华房地产开发有限公司
洪山民院路当代学生公寓南面
占地42亩；建面约5万㎡
1.8
35%
多层
普通住宅
428户
210个
3100元/㎡
销售一般
江南家园2期
武汉佳境房地产开发有限责任公司
洪山民院路〔武汉科技学院旁〕
共占地204亩；二期建面约11.7万㎡
1.45
45%
多层小高层
普通住宅
768户
（一期1200户）
—
3100元/㎡
销售较好
楼盘名称
开发商
地理位置
项目规模
容积率
绿化率
建筑形式
物业形态
总户数
停车位
均价
销售速度
保利花园二期
保利（武汉）房地产开发有限公司
洪山关山一路74号
共占地235亩；二期建面约11.7万㎡（总36万）
2.2
42%
高层，小高层，多层
普通住宅
3000户
1960个
2900元/㎡
（近期下调，前期为3100元/㎡）
于2005-8开盘仅推出一栋，待售
金地·阳光城
武汉市洪华房地产开发公司
洪山民族大道与新竹路交汇处
占地210亩；建面约14万㎡（共23.2万）
1.66
41%
多层、庭院洋房
普通住宅
1100户
330个
3200元/㎡
于2005-11-5开盘
陆景苑二期
湖北海陆景置业发展有限公司
洪山关山二路与楚雄大道交汇处
占地120亩；建面约9.8万㎡
1.51
33%
多层、
小高层
住宅
646户
—
调价中
（11月16号前均价3000元/㎡）
全现房，销售一般
光谷国际
武汉政和实业有限公司
光谷华光大道珞瑜路路口
占地37.7亩；建面约10万㎡
3.98
—
高层（30层）
住宅、商业、办公
1080户
—
3100元/㎡
2005-6月底开盘，底层1~3为
中商超市，销售缓慢
汉盛·关山春晓二期
武汉汉盛地产有限公司
洪山关山一路特一号
占地
172.5亩
；建面约18万㎡
1.57
36%
多层、小高层
普通住宅
1328户
740个
2900元/㎡
2005-9-10开盘，销售一般
名都花园3期·枫桥泊岸
武汉城投房地产开发公司
洪山雄楚大街450号
占地共1000亩，三期建面
约9万㎡
1.13
42%
小高层
普通住宅
总套数4000户
—
3500元/㎡
2005-4-2开盘，销售较好
楼盘名称
开发商
地理位置
项目规模
容积率
绿化率
建筑形式
物业形态
总户数
停车位
均价
销售速度
紫菘·枫林上城二期
武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司
洪山雄楚大街与民院路交汇处东侧
占地约70亩，建面
约8万㎡
3.19
49%
高层，小高层
普通住宅
500户
360个
3100元/㎡
2005.11.19二期开盘，一期6万方售罄
学雅芳邻二期
武汉市洪华房地产开发有限公司
洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面
占地约85亩，建面
约16万㎡
2.67
40%
小高层，高层
住宅楼、办公、超市、临街商铺
835户
300个
3300元/㎡
2005-6-8二期开盘，销售缓慢
狮城·风华新都
武汉洪发物业发展有限公司
武昌洪山区珞师路447号
占地150亩；建面约16万㎡
1.6
30%
小高层
普通住宅
700户
—
3300元/㎡
2005-7-17开盘，销售缓慢
洪福家园
武汉洪顺房地产开发有限公司
洪山东湖新技术开发区雄楚大街156号
占地30亩；建面约10万㎡
5
40%
高层、小高层
商住楼
700户
—
3100元/㎡
2005年1月开盘，销售缓慢
宇峰家园
湖北宇峰房地产开发公司
洪山关山二路19号
占地约35亩，建面
约4万㎡
1.5
43%
多层、小高层
普通住宅
432户
—
2580元/㎡
2004-10-1开盘，销售缓慢
当代国际花园
武汉当代科技产业集团股份有限公司
洪山关山二路与城市中环线交汇处
占地825亩；建面约59.4万㎡
1.10
45%
小高层、多层、花园洋房
住宅及办公楼
3030户
3100个
3500元/㎡
2005.11.19开盘，销售一般
