前期物业管理.docx
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前期物业管理
第三章前期物业管理
一、早期介入工作流程
二、早期介入
物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢战略，物业公司能从专业的角度和人性化的角度，不仅从建筑施工之初，避免不必要的建筑浪费，还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化，更是方便物业的日后管理。
（一）早期介入与前期管理的阶段划分如下图所示
（二）工作目标流程图
三、早期介入的内容
（三）建设阶段
1、内容
（1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。
（2）配合设备安装，确秩序维护装质量。
（3）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
（4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。
2、方法和要点
（5）派出工程技术人员进驻到现场，对工程进行观察、了解、记录、并就有关问题提出意见和建议。
（6）仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也可为将来处理质量问题的提供重要依据。
（7）物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不要对正常的施工、监理工作造成影响。
（四）销售阶段
3、内容
（8）完成物业管理方案及实施进度表，
（9）拟定物业管理的公共管理制度，
（10）拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续》
（11）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训，
（12）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务，
（13）将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
4、方法和要点
（14）准确全面展示未来物业管理服务内容。
有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，—定要符合法规，同时要实事求是。
销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能做出不切实际的承诺。
（15）征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。
（五）竣工验收阶段
竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。
按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。
5、内容
介入内容主要是参与竣工验收。
各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收，分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收，工程全面竣工后，参与综合竣工验收。
6、方法和要点
物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其它方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。
在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程,了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
四、承接查验
在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。
承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。
为了将物业在验收过程中出现的问题降到最低程度，物业服务企业应该参与竣工验收，为承接查验的工作打下基础。
在条件具备或物业服务企业早期介人充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。
物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。
（六）承接查验的作用
