XXX安置房建设项目可行性研究报告.docx
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XXX安置房建设项目可行性研究报告
XXX安置房建设项目可行性研究报告
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第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
XXX安置房建设工程项目
（二）项目性质：
新建
（三）项目建设地址：
XXX村
（四）规划建设净用地面积（用地红线内净用地）：
30350.01㎡
（五）项目总建筑面积：
39951.4㎡
（六）项目业主：
XXX
（七）项目资金来源及运作模式：
引进社会资金，采用投资-建设-移交模式
（八）可行性研究报告编制单位：
XXX
（九）建设内容及规模
1.建设内容
1）总体规划；
2）安置住房建设；
3）公共服务设施建设；
4）配套设施建设。
2.建设规模
1）规划净用地面积：
30350.01㎡
2）规划总建筑面积：
39951.40㎡
3）建筑层数:
地上:
住宅主楼6层;商业：
1层
4）项目组成：
多层住宅主楼。
5）建设地点：
地块位于成都市XXX村。
6）建筑防火类别及耐火等级：
耐火等级为二级；
7）耐久年限:
50年
8）抗震设防烈度:
7度
9）可安置拆迁户：
364户，999人。
（一十）项目建设进度
拟定项目建设期为2011年06月—2012年12月，共18个月，跨两个年度。
其中施工工期为8个月。
（十一）建设条件
本项目位于XXX村，项目所在地市政设施配套完善，水、电、气等都可就近接入；项目建设和运行期间所产生的污水可就近排入周边其他市政道路污水管网。
本项目暂无地质勘察和地质灾害评估的资料，根据临近建筑地质勘察和地质灾害评估报告进行分析，项目所在区域地质构造简单，水文地质条件较好，地质环境条件复杂程度属简单，拟建场地不可能形成滑坡、泥石流等地质灾害现象。
在自然条件下未发现地质灾害点。
宜于本项目的建设，且建筑材料也可就近购买；交通便利、气候环境良好。
（一十一）投资估算、资金来源及使用计划
1.投资估算
本项目总投资为8689.01万元，取整为8689.00万元。
其中工程费用7810.58万元，工程建设其他费用464.67万元，基本预备费413.76万元。
2.资金来源
本项目总投资8689.01万元，取整为8689.00万元。
资金全部引进社会资金。
3.资金使用计划
年份
投资额
单位
百分比
2011年
5199.49
万元
59.84%
2012年
3489.52
万元
40.16%
合计
8689.01
万元
100%
（十二）主要技术经济指标
序号
名称
面积
单位
备注
一
规划建设净用地面积（用地红线内净用地）
30350.01
m2
二
规划总建筑面积
39951.4
m2
（一）
地上计入容积率的建筑面积
39951.4
m2
1、
住宅建筑面积
35935.47
m2
2、
非住宅建筑面积
4015.93
m2
A
商业用房建筑面积
3935.93
m2
B
配套设施建筑面积（物管用房）
80
m2
C
物管用房建筑面积
80
m2
三
容积率
总容积率
1.32
住宅容积率
1.18
四
基底面积
建筑基底总面积
7792.29
m2
五
建筑密度
总建筑密度
25.67
%
六
总户数
364
户
七
总绿地面积
10622.5
m2
其中
集中绿地面积
5311.25
m2
八
绿地率
35
%
九
机动车位
136
辆
其中
住宅停车位
109
辆
商业停车位
27
辆
（一）
地面停车位
136
辆
十
非机动车位面积
1092
m2
十一
全民健身场地面积
275.92
m2
十二
投资估算费用
工程总投资
8689.01
万元
其中：
工程费用
7810.58
万元
工程建设其他费用
464.67
万元
基本预备费
413.76
万元
二、可研范围及主要编制依据
（一）主要编制依据
1.《成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2.《XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3.《2010年XXX国民经济和社会发展统计公报》；
4.《投资项目可行性研究指南》；
5.建设部颁发的有关规范、标准、定额；
6.业主提供的红线图；
7.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8.国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
