华一底商商业计划书.docx

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华一底商商业计划书

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和丰县和什托洛盖镇—华一底商

项目计划书

前言

和丰县和什托洛盖镇华一底商隶属塔城地区毗邻克拉玛依属私人商住楼房产投资项目，符合当地房地产市场发展规律并具有实效性和可操作理念及完善的房产开发管理体系，为和丰县和什托洛盖镇房地产市场发展打下了坚实的基础。

第一部分项目概况

一项目名称：

塔城地区和丰县和什托洛盖镇华一底商

二建设地点：

和丰县和什托洛盖镇217国道旁（距克拉玛依市150公里）

三项目性质：

私人商住楼

融资人：

潘枞华

四项目主要技术指标：

1.总用地面积:

1966.5平方米

2.批准用地面积：

1289.60平方米

3.总建筑面积：

6435.69平方米

建筑类型：

砖混

商铺：

总建筑面积870平方米共18间

每间平均面积70平米

销售价：

2500—3000元/平米

住宅：

总建筑面积6435.69平方米共59户

户型面积：

80——132平方米。

销售均价：

1508元/平米

五开发建设条件

1土地权属明晰

2开发手续齐备

3底商及一楼框架基本结束

外部条件基本具备

六项目效益分析

（和丰县和什托洛盖镇华一底商）该项目是经过认真、全面地市场调查、分析国家政策和相关市场环境，同时瞄准了该镇的发展迅猛势头和当地房产市场楼市的紧缺、认真总结和丰县和什托洛盖镇当地商品房市场开发项目的成功经验的基础上，顺应当地居民呼唤开发的精品住宅小区，因而准备工作充分，符合市场竞争规律和房地产发展形式，符合国家及当地有关政策和法规。

1.和什托洛盖镇简介：

和什托洛盖镇位于准葛尔盆地西北边缘，地处和布克赛尔蒙古自治县城东南45公里，217国道穿镇而过，南距克拉玛依市150公里，北距阿勒泰市240公里，是布克赛尔县的南大门，地理位置优越，交通极为便利。

阿（阿勒泰）--乌（乌鲁木齐）公路穿越全境，交通十分方便。

全镇总面积6684平方公里，现有人口3．2万，主要由蒙、汉、哈、维等13个民族组成。

境内的矿产资源非常丰富，主要有煤、盐、石灰石、膨润土、石英砂和石油等，其中煤、盐最为出名。

由于有丰富的矿产资源和便利的交通，使和什托洛盖镇成为集工业、煤炭、电力、建材、轻工、化工等为主的重要工业基地。

自治县主要的国有企业有十家集中于此。

除此之外，还有农十师煤矿、137团煤矿、电力总公司等，初步形成工业重镇的格局。

和什托洛盖镇直辖9个行政村和4个社区，其中7个农业村，两个牧业村，30个站所单位，22个党支部，220名党员，5所学校，入学率达100％，卫生医疗保健体制完整。

全镇耕地面积1．75万亩，人均耕地面积5．8亩，工业总产值4．8亿元。

电话入户率达100％，有线电视入户率97％，电脑互联网络也已具规模。

农牧民人均收入以从5000元/年——30000万元/年。

今年和什托洛盖镇被列为全国1887家重点建设小城镇之一，全疆3家重点示范镇，塔城二大经济独立小城镇。

近两年小城镇建设发展迅猛，各类公益服务机构和服务设施齐备。

乡镇私营企业如雨后春笋，从而带动二、三产业快速发展，在此基础上和什托洛盖镇党委、政府提出了“依托地缘、资源优势，农牧并举，重点发展乡镇企业，扶持二、三产业，以党建促生产，以小城镇规划建设带动经济发展”的新思路和“加快城镇建设，争创新疆第一镇”的口号，力争在把和什托洛盖镇建成一座城区达14万平方公里，城镇人口达5—7万人，生产力布局合理，城镇基础设施完善，结合服务功能效益明显，生态环境良好，镇容镇貌独具特色的繁荣、文明、开放、优美的现代化新形小城市。