物业的承接查验是物业服务企业在接管物业前的一个重要环节，是发现隐患、规避风险的机会。
物业的承接查验不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，承接查验的重点应放在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上。
通过承接查验能够明确交接双方的责、权、利关系，实现权利和义务的转移，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，促使建设单位或建筑单位按标准进行设计和建设，烕少日后管理中的麻烦和开支，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量，能够熟悉物业情况，为日后管理创造条件。
通过承接查验，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥物业管理社会化、专业化、现代化的管理优势。
（七）承接查验的依据
物业买卖合同；
临时管理规约，
前期物业服务合同，
物业规划设计方案，
建设单位移交的图纸资料，
建设工程质量法规、政策、标准和规范。
（八）承接查验的物业应当具备的条件
7、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。
8、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具，
9、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成，
10、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求，
11、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书，
12、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全，
13、法律、法规规定的其他条件。
五、准备工作
（九）人员准备
物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。
物业服务企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。
（一十）计划准备
物业服务企业制定承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。
1、与建设单位确定承接查验的日期、进度安排，
2、要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。
3、派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。
（一十一）资料准备
在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验工作流程和记录表格。
1、工作流程有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等。
2、承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
（一十二）设备、工具准备
物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。
六、物业承接查验的工作流程管理
一般情况下，物业承接查验的工作流程如下:
（一）与建设单位协商好承接查验的日期、内容、标准、进度等，制定承接查验方案，作为承接查验的工作指南
（二）建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交物业资料，
（三）物业服务企业会同建设单位按照承接查验的主要内容及标准进行验收，验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理，
（四）物业服务企业与建设单位确认承接查验的结果，并签订承接查验协议。
承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出明确约定，
（五）建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，
（六）物业服务企业应当自物业交接后30日内，向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
七、物业查验的主要内容与方式
分户承接查验控制流程
项目
分项工程
允许偏差及检查要求
检验方法
土
建
工
程
墙面
墙面空鼓
≤100mm
用拖杆、钢卷尺检查
墙面开裂
