新建物业项目承接查验技术标准剖析.docx

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新建物业项目承接查验技术标准剖析

新建物业项目承接查验

技术标准

1.总则

1.1.目的

为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷。

1.2.适用范围

本市行政区域内的物业项目，建设单位、业主或其委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，进行物业共用部分查验交接和物业服务交接时，适用本标准。

2.术语

2.1.物业承接查验Propertytakeoverexamination：

在正式接管物业项目之前，开发建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构在移交物业项目过程中对建造质量、管理资料、建筑使用功能等进行的综合性验收。

2.2.物业公共区域Publicarea：

主要包括共用部位、共用设施设备。

共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：

基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3.一般规则

3.1.物业承接查验工作流程

表3.1物业承接查验工作流程

工作流程

管理内容

相关文件

接口

1.确定是否具备条件

2.组建新项目承接查验小组，任命组长/专业人员

3.编制计划，与委托方接洽，现场摸底

4.物业资料接收

5.检查核对是否齐全、完整、符合要求，符合接收/不符合补齐

6.按标准/技术资料分组检查建筑物及附属设施

7.合格接管/不合格整改，资料建档保存

1.合同/中标通知书

2.房屋验收标准/承接查验规程

3.工作计划/工作文件/技术资料

4.物业资料/交接记录

5.验收记录/移交清单

6.检验报告/安装调试记录/资料归档记录

委托方

新项目管理单位/建设/施工单位

同上

项目管理单位

3.2.物业承接查验工作准备

3.2.1.新建物业验收应具备的条件：

3.2.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；

3.2.1.2.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；

3.2.1.3.房屋幢、户编号经有关部门确认。

3.2.2.物业承接查验前的准备

3.2.2.1.承接查验前应做好以下准备工作：

（1）与开发建设单位联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

（2）派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划；

（3）提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；

（4）准备好承接查验用的记录表格

3.2.2.2.承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下内容：

（1）物业承接查验项目清单；

（2）小组人员分工；

（3）承接查验日程安排；

（4）业主、施工方、物业承接查验小组三方施工质量整改工作协调会；

（5）其他（如提前介入在建工程验收等）。

3.3.物业资料的承接查验

3.3.1.建设单位向业主或业主大会移交资料应符合现行北京市地方标准DBJ01-51-2003《建筑工程资料管理规程》的规定。

其包括：

（1）基建文件（A类）内容与要求

a）决策立项文件

b）建设用地、征地与拆迁文件

c）勘察、测绘与设计文件

d）工程招投标与承包合同文件

e）工程开工文件

f）商务文件

g）工程竣工验收及备案文件

h）其他文件

（2）监理资料（B类）内容与要求

a）监理管理资料

b）监理工作资料

c）竣工验收资料

d）其他资料

（3）施工资料（C类）内容与要求

a）施工管理资料

b）施工技术资料

c）施工测量记录

d）施工物资资料

e）施工记录

f）施工试验资料

g）施工质量验收记录

h）竣工验收资料

3.3.2.各种设备设施的随机资料（包括但不限于：

设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。

）

3.3.3.与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：

高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）

3.3.4.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。

3.3.5.业主资料（适用时）

已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。

3.4.物业设备设施的承接查验

3.4.1.编制承接查验工作计划

各专业组按照承接查验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用观察和使用、试验的方法进行。

3.4.2.承接查验的内容包括：

3.4.2.1.房屋本体及公共设施的承接查验；

3.4.2.2.公共配套设备设施的承接查验（包括强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程等）；

3.4.2.3.钥匙的承接查验；

4.

房屋本体及公共设施的承接查验技术要求

4.1.查验范围

房屋本体、公共设施等。

房屋本体包括：

地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。

公共设施包括：

基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。

4.2.检测查验要求及方法

4.2.1.地基基础查验

4.2.1.1.地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。

4.2.1.2.查验方法：

观察检查。

4.2.2.梁、柱、板等主体查验

4.2.2.1.无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。

4.2.2.2.无钢筋外露。

4.2.2.3.查验方法：

观察检查。

4.2.3.外立面检查

4.2.3.1.房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。

4.2.3.2.散水坡：

无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象。

4.2.3.3.查验方法：

观察检查

4.2.4.天台：

4.2.4.1.屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。

4.2.4.2.平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。

4.2.4.3.阳台及三层以上房屋的屋面应有组织排水（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。

