AA物业安管部管理制度手册.docx

AA物业安管部管理制度手册.docx

《AA物业安管部管理制度手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《AA物业安管部管理制度手册.docx（92页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

AA物业安管部管理制度手册

安全管理制度手册

目录

1安管部组织结构及人员编制[略]1

1.1组织结构1

1.2人员编制1

2管辖范围1

3岗位职责1

3.1安管部岗位职责1

3.2安管部经理岗位职责2

3.3安管部主管岗位职责2

3.4内保领班岗位职责3

3.5消防控制中心岗位职责3

3.6大堂执勤及门岗保安员岗位职责4

3.7巡逻岗保安员岗位职责4

3.8车库门岗岗位职责5

3.9车库流动岗岗位职责5

3.10外保岗位职责6

4岗位工作标准6

4.1安管部经理工作标准6

4.2安管部主管工作标准6

4.3消防控制中心工作标准6

4.4巡视稽查工作标准7

4.5大厅岗工作标准7

4.6车库门岗工作标准7

4.7车库流动岗工作标准7

5作业规程8

5.1员工培训实施规程8

5.2交接班管理规程10

5.3员工绩效考评实施规程11

5.4安管部工具、器材管理规程13

5.5员工服务管理规程14

5.6来访人员管理规程17

5.7物品出入管理规程18

5.8施工人员管理规程18

5.9治安巡逻规程20

5.10内务管理规程21

5.11处理可疑人员规程22

5.12电梯困人应急规程23

5.13跑、冒水应急规程23

5.14停电应急规程24

5.15地震应急处理规程24

5.16高空坠物处理规程25

5.17被盗事件处理规程25

5.18打架斗殴处理规程26

5.19凶杀处理规程26

5.20中毒事件处理规程27

5.21交通意外事故处理规程27

5.22自然灾害事故处理规程27

5.23交通管理规程28

5.24停车场管理规程29

5.25防火管理规程30

5.26火警火灾应急处理规程35

5.27消防培训实施规程36

5.28消防器材管理规程39

5.29消防系统操作管理规程41

5.30消防系统维修保养规程42

5.31消防系统运行管理规程43

5.32消防演习规程44

5.33灭火预案规程46

6预案48

6.1目的48

6.2适用范围48

6.3注意事项48

6.4防火安全责任人名单48

6.5消防、安全应急组织架构48

6.6消防应急预案49

6.7治安应急预案51

6.8紧急疏散预案52

6.9消防应急广播词54

7表样55

7.1安全防火周查表55

7.2消火栓抽查情况记录表56

7.3监控设备运行日记录表57

7.4停车场（库）交接班记录表58

7.5消防系统运行记录表59

7.6消防系统日检登记表60

7.7消防控制室交接班记录表61

7.8消防控制室设备运行情况汇总表62

7.9消防系统季（年）检登记表63

7.10消火栓月查表64

7.11小区访客车辆登记表65

7.12小区出门证66

7.13小区访客人员出入登记表67

7.14小区保安岗位交接记录表68

7.15小区无证车辆进入登记表69

7.16小区地库保安巡视记录表70

安管部组织结构及人员编制[略]

1.1组织结构

1.2人员编制

管辖范围

安管部是公司安全管理的职能部门，在公司领导及上级公安业务部门的指导下开展工作。

主要负责小区规划红线内的安全保卫、消防设施、设备管理，保障其有效性并防止丢失，负责地下车库、车辆出入、停车管理等相关防范工作，并根据公安机关制定的治安管理处罚条例范围，对所辖基层保卫组织的职责和社会治安防范责任条例的有关规定制定，内部安保工作的各项管理规定，确保所管辖园区公共秩序安全。

