不动产登记数据整合技术方案.docx

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不动产登记数据整合技术方案

不动产登记数据库整合

技术方案

武汉中地数码科技有限公司

2015年5月

1建设目标与任务1

1.1建设目标1

1.2建设任务1

2现状分析2

2.1业务分析2

2.2数据分析2

2.3信息系统分析3

3建设原则和依据5

3.1技术依据5

3.2建设原则5

4技术流程5

5准备工作8

5.1资料收集准备8

5.2明确数据整理目标8

6数据整理9

6.1空间数据整理9

6.1.1图层整理9

6.1.2统一空间参考系11

6.2登记簿册信息整理11

6.2.1各类土地所有权及使用权登记簿册11

6.2.2房屋所有权登记簿册12

6.2.3林权登记簿册12

6.2.4取水权登记簿册12

6.2.5海域（含无居民海岛）登记簿册13

6.3历史档案整理13

7数据整合14

7.1空间数据整合14

7.1.1数据转换14

7.1.2行政区整合16

7.1.3地籍区和地籍子区整合16

7.1.4宗地（宗海）整合16

7.1.5房屋数据整合18

7.1.6其他定着物数据整合19

7.2非空间数据整合19

7.2.1国有土地建设用地使用权登记信息整合19

7.2.2集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合20

7.2.3房屋产权信息整合20

7.2.4林权登记信息整合24

7.3信息落宗24

8不动产单元设定25

8.1不动产单元划分25

8.1.1地籍区和地籍子区划分25

8.1.2宗地（宗海）划分25

8.1.3定着物划分26

8.2不动产单元设定27

8.3不动产单元编码27

9成果检查及入库29

9.1数据库内容29

9.2成果检查31

9.3对现有数据进行分类制定导入方案33

9.4数据分批进入数据库33

9.5数据验证与修改33

1建设目标与任务

1.1建设目标

按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、土地、林地、草原、承包经营权、海洋等，统一按照目前国土资源部颁布的《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据库整合技术规范》、《不动产权籍调查技术方案》等有关标准和规范，通过集中统一的调查，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的矛盾和冲突，建立各类数据之间的联系，形成统一的不动产产权产籍“一张图”，实现房屋、土地、林地、草地、海洋、承包经营权空间数据和登记业务数据、档案数据的一体化存储，以达到图、属、档一体化管理的应用目标。

1.2建设任务

依据《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据库整合技术规范》以及《不动产权籍调查技术方案》等不动产相关标准和技术规范，清理房屋、土地、林地、草原、承包经营权、海洋等原不动产登记数据库，对其空间数据要素、数据格式、属性内容等进行清理整合，建立符合不动产登记数据库标准的数据分层及属性标准等要求的不动产登记信息数据库，为不动产登记及相关行业提供数据支撑和数据服务。

1、对于已建成的与不动产登记相关的数据库，可依据不动产登记数据库标准，建立映射关系模型，补充完善后转换形成符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

2、对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，依据不动产登记数据库标准，提取、转换、补录不动产登记信息，建立符合不动产登记数据库标准的不动产登记信息数据库。

3、对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据不动产登记数据库标准录入数据，建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

2现状分析

2.1业务分析

不动产统一登记主要涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及将纳入的农村土地承包经营权等，现有的各种登记业务基本上都出台了登记办法，对登记的相关工作做了明确规定。

土地登记的基本程序可分为土地登记申请、土地权属审、注册登记、核发证书等步骤，类型主要包括土地总登记、土地初始登记、变更登记、注销和其他登记等；房屋登记一般流程包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证，类型主要包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记以及其他登记等；草原登记分为草原初始登记和草原变更登记，按照权属可以分为国有草原登记和集体草原登记；林权登记包括初始、变更和注销登记；海域使用权登记包括初始登记、变更登记和注销登记；农村土地承包经营权包括家庭承包方式登记、其他承包方式登记和变更登记、注销登记等类型。

综上可述，不动产统一登记中所涉及的各类登记基本包括了不动产权利取得的初始登记、不动产权利性质变动驱动的变更登记以及不动产权利或客体消亡的注销登记等，其登记的流程大致相同，只是在登记部门和登记内容上有所差别。

2.2数据分析

长期以来，土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记职责分散在国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋部门，基本上由县级部门承担（除国有重点林区林权登记外）。