出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。

4.2.4.4.天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。

4.2.4.5.按设计要求检查、观察检查。

4.2.5.顶棚的查验

4.2.5.1.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。

4.2.5.2.查验方法：

观察检查

4.2.6.墙面的查验

4.2.6.1.抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。

（允许偏差值4mm。

用2m靠尺和楔形塞尺检查。

）

4.2.6.2.饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

（1）表面平整度允许偏差值2mm。

用2m靠尺和楔形塞尺检查。

（2）立面垂直度允许偏差值3mm。

用2m托线板检查。

（3）接缝、压条平直度允许偏差值2-3mm。

拉5m线检查，不足5m拉通线检查。

（4）压条间距允许偏差值2mm。

用尺检查。

（5）接缝高低允许偏差值0.5mm。

用直尺和楔形塞尺检查。

（6）接缝宽度允许偏差值±0.5mm。

用尺检查。

（7）涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。

查验方法：

观察检查。

（8）裱糊工程：

壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝。

边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。

不得有漏贴、补贴和脱层现象。

各幅拼接横平竖直，拼接处花纹、图案吻合，不离缝、不搭接。

（查验方法：

距墙面1.5m处正视，不显拼缝，观察检查。

）

（9）外墙面：

抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮.无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

查验方法：

观察检查。

（10）玻璃隔墙墙面：

安装必须牢固，玻璃胶垫的安装应正确。

表面应色泽一致、平整洁净、清晰美观。

接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。

勾缝密实、均匀顺直、深浅一致。

查验方法：

观察检查。

4.2.7.楼、地面的查验

4.2.7.1.面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。

（1）________________________________________________________________________________________________________________________________、坡度尺检查。

。

许偏差应符合应符合表装标高允许偏差_________________________________________________________________________________________________查验方法：

用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。

4.2.7.2.水泥砂浆地面:

抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。

（1）查验方法：

允许偏差值4mm。

用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。

4.2.7.3.陶瓷地砖、水泥花砖面层:

表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

（1）查验方法：

高度差允许偏差值1mm。

用2m靠尺和楔形塞尺检查。

（2）查验方法：

直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检查。

（3）查验方法：

观察检查。

4.2.7.4.大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:

应平整牢固,接缝密合。

（1）查验方法：

高度差允许偏差值0.5mm。

用2m靠尺和楔形塞尺检查。

（2）查验方法：

直线度允许偏差值2mm。

用2m靠尺和楔形塞尺检查。

（3）查验方法：

观察、脚踩检查。

4.2.7.5.卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

（1）查验方法：

泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。

4.2.8.门窗的查验

4.2.8.1.钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

4.2.8.2.门窗安装后外观质量应表面清洁。

大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。

4.2.8.3.查验方法：

观察检查。

4.2.9.楼梯、扶手的查验

4.2.9.1.栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；

4.2.9.2.栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.20m；

4.2.9.3.栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；

4.2.9.4.有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。

4.2.10.卫生间的查验

4.2.10.1.供水设备查验

（1）安装牢固,管道、阀门完好无损，无渗漏水、无锈迹。

（2）管道接口无渗水。

（3）龙头、水阀:

流水畅通,接头处无漏水。

4.2.10.2.排水设备:

（1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全。

（2）铸铁管：

无渗漏水，表面无锈迹、无裂纹、面层油漆均匀。

（3）地漏：

安装稳固，管缝密实、无堵塞，排水通畅。

4.2.10.3.卫生洁具

（1）管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏.水压试验及保温措施必须符合要求。

（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

（3）卫生间的排污管出户管长不宜超过8米,并不应使用陶瓷管。

（4）卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活，面层无污渍和刮花痕迹。

4.2.11.公共设施查验要求：

4.2.11.1.路灯：

（1）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。

（2）灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花。

（3）检验方法：

观察检查。

4.2.11.2.小区道路：

（1）道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。

（2）道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。

（3）块料面层：

拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角

（4）检验方法：

观察检查。

4.2.11.3.岗亭：

（1）铝材和不锈钢类：

安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍。

（2）电动道闸：

安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。

（3）停车场：

路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。

车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀。

（4）车场照明：

配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。

（5）车场排水系统：

应设有专门排水沟。

（6）车场排风系统：

应设有专门排风系统。

4.2.11.4.检查井、化粪池：

（1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。

（2）检查井和化粪池进出水高度差不小于5厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

井盖搁置稳妥并设置井圈。

4.2.11.5.围墙、围栏：

（1）查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行。

5.