9.《投资项目可行性研究指南》国家发展计划委员会（办公厅计办投资[2002]15号）；
10.其他文件资料。
三、项目的提出背景及建设的必要性
（一）提出背景
项目位于XXXXXX，结合成都第二绕城高速公路的建设规划和XXX区实际情况，依托现有产业发展基础、重大项目和产业布局分布，以产业、人居在区域间的优化，形成空间格局作为有效支撑。
项目是在这样一个大环境下提出的，项目的建设是顺应XXX区的总体规划和成都第二绕城高速公路的建设规划，通过对安置房的建设，对提高城镇化建设，土地的利用、提高人居生活水平、加快田园城市的建设、加快交通枢纽的建设等都将起到极大的推动作用。
（二）项目建设必要性
1、项目的实施可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件。
2、项目的建设，有利于提升城市形象、推进城乡一体化建设。
3、项目的建设有利于盘活土地资产，充分利用土地资源
4、项目建设有利于加快城镇化进程和现代田园城市（镇）的建设，该项目的实施还是构建社会主义和谐社会的体现。
四、可行性研究报告的主要结论
（一）结论
本项目的建设符合国家产业政策，符合XXX的城市发展定位。
本项目建设条件具备，方案合理，资金落实，社会效益显著，本项目的建设是十分必要和可行的。
（二）建议
1）加强项目的前期管理工作；在实施过程中，认真执行项目业主负责制、招投标制、工程监理制，以保证工程进度和质量。
2）加强建设资金的筹集和管理工作，建立健全建设资金管理制度，用好管好资金，真正为项目建设发挥作用。
3）降低扬尘污染和噪音污染，加强工地和渣土运输车辆的监管，提高声环境质量。
建议发改部门批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。
第二章项目业主简介
一、项目业主基本情况
（一）公司名称：
XXX
（二）公司地址：
成都市XXX区XXX
（三）注册资本：
54000万元
（四）企业类型：
事业单位
二、项目业主简介
XXX成立于2007年11月16日，位于成都市XXX区XXX。
是由成都市XXX区国资局出资设立的国有独资公司，注册资金54000万元，实际到位资金42062.48万元（其中货币注资4200万元，土地314.82亩注资37862.48万元）。
根据公司现有章程，公司董事会设董事5名，由成都市XXX区国资局委派，公司实行董事会领导下的总经理负责制，设立职能部门有：
行政部、财务部、工程部。
公司现有正式职员16人，团队平均年龄30岁，全部为大专以上文化程度，拥有本科学历人数10人，占64.71%；有技术职称的8名，其中注册会计师1名，一级建造师1名，工程师5名，经济师1名；已初步建立起一支高效、精干、专业的人才队伍。
公司主要经营范围包括对园林绿化、城市建设、环卫作业、市政设施以及政府委托的资产项目投资和经营；房地产开发、土地整理、建设工程信息咨询；建材销售；物业管理；其他无需审批或许可的合法项目。
主要职责包括进行XXX区规划城市建设用地范围内的统筹城乡基础设施建设项目、城市及市政基础设施建设项目的投资及投资管理、资本运作及资产经营管理；对区城市建设规划区内的集体土地负责征后实施基础设施建设工作；负责区规划城市建设用地范围内市政公用基础设施的投资、建设、经营、管理；负责区行政区划范围内的小城镇建设及场镇改造等。
公司自成立以来，按照区委区政府相关要求，在统筹城乡基础设施配套建设、农民安置房、旧城改造以及校安工程等方面做出大量贡献。
截至目前，我公司已运行的项目包括10公里的XXX区30米带状森林公园（城市生态绿廊）、凤凰湖绿化等基础设施建设工程、同福村新型社区建设工程、清泉大道达成铁路321道口至清泉镇二时桥路段景观防护林建设工程、唐巴路XXX至金堂快速通道绿化工程、XXX区主城区照明工程XXX大弯北路（客运站）片区旧城改造工程，XXX区实验小学等6所学校校舍安全工程，12所学校加固及3所幼儿园新建工程，以及XXX区统筹城乡综合配套发展示范区凤凰湖生态湿地旅游度假区一期与30米带状森林公园连接线工程等项目，项目总投资约191076.37万元。
除此之外，XXX除了如同XXX区大多数国有投融资公司实施非经营项目的投融资项目经营管理外，还拥有经营性项目。
XXX区所有户外广告收益权归XXX；XXX区祥福镇干沟坝砂石场、城厢镇陈家河心河道疏浚附加生产地材（砂石）石矿区，以及都江堰河道管理局东风渠管理处已经许可毗河及其附属河道XXX区域范围内两岸的砂石开采和河道疏浚工程全部交由我公司实施。
经营项目年收益约200万元。
同时，XXX的贷款资金均按照信贷要求专款专用，保证了项目建设资金的落实到位，有利促进了项目建设的顺利进行，为XXX区城市建设做出了有力贡献。
