江北小高层市场报告.docx
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江北小高层市场报告
江北小高层市场调查报告
2009-5-18
目录
一、市场简述
A．南京房地产市场分析
B．江北房地产市场分析
二、江北小高层市场分析
1.江北小高层市场板块划分
1.1桥北板块
1.2江浦街道板块
1.3泰山镇板块
1.4浦珠路板块
1.5大厂板块
1.6江北小高层价格水平分析
1.7．江北小高层市场特征综述
1.8南京市场客群及户型需求分析
三．项目三期展望及营销策略建议
一、市场简述：
A．南京房地产市场分析：
从一季度南京楼市各板块认购、成交数据来看，江北、江宁占据了半壁江山，认购和成交均占据全市总量的60%。
低总价、单价便宜是关键。
作为南京楼市的价格盆地，自2008年率先扛起降价大旗，以价换量斩获颇丰，虽然过江仍不顺畅，但还是吸引了不少刚性需求者跨江置业。
河西板块屈居第三位，成交和认购均占全市总量的13%。
这三大板块是南京楼市上市量的供应主力军，也是南京楼市销售的“先锋队”，在全市占据举足轻重的作用。
城南、城北、城中、仙林及城东，因上市量受限、价位偏高等原因，在全市成交量排行榜上次后。
B.江北房地产市场分析：
2008年，江北、河西、江宁三区的土地成交量之和占全市成交总面积的64％左右，居住郊区化将会更加明显，2009年，在“最危险的时候”已经过去的情况下，振荡期后的江北新区的地位更是举足轻重，它依然是未来供给的热点区域。
一季度销量逐月增长，板块成交量占据全市1/3（认购6822套，成交5826套）
从一月到三月，江北楼市的销量呈现逐月增长的态势。
一季度江北板块共成交5826套，占全市总成交量的1/3，保持遥遥领先的局面。
一季度的江北低价促销依旧是让购房者“买账”的有效方式，低价加上房产新政的刺激，让刚需在一季度大量爆发，也让江北为数不多的小户型在三个月内消化殆尽。
目前江北板块进入了一个尴尬期：
小户型不够卖，大户型不好卖，整个市场急需新鲜房源的注入。
不少项目看好了市场的强大需求，在四五月份将有大批房源集中上市，如天润城、大华锦绣华城、骏馆等将上市积极填补市场空缺。
总体来说，苏宁天润城、天华硅谷庄园、威尼斯水城、明发滨江新城、旭日上城等超级大盘具有持续不断地供应能力。
二、江北小高层市场分析
1、江北小高层市场板块划分
根据江北地区的自然属性（地理位置）及经济属性，我们将江北片区进一步细分为桥北板块、江浦街道板块、泰山镇板块、浦珠板块、大厂板块这五个板块，在这一部分，我们将详细分析各个片区的市场供给特征。
1.1桥北板块
这一板块是指以大桥北路为核心，北至泰山滨江小圩，南至珠江镇城南河一线。
桥北板块在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量）
楼盘名称
楼盘供给情况
4月销售情况
威尼斯水城
在售房源7396套，共成交6197套
消化187套
明发滨江新城
在售房源13027套，共成交8150套
消化190套
旭日上城
在售房源3333套,共成交3069套
消化186套
旭日爱上城
在售房源1049套,共成交1045套
消化2套
海德北岸
在售房源754套,共成交637套
消化5套
（下表中：
明=明发·滨江新城、威=威尼斯水城、爱=旭日爱上城、上=旭日上城、海=海德北岸）
分面积、分楼型类别细分市场统计表
楼层
面积
100m2以下
100－120m2
120m2以上
小高层
威、爱
明、威、上、海、爱
明、华、威、海
桥北板块4月份楼市综述：
桥北版块4月份的数据显示,该版块总体态势不变.明发滨江新城和威尼斯水城以及旭日上城的销售量依旧远远领先于其他楼盘且这三家楼盘不分上下。
销售量分别为190187186.桥北版块连续数月以来呈现三足鼎立.其他楼盘本月销售量均为个位数.