安管部对园区内的重要部位、公共区域、出入口等进行守护、巡逻，以维护公共秩序并得到安全保障，以最大限度预防违法犯罪行为和自然灾害所造成的损失。

通过建立各项应急预案、流程，防止非人为状态下所发生的各类紧急事件，尽最大努力将损失降至最低限度。

岗位职责

1.3安管部岗位职责

安管部的工作是公安、消防部门在园区进行治安防范、消防安全保障的重要辅助力量。

安管部主要任务是落实各项治安、消防制度，维护园区内的正常生活秩序，及时发现并防止犯罪分子进行非法活动，保护园区的设施、设备及财产安全。

安管部必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群制”的原则，应履行以下职责：

认真贯彻落实国家法规、法令及上级有关指示、决定，进行经常性的宣传教育和“四防”安全工作（防火、防盗、防治安灾害和防敌特），保证公司经营服务工作正常进行，在客服部管家的配合下维护园区范围内治安秩序。

认真贯彻落实国家有关治安管理法规、条例和公安机关的指示，健全内部安全管理制度，落实岗位责任制，加强人、地、物的了解和重点要害部位，易发案部位的管理，开展经常性的治安检查，真正做到防患于未然。

利用技防、人防、物防等辅助手段全天候进行治安防范工作，对进出园区物品实施出物登记、开据出物单（在客服部确认下）、确认放行等办法，防止公私财物遭受损失。

认真贯彻落实《消防条例》和上级机关对防火安全管理的指示，建立健全防火管理制度和各级安全组织，落实岗位责任制，组织领导义务消防队开展工作，开展隐患检查制和火险整改制，及时消除隐患。

同时对部门的安全管理实施考核，做好消防器材的配置、维护、保养和管理，确保园区无火灾事故发生。

积极协助公安司法机关侦破、查处刑事治安案件，对园区内部发生的案件、事故依法做好现场保护，对违反治安管理的和触犯刑律的移交公安司法机关，依法追究刑事责任。

负责对园区物业全体员工、业主进行治安、消防工作的宣传指导和监督检查。

加强自身建设，使内部资料管理科学化、规范化、努力提高安保人员的政治、业务素质，具备随时应付突发事件的能力，实现一流的安保服务，当好领导的参谋和助手。

完成领导交办的其他工作。

1.4安管部经理岗位职责

对公司直接领导负责；科学组织、指挥、督导消防、内保、治安保卫管理工作，确保公司经营服务的正常进行。

负责制定本部门年度、月度工作计划，物品申购计划，并按计划认真落实、完成。

在公安、消防部门的指导下，全面负责园区的安全、消防、道路交通的保障工作。

负责制定治安消防工作计划，组织实施各项安全防范措施。

负责与辖区消防、公安、交通等部门的联系沟通工作，协助公安机关调查、处理园区内发生的重大治安案件和各类伤亡事故。

负责组织消防检查、培训、演习，最大限度的处理重大消防隐患。

负责制定停车场及周边道路交通的管理计划，监督、落实、改进交通安全管理工作。

负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

负责本部门设备器材的使用、维护和管理工作。

负责本部门员工考勤和部门人事管理工作。

负责处理、解决有关投诉，在客服部和管家配合、指导下做好接待、回访工作。

负责监督、检查、落实各项工作管理目标的完成。

主动配合客服部管家及其他部门做好相关工作。

适时提出合理化建议，对不适宜实际工作的相关规定、规章制度进行调整、完善。

完成上级领导交办的其它工作。

1.5安管部主管岗位职责

负责管理督促全体安保人员认真履行职责，圆满完成领导交给的各项保卫任务。

负责安保人员的思想教育、业务素质的培训及行政管理，违纪查处。

负责安保人员的值班、突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、方案的演练。

负责日常勤务的组织与实施、检查、指导、讲评。

负责拟制安保人员职责、守则、基本要求，奖励与处罚细则，并指导安保人员贯彻执行。

负责消防工作，配备专管人员，配齐消防器材。

经常检查消防器材，使其保持良好状态。

保证紧急疏散通道畅通无阻，无任何火灾隐患。

在客服部管家的配合下负责外来人员的管理，审批外来人员出入证和暂住证，督促外来人员办理居留证件，并经常抽查。

关心各班点的骨干力量，做到培训好，使用好，管理好。

经常指导他们的工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习业务知识，不断提高他们的组织能力和解决问题的能力水平。