2、项目分析：

该项目开发优势明显，风险小，地理位置优越，交通便捷。

该项目位于距克拉玛依市150公里的和丰县和什托洛盖镇217国道旁。

乃是克拉玛依市交通的一条黄金旅游及工业、矿业、农业城镇规划发展的主干道，在这一地区周围汇聚了众多著名的工业名区，已经形成了浓厚的人文氛围。

华一底商地处和什托洛盖镇黄金的居住区域，周边环境及交通状况良好，市政配套设施相当完善。

根据评估分析，该项目完全实施开发收尾后形成当地的样板小区典范，希望今后和贵行持续合作在当地开发相应的中小型住宅小区，形成品牌效益、经济效益和当地社会效益的目的。

投资开发和什托洛盖镇华一底商项目完全可行。

第二部分华一底商项目可行性分析主要内容

秉承“踏实、负责、科学、客观”的工作作风，我们对华一底商项目进行了认真的市场调研和周密详尽的论证分析，认为该项目无论从外部环境或是内部条件都已经具备了开发的可行性。

为了更好地论证该项目的情况优势，我们将从以下的几个方面来分析。

第一章项目背景分析

一、从宏观经济背景及房地产发展形式分析，当地招商引资大力开发旅游业及工业矿业、政策利好为房地产市场带来了新的发展契机。

二、近两年房市需求量带给人们消费观念的根本变革，南北疆地区当地的居民对住宅的认识有了新的变化，即规模化、生态化、专业化特征，这些将是和丰县和什托洛盖镇房地产发展的内在需求和动力。

三、房地产开发必须要和当地人们消费需求保持一致

从浅显意义来说，商品房住宅是为了满足人们的住房消费需求而存在的。

它当然应该和人们的消费观念保持一致。

从更深层次的意义来说，房地产开发商要和人们消费需求保持一致，不但要主动了解不同时期不同阶段人们的消费水平和消费认识，还应主动积极地去引导消费者的消费潮流。

要积极争取消费者和自己的品牌概念相呼应。

特别是房市火暴的今天，各地房地产商对市场的争夺，其实能够看着是对消费者心理和感情的争夺。

和丰县和什托洛盖镇这种房市处于萌芽期的情况同样为当地房地产事业提供了更加灵活的发展空间。

和丰县和什托洛盖镇房地产已经成为当地发展潜力巨大的产业，它的需求量将随着当地不断增加的人口而变大。

同时，它的相关带动效应强，对当地经济增长具有直接的推动作用。

而启动住宅市场，更是和丰县和什托洛盖镇开拓镇内消费需求的突破口。

随着住房制度的进一步改革，和丰县和什托洛盖镇的房地产市场正在酝酿着无穷无尽的生机活力。

任何一个有眼光和有抱负的房地产开发商都不会错过这个千栽难逢的好机遇。

第二章和丰县和什托洛盖镇房地产市场形式分析

一、现阶段和丰县和什托洛盖镇房地产的市场情况和特点

和丰县和什托洛盖镇房地产市场有着独特的个性，经过对和丰县和什托洛盖镇住宅市场的基本状况的调查，能够对本市房地产市场特点做以下总结：

1、用于开发的地块面积普遍偏小，规模大的小区不多，容积率偏高，建筑密度大。

2、当地房地产市场缺乏“概念地产”运作手段，概念地产最大特点就是引导消费、

激活市场，住宅小区在开发过程中尽可能地释放各自楼盘的能量，展示与众不同的个性，以此赢得当地更多的消费者。

3、房地产开发商普遍对小区房屋外观比较注重，大多选择利用外墙乳胶漆、铝合金窗、防盗门、使小区规划建设得整洁、美观、明快，同时还普遍利用沿街商业铺面获得巨额利润。

二、和丰县和什托洛盖镇房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出如下和什托洛盖镇房地产市场需求状况特点

1、消费者对住宅需求的状况，对位置考虑的居多，占27.7%，对价格考虑的占23%，对交通考虑的占22%，对小区环境优美的占20%，对户型考虑的占19.7%，房屋质量好坏考虑的占18.3%。