典型楼盘分析：
明发滨江新城
基本参数
位 置
浦口区滨江大道1号
占地面积（亩）
1600
物业类别
普通住宅、商铺
建筑面积（万平方米）
160
建筑类别
高层、小高层
诉求点
水景地产,地铁沿线,教育地产
容积率
1.89
交通
鼓珍、鼓扬、鼓浦、131、132、159、中六、汉六、汉浦、江汉
绿化率
40％
本期开盘时间
09.5.1
楼层
11、12、13、18
成交比例（%）
63.96
主力户型
120和130平
当期均价（元/平方米）
5500
物业公司
南京紫竹物业
物管费（元/平方米/月）
0.7
优点：
教育交通配套逐步完善中；江景产品的稀缺性、沿江板块产品质量较高、保值性较强。
缺点：
教育配套存在不确定性；商业配套刚刚开始大规模招商；单价较高、面积较大、总价较高。
江浦板块4月在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量，包含上月认购到本月转化成交的房源）
楼盘名称
楼盘供给情况
4月中销售情况
群盛北江豪庭
在售房源410套，共成交372套
消化120套
雨山美地
在售房源400套，共成交74套
消化19套
领域花园
在售房源615套,共成交511套
消化3套
海都嘉园
在售房源1402套，共成交1076套
消化7套
4月份江浦街道板块楼盘供给市场细分情况
（下表中：
领=领域花园海=海都嘉园、群=群盛北江豪庭、雨=雨山美地）
分面积、分楼型类别细分市场统计表
楼形
面积
100m2以下
100－120m2
120m2以上
小高层
领、海、群、雨
海、群、雨
海、群、雨
江浦街道板块4月份楼市综述：
4月份,江浦版块群盛北江豪庭独领风骚,领跑江浦版块.雨山美地次之,领域花园只有一幢小高层，海都嘉园也只有尾盘.
典型楼盘分析：
群盛北江豪庭（重点关注）
位 置
浦口区珠江镇西北，东侧隔雨山西路与求雨山公园相望
占地面积（平米）
350631万平米
物业类别
住宅、商业
建筑面积（万平方米）
54
建筑类别
高层、小高层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅和沿街商铺
诉求点
奥体、跨江、风景城邦、山水人文社区
容积率
1.30
交通
暂无
绿化率
51％
本期开盘时间
09.5.16
楼层
11
成交比例（%）
72.89
主力户型
100、124、138、152平
当期均价（元/平方米）
3950
物业公司
深圳银典物业
物管费（元/平方米/月）
1
优点：
未来纬三路和纬七路过江隧道和二号线西延线的通车；求雨山文化园、南审等人文山水配套；
缺点：
原来是垃圾填埋场，旁边还有变电站；交通完善的周期较长；商业配套的招商如超市等尚未签约。
1.3泰山镇板块
泰山镇板块楼盘4月在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量）
楼盘名称
楼盘供应情况
4月楼盘消化情况
天润城
在售房源16305套，共成交14535套
消化281套
江岸水城
在售房源4103套，成交3373套
消化104套
盘金华府
在售房源1025套，成交842套
消化18套
天华绿谷庄园
在售房源448套,成交428套
消化3套
天华硅谷
在售房源1084套,成交1428套
消化237套
海润枫景花园
在售房源1294套，成交783套
消化130套
金泉·泰来苑
在售房源1714套，共成交1503套
消化62套
4月份泰山镇板块楼盘供给市场细分情况统计表
（下表中：
泰＝金泉·泰来苑，江=江岸水城,苏=苏宁·天润城,金=盘金华府，绿=天华绿谷庄园,硅=天华硅谷庄园,枫=海润枫景）
分面积、楼型类别细分市场统计表
楼形
面积
100m2以下
100－120m2
120m2以上
小高层
金、盘、天、绿、枫、硅
江、绿、硅、盘、枫
绿、硅、金
泰山镇板块4月份楼市综述：
四月份,天润城销量超过海润枫景跃居首位，主要是相对于周边楼盘仅有4100元/平米的均价，距离上又优于海润风景，所以吸引了大批客户.当然,泰山镇板快的老二位置，同被苏宁旗下楼盘牢牢占据,为天华硅谷.