各部门都针对各自行业管理特点，制定了技术标准和规程。

目前，土地、房屋、林地、草原、海域登记信息化在国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的信息化整体规划和推进下，都积累了丰富的数据资源，建立了登记信息系统，登记业务不同程度地实现了信息化。

登记的主要内容包括了空间信息及其权属信息两个部分，具体见下表所列。

各种类型的登记均记载了相关的空间信息，相比较而言，土地登记的空间信息要求最为严格，不但数据精度高，且全境覆盖。

房屋登记中的空间信息和土地登记使用权宗地之间存在被包含的空间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息。

林权、承包经营权、草原权、海域使用权等实质上都属于用益物权，其确认和登记须以明确土地所有权为基础，但以现有的各类空间数据来看，和土地所有权图形数据之间没有进行衔接，存在相互矛盾和冲突的情况。

表各类不动产登记现有数据情况

业务

空间信息

权属信息

土地登记

详细的土地位置坐标信息，精度高

土地权利人信息，土地的权属信息，土地坐落、界址、面积、宗地号和用途，地上附着物情况等。

房屋登记

示意图，主要反映房屋的形状、面积及各边长

包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。

草原登记

坐标信息，数据精度低

所有权、使用权权利人信息，四至界线、面积、合同编号，承包期限等信息

林权登记

坐标信息或描述性四至信息

权利人、使用县区、四至界线、主要树种、共有权利人等信息

海域登记

详细的坐标信息，宗海图

海域使用权利人信息，项目用海的名称、性质、面积、用途、位置、使用期限等基本情况

农村土地承包经营权登记

大部分地区正在开展调查

发包方、承包方信息，承包方土地承包经营权共有人情况，承包地块名称、编码、面积、四至，土地承包经营权变动情况，其他应当注明的事项等，

2.3信息系统分析

目前，土地登记和房屋登记的信息化建设较为完善，使用信息系统进行登记与管理；林权登记、海域登记等各地信息化建设情况不一；草原登记、农村土地承包经营权的登记信息系统建设相对滞后。

分散登记制度下形成的不动产信息化呈现出几个显著特征，一是登记资料分散保存在各级不同部门，且数字化程度不同，数据标准互不衔接，数据格式不统一，行业之间和行业内不同地区之间差异较大；二是数据库、地理信息系统等平台软件不统一，技术架构和技术路线不尽相同；三是行业或部门信息化统筹力度不同，数据和系统标准化程度不一。

各类不动产登记信息化现状及信息化程度如下表：

表各类不动产登记信息化现状

土地登记

土地登记基本全覆盖、土地调查全覆盖、宗地统一编码全覆盖、土地登记制度完备

地籍信息系统全覆盖（95%县有数据库，85%有信息系统）

房屋登记

城市房屋登记管理相对规范，农村房屋登记及其管理相对薄弱。

全国大多数房地产管理局已经应用了房产测绘、产权产籍管理等信息化软件。

农村土地承包经营权确权登记

2012年全国相继开展农地承包权登记国家试点及地方试点工作。

农业信息化基础薄弱，正在进行农地承包经营权确权登记管理。

林权登记

截至2012年，全国约85%集体林地已经登记核发林权证。

林权登记的信息系统建设尚未建成。

林权登记的查询功能只能在县域范围实现。

草原登记

由于多方面的原因，草原承包确权登记发证总体滞后。

草原登记的信息系统建设尚未建成。

海域海岛

登记

海域登记管理相对规范，海岛登记管理逐步推进中。

建立国家海域动态监视监测管理系统，实现全国海域资源和海域使用状况“一张图”。

3建设原则和依据

3.1技术依据

3.2建设原则

⏹规范化原则

对现有的不动产登记信息进行规范化梳理，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产登记信息表达规范，语义一致。

⏹完整性原则

数据整合在总体上应具有概括性和包容性，整合过程中要严格按照相关数据库标准和规范的要求，容纳数据库标准的全部信息，不重不漏。

对不同尺度进行综合处理，满足精度要求。

⏹一致性原则

整合后的登记信息与和整合前信息保持绝对一致。

⏹集约型原则

整合数据库符合数据库标准要求，没有数据库结构和内容的冗余，奠定数据共享的基础。

⏹适用性原则

整合后的数据要符合国家标准和行业标准，为实现信息资源共享奠定基础。

整合数据满足不同应用系统的调用，便于检索查询，提高工作效率。

4技术流程

我国当前已经基本完成了全国的城镇国有土地使用权和农村集体土地所有权的确权登记发证工作，集体建设用地使用权和宅基地使用权确权发证工作正全面开展，宗地统一代码编制和土地登记信息动态监管查询工作在多个省份进行试点，并取得阶段性成果。