经过数据分析能够发现，当地消费者对于价格的敏感度已经减弱，而更多追求的是对住宅地理环境和交通环境等综合因素的考虑。

这一方面证明和丰县和什托洛盖镇房地产市场已经趋于成熟，当地消费者对商品房的经济承受力有所提高。

另一方面也显示了现代住房条件正向南北疆偏远地区消费者需求靠拢。

2、和丰县和什托洛盖镇商品房的价格趋向成熟和稳定，而且在当地中档价格的商品房正在占据主流。

经过调查，34%的样本倾向于选择跃层式房屋，66%愿意选择普通多层住宅。

这些数据说明，和丰县和什托洛盖镇这种情况对很多房地产投资需求的发展带来了空间，避免盲目投资。

3、调查显示的另外一个结果就是，38%的被访者希望选择三室二厅的户型，29.7%愿意选择四室二厅，三室一厅的选择率为14.7%，三种户型的期望选择率总计达82%左右。

这些结果表明，传统的二室一厅、二室二厅户型正在被抛弃，当地消费者更希望在更为广阔和相对独立的空间生活与学习。

4、对于居住地的结构环境和周边环境，对周围医疗条件认同的占74%，对教育条件要求占71.3%，对超市要求的占64.3%，对公交车站要求的占47.3%。

这些数据充分说明人们对生态环境和人文居住环境的重视程度。

三、和丰县和什托洛盖镇房地产发展趋势分析

和丰县和什托洛盖镇大开发紧密锣鼓地进行、当地大力招商引资、发展工业、矿业、化工业、旅游业，所有的这些情况都在表明，和丰县和什托洛盖镇房地产已经迎来了新的一个良好的机遇。

能够预见，在未来几年里，和丰县和什托洛盖镇的房地产开发市场将在更广领域、更多对手的竞争环境下进一步规范化、合理化。

因此，只要选择到较为成片的土地，形成一个独立的小区，土地价格相对合理，针对合适的消费群体，抓住当前市场上的空白，就能够给企业创造机遇，推出品牌，获取效益。

经过以上对和丰县和什托洛盖镇现阶段房地产市场特点和未来发展趋势的分析能够看出，和丰县和什托洛盖镇房地产已经拥有了一个良好的政策环境，一个有序的竞争环境，一个有广阔空间的市场环境。