肉眼可见的裂纹
观察
墙面平整度
≤5mm
用2米靠尺和塞尺检查
顶面
顶面空鼓
≤100mm
用拖杆、钢卷尺检查
顶面开裂
≤100mm
观察
顶面平整度
≤5mm
用2米靠尺和塞尺检查
地面
地面空鼓
≤100mm
用拖杆、钢卷尺检查
地面开裂
≤100mm
观察
地面平整度
≤5mm
用2米靠尺和塞尺检查
对角
对角检测
≤15mm
用钢卷尺、皮尺、测量器检查
开间
开间检测
≤15mm
用钢卷尺、皮尺、测量器检查
阴阳角
阴、阳角检测
≤3-4mm
用直角检测尺检查
层高
层高检测
≤8-10mm
用钢卷尺、测量器检查
楼梯
相邻踏步高度差
≤10mm
用钢卷尺检查
踏步两端宽度差
≤10mm
用钢卷尺检查
门窗洞
门窗洞口高差
≤15mm
用钢卷尺检查
门窗洞口宽差
≤15mm
用钢卷尺检查
梁、柱
平整度
≤5mm
用2米靠尺和塞尺检查
阴阳角
±5mm
用直角检测尺检查
装
饰
工
程
抹灰
立面
垂直度
普通抹灰
≤4mm
用2米垂直检测尺检查
高级抹灰
≤3mm
表面
平整度
普通抹灰
≤4mm
用2米靠尺和塞尺检查
高级抹灰
≤3mm
阴阳
角方正
普通抹灰
≤4mm
用直角检测尺检查
高级抹灰
≤3mm
抹灰厚度
大于35mm时要加强措施
用钢卷尺和观察法检查
表面质量
表面应光滑、洁净、颜色均匀
观察
饰面
墙砖
立面
垂直度
外墙
≤3mm
用2米垂直检测尺检查
内墙
≤2mm
表面
平整度
外墙
≤4mm
用2米靠尺和塞尺检查
内墙
≤3mm
阴阳
角方正
外墙
≤3mm
用直角检测尺检查
内墙
≤3mm
接缝宽度（内外墙）
1mm
用钢卷尺检查
门
窗
安
装
工
程
栏杆
护栏垂直度
≤3mm
用钢卷尺检查
栏杆间距
≤3mm
用钢卷尺检查
特种门
防盗门
表面应洁净、无伤痕、碰伤、安装牢固、开关灵活、配件齐全
观察、手扳
门
窗
安
装
工
程
铝合金
门窗
槽口宽度、高度
≤1500mm
≤1.5mm
用钢卷尺检查
＞1500mm
≤2mm
槽口对角线差
≤2000mm
≤3mm
用钢卷尺检查
＞2000mm
≤4mm
门窗框的正、侧面
垂直度
≤2.5mm
用垂直检测尺检查
门窗横框标高
≤5mm
用钢卷尺检查
门窗竖向偏离中心
≤5mm
用钢卷尺检查
推拉门窗扇与框搭接量
≤1.5mm
用钢直尺检查
电
气
安
装
工
程
强电
灯具
导线截面积不小于0.5㎜2,绝缘层厚度不小于0.6mm
用观察和测量
开关
边缘距门框边缘的距离0.15-0.2m，距地面高度1.3m
用钢卷尺检查
插座
绝缘电阻不小于5MΩ，有潮湿的地方（保护插座）安装高度不低于1.5m，普通插座安装高度为0.3m,同一房间内插座安装高度一致。
用兆欧表、钢卷尺检查
分户空开盒
安装高度1.8M左右
用钢卷尺检查
弱电
电话线路通断
短接电话线路1端，用万用表电阻档检测
用万用表检查
电话线路标识
线路户号标识清楚，便于查找
观察
有线电视信号
信号开通后，用电视机检测信号质量
信号联通后用电视机检查
宽带线路通断
检查宽带网线路通断，线路房号标识清楚
网络线检测器、观察
光电笔检测
可视对讲系统
用可视对讲室内机检测信号、图像质量
用可视对讲室内机检查
面板
安装牢固、无损坏、紧贴墙面、标识清楚
观察
给
排
水
安
装
工
程
给水
系统
水表
表壳距墙面净距离10-30mm
观察、钢卷尺检查
混合龙头冷热水间距
15CM
用钢卷尺检查
给水管网测压
工作压力不小于1.0MPa，试验压力均为工作压力的1.5倍，但不得小于0.6MPa，观测10分钟，压力降不得超过0.05MPa。
用试压泵检查
接水口安装
超出墙面15mm（1.5cm）
用钢卷尺检查
排水
管网
排水管安装
安装牢固、配件齐全、外观无损
观察
排水管通畅检查
向排水口、地漏内注水，排水通畅，无渗漏
水桶、观察
检查口、沉水弯密封
检查口、沉水弯密封件完好，无渗漏
水桶、观察
防水
防水试验
表面平整、不得有裂纹、起壳、起砂等缺陷，蓄水时间不得少于24小时
闭水试验观察
（一十三）分户查验参考依据及说明
14、参照建设部ZBP3QQQ1-9Q标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求;
15、参照新版《建筑工程施工质量验收规范汇编》;
16、根据中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日颁发的《物业承接查验办法》;
17、参照云南省建设厅2006年5月8日颁布的[2006]287号《云南省住宅工程质量分户验收管理规定》;
18、参照其他国家、行业及地方标准，以相关建筑设计、村料、装修、施工安装现行规范和质量标准适用。
根据建设单位建筑工程施工工艺工序、工艺要求和本项目工程质量标准、交付标准适用；
