房地产项目质量管理论文 精品.docx

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房地产项目质量管理论文精品

毕业设计（论文）

类型：

□毕业设计说明书□毕业论文

题目：

房地产项目质量管理的研究

学生姓名：

孙洋

指导教师：

王志磊

专业：

房地产经营与估计

时间：

2011年11月——2012年4月

摘要

本文首先简单地介绍了研究的背景及意义；然后简要地阐述了房地产项目质量管理的基本概念及其特点；接着介绍了房地产项目开发建设中可能遇到的开发或工程方面的质量问题及其影响因素。

随后阐述了对此类问题的防治措施以及如何建立一个行之有效的质量管理体系控制房地产项目的开发建设。

最后列举了一些国内知名房地产企业在房地产项目质量管理中是如何建立良好的品质的。

关键字：

房地产项目质量管理影响因素防治措施

Abstract

Thispaperbrieflydescribesthebackgroundandsignificance;andthenbrieflydescribesthequalityofrealestateprojectsandcharacteristicsofthebasicconceptsofmanagement;thenintroducedtherealestatedevelopmentandconstructionprojectsthatmaybeencounteredinthedevelopmentorengineeringqualityproblemsandTheriskfactors.Thenelaboratedonthepreventionofsuchproblemsandhowtoestablishaneffectivequalitymanagementsystemcontrollingthedevelopmentandconstructionofrealestateprojects.Finallylistedanumberofwell-knowndomesticenterprisesintherealestateandrealestateprojectqualitymanagementishowtoestablishagoodquality.

KeyWord:

Realestateprojectqualitymanagementcontrolmeasuresfactors

目录

摘要1

Abstract........................................................................................................2

1引言6

2房地产项目质量的概述6

2.1房地产质量的基本概念6

2.2房地产质量管理的特点7

2.2.1项目质量的单一性..............................................................................................7

2.2.2项目质量的过程性.............................................................................................7

2.2.3项目质量的强制性.............................................................................................7

2.2.4影响项目质量的因素多.....................................................................................8

2.2.5质量波动比较大.................................................................................................8

2.2.6检测的局限性.....................................................................................................8

2.2.7质量的隐蔽性.....................................................................................................8

2.2.8评价方法的特殊.................................................................................................8

3影响房地产项目质量的因素8

3.1人员素质的影响8

3.1.1资质条件8

3.1.2生理条件.............................................................................................................9

3.1.3心理因素.............................................................................................................9

3.2项目前期决策与设计9

3.2.1项目的决策.........................................................................................................9

3.2.2项目的规划与设计.............................................................................................9

3.2.3项目施工工艺的选择.......................................................................................10

3.3工程材料9

3.4施工机械设备10

3.5施工环境10

3.5.1工程技术环境...................................................................................................10

3.5.2工程管理环境...................................................................................................10

3.6劳动环境10

4房地产项目质量管理的措施11

4.1设计阶段的质量管理11

4.1.1规划设计质量控制11

4.1.2施工图纸的设计质量控制.............................................................................12

4.2工程建设阶段的质量管理12

4.2.1.房地产项目施工前期管理12

4.2.2房地产项目施工事中质量管理13

4.2.3房地产项目的事后质量控制15

4.3房地产项目成品交付后的质量管理16

4.4质量管理的三把利剑……………………………………………………………..17

5研究房地产项目质量的意义…………………………………………19

6国内知名房地产企业是如何保证良好的质量………………………20

7结语25

参考文献26

致谢27

1引言

房地产行业是国民经济总量的比重较大，关系国计民生，关系经济发展，举足轻重。

建国初期，我国民用建筑施工一般是由建筑施工单位总承包，几乎所有的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成，建筑施工单位是整个工程管理的指挥调度中心，开发（建设）单位发挥监督检查作用。

随着民用建筑功能的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向开发（建设）单位承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，开发（建设）单位控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到开发（建设）单位。

