房地产开发流程知识受益匪浅.docx
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房地产开发流程知识受益匪浅
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。
招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。
各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。
所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
第四部分：
关键要素解释
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复，是进行房地产开发的前提。
但是,这三个文件取得的先后顺序，有很大奥妙。
有经验的律师，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，容积率（建筑物总占地面积/总建筑面积）、建筑密度（建筑物总占地面积/总规划面积）、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出，包括小户型比例限制要求，也会在这个文件中明确体现。
一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，现实中这个想法只是一种理想。
首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
新城乡规划法第三十八条：
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望今后能严格依据城乡规划法第三十八条的规定报建。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
这个阶段需要律师在实务中发挥法律专业知识，分阶段阐述。
设立项目公司。
这里要注意：
母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
要深刻领会“母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。
”的深刻内涵。
这意味着房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都懂得如此运作。
立项。
这个过程是计划经济时代留下的产物，很繁琐，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
一般来说是直接去政府部门，譬如去计划部门，由计划部门推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，让环保局推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
房地产开发资质。
这个环节有些技术含量，必须找到在省内网络上能查到资质的专业技术人员。
最难找的是有资质的结构类的工程师。
3、总平面审查阶段
也有的省份叫做“修建性详细规划审查（控制性详细规划）”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照、总容积率、是否超过规定的容积率，建筑密度、进出小区的道路、是否符合消防规范等。
举例说明：
建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。
但是这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？
之所以限制我的建筑密度，就是为了保证绿化和居民的休闲空间。
现在虽然好象是在地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，可以做点文章。
容积率是总建筑面积除以净用地面积。
实践中哪些是净用地面积，从哪里起算，是纯粹的土地使用权证载的面积还是比这个面积大一点，一直到周边道路的道路中线去？
这个问题怎么算都行。
所把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
也是可以钻营的地方。
消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这样会和小区绿化发生冲突。
设置隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的部分，这个过程一般都要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨合，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常的专业有很多房地产开发公司项目报建中被这个环节卡住，功亏一篑。
管线综合包括三大项：
小区给排水管线、强电线路、弱电线路，三项需要综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。
上面这三大项都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接入户。
线路必须要合理安排，不能到处乱走。
作为法律，不是非专业建筑工程人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
1、走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
有这个，基本上这个小区的管线规划不合理；2、沙井盖是不是沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。
如果沙井盖搞得满地都是，看不出走向来，小区的管线布局就没过关。
为什么要强调管线综合审查呢？
如果它设计不好有以下后果：
首先，交付以后给排水会出问题。
一下雨小区就变池塘；其次，就是网络出问题，小区网络运营商根本没办法选择，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而唯一存在的这家，会总是出错；第三，夏天开空调就断电跳闸。
这都是管线综合没搞好的标志。
排水许可证。
由市政部门颁发，专门针对小区的排水。
现在要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。
排水许可证载明了管径和流量，以及连接市政管线的位置。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查非常严格，单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。
单体审查方案的关键是落实各空间的大小尺寸。
这个阶段最麻烦的是车位。
目前我国各大城市在车位问题上管理非常严格的，要求每户住宅配一个车位，商业100平方米配一个车位。
车位不够难以通过单体审查。
开发商为何不建大地下室？
因为建地下室是亏本的。
停下一台车，只需要10个平方米不到的空间。
但是，要把这部车停进去，另外还需要30平方米的进车道。
所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。
规划部门这么掌握。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。
6、消防和人防专项审查
消防专项审查。
我国的消防审查，很多消防上的要求影响使用，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，非常不方便。
基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。
在这个方面，审查那也是越来越严。
一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。
因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。
但是，涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。
比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。
开发商不能绕得过这些强制性规范，即使能绕过去将会获得巨大的回报，也不能那样做。
人防工程专项审查。
人防部门属于政府部门，不是军队编制。
用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。
这部分停车位只有使用权。
关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。
但是所有人防用途的东西，产权都是国家所有。
国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。
但是产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证（规划报建图审核通过）之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查。
节能审查，现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。
360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭等在节能方面肯定不达标。
搞了这些花样，夏天空调开不停。
不过买方都喜欢这种新鲜东西。
在这里南北差异非常明显：
北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天是要白白的花出取暖费的。
套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策是建设部出台的带有强烈的北方特的政策。
北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。
开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。
同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。