第三章项目建设背景、必要性
一、项目背景分析
项目位于XXX村，依据《成都市XXX区分区规划（2007-2020年）》和《成都市XXX区土地利用总体规划（2006-2020年）》，结合世界现代田园城市示范线建设，坚持“以人为本”和“生态优先”，调整优化区域发展空间格局，坚持走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体化的新型城镇化道路。
同时结合四川高速公路网规划和成都综合运输体系、XXX区发展规划等，依托现有产业发展基础和产业布局以及生态资源的自然分布，以产业、人居在区域间的优化，形成空间格局的有效支撑，打造“一核引领、一轴带动、两区集聚、两翼辐射”的重点突出、特色鲜明、协调发展的战略性空间格局。
二、XXX经济发展情况
根据2010年XXX国民经济和社会发展统计公报显示：
（一）经济概况
XXX区是成都市通往绵阳、南充的门户，是成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节，XXX区的经济发展，不但对促进成绵产业带形成具有重要意义，而且可以辐射川中、川东，带动全川经济发展。
成绵、成南两条高速公路分别与中原经济圈、长江三角洲经济圈构成快速通道。
2009年，XXX区国民经济持续发展，全区实现地区生产总值163.71亿元，按可比价格计算比上年增长17.1%。
其中：
第一产业增加值10.23亿元，增长3.9%；第二产业增加值119.07亿元，增长19.6%；第三产业增加值34.41亿元，增长12.2%。
一、二、三产业的比例关系为6：
73：
21。
2010年，全区人民在区委、区政府的坚强领导下，紧紧围绕市委建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标，按照建设“生态XXX，现代产业城”的总体思路，以扩大开放为抓手，坚定不移地走改革创新、追赶型跨越式发展之路。
抓重大项目推进，促进了各行业平稳发展，对外开放继续扩大，城乡居民生活不断改善，城乡统筹深入推进，各项社会事业建设取得新成就。
2010年，全区实现地区生产总值199.66亿元，按可比价格计算，比上年增长17.6%，已连续29年保持两位数增长（见图1）。
其中：
第一产业实现增加值10.34亿元，增长4.2%；第二产业实现增加值147.97亿元，增长20.6%；第三产业实现增加值41.35亿元，增长10.3%，一、二、三产业比例关系为5.2：
74.1：
20.7。
按常住人口计算，全区人均地区生产总值达51282元，增长25.5%。
图为：
2006—2010年地区生产总值及增长速度
（二）各产业发展现状
1、综合
国民经济保持较快发展势头。
2010年，全区实现地区生产总值199.66亿元，按可比价格计算，比上年增长17.6%，已连续29年保持两位数增长（见图1）。
其中：
第一产业实现增加值10.34亿元，增长4.2%；第二产业实现增加值147.97亿元，增长20.6%；第三产业实现增加值41.35亿元，增长10.3%。
一、二、三产业比例关系为5.2：
74.1：
20.7。
按常住人口计算，全区人均地区生产总值达51282元，增长25.5%。
民营经济发展势头良好。
全区民营经济实现增加值80.98亿元，比上年增长19.3%，占GDP的比重为40.6%，对经济增长的贡献率为42.5%。
民营工业增加值50.97亿元，比上年增长24.2%。
就业和再就业工作取得新进展。
年末全区从业人员达24.61万人，其中城镇单位从业人员达7.07万人。
全年城镇新增就业6332人，“4050”等就业困难人员实现再就业1163人。
农村劳动力转移到非农产业就业新增8149人，农村劳动力劳务输出人数达9.60万人，年末城镇登记失业率为2.5%。
2、农业
农业经济平稳发展。
全区实现农业总产值16.53亿元，比上年增长4.2%，其中农业产值9.57亿元，所占比重由上年的56.7%上升为57.9%；牧业实现产值5.52亿元，所占比重由上年的35.3%下降为33.4%。
全年农作物播种面积3.88万公顷，基本与上年持平，其中粮食播种面积2.56万公顷。
粮食总产量14.89万吨，比上年下降0.3%；油料总产量1.31万吨，比上年增长1.5%；肉类总产量2.63万吨，比上年上升3.1%。
主要农副产品生产保持稳定（见表1）。
产品名称
计量单位
产量
比上年±％
粮 食
万吨
14.89
-0.3
油 料
万吨
1.29
1.5
肉 类
万吨
2.63
3.1
猪肉
万吨
2.1
4.4
禽肉
万吨
0.43
—
牛 奶
万吨
0.41
-2.1
禽 蛋
万吨
0.4
3.3
蔬 菜
万吨
16.12
-2
水 果
万吨