19、本次分户查验不包括公共部位、共用设施设备、公共装饰及图纸资料查验、移交，以及不具备查验条件的分项工程（如：
有线电视信号、网络信号、煤气、楼宇对讲）。
20、本次查验在建设单位认同的质量控制标准下实施进行，对于没有严重观感不符或质量责任（质量风险）以及不影响业主后期装修便利、使用功能的问题，如返修会带来成品破坏及更大不利的问题，根据建设单位意见提高允许偏差值或忽略偏差值。
（一十四）分户查验项目及内容
21、【土建】
（16）墙面、地面平整度、垂直度；是否起沙、残浆，顶面腻子有无漏刷、脱皮；有无水印、色差。
（17）房间大小头、方正、房间净高（宽）是否达到要求。
（18）对缝砂浆饱满、线条清晰顺治，阴阳角是否方正、完整
（19）窗框、门框是否方正和平整，后塞口嵌缝是否饱满、工整
（20）孔洞、槽、盒和管道周边补缝是否饱满均匀、完整
（21）卫生间、阳台与室内相邻地面的相对标高是否符合要求
（22）墙面、地面、顶面有无钢筋、铁丝网、模板等异物外露
（23）墙面、地面、顶面的空鼓、开裂、粉层脱落。
22、【防水】
（24）防水层铺设是否平整，有无皱褶、气泡、起壳、翘边、脱落
（25）防水层是否破损现象、霉变现象
（26）管件周边密封密合，薄弱位置有无附加加固措施
（27）接缝、收口是否密实、工整，阴角是否方正、粘结是否牢固
23、【强电】
（28）计量、负荷、连接、敷设方式是否达到要求
（29）插座接线是否正确、线头压接处理是否符合要求
（30）导线是否存在断股和损伤
（31）照明灯具和开关合断是否正常
（32）插座、开关面板轴线距离、水平高度是否符合要求
（33）空开箱各回路标识是否正确及完整，配件是否齐全，安装稳固
（34）漏电开关短路保护、过载保护动作是否可靠
（35）插座、空调、照明等线径和控制回路，是否符合标准要求
24、【给水】
（36）布置、敷设是否横平竖直，支架、管卡安装是否稳固
（37）管壁、接头、堵头是否有渗水现象
（38）预留接口出墙间距是否符合需求，接口是否污染
（39）户内给水阀门开关严密、灵活
（40）承压范围内打压检查是否有渗漏现象
25、【排水】
（41）支（托）架是否稳固，排水管布置是否平直
（42）排水管及配件是否齐全，有无破损
（43）地漏有无堵塞，过滤篦安放稳固
（44）集中灌入水管观察下水是否通畅、是否返水，抽样通球实验是否符合要求
26、【排电】
（45）检查网络线是否有连接接头，插线模块是否完好
（46）电视直接开机检测有线电视线路，图像是否清晰、滚动
（47）试用可视对讲机接听、呼叫是否正常，声音是否清晰，图像是否清晰、开单元门锁是否正常；
（48）用万用表欧姆栏检测电话线路通断
27、【门窗】
（49）开启和关闭是否灵活，是否有异响，有无阻滞及反弹、倒翘现象
（50）五金配件齐全，锁具功能测试是否达到使用要求，安装是否稳固、有无锈蚀（迹）
（51）门窗框及与墙体间缝隙填嵌和勾缝是否饱满、工整；原保护膜和安装垫木等是否清理，有无杂质
（52）外窗台是否满足内高外低散水要求
（53）周边硅胶打胶均匀，边缘整齐，圆弧光滑，完整密实
（54）门扇和窗框及玻璃有无变形、刮花、划痕、撞窝、气泡现象
（55）滑槽内无垃圾，排水孔是否通畅
（56）安装是否稳固，间隙是否均匀合理
28、【分户配套】
（57）如灯泡、烟道止逆阀、面板（开关、插座、电视、网络）、分户及厨房空开盒、防水插线盒、地漏盖、卫生间排气管、生活阳台水龙头安装是否到位、完好。
（58）护栏是否安装牢固、平直，分隔均匀。
焊疤处理是否平整，油漆表面涂刷后有无锈斑、焊渣，毛刺等。
八、房屋质量、基础设施安装检查验收标准及检查方法
项目
分项工程
允许偏差及检查要求
检验方法
土
建
工
程
墙面
墙面空鼓
≤100mm
用拖杆、钢卷尺检查
墙面开裂
肉眼可见的裂纹
观察
墙面平整度
≤5mm
用2米靠尺和塞尺检查
顶面
顶面空鼓
≤100mm
用拖杆、钢卷尺检查
顶面开裂
≤100mm
观察
顶面平整度
≤5mm
用2米靠尺和塞尺检查
地面
地面空鼓
≤100mm
用拖杆、钢卷尺检查
地面开裂
≤100mm
观察
地面平整度
≤5mm
用2米靠尺和塞尺检查
对角
对角检测
≤15mm
用钢卷尺、皮尺、测量器检查
开间
开间检测
≤15mm
用钢卷尺、皮尺、测量器检查
阴阳角
阴、阳角检测
≤3-4mm
用直角检测尺检查
层高
层高检测
≤8-10mm
用钢卷尺、测量器检查
楼梯
相邻踏步高度差
≤10mm
用钢卷尺检查
踏步两端宽度差
≤10mm
用钢卷尺检查
门窗洞
门窗洞口高差
≤15mm
用钢卷尺检查
门窗洞口宽差
≤15mm
用钢卷尺检查
梁、柱
平整度
≤5mm
用2米靠尺和塞尺检查
阴阳角
±5mm
用直角检测尺检查
装
饰
工
程
抹灰
立面
垂直度
普通抹灰
≤4mm
用2米垂直检测尺检查
高级抹灰
≤3mm
表面
平整度
普通抹灰
≤4mm
用2米靠尺和塞尺检查
高级抹灰
≤3mm
阴阳
角方正