现有地籍测量已基本覆盖全国，技术标准相对统一，精度较高，档案资料齐全，这是其他部门无法比拟的。

因此不动产登记数据整合，以地籍数据为基础，以宗地统一编码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型不动产登记数据的方式（如下图所示），不仅有利于加快整合不动产数据及系统平台，更具有现实的可操作性。

数据整合整体思路按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、林地、草原、承包地等，统一按照目前的有关要求和方法开展，通过宗地统一编码建立各类数据之间的联系。

在职能整合基本完成后，按照工作总体推进安排，在一定时期内，组织开展集中统一的调查，将各部门的调查资料，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的矛盾和冲突，形成全国统一的不动产产权产籍“一张图”。

图1不动产登记数据整合思路

目前各类数据的类型分两种：

一、以电子档案形式存放，例如：

土地登记、建设审批数据的部分存放在电子政务系统的库体中，大部分以纸质的形式存在。

纸质资料中包含各个地块的地块坐标及项目信息。

对于其它格式数据如（\等）文件需要在数据工具进行数据整理；对于纸质材料则需要通过在入库系统中输入每个地块坐标，要素构面矢量化数据并将档案数据进行扫描挂接。

图数据整合流程

5准备工作

5.1资料收集准备

1、对于已利用信息化手段实现集体土地所有权,建设用地使用权、宅基地使用权，房屋所有权，土地承包经营权、农用地使用权，林权，海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权、取水权、探矿权、采矿权等登记管理的，已经建成较为完备的数据库的，搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料。

2、对于利用传统手段完成集体土地所有权,建设用地使用权、宅基地使用权，房屋所有权，土地承包经营权、农用地使用权，林权，海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权、取水权、探矿权、采矿权等登记管理，已经建成相应档案系统，实现档案查询管理或登记结果以电子化方式存储的，需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案，以及原来执行的技术规程等。

3、对于利用全手工方式完成集体土地所有权,建设用地使用权、宅基地使用权，房屋所有权，土地承包经营权、农用地使用权，林权，海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权、取水权、探矿权、采矿权等登记管理的，需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程。

5.2明确数据整理目标

数据库汇总同名异质和同质异名的问题，实现全部不动产登记信息不存在语义不一致的描述；规范同一个县区内同一类不动产登记数据类型，保证数据类型的一致性；统一同一县区不动产登记数据库的空间参考；理清不动产登记的缺漏信息，并制定补充完善的内容。

通过规范化梳理后的结果应包含如下内容：

1、空间信息

对于集体土地所有权，国有建设用地使用权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权等包括地籍区、地籍子区以及宗地的空间信息；

对于房屋登记，包括街道、街坊、板块、丘、幢等空间信息，空间参考和对应的国有建设用地使用权一致；

对于土地承包经营权登记包括承包地块信息，空间参考应保持和集体土地所有权或集体建设用地使用权一致；

对于农用地使用权，林权、取水权、探矿权、采矿权等包括宗地信息，空间参考应保持和集体土地所有权或集体建设用地使用权一致；

对于海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权包括地籍区、地籍子区以及宗海（含无居民海岛）的空间信息，空间信息以经纬度方式表示。

2、原不动产登记簿信息

包括原不动产登记簿的属性描述信息和附图扫描文件。

以原不动产登记单元为单位，属性采用电子化方式描述和存储，属性的结构原则上采用数据库框架设计中规定的属性表结构，也可采用原不动产登记数据库标准中规定的属性结构。

3、原不动产登记档案

包括原办理不动产登记的受理、申请、审批以及地役权、抵押权、异议登记、查封登记以及预告登记的登记档案数据库和对应的核心数据描述项。

有条件的地方应建立原不动产登记信息档案数据库，并通过业务号或原不动产单元号建立与原不动产登记簿的关联关系。

6数据整理

6.1空间数据整理

6.1.1图层整理

根据《不动产登记数据库整合技术规范（征求意见稿）》要求，需要对梳理好的对集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权、国有土地建设用地使用权、宅基地、房屋、农村土地承包经营权、林权以及海域（含无居民海岛）空间数据进行二次筛选整理，保留原不动产登记空间数据数据库中的部分图层作为不动产登记数据库整合的基础数据。