2.07
-5.9
水产品
万吨
0.3
53.5
生 猪
万头
30.3
—
表1主要农产品产量
农业生产条件继续改善。
全年农村用电量达1.52亿千瓦时；年末农业机械总动力11.1万千瓦，增长1.4%。
3、工业和建筑业
工业经济快速增长。
全区工业实现增加值136.66亿元，比上年增长21.4%，对经济增长的贡献率达83.2%。
规模以上工业企业实现增加值105.14亿元，增长24.8%；工业企业产品产销率达98.9%，工业集中度达67.7%。
主要产品生产保持稳定（见表2）。
主导行业保持平稳较快增长。
全区冶金、建材、化工和机械四大重点行业完成总产值361.2亿元，比上年增长22.7％，占全区规模以上工业的比重为91.3%（见图2）。
产品名称
计量单位
产量
比上年±％
化肥（折纯量）
万吨
33
-17.5
#尿素
万吨
32.4
-3
三聚氰胺
万吨
4.4
-10.2
化学纤维
万吨
4.1
13.9
玻璃纸
万吨
0.5
—
钢材
万吨
223
8.5
#钢管
万吨
106
6.7
合成洗涤剂
万吨
15.5
4.7
汽车
万辆
2
-33.3
铁路轴承
万套
57.9
48.3
玻璃纤维纱
万吨
13.3
25.5
表2规模以上工业企业主要产品产量
工业经济效益得到改善。
规模以上工业企业综合经济效益指数为199.7%；资产负债率为57.2%；总资产贡献率为5.9%；实现利税18.01亿元，比上年增长95.1%；企业亏损面13.1%。
建筑业发展平稳。
全年建筑业完成总产值71.79亿元，比上年增长9.3%，竣工产值30.21亿元，比上年增长1.3%，房屋施工面积129.8万平方米，比上年增长8.6%。
主导产业占规模以上的工业比重：
4、固定资产投资
固定资产投资快速增长。
全社会固定资产投资完成151亿元，比上年增长31.3%（见图3），其中工业投资完成74.68亿元，比上年增长8.3%。
全年新增固定资产104.59亿元。
房地产业发展形势良好。
全年完成房地产开发投资（按项目地）13.34亿元，比上年增长60.0%；其中商品房开发投资12.37亿元，比上年增长68.4%。
全年商品房销售面积（含预售）52.9万平方米，比上年增长44.7%，商品房销售额17.26亿元，比上年增长72.5%。
5、国内贸易
消费品市场保持快速增长。
实现社会消费品零售总额35.74亿元，比上年增长18.0%。
分行业看，批发业零售额1.37亿元，增长317.8%；零售业零售额27.09亿元，增长10.1%；住宿和餐饮业零售额7.28亿元，增长36.2%。
分地域看，城镇零售额34.11亿元，增长16.9%；乡村零售额1.63亿元，增长47.9%。
分经济类型看，国有经济零售额0.09亿元，增长37.2%；集体经济零售额0.14亿元，增长65.8%；私营个体经济零售额32.87亿元，增长14.8%；股份制及其他经济零售额2.64亿元，增长75.3%。
6、对外开放
出口继续保持快速增长。
全年出口总额16959万美元，比上年增长50.1%。
对外开放取得新成效。
全年引进到位省外资金98.3亿元，比上年增长59.8%，实际利用外资18063万美元，比上年增长19.7%。
7、交通、邮电和旅游
交通设施建设继续完善。
年末公路里程达744.4公里，其中高速公路25.8公里。
客货运继续增长。
全年完成公路客运周转量60739万人公里，比上年增长36.4%。
公路货运周转量41107万吨公里，比上年增长35.7%。
邮电通信业快速发展。
全年完成邮电业务总量1780万元，比上年增长25.4%。
8、财政、金融和保险
财政收入持续增长。
全年财政总收入43.24亿元，比上年增长47.1%，地方财政收入29.74亿元，比上年增长46.7%。
地方税收收入8.37亿元，比上年增长43.4%。
其中，增值税1.59亿元，增长61.3%，营业税2.19亿元，增长39.5%，城建税0.84亿元，增长52.0%，企业所得税1.29亿元，增长99.4%，个人所得税0.27亿元，增长62.0%。
全年财政支出33.28亿元，比上年增长33.4%。
金融业保持快速增长。
年末全部金融机构各项存款余额159.03亿元，比上年末增长30.2%。
其中，企业存款余额69.43亿元，增长34.8%。
全部金融机构各项贷款余额112.14亿元，增长30.7%。
个人消费贷款余额12.26亿元，增长52.0%，其中个人住房贷款余额11.45亿元，增长52.2%。
保险业扭转了上年下滑的局面，今年实现了恢复性增长。
年末在我区开展业务的保险公司有9家。
全年保费收入26206万元，比上年增长22.4%。
其中，财产类保险公司保费收入7635万元，增长19.9%；人身类保险公司保费收入18571万元，增长23.5%。