光谷·坐标城
湖北长城建设实业有限公司
关山大道与南湖南路交汇处
占地437亩；建面约40万㎡
1.3
43%
多层、小高层、高层
居住、商业一体化
3600户
3600个
3500元/㎡
于2005-11-19开盘，销售一般
楼盘名称
开发商
地理位置
项目规模
容积率
绿化率
建筑形式
物业形态
总户数
停车位
均价
销售速度
万科·城市花园
武汉万科房地产开发有限公司
洪山东湖高新技术开发区关山一路南端
占地约540亩；建面约39万㎡
0.97
40%
多层、小高层
普通住宅
700户
—
3800元/㎡
厨卫装修交房，2005-6-19开盘，销售一般
4、主要竞争项目的高层物业分析
序号
楼盘名称
地理位置
楼层·栋数
价格
营销推广主题
主力户型
销售进度
1
光谷商务
中心
鲁巷广场西北角
2栋25层（裙楼1~5层为底商，6~25层为写字楼、住宅）
写字楼4800元/㎡；住宅3680元/㎡起（层差40元/㎡）；均价4300元/㎡；商铺整体招租
住宅——“入住景观住宅，品味梦想人生”；商铺——“拥有黄金店铺，三代生活无忧”；写字楼——“投资高级写字楼，身份地位都显赫”
——
客户登记阶段
2
巴黎豪庭
原鼓风机厂厂址
2005.11.26只推出7、8、9号楼，都是11层小高层；高层还在筹建阶段，规划28层
住宅3200元/㎡起价，3338元/㎡均价（底商未做）
“东湖光谷、生活大师、大众豪庭”
1*1：
55.4㎡、55.34㎡
2*2：
96.8㎡、96.02㎡
3*2：
130~137㎡（主力户型）
4*2：
140㎡~155㎡
2005.11.6开盘，推出170套，已发出400张VIP卡客户当天购房90套，销售速度一般
3
保利花园
原湖北电机厂厂址
18层
住宅2900元/㎡均价；底商12000元/㎡（面积60~80㎡）
“原生态·新人文·数字化”
2*2：
79㎡~92㎡（83㎡左右主力户型）
3*2：
117㎡~143㎡（120㎡左右主力户型）
4*2：
152㎡
60％左右
4
光谷国际
华中科技大学东校区南侧
3层底商裙楼和2栋27层的塔楼
住宅均价3100元/㎡；整体招商（1~3楼），中商已签合同
“缔造光谷精神堡垒；创新科技孵化基地；构筑城市生态物业；多维空间建筑集群”
1*1：
54㎡、72㎡
2*2：
81㎡、92㎡（面积在80㎡左右主力户型，可办公可居住）
小户型销售较好
5
学雅芳邻二期
洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面
三栋小高层，七栋高层，一栋高层综合楼组成，点式、条式布置；共6万方商铺，已售罄
住宅3300元/㎡均价；底商7000元/㎡，面积60~100㎡
“人居＋商业”多功能
小户型65~80㎡
销售速度较慢
6
洪福家园
长江职业学院东侧
2栋高层21层
住宅3100元/㎡，层差40元/㎡；整体招商（1~3楼），未定
“光谷腹地、新加坡风情、十万平方米小高层社区”；“五福盈门——有福盈门、有禄盈门、有寿盈门、有财盈门、有喜盈门”
三房二厅，面积在138㎡左右
70%左右
14层以上滞销
7
紫菘·枫林上城二期
717研究所对面
18层；16层；32层
住宅3100元/㎡均价；整体招商（7500㎡共三层，未定）
“公园上、庭院中、至高生活”
1*1：
48㎡
2*2：
108㎡
3*2：
134~160㎡（140㎡左右主力户型）
复式：
188㎡
刚开盘
8
光谷·坐标城
关山大道与南湖南路交汇处
6栋高层；共有15万㎡的商业区
住宅3500元/㎡均价；4#，5#楼商业内街，价格未出
“4C打造光谷核心区”（CLD—中心居住区、CCD—中心商业区、CBD—中心商务区、CRD—中心休闲区）；“核心之城、皇者之城、空间之城、居住之城、思想之城”
2*2：
93㎡
3*2：
130㎡
4*2：
133㎡
刚开盘
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