这是与北方人的使用习惯及气候一致的：
空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。
这个稍微在图上画一下就知道了。
房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。
这也是现在为何大量的推出两房单位。
施工图审查。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。
施工图审查单位还必须对审查结果负责。
施工图审查是收费项目，非常贵，一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。
施工图审查时除了给审查费，还有额外的费用。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，两样东西是最扰民。
现在越来越多的城市，开始加强了对这两样的管理。
余泥排放问题是各大公路管理部门，包括公路、交通、警察的生财道路。
运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。
但在很多时候，根本不可能这么规范。
尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的、噪音较轻的方式施工。
是环境保护部门负责管理。
现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。
当然用锤击桩，那肯定是最经济的。
只要没人管，开发商绝对用锤击桩。
对那些夜间连续施工的，更要予以管制。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。
由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。
收人钱手软，云云。
安监基本不收费，但是安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，也要收点费用。
10、施工招投标、监理报建
按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。
但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。
这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。
在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。
私营企业证明去工商局打一张股东结构书就行了。
施工招投标领域涉及到幕后操作细节，不好评说。
监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，通过后发一个监理审查意见。
11、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。
缺一不可。
但实务中能办齐上面所有的手续再申领施工许可证的很少，因为前面10个大项，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。
除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。
这就是一种双方博弈之后达到的平衡。
哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。
这么把一个项目分割成很多部分发证。
这是双方一起适应，互相妥协的结果。
12、放线、验线
图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，要测量，定坐标。
这叫放线。
放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化。
正式放线的前提是领取了施工许可证。
放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。
让他们提前来做放线。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。
一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册验线工作跟日后的验收有莫大的关系。
所以测绘院也得小心打点。
13、预售许可证
预售的管理比较严格。
在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。
现在在预售上面做手脚的可能性越来越小。
预售许可最重要的条件是：
高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。
这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：
无论层数高低，全部封顶才能放贷。
因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。
因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。
在理解了这个之后，或许就对捂盘行为，有更深刻的认识。
办预售许可，要做价格公示。
交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的花招。
但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。
在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。
这个价格申报一下就完了。
每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。
从来都是如此。
随便你怎么公示。
卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个预测绘。
房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。
这个叫预测绘。
在竣工之后，到实地测量，就是实测了。
面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。
这个矛盾是怎么来的呢？
最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。
造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。
但不是开发商的故意造成的，开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然不排除有个别开发商这样做。
为了避免这种纠纷，各大开发商都花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。
总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
14、关于预售中的土地解押
关于土地解押的问题，作为一个房地产业律师，讨论这个话题，显得比较不合适。
这个话题非常敏感。
这其中有无数的奥妙。
先从土地抵押说起。
现在关于土地抵押的规则越来越严格了。
土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。
这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。
贷款额都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。
在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。
土地抵押必须办理抵押登记（国土部门），这个是常识。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。
但是，我们都知道一个事实就是：
任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。
这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：
要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物更加不可能。
就算有实物也早就已经拿去抵押融资了，不可能办理更换抵押物。
怎样即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证呢？
两个办法：
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离。
在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。
房管部门和国土部门之间是有很深刻的隔阂。
这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料。
在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。
更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。
这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。
这个悬空期是合理的。
无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。
那么就利用这个悬空期。
（在广州，银行对于信誉好的企业或者好的项目是允许空解的，所谓空解，就是在办理预售证前开发商向银行办理直接解除土地抵押手续，在广州国土部门和房管部门属于同一个单位，在国土部门注销抵押登记，然后办理房产预售许可证，随后用预售许可证向银行办理在建工程抵押。
）先以更换抵押物的理由合理的将土地解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去
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