强电系统设备设施的承接查验技术要求

5.1.查验范围

包括但不限于项目范围内的如下设备设施：

5.1.1.变配电室设备设施（包括：

应急发电机系统设备、设施）。

5.1.2.空调系统供电设备、设施。

5.1.3.给排水系统供电设备、设施。

5.1.4.楼宇自控系统供电设备、设施。

5.1.5.消防系统供电设备、设施。

5.1.6.安全防范系统供电设备、设施。

5.1.7.照明系统设备、设施。

5.1.8.办公用电系统设备、设施。

5.1.9.电梯系统供电设备、设施。

5.2.查验组织

5.2.1.系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。

5.2.2.各系统查验工作完成后，由物业将存在问题进行汇总，并分别报送各有关单位。

由施工单位对存在的问题进行确认，由开发商组织开展完善与维修工作，完善、维修工作结束，由物业将整改情况进行汇总并报送各有关单位。

5.3.设备、设施查验内容与要求

5.3.1.高压柜及直流屏

5.3.1.1.高压柜检查内容

（1）检查设备规格是否符合设计图纸；

（2）检查一次接线系统是否符合设计图纸；

（3）检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；

（4）设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；

（5）高压柜机械连锁、电气连锁应动作准确、可靠；

（6）检查防止电气误操作的“五防”装置齐全，并动作灵活可靠；

（7）柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出，并应牢固；

5.3.1.2.高压开关的检查

（1）真空开关的检查内容：

真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品的技术规定，绝缘部件、瓷件应完整无损；

（2）六氟化硫开关检查内容：

开关应安装牢固可靠，外壳清洁完整，电气连接应可靠，接触良好；开关及传动机构的联动应正常，无卡阻现象；分合闸指示正确，辅助开关及电气闭锁应动作正确可靠。

支架及接地引线应无锈蚀和损伤；密度继电器的报警、闭锁定值应符合规定；电气回路传动正确；六氟化硫气体漏气率和含水量应符合规定；

（3）分段安排停电：

进行全面检查、清扫、紧固、查线；

5.3.1.3.直流屏检查内容

（1）对直流屏电池进行检查，电池布线排列应整齐，极性标志清晰、正确；

（2）电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；

（3）电池组的绝缘应良好，绝缘电阻应不小于0.5MΩ；

（4）直流屏交流电源互投功能应正常；

（5）直流屏内各接线标志应齐全、清晰；

（6）直流回路与交流回路应有明显区别。

5.3.2.变压器

5.3.2.1.干式变压器检查内容

（1）检查名牌数据符合设计要求；

（2）检查通风及温控系统工作正常；

（3）组织停电全面检查紧固；

（4）接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接，干式变压器的支架或外壳应接地；

（5）新安装的变压器应进行5次空载全电压冲击合闸实验无异常情况；

（6）变压器试验合格后，应空载运行24小时。

5.3.2.2.变压器检查方法

（1）变压器冲击合闸试验，第一次受电后持续时间不少于10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动。

5.3.3.低压盘

5.3.3.1.低压盘检查内容

（1）检查设备规格是否符合设计图纸；

（2）检查一次接线系统是否符合设计图纸，绝缘电阻值应大于0.5MΩ；

（3）检查二次回路和接线是否符合厂家图纸，绝缘电阻值应大于1MΩ；

（4）设备标号、电力电缆、开关标识、操作电缆标号是否齐全；

（5）分段安排停电：

进行全面检查、清扫、紧固、查线；

（6）检查低压连络开关与主进开关自投自复是否正常；

（7）分段母线相序应一致；

（8）对电容器柜柜进行检查：

电容器接线应正确，保护回路应完整，电容器外壳应无变形或渗漏油现象，端子连接牢固，熔断器熔体的额定电流应符合设计规定，放电回路完整且操作灵活，电容器外壳及构架的接地应可靠；