如今的中国经过改革开放和加入世界贸易组织的洗礼，经济发展已走上了快车道。

在国家大环境一直向上的情况下，各行各业都呈现了一种加速发展的态势。

建筑业作为一个关系民生影响巨大的行业自然也受到了国家经济发展带来的巨大推动作用，而房地产业作为建筑业中的上层建筑起到了指挥棒导航灯的作用

房屋随着城市化进程的加速，越来越多的楼盘悄然建起，政府的廉租房、经济适用房也随之出现。

更多的居民迁入新家，房屋的质量也备受关注。

毕竟房产是一个价值很大的商品，但是所不同的是，房屋不仅仅具有商品价值还具有非常大的民生价值，所以不论是人们的日常生活还是国家的国民经济稳定与发展都有着非常大的联系与影响。

对于房地产开发商来说，楼盘开发的质量对他们也有着至关重要的影响。

从房屋的商品性上来说，它具有大宗商品的共性，因此人们对于房屋的质量是非常看重的，如果楼盘质量不好，开发商很难将房屋销售出去。

更有甚者，因为前期规划和设计的问题或是施工质量不过关，房屋销售不佳甚至发生事故，严重影响了房屋销售和开发商建设单位声誉，导致资金难以收回，进而二期或三期的工程项目不能开工或停工，形成了烂尾楼，造成了地段资源的浪费，是非常可惜也不科学的。

从房屋的民生价值上来说，房屋是人们对于衣食住行这基本生存要求的诉求之一。

担负着这样的民生需求，带来人们广泛的关注也不奇怪了。

对购买者而言，房屋不仅仅是一个商品，它还提供了一个供个人生存发展的空间，它应该起到该有的防护作用，因此房屋的质量是他们关心的重中之重。

综合以上两点来说，不论对开发商，建设商还是购买者来说，房屋质量的好还对他们都有着非常大的影响。

2房地产项目质量的概述

2.1房地产质量的基本概念

质量是指反映实体满足明确或者隐含需要能力的特性的总和。

实体在此作为质量的主体可以是活动或者过程的有形产品，比如建好的厂房，装修后的住宅；或者是无形的产品，比如某项工程的规划或解决方案；某些时候也可以是某个组织或者具体的个人。

由此可以看出，质量的主体不仅包括产品，而且包括过程、活动、具体的人活着组织体系及上述的组合，透过这些大体可以得到质量要求的某些共通性的东西比如实用、安全、可靠、耐久等。

2.2房地产质量管理的特点

房地产项目的质量管理除了具有上述普遍意义上的质量含义外，自身还有一些特点需要去注意。

这里的某些要求不仅仅是针对开发企业和购买者，同时需要考虑到社会的整体发展已经国家相关的法律法规的制约，因此房地产项目的质量具有以下的特点。

2.2.1项目质量的单一性

这是由房地产建设项目施工的单一性所决定的，每个工程都对应了相应的一种情况，即使是同一施工单位同一种施工工艺，也不会有完全相同的工程质量控制。

所以房地产质量的控制应精确到每个具体工程甚至具体的工序。

2.2.2项目质量的过程性

由于房地产即房子的建成是由工程上的一道道工序组成的，而每道工序的执行质量都对最终的质量有着很大的影响，因此房地产质量管理应该突出工程建设过程中的管理特点，即将管理深入到没到工序中。