需要保留的要素图层信息如下表：

表各专题空间要素信息整理结果

专题

层要素

几何特征

属性表名

集体土地所有权

行政区划层

地籍区层

地籍子区层

集体土地所有权宗地层

界址线

界址点

集体土地建设用地使用权

地籍区层

地籍子区层

集体土地建设用地宗地层

界址线

界址点

国有土地建设用地使用权

地籍区层

地籍子区层

国有土地建设用地宗地层

界址线

界址点

宅基地

地籍区层

地籍子区层

宗地层

界址线

界址点

房屋

自然幢

构筑物

构（建）筑物

林权

行政区

林班

小班层

海域（含无居民海岛）

行政区

海岸线

宗海

界址线

界址点

农村土地承包经营权

承包地块

界址线

界址点

6.1.2统一空间参考系

根据《不动产登记数据库整合技术规范（征求意见稿）》，一个具体的地理范围内坐标参考不一致，应实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考一致。

如参考系不一致，应提供相应的坐标系转换参数。

6.2登记簿册信息整理

6.2.1各类土地所有权及使用权登记簿册

整理各类土地所有权和使用权登记的信息，根据不动产统一登记数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。

同时，整理相关扩展属性信息。

通过保留属性字段中的关键字段，如“宗地编号”建立登记簿册和对应的各专题数据空间信息的关联。

通过关键字段，如“宗地编号”关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息。

通过关键字段，如“宗地编号”建立登记簿册和权利人信息关联。

6.2.2房屋所有权登记簿册

整理楼盘表的信息，包括逻辑幢、层、户的信息，需要根据不动产统一登记数据库标准中房产部分的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。

整理房地产权信息，主要是房地产权登记信息，并根据数据库标准中对于项目内多幢、独幢或共有部分所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过自然幢号建立和对应的空间信息的关联。

通过房屋编号或建（构）筑物编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息，并根据数据库标准中对于各种权利信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过房屋编号或建（构）筑物编号建立和权利人信息关联，并根据数据库标准确定需保留的属性字段。

6.2.3林权登记簿册

整理林权登记的信息，根据数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。

同时，整理相关扩展属性信息。

通过宗地编号建立和对应的空间信息的关联。

通过不动产权证号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息，并根据数据库标准中对于各种权利信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过不动产权证号建立和权利人信息关联，并根据数据库标准确定需保留的属性字段。

6.2.4取水权登记簿册

整理取水权登记的信息，根据数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。

同时，整理相关扩展属性信息。

通过宗地编号建立和对应的空间信息的关联。

通过不动产权证号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息，并根据数据库标准中对于各种权利信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过不动产权证号建立和权利人信息关联，并根据数据库标准确定需保留的属性字段。

6.2.5海域（含无居民海岛）登记簿册

整理宗海信息，根据数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。

同时，整理相关扩展属性信息。

整理海域（含无居民海岛）使用权登记信息，并根据数据库标准中对于海域使用权信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

构（建）筑物所有权登记信息，并根据数据库标准中对于构（建）筑物所有权信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过不动产权证号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息，并根据数据库标准中对于各种权利信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过不动产权证号建立和权利人信息关联，并根据数据库标准确定需保留的属性字段。

6.3历史档案整理

通过对原不动产登记的业务处理过程数据进行整理产生，按原不动产档案管理的要求建库，并通过宗地号、原不动产权证号、业务号、档案编码等信息建立和空间信息、不动产登记簿的关联关系。