掌握警卫目标的地形情况，在客服部管家的配合下了解熟悉公司和住户各单位的人员，根据社会发展的趋势，及时制定防范措施。

负责日常消防安全管理工作。

贯彻消防法规，落实“谁主管，谁负责”的原则，完善防火制度及措施，确保重点部位的安全。

在客服部管家的配合下对住户进行经常性的防火知识教育，检查防火落实情况，签发隐患整改通知书。

负责对施工单位开据“动火许可证”，对动火现场进行督导检查。

管理好各类消防器材、设备、标志，经常进行检查，测试和更换。

领导消防控制中心工作，掌握各项设备性能并熟练操作和排除一般性的故障，对消防监控员定期进行培训考核。

配合消防机关和上级业务部门做好安全检查。

配合消防机关和上级业务部门做好安全检查。

协助组织火灾应急方案和园区重点部位灭火作战计划的实施。

健全消防档案，使“动用明火许可证”、“安全检查记录”“隐患整改通知书”及“消防器材类别数量、设置地点、有效日期”等基础资料齐全。

完成上级领导交办的其它工作。

1.6内保领班岗位职责

在安管部经理的领导下，贯彻、执行各项管理规定，各项工作程序；安排、监督、检查内保员工作职责、工作内容。

安排内保员的各项培训，并对培训效果进行评价。

处理一般治安事故，及时将重大安全问题逐级上报。

负责记录、整理、汇总各类工作记录，并按要求存档。

完善日常相关工作内容，并提出合理化建议，对工作的适宜性、延续性提出实际可行的建议。

及时纠正工作偏差，改进工作不足，协助外保队长做好日常工作。

做好部门各类物品、器材的日常管理和保管工作，保障其有效性，并延长使用寿命；做好公共区域内设备、设施的日常检查管理工作，对发现的问题应及时、准确、详细地做好记录，对缺失状况认真做好统计记录，上报部门经理。

与巡逻岗保安员共同做好园区的巡逻工作，对发现的问题做好相关记录，及时通报给客服部前台及管教，汇总后上报部门，并提出改进意见。

严禁以各种名义收受业主礼品、礼金，杜绝乱罚款及私自处罚等问题的发生，公司一经发现，严肃处理。

完成部门经理交办的其它工作。

消防控制中心岗位职责

负责园区消防报警控制系统和电视监控系统的仪表和信号控制、监视。

座机值班，熟练操作设备上的各种按扭，准确判断设备上的各种信号，正确处理各种信息和报警。

接到报警后，立即确认报警地点，准确的按照火灾应急预案进行工作。

发现可疑人员或可疑情况时，及时向安管部经理、主管或值班经理报告，避免治安事故发生。

发现机器设备出现故障，及时通知主管和经理。

保持监控中心设备的卫生。

做好值班记录和交接班工作,交接班人员同时签字。

按照部门制订的各种工作程序进行工作。

接受上级领导指派的其它工作。

1.7大堂执勤及门岗保安员岗位职责

严格按照公司规定规范着装，携带值勤器材（通讯器材要保持良好畅通），准时上岗，认真履行职责，热情为住户服务（注意使用文明语言），维护本区域安全和保证周边环境整洁有序。

负责维持大堂和园区的各类出入口秩序，保障出入口畅通。

注意观察可疑人员，衣冠不整者、各类推销人员、捡拾废品人员不得进入园区，避免物品丢失和人为破坏，对携带易燃、易爆物品进入园区、楼内的施工人员进入要进行严格详实登记、经客服部确认后，进行妥善处理。

