住宅物业公共服务工时定额指导标准.docx

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住宅物业公共服务工时定额指导标准

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住宅物业公共服务工时定额指导标准

常州住宅物业公共服务工时定额指导标准

常州市物业管理协会

编制说明

物业管理行业的健康发展的关键在于建立物业管理市场化竞争机制，建立统一、开放、健康、有序的物业管理市场。

为此，我们协会组织对物业管理公共服务中各项服务劳动工时定额进行了调查、测算和量化，根据行业的实际用工水平在多层次、多角度反复进行计算的基础上制订出《常州市住宅物业服务工时定额指导标准》（以下简称“标准”），为形成完全市场化的用工成本测算机制提供依据，使广大的物管企业有一个比较规范的市场竞争环境、从而为推动物业管理行业的市场化进程和前期物业管理招投标公开、公平、公正的进行创造了条件。

1、本“标准”是通过对部分物业管理公共服务项目中各主要分项的劳动工时定额进行逐项测算，后经市、区房管局、市物价局、协会企工委、业工委、部分企业和业主代表反复讨论，形成了物业管理单项服务劳动工时定额指导标准，它比较具体地明确了物业管理中各单项服务的有效劳动工时定额，成为前期物业管理招投标中成本测算的指导标准，对体现“质价相符”的服务和“明明白白”的消费，规范物业管理行为，保护企业、业主双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展有着明显积极的作用。

2、本“标准”共分九类四十三个分项，测算范围和内容主要包含了住宅物业管理中的客户服务、公共设施设备维保、保洁、绿化、保安、办公费用等六大类公共服务的分项成本和固定资产折旧、保险费用、法定税费等三大类间接成本，它的劳动工时定额指导标准，主要适用于常州市行政区域范围内住宅类物业前期物业管理招投标中的成本测算的量化依据和物业管理招投标中的参考依据。

物业管理单项服务工时费是由工时定额乘工时单价来作简略计算，各企业工时单价可根据的自身规模、技术水平以及社会物价情况和国家有关政策来核定。

3、本“标准”为有效劳动工时，是以每人每天8小时的工作时间为测算依据，但不包括节假日等其他用工在内；该“指导标准”中还提供了各分项服务中最基本的“用材耗能”分析参考数据，具有一定时段内的参考性（合同另有约定的除外），但具体方案应根据客户的具体要求来对应。

4、本“标准”中被测算的物管小区平均管理面积为十五万平方米，但不包括小区内营业性公建配套房的管理工时成本的测算（如：

公共车库、会所等）。

5、推行本“标准”有利于促进物业服务定价模式的改革；有利于提高物管企业的经营管理水平；有利于企业公平竞争，避免暗箱操作；有利于招投标双方风险合理分担。

6、我们将根据市场的实际变化同时听取社会各界的合理化意见和建议，对部分物业服务分项中不适应市场发展需求的部分，及时地进行完善补充和扬弃。

常州市物业管理协会

2006年5月

一、客户服务工时定额

内容

项目

服务范围

服务标准

工时定额

用材耗能

备注

管理人员成本

（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；

（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；

（4）协助组建业主委员会并配合其运作；

（5）建立规章制度与服务标准；

（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8）员工统一着装，持证上岗；

（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。

（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；

（2）每年一次；

（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；

（4）按有关部门及政策、法规要求执行；

（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；

（6）内容合法，手续完备；

（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；

（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；

（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施

按2万平方米配备一名管理人员。

1.（每天按8小时计算

2.每月合计：

240工时

3.所测算的小区平均建筑面积为15万平方米）

工作服……

二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用

内容

项目

服务范围

服务标准

工时定额

用材耗能

备注

1.供配电系统

（1）保持配电房清洁卫生；

（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；

4工时/月

工作服

工具等根据项目不同，按合同约定结算

（1）-（10）项中不包括高低配电房的24小时值班监控工时）

（2）检查变压器电压、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的状况，用电负荷高峰时增加检查的次数，并抄表做好记录，出现异常及时处理；