7数据整合

7.1空间数据整合

7.1.1数据转换

如果已经在前期对收集到的空间数据进行了规范化梳理，那么在业务整合之前主要涉及矢量化、数据转换、坐标系统转换方面的问题：

1）纸质地图矢量化即将纸质的地图进行数字化，使其成为能被系统利用矢量数据。

目前，行业通用的矢量化方法是将纸质地图扫描成栅格数据后，通过矢量化软件或直接人为手工跟踪而成。

2）数据格式转换为了保证系统的顺利运行，对于不同格式的数字化地图必须通过数据格式的转换，一般来说，其他格式数据可以先转化为通用的数据，最后存入关系型数据库中。

3）坐标系统的转换：

为在整个系统建设和将来的运行过程中，可能会涉及到不同坐标系统的数据，如北京54、西安80、本地坐标系等，因此采用平台将提供不同坐标系间的投影变换功能。

7.1.1.1数据矢量化

使用矢量化工具将栅格数据方便的转化成矢量数据。

矢量化编辑包括：

交互式矢量化、全自动矢量化、高程自动赋值、边角提取、取边界矢量化、取中心矢量化。

矢量化时，在输入每一类图元之前，都要进入菜单修改此类图元的缺省参数，重复操作，影响工作效率；为此，可以生成含有固定参数的图例文件，放到图例板中，在矢量化时，直接拾取图例板中某一图元的固定参数，以实现灵活输入。

再进行点要素、注记要素、线要素、区要素的输入和编辑。

再保存地图文档。

7.1.1.2数据格式变换

对不同格式的专题数据统一转换为格式的数据。

不动产的登记数据库管理系统中提供专用的转换工具，支持不同格式数据之间的转换。

图数据格式转换

7.1.1.3坐标系统转换

对采用不同中央子午线的数据进行投影转换，以便统一各专题数据的空间参考系。

不动产的登记数据库管理系统中提供坐标系转换工具可以对不同中央子午线的数据进行投影转换。

如果是采用独立坐标系建库的，可以利用已知对应的公共点坐标求出转换系数，再根据求出转换系数进行坐标系转。

7.1.1.4数据库接边

在数据库中对相邻县级数据库的电子数据进行检查，检查是否存在坐标串不一致的情况，并采取不同措施处理接边产生问题。

利用平台中的接边处理工具，以行政区为单位建立不规则的接边库，分别对相邻行政区的所有专题数据进行接检查，若有数据相互压盖或丢漏的现象，则需对照县级行政界线进行重新核对并修正，对按图幅范围提供的数据进行接边处理，相邻图幅数据之间相利用建库工具中的文件拼接功能将接边处理过的数据拼接成县级行政区。

7.1.2行政区整合

将集体土地所有权登记、建设用地使用权、房屋所有权、林权、取水权以及海域登记对应空间数据中的行政区数据进行处理，以集体土地所有权中行政区数据为主，用其他的行政区数据对其他没有覆盖到的地方进行补充，保留行政区、行政界线以及行政要素注记三类空间要素，属性结构按《不动产登记数据库标准》中描述定义，属性值域也须符合《不动产登记数据库标准》的要求。

7.1.3地籍区和地籍子区整合

将集体土地所有权登记、国有建设用地使用权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记等对应空间数据中的地籍区、地籍子区数据进行处理，以集体土地所有权中地籍区、地籍子区为基础，用其他的地籍区、地籍子区数据对没有覆盖到的地籍区、地籍子区进行补充，对编码重复进行修正，对漏码的地方进行重新编码，编码标准要严格遵循《城镇地籍调查规程》的要求。

属性结构按《不动产登记数据库标准》中描述定义，属性值域也须符合《不动产登记数据库标准》的要求。

7.1.4宗地（宗海）整合

7.1.4.1集体土地所有权宗地

将集体土地所有权的宗地、界址线、界址点和注记类空间要素提取形成集体土地所有权宗地空间信息，对应的属性数据结构中在《不动产登记数据库标准》的基础上，增加原宗地号，将在集体土地所有权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。

按照《城镇地籍调查规程》中宗地编码的规则对宗地进行赋码编号。

属性内容包括宗地代码、坐落、面积单位、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、宗地四至、宗地图、原宗地号等宗地描述信息以及与之关联的宗地代码、变化原因、变化内容、登记时间、登簿人、附记等宗地变化信息。

7.1.4.2建设用地使用权宗地

主要对城镇地籍调查和集体土地建设用地使用权登记的空间数据成果进行整理，保留宗地、界址线、界址点和注记层空间要素，属性结构中在《不动产登记数据库标准》宗地属性表的基础上，增加原宗地号，将在城镇地籍调查和集体土地建设用地使用权登记中产生的宗地编号