（9）填写低压配线供电情况表；

5.3.3.2.低压盘主要检查方法

（1）使用500V绝缘摇表摇测一次接线系统及二次回路和接线；

（2）二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10MΩ时，用2500V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象，当绝缘电阻值在1-10MΩ时，用1000V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象；

（3）检查低压连络与主进开关自投自复应在空载状态下进行；

（4）分段母线相序可使用相序仪或万用表进行测试；

5.3.4.地下电缆室

5.3.4.1.检查电缆型号、规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全、正确、齐全；

5.3.4.2.高低压电力电缆，强电、弱电控制电缆应按顺序分层配置；

5.3.4.3.检查有无未封堵空洞；

5.3.4.4.电缆敷设完毕后，应及时清理杂物，盖好盖板；

5.3.4.5.检查有无渗漏、积水；

5.3.4.6.检查有无消防报警设施；

5.3.4.7.检查电缆桥架安装应牢固，电缆支架等的金属部件防腐层应完好；

5.3.4.8.检查地下电缆室照明是否正常，并且应安装应急照明设备；

5.3.5.其他

5.3.5.1.检查专用工具（高压安全用具应具有相关部门检测合格证）、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全；

5.3.5.2.高低压柜绝缘垫应整洁完好，并具有符合要求的检测报告；

5.3.5.3.检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；

5.3.5.4.检查配电室消防报警是否灵敏；

5.3.5.5.照明及通风系统检查正常；

5.3.5.6.配电室应安装与实际设备相符合的模拟屏；

5.3.5.7.配电室应按照相关规定开通直拨电话一部；

5.3.5.8.配电室应配备适量的消防器材；

5.3.6.应急发电机系统

5.3.6.1.应急发电机检查内容：

（1）检查应急发电机是否符合设计要求；

（2）发电机受电设备接线及性能了解、元器件核对、登录；发电机馈电线路连接后，两端的相序必须与原供电系统相序一致；

（3）发电机至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值应大于0.5MΩ。

（4）发电机用的燃油罐应采用钢制油罐，其数量不应少于2个；

（5）实际开机、对外供电及停机操作；检查实际运行油耗及供电性能是否符合用户要求（机组连续运行12小时）。

5.3.6.2.应急发电机检查方法：

（1）发电机馈线端与原供电系统之间使用相序仪（或万用表）进行相序核对；

（2）发电机至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值可使用500V绝缘摇表进行摇测；

（3）发电机组开机运行按照厂家相关规定进行，同时做好相关记录。

5.3.7.公用动力设备供电系统

5.3.7.1.检查内容

（1）盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁整齐；

（2）盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固；

（3）所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；

（4）抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；

（5）操作及联动试验正确，符合设计要求；

5.3.7.2.检查方法

（1）盘、柜的固定应牢固；

（2）所有二次回路接线应与图纸相对应；

（3）在停电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁试验；

（4）对于互投或其他功能的配电箱柜进行空载通电试验，互投功能自投自复应正常；

5.3.8.各盘、箱、柜电源

5.3.8.1.一般要求：

（1）盘、箱、柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠；装有电器的可开启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接，且有标识；

（2）盘、箱、柜应有可靠的电击保护措施；

（3）盘、箱、柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮、防尘，安装位置应便于检查，成列安装时应排列整齐；

（4）盘、箱、柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固、无破损，标识应清晰、坚固、准确；

（5）盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢固；

（6）主、备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确，供电电缆应挂标识牌；

（7）一、二次回路接线整齐、牢固，宜采用螺栓连接、插接、焊接或压接等。

配线回路导线均应标明回路编号、排列整齐、避免交叉，编号应正确、字迹清晰且不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端子排受到机械应力。

采用插接式端子的，不同截面的导线不得接在同一端子上；

（8）按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。

5.3.8.2.查验方法：

（1）测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常；

（2）检查各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象；

（3）拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图纸相符；

（4）试验电源互投装置、控制按钮等功能应正常；

（5）对盘、箱、柜进行设备登记，记录电缆截面、路由及大约长度参数，登记电气元件参数及数量；

（6）检查制造厂提供的图纸资料和文件：

产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。

；

（7）主供电源在低压盘上开关编号；

（8）备用电源在低压盘上开关编号；

（9）电源互投的条件及有无优先（作自投及复归检查）。

5.3.9.电动机