（2）每日检查一次；用电负荷高峰时每日检查不少于二次；

15工时/月

按每天小时计算

（3）委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；

（3）每2年测试、试验1次；（10kV变电所每三年一次，35kV变电所每两年一次）

1工时/月

按3人，每人8小时计算，每2年一次，合计24工时/2年

（4）对变压器外部、高、低压配电柜进行清洁、保养；

（5）保证正常电力供应，内线计划限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；

（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；

（4）每年进行2次；

（5）计划限电、停电至少提前三日通知业主（使用人）；

（6）每年检测1次；

4工时/月

按3人，每人8小时计算，每年2次，合计48工时/年

（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具；

（7）每月检测1次配电房内消防器材；高压操作工具每年按规定送供电部门检测；

2工时/月

按每年3人8小时计算

内容

项目

服务范围

服务标准

工时定额

用材耗能

备注

1.供配电系统

（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；高温天气开启降温设备及采取必要的降温措施（房间及变压器）

（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；保证设备在正常的温度范围内工作

4工时/月

按1人每天8小时计算，6天合计48工时

（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

（10）填写运行记录，建档备查。

（9）每月检测1次；

（10）每日填写运行记录新式归档备查。

8工时/月

按1人每天8小时计算

2.道路系统

（1）车行道路路况检查与维护；

（2）道板路面与人行通道检查与维护；

（1）每日巡检路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，侧石无明显破损；如有，进行维护；

（2）每日巡检路面无明显坑洼、破损、道板缺失；如有，进行维护；

18工时/月*万平方米

（按合同约定结算）

（3）交通标志的检查与维护。

（3）每日巡检交通标志、标线与交通设施齐全、完好。

如有，进行维护；

15.工时/月

按15万平方米管理面积测算

3.给水系统

（1）检查与维护水池（箱）及部件；

（1）每日检查1次水池（箱）入水孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；

34工时/月

（指每一个水池、箱）

（按合同约定结算）

（按每天1人1小时计算；

零星修补按每月4小时计算。

）

二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用

内容

项目

服务范围

服务标准

工时定额

用材耗能

备注

3.给水系统

（2）检查与维护压力容器及部件；

（2）每日检查容器密封及压力表，无渗漏等

30工时/月

按每天1人1小时计算

（3）饮用水水质检验；

（3）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用，消杀。

3工时/月

（指每一个水池、箱）

按市防疫部门规范要求送检。

按每年2人16小时计算

（4）水泵维护及检查；

（4）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每三个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部定期加油，保持润滑灵活。

楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；

30工时/月

（指每一个泵房、站）

（按合同约定范围结算）

（5）给水管网维护。

（按15万平方米测算）

（5）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。

明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。

工时/月

（主要包括：

除锈工具、除锈材料等按实结算或按合同约定结算）

按每天2人8小时，共计5天计算

4.建筑本体公共部位

检查保养及维修（包括：

共用楼道、门厅、屋盖、外墙面、基础及其它共用部位）

每三个月全面检查一次，发现公共部位有渗漏、损坏等及时修复，保证房屋的完好率

30工时/月

（按15万平方米管理面积测算）

（用材耗能按合同约定结算）

主要指：

达不到使用“两金”的修理项目

二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用

内容

项目

服务范围

服务标准

工时定额

用材耗能

备注

5.排水系统（按15万平方米测算）

雨污水管网检查与维护,

（雨水管指室外落水管，污水管网指房屋本体部位）

楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；每周清扫1次排水明沟内的泥沙纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；

25工时/月

：

（耗材用能按合同约定结算或按实结算）

不包括：

开挖更换堵塞雨水管道等

6.智能化系统

（1）对监控系统定期进行检查与维护

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

8工时/月

[主要包括：

（1）-（7）的劳动工具、检查设备、更换另配件等按合同约定结算]

按1人8小时计算）

2.（按15万平方米管理面积测算

（2）对周界报警系统定期进行检查与维护

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

8工时/月

（3）巡更系统定期进行检查与维护

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

8工时/月

（4）单元对讲系统定期进行检查与维护

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

10工时/月

（5）家居安防系统定期进行检查与维护

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

60工时/月

（6）综合布线系统定期进行检查与维护

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

8工时/月

（7）停车场管理系统定期进行检查与维护

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

8工时/月

7.消防系统

（按15万平方米管理面积测算）

（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志、防排烟系统等消防设备；

（1）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；

8工时/月

（耗材用能按合同约定结算或按实结算）

按每次1人8小时计算

（2）检测消防管网水压；

（2）每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；

1工时/月

（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；

（3）每年演习1次；

4工时/月

（4）消防监