2.2.3项目质量的强制性

前文已经阐述过，房产不仅具有商品价值，也具有民生价值。

因此它关系到国民的最基本的诉求。

因此房地产的建设开发有着政府的介入以及相关法律对于房屋质量，类型，大小等方面的某些强制性规定。

而且这种介入的力度往往远大于其他类的质量控制。

2.2.4影响项目质量的因素多

在开发项目的时间建设中，决策、设计、材料、机械、环境、施工方案、技术措施、操作方法、管理制度等等都会直接或间接的对工程项目的质量造成影响。

2.2.5质量波动比较大

工程建设因为复杂、单一的特性所以不想大部分的商品或工业制成品有着相对固定的生产设备和生产流水线。

同时在质量检测上也受到人们的经验以及感官的影响，容易造成质量上的大的波动。

2.2.6检测的局限性

项目建成后，不能想普通产品一样进行拆卸来检查内部的构造或质量是否有问题。

因此房地产项目在最后检验时某些环节检查可能不到位。

2.2.7质量的隐蔽性

这一点和上一点是相辅相成的，由于施工过程中有很多道工序，同时加上隐蔽工程，需要在建设过程中及时发现问题，否则很容易出现质量问题。

2.2.8评价方法的特殊

工程质量的验收是按检验批、分项工程、分部工程、单体工程来进行的。

在施工单位自行组织检查的基础上，组织相关的单位，人员确认验收。

这种方法体现出了验评分离，强化验收，完善手段。

过程式控制制的思想。

3影响房地产项目质量的因素

3.1人员素质的影响

人是项目质量活动的主体，泛指与项目有关的单位，组织和个人。

包括建设单位、施工承包单位、勘察设计单位、监理及咨询服务单位、政府主管等。

在此过程中人既是项目的监督者，又是实施者，因此，人员的素质和质量意识以及管理能力是非常重要的。

这主要反映在人的思想意识，文化水平，技术能力，工作经验，身体状况等等。

这些都会直接或间接的影响到工程的质量。

应从人大资质条件，生理条件和行为等方面进行控制。

3.1.1资质条件

制定领导者和主要管理人员的素质要求对项目的质量控制有着非常重要的作用。

在设定岗位时应该对各不同岗位的集体要求，人员的能力要求，身体要求进行详细的说明后择优选择。

同时应该对参与人员的相应的专业技能专业证书提出要求，必要时可以进行上岗前的考核，力求人员对所参与项目的了解。

3.1.2生理条件

这里主要指的是建设者是否有身体上的疾病或是生理上的缺陷，比如精神疾病，影响工作的各种疾病等。

同时在某些特殊工种中还应考虑特殊情况。

比如有恐高症心脏病的人不应从事高空作业或水下作业。

视力和听力不好的人不要从事测量，指挥等方面的工作。

3.1.3心理因素

人是情绪恶化的动物，在进行房地产开发特别是工程项目建设时对人的心理因素也有着很高的要求。

如果人们不能集中精力或者在作业时嬉戏打闹，粗心大意就很容易产生工程质量方面的问题。

3.2项目前期决策与设计

3.2.1项目的决策

项目的前期策划阶段是一个房地产项目能否良好的开发建设成型的重要基础，它是一个导航灯，这一阶段的内容关系到整个全局。

前期对于房地产开发涉及的领域，技术可行性，经济上的承受能力，社会影响等多方面要有一个全面的评估。

否则盲目的进行开发很容易到后期难以继续，更谈不上品质要求了。

3.2.2项目的规划与设计

项目的规划设计是建设过程中的一个关键环节。

资源是否合理的利用，总体布局是否达到最优，施工组织是否科学在很大程度上都依赖于前期的设计是否科学合理。

在设计时应该满足项目开发所针对的功能和使用价值。

同时还有兼顾环境，资源，经济和技术等方面的制约影响。

另外，国家的相关法律法规，环境保护，城市规划等综合因素的考虑也会对项目开发，工程建设的质量带来影响，所以项目的规划设计是不可马虎行事的。

3.2.3项目施工工艺的选择

作为房地产项目开发中耗时最长的工程建设阶段，这一段的质量对整个项目的影响不言而喻。

建设质量的好还直接影响项目的开发与销售，因此在工程建设时的施工方法与施工工艺选择也非常重要。

相应的施工工艺，技术措施，检测方法等都会影响到工程质量，还会对工程预算等方面有巨大影响，因此在施工前期应做好设计规划工作。

3.3工程材料

项目工程材料包括原材料，半成品、成品、构配件、仪器生产设备等等。

材料是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。

所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。

很多的项目在工程建设时由于忽视了材料上的选用或者选用不当造成对工程工期的延误，使得开放商，建设单位和消费者都承担了本可以避免的损失。

此外不仅仅是材料本身的质量，材料的保养，存放，运输等环节也可能产生问题，如在运输过程中的损耗，或者存放过程中的老化变质等等。

在平时必须加以控制。

3.4施工机械设备

施工机械和机具是实现项目施工的物质基础和手段，是高质量的完成施工任务所不可缺少的设备。

施工工具设备是否合理科学，先进与适用直接影响施工的最后进度与质量。

因此在施工前对机械设备应有严格的选择和控制。

合理使用机械设备，正确地操作。

操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。

3.5施工环境

环境因素对于房地产项目开发中特别是工程建设过程中的质量和进度有着较大影响，主要有施工环境和劳动环境（自然环境）两个方面。

施工环境主要有以下几方面：

3.5.1工程技术环境

影响质量控制的工程技术环境有工程地质、地形地貌、水文地质、工程水文和气息等。

这些都或多或少的影响到工程最后的质量。

3.5.2工程管理环境