典型楼盘分析：
天润城
位 置
沿江街道京新628号
占地面积（亩）
4000
物业类别
住宅、普通住宅、高尚住宅
建筑面积（万平方米）
360
建筑类别
多层、小高层
诉求点
水景房、地铁房
容积率
1.50
交通
131、132、136、159、鼓扬线、盐工线、盐葛线、盐滁线、盐浦线、中六
绿化率
42％
本期开盘时间
09.5月
楼层
11
成交比例（%）
93.67
主力户型
60、80平
当期均价（元/平方米）
4100
物业公司
清江花苑物业管理公司
物管费（元/平方米/月）
0.75
优点：
交通配套较完善；价格便宜,比较安静,小学；超市等
缺点:
做为郊区物业费有的贵,室外健身器材特少与360万不符,中学未建,医院未建,广场不足,周围无大的体育场所
1.4浦珠板块
4月份浦珠板块在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量）
楼盘名称
楼盘供应情况
4月中楼盘消化情况
大华·锦绣华城
在售房源5009套，共成交4866套
消化290套
恒辉·翡翠城
在售房源619套，共成交529套
消化66套
浦珠板块楼市综述：
本月大华锦绣华城消化量跃居首位，达290套，每套房优惠1000元-10000元/平米，得房率接近125%，98平米的新派洋墅，更可赠送25平米的面积，种种利好消息促进了销量的提升。
典型楼盘分析：
大华锦绣华城
位 置
浦珠北路59号
占地面积（亩）
1800多
物业类别
住宅、普通住宅、购物、餐饮
建筑面积（万平方米）
180
建筑类别
多层、小高层
诉求点
房宜居生态地产,法式花园洋房,小户型,教育地产
容积率
1.56
交通
鼓珍、汉江等
绿化率
45％
本期开盘时间
09.5月
楼层
11
成交比例（%）
92.28
主力户型
60、90、120平
当期均价（元/平方米）
4200
物业公司
南京大华锦绣物业管理公司
物管费（元/平方米/月）
0.4
优点：
交通配套较完善；价格适中；法式风情；家乐福将来会有；实验小学
缺点:
非品牌物业；家乐福可能两年后才开业；距离铁路约500米
1.5大厂板块
4月份大厂板块在售楼盘房源供应量统计：
（每月消化量为网上显示的成交量）
楼盘名称
楼盘供应情况
4月中楼盘消化情况
阿尔卡迪亚
在售房源4751套，成交4111套
消化190套
腾泰雅苑
在售房源635套，成交521套
消化5套
长冲街8号
在售房源146套，成交43套
消化2套
（下表中：
阿=阿尔卡迪亚、腾=腾泰雅苑、开=开宁广场、恒=恒丰世家、瑞=瑞凯国际、长=长冲街8号）
分面积、楼型类别细分市场统计表
楼形
面积
100m2以下
100－120m2
120m2以上
小高层
阿、长、腾
阿、腾
阿、腾
因此板块距离本项目区域较远，故典型楼盘分析略
1.6江北片区小高层价格水平分析
2009年5月江北片区主要商品房在售楼盘价格统计（单位：
元/平方米）
楼盘名称
5月价格
明发滨江新城
5500
旭日上城
3850
旭日爱上城
3750
威尼斯水城
5500
海德北岸
4200
大华·锦绣华城
4200
恒辉翡翠城
4500
北江豪庭
3950
雨山美地
4038
苏宁天润城
4100
天华绿谷庄园
4300
江岸水城
4158
天华硅谷庄园
4250
金泉泰来苑
5278
片区均价
4398
注：
红色字体为和本项目处同一区域的江浦街道板块
1.7江北楼市小高层特征综述
由于地铁三号线和二号线西延等交通利好的刺激，今年2月份天润城的均价在3500元/平方米左右，目前已涨到4100元/平方米。
威尼斯水城上月推过的特价房已经没有了，现在均价微调至5500元/平方米左右。
但从整体来看，江北房价上调的幅度并不大。
江北房价未来走势将是稳中有升、以稳为主。
通过我司实际调研发现，江北小高层市场存在以下现象：
◎量多价涨90平米以上中大户型居多
目前江北在售楼盘均价约4398元/平米，相对于去年年底的4100元/平米的均价上涨了近300元；户型则以90平、110平米以上的改善性大户型为主，市场需求较大的80多平米的中等户型较少，仅有天润城有少量此类房型。
◎中档次楼盘继续维持市场格局。
由于目前的市场信心逐步恢复，4500元/平米左右的中档价格的楼盘将成为逐鹿市场的主导手段，中档楼盘的综合品质和质量正迅速缩短与高档楼盘的现实差距，这就大大增加了其市场吸引力，因此市场格局将继续由这类产品把持。
在相当长的一端时间内，这种格局将少有改变。
◎房源存量众多，地理位置距主城距离较远等因素制约，故上升空间存在局限性。
近日，江北楼市旺销势头有所减弱就是证明，锦绣华城、威尼斯等都出现了一些退房现象。
◎江北市民对小高层的认可度低于对多层的认可度，但未来取向将逐渐改变。
同一项目中多层的价格明显高于小高层，同一区域的小高层产品销售状况较之竞争区域的花园洋房和纯多层产品具有一定抗性，小高层产品的去化率低于多层的去化速率。
但未来在市场的认可度将获得进一步提高，因为目前所有小区都有不同比例的小高层就是明证。