不但如此，在和丰县和什托洛盖镇刚刚确立了新的发展战略目标时，和丰县和什托洛盖镇房地产业还迎来了一个难得的缓冲期的机会。

这个时机如果把握好，把握准，投资是很容易回收利润。

对那些要打造品牌的投资商来说，应当不失时机地抓住现在的机遇。

而本项目恰恰处于这样的时机之中，推出和丰县和什托洛盖镇华一底商项目，证明市场的眼光是独到的。

也说明本项目的前景十分地好。

当然，在具体的操作过程中，还应该随时把握住政策的变化和市场环境的变化。

要根据这些变化作出合理的战略性调整。

第三章项目区域环境和市场定位

华一底商项目处于和丰县和什托洛盖镇217国道旁与民族路相隔不远。

占地1780平方米，属当地百姓的居家理想之地。

是当地房地产投资的热点地域。

为了项目计划的更好实施，本章从华一底商周边环境的实际情况对该项目的地域优势和项目优势以及目标作出定位、分析。

一、华一底商所处区域环境

1交通：

距民族路50余米，距长途客运站400米，交通十分方便。

2购物：

与和什托洛盖人民商场紧邻，购物居家非常便利。

3学校：

距和什托洛盖中学50米，教育条件优越。

4医院：

和什托洛盖医院、脑外伤急救中心等多家医疗保健机构分布周围。

二、华一底商项目优势分析

1.地域优势

经过和丰县重新打造后的217国道已经被公认为南距克拉玛依150公里及北距阿勒泰市240公里的黄金干道，集旅游、工业一体。

本项目所在区域占据了这些天时、地利、人和的优势。

这为项目的开发带来了便利。

2.环境优势

由上面的地域优势能够总结出本项目环境上的优势。

就政策环境看，一方面来说，和丰县政府为了改造城镇形象，已经启动了“加快城镇建设，争创新疆第一镇”的市政建设计划。

本项目是在政府规划项目之中，能够享受到政府政策的支持。

因此本项目的政策环境是好的。

3.价格优势

本项目是多层建筑，成本较低，和什托洛盖镇多层的销售一直十分看好，售价在1508元/平方米（均价）。

当地人购买现房能力普遍较强、均一次性付清，无需银行按揭过程。

而且随着周边环境的改造，当地房地产市场的发展，本项目具有相当大的优势和利润空间。

三、目标客层定位

1、根据调查，当地居民购买的目的主要为改进现有居住条件，为家人购房和结婚购房等。

从她们的潜在购买能力来讲，当前可能限于购买的户型范围为80到130平方米。

2、本项目的市场定位，需从以下几种因素进行考虑：

（1）目标顾客：

当地农民牧民。

（2）市场能力接受的价格1500—元/平米。

3、客户对户型的偏好

（1）户型的选择三房二厅和二房二厅较受欢迎，分别在32%和21%。

一房一厅占17%，三房一厅一卫占15%

（2）面积选择

80平方米占30%

90到130平方米之间占50%

130平方米左右占20%

（3）厅房面积分布

在面积一定的情况下

34%的客户认为，卫生间厨房够用就行。

27%的客户认为，主卧及睡房要宽敞明亮，客厅和餐厅够用。

20%的客户认为，客厅和餐厅越大越好，主人房和睡房够用。

19%的客户无所谓。

五、价格

就基础房（清水房）价格而言，最终销售的平均价格宜确立在1508元/平方米左右，底商2500—3000元/平方米左右。

同时为了照顾不同消费水平的客户，能够根据实际情况对这一价格进行合适的调整。

第四章华一底商经济效益分析

一、开发周期

框架主体完工一个半月，从开始建设到销售及客户入住周期为2个月—3个月。

二、基础数据：

（1）销售收入（预计）

住宅：

住宅建筑面积6435.69平方米，每平方米销售均价为1508元/平方米，预计销售收入为9705020万元。

商铺建筑面积870平方米，均价2500--3000元/平方米，收入261万元。

总销售收入：

12396920万元。

月销售回款200万—300万。

三、财务评价结论

经过敏感性分析表明，销售收入的增减对项目经济效益影响最为明显。

但总体来看，本项目的财务风险相对较小。

根据前面对市场和本项目销售前景的分析，本项目的销售将呈现良好的态势，不会有滞销的情况发生。

因此，销售的良好将保证销售收入的增加。

对本项目的财务评估表明了本项目利润空间的广阔。

项目的经济效益可行，项目具备了效益的保障性。

第五章风险分析及规避措施

华一底商项目优势明显，地块增值潜力很大。

已经具备了投资的条件。

在开发时运作成本也能够得到有效的控制。

这些独特的优势，将成为本项目潜在的价值所在，同时也将为项目带来坚强的信心和成功的保障。

但我们也不能忽视了项目本身隐含的风险。

只有在恰当合理弄清风险和机遇的关系，才能让我们在具体的运作过程中伸展自如，胸有成足。

现在我们就从以下几点全面分析该项目的风险所在，并提出合理科学的避免办法。

一、对项目的整体设计方案进行认真的，完善的设计和审定，不要疏忽任何细小的地方。

因为哪怕是灰尘大小的疏忽和隐患，都能给整个项目带来不可估量的损失。

这就要求工程师、设计师和其它项目负责人要认真负责，对建筑平面的布局作出合理的规划。

立面形态要美观新颖。

结构设计要先进，具有独创性和科学性。

同时，要尽量减少公摊面积。

二、为了完成项目的销售任务，要采取各种各样的销售手段进行推广和销售。

首先要招聘高素质的销售人员，进行系统培训，向她们灌输先进的销售理念，逐步改变营销手段单一的传统方式，经过有效的营销来克服因竞争激烈所导致的销售不畅。