普通抹灰
≤4mm
用直角检测尺检查
高级抹灰
≤3mm
抹灰厚度
大于35mm时要加强措施
用钢卷尺和观察法检查
表面质量
表面应光滑、洁净、颜色均匀
观察
饰面
墙砖
立面
垂直度
外墙
≤3mm
用2米垂直检测尺检查
内墙
≤2mm
表面
平整度
外墙
≤4mm
用2米靠尺和塞尺检查
内墙
≤3mm
阴阳
角方正
外墙
≤3mm
用直角检测尺检查
内墙
≤3mm
接缝宽度（内外墙）
1mm
用钢卷尺检查
门
窗
安
装
工
程
栏杆
护栏垂直度
≤3mm
用钢卷尺检查
栏杆间距
≤3mm
用钢卷尺检查
特种门
防盗门
表面应洁净、无伤痕、碰伤、安装牢固、开关灵活、配件齐全
观察、手扳
门
窗
安
装
工
程
铝合金
门窗
槽口宽度、高度
≤1500mm
≤1.5mm
用钢卷尺检查
＞1500mm
≤2mm
槽口对角线差
≤2000mm
≤3mm
用钢卷尺检查
＞2000mm
≤4mm
门窗框的正、侧面
垂直度
≤2.5mm
用垂直检测尺检查
门窗横框标高
≤5mm
用钢卷尺检查
门窗竖向偏离中心
≤5mm
用钢卷尺检查
推拉门窗扇与框搭接量
≤1.5mm
用钢直尺检查
电
气
安
装
工
程
强电
灯具
导线截面积不小于0.5㎜2,绝缘层厚度不小于0.6mm
用观察和测量
开关
边缘距门框边缘的距离0.15-0.2m，距地面高度1.3m
用钢卷尺检查
插座
绝缘电阻不小于5MΩ，有潮湿的地方（保护插座）安装高度不低于1.5m，普通插座安装高度为0.3m,同一房间内插座安装高度一致。
用兆欧表、钢卷尺检查
分户空开盒
安装高度1.8M左右
用钢卷尺检查
弱电
电话线路通断
短接电话线路1端，用万用表电阻档检测
用万用表检查
电话线路标识
线路户号标识清楚，便于查找
观察
有线电视信号
信号开通后，用电视机检测信号质量
信号联通后用电视机检查
宽带线路通断
检查宽带网线路通断，线路房号标识清楚
网络线检测器、观察
光电笔检测
可视对讲系统
用可视对讲室内机检测信号、图像质量
用可视对讲室内机检查
面板
安装牢固、无损坏、紧贴墙面、标识清楚
观察
给
排
水
安
装
工
程
给水
系统
水表
表壳距墙面净距离10-30mm
观察、钢卷尺检查
混合龙头冷热水间距
15CM
用钢卷尺检查
给水管网测压
工作压力不小于1.0MPa，试验压力均为工作压力的1.5倍，但不得小于0.6MPa，观测10分钟，压力降不得超过0.05MPa。
用试压泵检查
接水口安装
超出墙面15mm（1.5cm）
用钢卷尺检查
排水
管网
排水管安装
安装牢固、配件齐全、外观无损
观察
排水管通畅检查
向排水口、地漏内注水，排水通畅，无渗漏
水桶、观察
检查口、沉水弯密封
检查口、沉水弯密封件完好，无渗漏
水桶、观察
防水
防水试验
表面平整、不得有裂纹、起壳、起砂等缺陷，蓄水时间不得少于24小时
闭水试验观察
（一十五）物业资料
建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
29、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养#技术资料。
30、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。
31、物业质量保修文件和物业使用说明文件。
32、承接查验所必需的其他资料。
33、未能全部移交前款所列资料的，建设单位应查列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
34、物业服务企业应查对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
35、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
（一十六）物业共用部位
按照《承接查验办法》的规定，物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验。
主要内容包括：
建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
（一十七）共用设备
物业的共用设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：
一般包括电梯、水杲、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、否排水管线、电线、供暖及空调设备等。
（一十八）共用设施
物业的共用设施繁多，主要包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房
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