各类保险赔偿与给付支出8182万元，增长7.2%。
其中，财产类保险公司赔偿与给付支出3895万元，下降10.5%；人身类保险公司赔偿与给付支出4287万元，增长8.4%。
三、XXX区域发展规划
（一）站位成都
XXX属于规划的北部商贸城，是“成德绵”区域发展轴上的重要节点，北入成都市的门户，与其南部的新都区共同构成成都市的北部新城。
随着交通条件的不断改善，XXX未来将作为北部新城的区域板块融入整个大成都板块。
功能方面定位为成都主城区北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型设备制造为主导的集中发展区。
北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局；总规划面积为944.28平方公里；包括新都区、XXX区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；北部新城将以城市基底嵌入生态斑块+绿色廊道的空间模式，建成为一个绿廊之城、商贸之城、创业之城。
（二）城市发展格局
XXX目前形成的是“两区、两带”的城市发展格局。
两带为工业带和居住带——以防护绿地进行分隔，在XXX区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带；在XXX区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区铁路专用线和大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带；两区即弥牟组团综合功能区、大湾组团综合功能区。
（三）城市发展规划
总体发展方向：
工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展；
城市发展定位：
生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。
1、北部新区规划
主要城市功能沿东西向布局，形成三条贯穿北部新区的功能轴，即北部生态旅游休闲轴、中部滨水生活服务轴及南部商业与城市休闲综合轴。
新区划分为8个住区，规划总人口规模达到16.5万人。
2、凤凰湖片区规划
凤凰湖国际生态湿地旅游度假区位于XXX区环城路北段，是集生态、休闲、观光、度假为一体的开放式湿地城市公园。
度假区占地面积1750亩，后期将扩为5000—6000亩，总投资约为1.3亿元，是以凤凰湖为核心，汇集“林、溪、湖”三大特色的大型生态休闲度假区。
凤凰湖国际生态湿地旅游度假区中心景观凤凰湖湖泊面积300余亩，人工湖泊总投资3500万元，由水域中央的激光音乐喷泉和仿悉尼建筑与水景舞台遥相呼应，配以完善的水岸景观绿化带和仿古木栈道，是集聚人工和天然的独特景观。
凤凰湖度假区规划示意图：
（四）产业布局与发展规划
1、产业布局：
1）工业集中发展区
工业集中发展区位于毗河以北的大弯、红阳、弥牟、大同和祥福辖区内，东至成青快速通道，西至大件公路（含王牌公司），北至团结东路和唐巴路，南至达成铁路北环线（含散装物流），规划建设用地面积21.13平方公里（至2020年）。
工业集中发展区重点向东、向南发展，并积极促进与新都工业东区相连；通过加快工业园区基础设施建设，切实抓好重大产业化项目的引进和建设，以科技创新和制度创新为动力，大力推动循环经济，形成一批具有行业特色、竞争力强的优势企业。
2）物流业重点发展区
物流业重点发展区位于毗河以北。
依托成都铁路集装箱中心站的建设，在城厢、祥福规划建设国际性枢纽型物流园区——成都国际集装箱物流园区；依托成都铁路枢纽散货站（大弯火车站），在大弯、红阳和祥福建设成都散堆装货物物流园区——成都XXX物流园区。
3）特色农业发展区
主要在毗河以南地区，重点发展以珍稀食用菌、伏季水果、特色蔬菜为主的种植业，以优质商品生猪为主的养殖业及加工为主导的产业。
重点打造现代农业科技示范园区和现代农业生态休闲走廊；抓好主导产业基地建设和农副产品加工、配送，拓展延长农业产业链，开发农业多功能领域，实现产供销、贸工农一体化发展。
4）商贸服务业重点发展区
主要分布于红阳、大弯2个街道办事处，弥牟、大同、祥福3个建制镇和城厢、清泉2个市级重点镇。
重点发展房地产、商贸、餐饮、休闲娱乐等服务业；积极发展现代服务业，推动传统服务业提档升级。
加大城市经营力度，切实加强城市组团区和重点城镇建设，把组团区（包括城厢镇）建成中等城市规模的成都市北部新城；各乡镇场镇建设成为区域服务中心，中心村为服务点。
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