房地产定价原则.docx

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房地产定价原则

住宅项目定价方法（科学、详尽）-）住宅项目定价方法探讨

在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=CX（1+n）［1］，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。

竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。

此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。

在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。

在这里，称之为类比量化定价法。

该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。

该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。

一、影响因素、指标及其分值的确定

笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。

分值越大，表示等次越高，详见下表1。

表1住宅项目影响因素、指标与分值[2]

定级因素

扌旨标

分值

位置

距所在片区中柱区的远近°

A.星差1远）！

卫“很差（:

证）2：

G—fig3:

D.很好（近）4；E.最好（近：

5

A＞百兀以上为等级划分基础口Br价稻是否具有忧势.

A＞最高1:

&很高2:

U一般*；D很低4：

氏垠低5

配套

A＞城蜻基础设施：

供水、殊水"供气、供电.B.社会服鸳设施：

文化教育"医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地.

A＞黑不芫i善1；B*不亢舌

2:

C.一股3:

D、很完善

4；最元善3

交通

A.大中小凹士路綾数量・Ek距公交站远近・

C.站点数星口d犬中小巴舒服程度口

A.最少（远）1；氐很少t远）2：

G—般3:

D.很多（近）4；氐MXis：

5

物业背理

A.保安nB.洁洁T牛.Ck机电。

D绿化率麼养护状况・R物业背理费（元/月XFs是否人车分硫口G＞物业管理商贤质.

A',畠差1；Br很差2jU*—般3:

Dr很好4；KMW5

周边环境

A.是舌有良好鬲蛊观贵源，如山晨、江最、视野等。

Bs是否有空气、噪音*度物.废水污染-

A.最差1:

口、很差2:

C.—般3:

D.腹好4；E最好5

城市规划

A.规划期限（远中近期人B.规划完善程度。

C规划所在区域重要性程度.D规划现

盒*最不芫舌1:

氐不芫善

2;a—般》；D*很充善

4；玖最芫善5

楼盘规模

爪总建筑面积t在建及未建人B总占地面积oG户数・

A.最小1：

氐很小2；Cx一般3；Ds很大4；Es＜大T

建筑凤格及立面

Ax是否醒目《iS'.星否新颖&C*是否咼档n

D、感官舒适程度・

A.最差1:

B、很差2:

a—®3:

D、很好4；£最好5

尸型

2客厅柚室的结构关乘.B.厨房和厕所的结构关系.C.星否有暗房.D.实用車大小•

A＞星差1:

氐很差2；C＞TK3；D.很好4；£.最好5

发JK裔品牌

入5S产及资J5・B.幵发楼住多少・C、糕&Sft»D,品牌.

入fiS1；B.很差2；G—M3:

D,tR#4；Es«好T

广吿

A、J®面大小•B广吿類G广吿刨尬.

AmfiM＜冲O1；氐很«C小X；C*—flfi3；6假好（大M：

味SWC大〉5

、权重的确定

表2住宅项目影响因素权重计算表（0?

9评分法）[3]

笔者运用价值工程中的0---9评分法来确定权重

S

位置「

价格

配套

交通

物业管理

周边环境

SS

楼盘规模

g亠

P型

开发IE品牌

r

告

得分

权重

X

45

5

LJ

LJ

Ld

LJ

8

s

9

1

4.予

X

5

6

LJ

LJ

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1

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S

4

4

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5

LU

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7

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X

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3

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E

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规盘楼

2

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5

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开口

O

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II-

1

2

LJ

LU

Ld

Ld

4

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.X

594O

Ld

三、项目均价的确定

通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的

分值，由公式得出各项目的总分，其中n表示项目影响因素的项数，

Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3表3类比量化定价法计算表

影响因素

权重（Wi）

拟售项目分值

类比项目1分值

CFil）

类比颈目2分值CF⑵

«!

■'■!

位置

0.125

价格

0.125

配奪

0.108

交通

0.092

物业管運

n.092

周边环境

0032

城市规划

0.092

楼盘规模

0,076

淫疏凤格及立面

0.056

戶型

0.056

开发商品牌

0.041

广皆

0.041

合计

1

3

£土士盼味

然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即

P=a+bS[4]，其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后,代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。

四、住宅项目各单元定价

上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体

的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。

所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。

1、项目位置价格调整系数

项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。

如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4所示

表4项目位置价格调整系数表

A

B

C

D

III

楼宇位置

价格系数

4m

+k

■k

-m

III

注：

其中m、k一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超过15%。

2、项目楼层价格调整系数

项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。

在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。

针对不同楼层其价格调整系数见表5。

表5项目楼层价格调整系数表[5]

注：

①m=k/N，其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10%---15%

②如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。

根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价X（1+项目位置价格调整系数）X（1+项目楼层价格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。

3、项目水平价格调整系数

（1）项目区位价格调整系数

区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不要超过1%。

（2）户型价格调整系数

户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，

是

性宅形式

楼层数、、、

二层楼

三层楼

四层楼

五展楼

六层楼

七层楼

高层楼

1F

-lx

-2x

3x

-3x

-CN/2）m

2F

0

+2x

+2x

+lx

+lx

+1X

-（Nr2-i1

m

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0

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■+4x

+3x

+3x

■CN/2-2）

m

4F

-3x

+2x

■Mx

■Mx

-（N/2-3）

m

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0

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-（N/2-4J

m

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m

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-5x

-（N/2-6）

KL

CNJ2-1JF

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0

（N£2+1）F

+m

■■■

■■«

（N-2）F

+（N/2-2）

m

（N-l）F

+（N/2-1J

TtL

NF

+N/2itt

否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。

其价格调整系数一般不要超过3%

（3）单元朝向价格调整系数

单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。

朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见表6。

表6单元朝向价格调整系数表

单朝向单元

朝向

朝向南

朝向北

朝向东

朝向西

单元朝向价格调整系数

4

+2乂

双朝向单元

朝向

南北向

东西向

单元朝向价格

调整系数

+3X

-3^

复杂朝向单

元

期向

东南

西南

东北

西北

单元朝向价格调整系数

+2乂

（4）景观价格调整系数

景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临

望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言，价格要高出许多。

故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。

其价格调整系数一般不要超过15%,

对多面景观也最多不要超过20%。

综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数。

然后用每栋楼的各层楼的楼层均价X（1+项目水平价格调整系数），即得各单元的初步价格。

五、各单元价格的微调

上述各单元的初步价格X相应各单元的面积之和得出整个项目的总价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。

我们可以用以下方法进行微调。

1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价除以系数k,其中系数k=调整后均价/类比量化定价法得出的均价。

二是将那些条件差的单元价格再次调低，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。

2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时,一是用每套单元均价乘以系数k,其中系数k=调整后均价/类比量化定价法得出的均价。

二是将那些条件好的单元价格再次调高,使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。