工程管理环境的主要影响因素有质量的管理制度，管理体系是否健全、工作制度、质量保证活动、各方面的协调管理能力等。

如总承包单位和各分包单位的管理协调能力。

施工过程中各工种各专业的共同协调施工等等。

这些会对项目的质量产生大的影响。

3.6劳动环境

劳动环境主要包括施工现场的气候，通风，照明和安全卫生防护设施等等。

在房地产项目的开发与质量控制中，环境的影响是一个不断变化的变量。

比如技术措施，施工方法，人员调配等随着施工进度的不同会不断的变化，这样也会引起管理环境的变化，所以应该根据项目的特点以及具体的问题采取相对应的有效的措施来预防可能的外部环境的变化。

将这一变量降到最低。

比如平时要保证材料堆放的整齐，在雨季或冬季施工时进行必要的防滑防冻措施等等。

4房地产项目质量管理的措施

房地产项目是有地段的选择、可行性研究、项目的前期策划、设计、工程实施、物业管理等一系列相互关联、相互制约的过程所购成。

因此想要完整全面的对所开发的项目进行控制应该是全过程控制，包括施工前的设计阶段的质量控制，全过程的工程施工控制以及竣工后的质量控制物业管理以及后期的保修等质量等，这其中的重点是全过程的工程施工控制。

这几方面相辅相成，缺一不可。

4.1设计阶段的质量管理

想要控制好项目开发的质量，首先应该从设计方面着手。

这其中包括规划和施工图设计质量。

4.1.1规划设计质量控制

房地产的开发经营涉及面很广，有多家协作单位，市政园林、通讯、供水、供电、供气等部门都要有涉及，因此要协调好和各部门以及政府主管的关系，进而保证规划的质量。

规划设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。

开发过程中可以向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询，在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，综合考虑各方案的优缺点，最终选定一个最优方案。

除此以外应注意正确地编制设计任务书。

设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。

为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计档进行审核。

在设计过程中和阶段设计完成时，审核人员应以设计招标档（含设计任务书、地质勘察报告等）、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计档进行深入细致的审核。

在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。

过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。

建立设计经理质量责任制。

开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系档情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计档。

明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。

建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。

作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。

并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

4.1.2施工图纸的设计质量控制

房屋质量控制的第一步是从设计开始的，如果前期的设计没有做好则必然导致后面的施工过管理过程中出现问题，不仅浪费了人力物力也会对进度有不好的影响。

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。

技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。

二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术档（图纸）和经济档（概预算），其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4.2工程建设阶段的质量管理

工程建设过程是整个房地产项目开发过程中耗时最长，投资最大也是影响最大的一个阶段。

这一阶段的质量高低直接影响了最后项目成型的质量，因此应该把这一过程作为主要矛盾来抓。

对施工过程进行全面的质量督察与控制。

这其中包括了施工之前的各项准备工作，施工过程中的控制以及各工程完工后对后期安装及整体质量的控制。

4.2.1.房地产项目施工前期管理

审核有关技术档、报告

这个过程是对整个的工程质量进行全面的监督、检查的重要途径。

其中包括对分包单位的资质证明档的审查；对施工单位的开工申请书，施工计划或者施工方案进行审查。

审查有关材料和构配件质量证明的档，以及施工组织设计，反应施工质量的动态统计表格，工序交接记录，有关设计变更等。

以及工程的质量缺陷报告或者事故处理报告等，力求对工程有一个全方位的认识。

制定项目建设实施的质量管理计划

制定实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。

做好质量保证工作

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户对项目质量的信心。

比如，开发项目工