对携物、车载运输大件物品驶离园区人员，进行严格检查，按安管部开据的出物单所列内容进行核实、确认签字无误后登记放行。

对预约搬家进入园区的车辆应先通知客服部，采取有序放行，做好车辆指引及详实记录。

负责大堂内、电梯厅的照明开闭。

了解公司发展情况，熟悉公司各级领导和员工的姓名、职务，掌握各座楼层的地形、地况。

熟悉本区域业主的特征和门牌号码。

保证各楼层安全通道、消防通道畅通无阻，消防器材处于良好状态。

牢记岗位职责和有关规定，了解区域内维修（装修）单位和人员，严防未经批准的人员、物资擅自出入责任区域。

熟悉和牢记有关突发事件的处理方案，正确果断，灵活机智的处置各种突发情况，准确发出信号或报警，并立即请示报告。

每名队员必须熟悉消防器材的性能和使用方法。

巡逻时发现隐患或不安全因素应及时报告，并积极自救。

服从领导，听从指挥，虚心学习，埋头苦练，争做优秀的安保队员。

严禁以各种名义收受业主礼品、礼金，杜绝乱罚款及私自处罚等问题的发生，公司一经发现，严肃处理；

完成上级领导交办的其它任务。

1.8巡逻岗保安员岗位职责

负责园区24小时各区域的巡视及检查工作。

熟悉区域内各类设备、物品的位置，发现设备、物品如有移动等可疑情况，应立即查明并报告相关部门。

负责园区公共区域开关灯工作。

按规定着装，携带值勤器材（通讯器材要保持良好畅通），准时上岗，认真履行职责，热情为业主服务（注意使用文明语言），维护本区域安全和环境秩序。

了解公司发展情况，熟悉公司各级领导和员工的姓名、职务，掌握各座楼层的地形、地况。

负责观察、询问在园区内长时间逗留的人员。

上前询问时，注意使用文明语言，对不能说明原因者，劝其离开园区；发现可疑人员在采取相应控制措施的同时，迅速通知保安队长、内保值班人员。

检查电线线路（目视检查、禁止动手）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）、跑水、滴水时应采取措施，迅速报告客服部及工程部。

巡视中如闻到异味或听到可疑声响，应立即查明情况，并报告相关部门。

观察来往人员所携带物品,发现可疑者要选择适当的位置监视并迅速报告监控中心。

发现吵架、打架、斗殴、偷盗、流氓等人员，应立即采取控制措施，在维护现场秩序的同时，予以制止并利用通讯器材迅速报告监控中心，必要时同属地公安部门取得联系。

负责按规定线路巡查园区内各楼层的公共秩序，对在巡视中发现的乱发、张贴广告人员应立即阻止，要求其将张贴部位清理干净，对剩余部分予以没收，清出园区，并做好相关记录；对多次发现同一人员及蛮横、抵赖者应对其采取控制措施，迅速告知外保队长、内保值班人员及客服管家赶赴现场，进行协调处理，并根据现场情况通知城管部门进行处理。

在巡视中如发现火情，应采取一切手段，迅速报告监控中心。

监督、检查二装现场的施工情况，对违反二装施工协议相关条款的行为，进行有效制止，责令其改正，对严重违反相关条款内容的，不按规定办理施工动火证的人员、单位，在责令其停工、整改的同时，根据二装施工协议处罚条款进行处罚。

夜间巡视人员应切实做好防火、防盗、防破坏和防自然灾害工作，保持道路、消防通道的畅通，发现不安全隐患应立即查明情况，排除险情，并及时报告夜间值班领导，必要时迅速报告部门主管、经理。

严禁以各种名义收受业主礼品、礼金，杜绝乱罚款及私自处罚等问题的发生，公司一经发现，严肃处理。

完成上级领导交办的其它任务。

1.9车库门岗岗位职责

要求警容严整、文明执勤、爱岗敬业、团结协作、勇敢无畏、对所有车辆一视同仁。

对进出园区的车辆要严格查证（除送货车、邮政车、公、检、法、工商），无证车辆一律不允许停放在车场内。

交接班时要严格执行交接班制度，对临时进入车辆要登记在交接班记录上，并让当班人签字。

严格控制顺坡道入口进入车库的不明人员，经询问确认后，劝其离开，对经劝阻无效者，应迅速报告外保队长及内保值班人员，防止意外发生。

确保进口处的正常秩序、车道的正常畅通。

对未持有出入证的车辆应劝其驶离车库，对临时进入车库的车辆，要严格进行相关业主楼号、单元号、房号、业主姓名等信息登记，并咨询客服前台，得到确认后，将来客引导放行。

查证过程中禁止与业主发生争执，遇有处理不了的情况立即上报。

杜绝发生与业主冲突。

1.10车库流动岗岗位职责

要求警容严整、文明执勤、爱岗敬业、团结协作、勇敢无畏、对所有车辆应一视同仁。

按规定着装上岗，严格执行交接班制度，对出入车辆做好记录，指挥车辆行驶和停放，检查停放车辆的状况，发现漏油、漏水，未关车门、车窗等情况应及时通知客服部，由客服部联系车主（司机），并报告当班负责人。