◎小高层产品中，80-90平米的两房去化较之其余面积较大的户型具有一定优势。
面积较大的130平米左右的四房是去化难点，即便价格具有强烈优势，但是因为面积大导致总价高，使得去化抗性凸显。
◎.小高层楼盘注重打造概念。
本市房市在经历了去年市场的风浪颠簸之后，已逐渐趋于稳定。
购房者对商品房的综合品质要求已越来越挑剔。
另一方面，由于市场竞争的日趋白热化，众多发展商往往对买方市场的消费、生活和选择趋势倍加注意。
不惜重金，打造概念，反复修改设计规划，推出日趋先进经典楼盘的例子层出不穷，如雨山美地和北江豪庭的地铁概念、威尼斯水城的意大利风情、明发滨江的江景房、锦绣华城的法式概念等。
1.8南京市场客群分析和户型需求
据网上房地产统计，有78.3%的人买房用于自住，17.52%的网友用于改善性住房，用于投资的仅为4.18%。
其中，浦口本地的购买客群中以浦口本地人和外地在市区或者在浦口工作的客群为主，且外地客群呈逐年增加趋势。
低总价、90平米以下的两室一厅的小户型最受欢迎
低总价、90平米以下的两室一厅的小户型最受欢迎。
而这恰恰是楼市的刚性需求。
对于月薪在6000元以下的收入人群，首次置业时往往会考虑到还贷能力、居住的功能性等。
因此，从一季度的楼市销售数据来看，两江板块的小户型房源受宠，尤其江北因为单价便宜，成为刚需的集中爆发地。
四、项目三期展望和营销策略建议
从目前的市场供应情况来看，本区域的小高层户型主要为90平米、110平米、120平米、130平米以上这几个区间，品质上大多数与望景有一定距离，值得注意的是，如北江豪庭、雨山美地和天润城等均价较低，约4100元/平米，价格上可能一定程度上分流本项目客群。
1、本案项目产品概况：
本案三期项目为15幢小高层组成。
项目占地57391M2，建筑面积118029.77M2，项目容积率1.80，绿化率30%，社区周边超市、学校等各类硬软件配套设施齐全。
由于本案周边拥有老山森林公园等大型公共绿地。
因此，本案的社区生活环境和整体生活环境比较优越。
2、、本案价格制定及销售周期策略：
本案三期项目为15幢11F小高层项目组成。
从常规的个案销售过程来看，对于一个个案的利润收益好坏，主要体现在整个个案单位时间单位开发资金的最高利润率指标上。
因此，单位资金的最高利润率并不是个案销售的主要目标，应尽力在此基础上，追求个案的最短销售周期，才能取得真正意义上的经济收益，并将个案操作受市场变化的风险影响降到最低。
对于本案来说，尽量缩短个案的销售周期，特别需要强调的是，本案应赶在本区域尚未有新的大中型个案入市之前，至少是应在新建大中型个案形成有效的产品竞争力之前，将本案的主体去化出去。
建议开盘方式以少量多次为主，每次开盘配以少量90平米左右的小户型，价格建议在4500-5000元/平米之间，以营造热销效应。
3、区域特征
浦口区是本市房地产开发的重点区域之一，近年开发力度很大，已经形成规模效应，尤其是纬七路年底的通车和纬三路、地铁的规划等，带动了整个区域房地产迅速发展。
本案属于浦口象山板块。
拥有相对成熟的传统居民区，拥有较为完善的配套，如超市、老山公园、白马湖和浦口高级中学、电子工程学院等都在本区，环境纯净，人文气息浓厚，生活优雅舒适。
4、诉求对象
一、本案广告诉求对象主要为区域客。
1.江浦公务员群体、私企业主、鼓楼和大厂等收入较高、较稳定客群，本案有他们讲究的文化氛围，注重的优雅环境。
2.来自一二期客户介绍的回头客源。
本案有此一二期一大批熟悉项目周边生活环境的客源，通过口碑效应和望景已有的品牌效应，将使产品具有一定竞争优势。
二、部分对本案地段、环境、产品认可的外区域客源。
三、少量投资客。
本案周边生活便利，相对主城同类产品具有环境、价格方面优势。
5、广告总思路
观山住宅，写意人生
老山公园/过江隧道/人文浓郁/纯净住宅。
6、广告重点
1.继续“森”呼吸（唤起客户对望景一二期的美好回忆）。
2.老山脚下，白马湖边，纯净，零污染环境。
3.交通迅捷、商配发达、人文浓郁、丰富多彩的便利生活。
7、媒体建议
平面：
《现代快报》和《金陵晚报》
网络：
HOUSE365
车身广告：
汉江线等
房展会：
附表：
（重点小高层楼盘参考）
项目名称
项目地址
项目现状
元/平米
优惠措施
明发滨江
滨江大道1号
在售5幢小高层，120和130平米
5500
一次性付款每平米优惠240元；公积金每平米优惠190元；商业贷款每平米优惠70元
威尼斯水城
沿江街道京新608号
在售118平米小高层
5500
北江豪庭
雨山西路89号
12幢小高层，一梯两户，一幢两个单元，一幢楼约20套90平米户型，只剩1号楼未开
3950
雨山美地
雨山西路95号
9幢小高层，3幢在售，户型以90-132平米的大户型为主
折后4038元
天润城
沿江街道京新628号
200多套小高层房源可能本月开盘，60多平米两房和80多平米三房为主
4100元左右
锦绣华城
浦珠北路59号
16和17幢只剩顶楼大户型尾房
4200
旭日上城
大桥北路69号
小高层只剩一层110平米以上的尾房
3800-3900
升级会员 