严禁在车库内开启油箱进行加油，避免火灾发生或车辆自燃。

骑自行车巡视过程中，应注意安全，慢速骑行，严格遵守自行车管理规定。

对出入车辆的行驶速度及过往行人安全应随时提醒，避免发生交通事故。

因驾驶技术欠缺等其他原因对车库设备、设施及固体物等的撞击、损坏所导致的单方责任，应及时做好现场确认，保护现场并做好相关记录，通知相关部门对受损的设施、设备及固体物等进行估价，通知部门主管、经理进行协调处理。

严禁以各种名义收受业主礼品、礼金，杜绝乱罚款及私自处罚等问题的发生，公司一经发现，严肃处理。

完成上级领导交办的其它任务。

1.11外保岗位职责

熟练掌握职业技能和安全防范知识，并不断提高。

依法管理与服务，努力塑造良好的保安形象，练就优秀保安员的素质。

负责辖区安全防范工作，掌握辖区安全防范工作特点，熟悉防范工作中的人、事、地、物等安全要素。

负责辖区公共秩序的维护、检查，对存在安全隐患的情况及时报告并采取防范措施，劝阻、制止违章、违规行为，敢于同违法犯罪行为作斗争。

服从上级的指令和工作安排，熟悉本岗位的任务要求和操作规程，认真填写值班记录，执行岗位安全职责。

熟知紧急意外事件、火灾、交通事故等相关程序的处理，发现上述情况及时报告相关负责人并保护好现场。

积极参加公司、及部门开展的各项培训、学习、训练，不断提高自身的服务意识和素质，弘扬和落实公司管理理念和企业文化。

热爱公司及本职工作，遵守劳动纪律和工作制度，维护公司声誉及尊严。

保持管理区域内的卫生，看护辖区公共设施，发现问题及时报告，做好安全员、保洁员、报修员；负责岗位器材、物品的保管和交接。

配合客服管家及其他部门完成物业服务目标，积极参加辖区勤务，认真落实公司各项工作要求。

完成好上级交办的其他工作任务。

岗位工作标准

安管部经理工作标准

管理上实行“谁主管、谁负责”的原则，逐级落实安全管理责任制，健全安全管理制度。

根据公司的经营管理原则，实施有效的科学管理，保证各岗位高效工作，礼貌待客，创一流服务。

工作作风端正，责任心强，协同全体安保人员做好每项工作。

不定期深入各岗位巡查，发现问题及时解决。

1.12安管部主管工作标准

工作作风端正，责任心强，协助经理做好每项工作。

认真履行职责，遵守公司和本部门的各项规章制度。

坚持原则，大胆管理，敢于纠正违章违纪行为。

组织所属人员业务培训，学习业务知识，提高业务素质。

认真完成好领导交给的各项工作。

1.13消防控制中心工作标准

按公司规定着装整齐，仪容仪表端正整洁。

对待同事及领导用专业用语、礼貌用语。

严谨求实，扎实工作，不马虎不偷懒，遇事积极主动处理。

熟记和掌握各种消防器材的使用和保养。

认真服从领导的安排，完成领导交办的各项任务。

做到处处为公司着想，要有大公无私的奉献精神。

1.14巡视稽查工作标准

按公司规定着装整齐，仪容仪表端正整洁。

巡视时举止文雅面带微笑，遇到领导和业主要主动问好。

巡视时要做到听、闻、问、看，严查园区内各个死角和重点部位（电梯机房、水箱间）等消防设备、设施。

发现问题及时上报，并做好详细记录，记录要做到文字清楚事情明确，处理问题要果断。

必要时拍照备存。

巡视人员在每次巡视完毕之后，都能做到对楼内各个部位、各种设备设施的具体情况了如指掌。

大厅岗工作标准

按公司规定着装整齐，仪容仪表端正整洁。

举止文雅面带微笑，遇到领导和业主要主动问好。

落实公司和本部门的各项规章制度。

紧急情况的处置办法和快捷反应通讯网络。

及时发现不法人员，做好防范治安工作。

服从上级分配，认真完成领导交办的任务。

车库门岗工作标准

按公司规定着装整齐，仪容仪表端正整洁。

发现问题及时逐级上报，并做好详细记录，记录要做到文字清楚事情明确。

认真严肃处理每一件大小事情，处理结果明确。

每天填写值班记录。

，记录要做到文字清楚事情明确。

服从上级分配，认真完成领导交办的任务。

车库流动岗工作标准

按公司规定着装整齐，仪容仪表端正整洁.

发现问题及时逐级上报，并做好详细记录，记录要文字清楚事情明确。

认真严肃处理每一件大小事情，处理结果明确。

每天填写值班记录。

，记录要文字清楚事情明确。

服从上级分配，认真完成领导交办的任务。

作业规程

员工培训实施规程

目的

规范员工培训工作内容，使员工培训系统化、规范化，最终使员工具备满足工作要求的知识和技能。

适用范围

适用于安管部全体员工的培训。

职责

安管部经理负责监督抽查培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训讲师。

安管部经理、主管负责制定年度培训计划。

安管部主管负责按照年度培训计划具体组织实施。

内保领班负责进行军事技能的培训。

程序

培训计划的制定：

安管部经理于每年的（日期未定）前做出下年度的员工培训计划，并上报公司审批。

员工培训计划必须符合下列要求：

●不违反国家的有关法律、法规。

●有具体的实施时间。

●有考核的标准。

●有明确的培训范围。

●有培训费用预算。

新入职员工的培训。

新员工入职后需进行培训，并经考核合格后方能正式上岗。

●由安管部经理负责介绍工作性质/公司的基本情况/部门的基本运作程序/安全教育及带领新员工熟悉辖区环境。

●由安管部主管负责讲解各岗位职责/部门的奖惩规定/公司的考勤制度/着装规定及礼貌礼仪和文明用语。

●由领班按照安管部训练标准---队列对新员工进行队列操练。

●由安管部经理安排新员工试行上岗，即一名老队员带一名新队员同时执勤，由老队员联系实际情况对新队员讲解岗位工作程序。

●考核新员工，入职培训结束后进行思想小结，并由安管部主管安排进行业务知识考试。

●新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者退回人事部。

军事技能训练。

●培训内容：

队列训练；体能训练。

●培训要求

◆培训过程中按军事化要求操作；

◆队列训练中按口令完成动作操作，动作要求利落、标准；

◆听从指挥员口令，回答提问整齐统一，声音洪亮、无拖音；

◆养成良好的队列礼仪；

◆未经安管部经理批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培训；

◆技能培训由内保领班具体负责；

◆技能培训每月不少于一次，每次不少于60分钟。

消防知识培训

●消防知识培训每月进行一次，每次培训时间不少于60分钟。

●消防知识培训由安管部主管负责。

●培训内容

◆消防法规的学习；

◆消防理论知识的学习；

◆灭火器材的操作使用；

◆灭火演练。

法律知识培训

●法律知识的培训每季度不少于一次，每次培训时间不少于1小时。

●法律知识的培训由安管部主管负责。

●培训内容：

《中华人民共和国治安管理处罚条例》；《中华人民共和国刑法》；《中华人民共和国刑事诉讼法》。

服务培训

●培训内容

◆文明用语；

◆仪容仪表；

◆礼节礼貌；

◆服务意识；

◆服务技能；

◆服务要求。

●服务培训由公司安排有关人员授课。

●服务培训每季度不少于一次，每次不少于90分钟。

安全培训

●培训内容：

工作安全；日常生活安全。

●安全培训由安管部主管负责。

●安全培训每季度进行一次，每次培训时间不少于90分钟。

思想教育

●思想教育的形式

◆班务会；

◆保安员全体会议；

◆个别交谈；

◆交接班时讲评。

●思想教育的内容

◆思想品德；

◆政治思想；

◆行为准则。

●班务会每