关注RevPAR的效用.docx

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关注RevPAR的效用

关注RevPAR的效用！

实际收入与目标收入的比率来准确反映客房经营收益是比较科学的和符合实际的。

说“收益率是比较科学的”，是因为“目标收入”的确定是否合理和科学，会直接影响到收益率的准确度。

如果要用收益率指标衡量投资回报，目标房价是否正确反映了投资因素就显得非常重要。

虽然客房定价一般使用“千分之一”法，但市场的供求关系、酒店的经营能力、经营定位和目标客源市场、市场消费水平、周边经营环境，甚至酒店建造“黑洞”和投资回报预期等都在影响或左右着“门市挂牌价”。

这样多的不确定因素，使得“门市挂牌价”并不能真正反映投资实际。

那么用这个不确定因素的数据做分母中的一个因子，它反映的比率也只有“比较”科学了。

当然，笔者并不是否定收益管理。

收益管理方法在酒店管理中的运用是积极有效的，“话说收益管理和RevPAR”文章中非常清晰地肯定了这一点。

这里只是因为RevPAR更能准确地反映酒店客房的经营活动，而给收益率下了一个相对性的结论。

从RevPar的计算公式证明。

它使用的“客房收入”、“可供出租客房数”或“客房出租率”、“平均房价”都是实实在在和已经发生的数据。

而与收益率不同的是，RevPAR是一个值，反映的是实际的客房出租收入平均到全部可出租房间总数后的价格（值）。

把出租部分客房收入当作是全部客房被出售的平均价格，看似假定，其实非常实际，因为只有这样才能准确反映客房的经营收益。

RevPAR的科学性还可以从与客房出租率、平均房价的效用对比看出来。

客房出租率（Paid Occupancy）是管理者销售业绩的主要指标，也是计量酒店住宿设施利用程度的关键指标，计算公式是：

客房出租率=已出租客房数÷可供出租客房数

需要指出的是，单从客房出租率考核业绩，不一定出租率高效益就好。

比如，一家酒店有400间客房，客房门市挂牌价是700元。

该酒店去年四月份的出租率是80%，平均房价是400元，房费收入为384万元，收益率为45.71%；而今年同期的出租率是70%，平均房价是600元，房费收入为504万元，显然今年比去年多收入120万元，收益率也提高到60%。

计算RevPAR分别是320元和420元，今年的经营效益明显高于去年。

如果仅用客房出租率来考核业绩，虽然出租率高了十个百分点，但从收益率和RevPAR来评价结果是相反的。

平均房价（ADR）是衡量客房经营质量的一个重要指标，计算公式是：

平均房价=客房收入÷售出的客房数

同样，因为客房出租率的影响，单就平均房价而言，不一定高就会效益好。

仍就这家酒店为例，去年五月调高了房价，平均房价达到600元，出租率受房价调高影响只有50%，房费收入为360万元，收益率是42.85%。

与去年四月相比，虽然平均房费提高了200元，房费收入却减少了24万元，收益率减少了二点八六个百分点。

而去年五月该酒店的RevPAR为300元，显然比四月低20元。

收益率和RevPAR合理地反映了客房的经营质量，如果单用平均房价来作为考核业绩指标，也会得到相反的结果。

时间    售出房数    出租率    平均房价    收入    RevPAR    收益率

05年4月    320       80%       400         384       320      45.71%

05年5月    200       50%       600         360       300      42.85%

06年4月    280       70%       600         504       420       60%

以上可以看出，单一用客房出租率或平均房价来衡量酒店经营效益都是不全面的。

在计算RevPAR的公式中，两个因子都影响着乘积的结果。

如果一个酒店非常看重客房出租率的话，平均房价会受到影响。

这一点，在一些业主投资并自行管理的酒店表现优为突出。

他们错误地认为，出租率高，就是人气旺，效益就好，完全忽视了平均房价的作用。

但如果一味追求提高平均房价，在市场供求关系没有大的变化的情况下，出租率也肯定会受到影响。

收益管理的目标值是建立在“用挂牌价售出全部客房”的假定上，做到这点显然是非常困难的。

既就是希望同时提高出租率和平均房价，也是需要下一番大力气的。

但同时也给酒店的管理者尤其是销售部门提供了把握策略的机会。

在这时，只有用RevPAR去衡量二者的得失才能兼顾两个因素，以准确地取得尽可能大的经营效益。

衡量的方式是：

在出租率和平均房价两个因素中，其中一个因素的降低比率一定要大于另一个因素的上升比率，两者之间最起码是等号，否则，一个因素的提高反而是负作用。

客房出租率和平均房价简直就是一对“阋于墙而御于外”的兄弟，而RevPAR可以让管理者决定采用哪种方式来提高酒店的经营效益。

比如阶段性促销、降价销售、淡季销售定价、旺季抬高入住价格、推出中、长期的优惠方案等策略，都可以使用这个公式去衡量得失。

RevPAR的一个明显效用是比收益率更能体现衡量投资回收的能力。

收益率把目标设定为100%，反映的实际收入是占目标的百分比；而RevPAR直接反映的是每间客房平均收入的值，更直观地反映了客房经营的数量和质量。

假如用千分之一法确定客房的价格，只要用RevPAR一比较，就可以真实地衡量出经营者的经营能力，以及与投资汇报期望值之间的差距。

使用RevPAR在酒店之间横向比较，可以促使酒店正确做好细分市场和战略定位。

在同星级之间、本地域平均水平之间、与自己竞争条件相当的酒店之间，以及与世界一流管理集团管理的酒店之间，用RevPAR相比较，能够寻找到自己酒店的差距和不足，更加合理确定自己酒店的目标客户群，确立自己的优势，预测市场的需求，检测自己的经营能力。

笔者收集到某酒店业大省的旅游局对酒店进行检查评测的标准，其中将被评测酒店的RevPAR与全省平均水平相比较，按超过、相当于和低于三种情况分别给予得分或减分。

在这一点上，中国旅游饭店业协会每年发布一次的《中国饭店业务统计》给酒店业提供了权威的数据，酒店可以根据自己的具体情况，将自己具体的RevPAR与符合自己酒店的数据群组相对照，从而制定正确的决策。

使用RevPAR与本酒店历史经营相比较，能够寻找到自身的差距和不足。

如果RevPAR逐年走低，说明酒店的经营能力在下降，硬件可能需要改造，服务需要提高，经营必须创新；如高稳势走高，说明在住房率和平均房价上还有潜力可挖。

尤其在制定酒店的定价策略上，RevPAR可以发挥独特的效用。

由此，可以用RevPAR来控制降价促销、有奖销售和积累消费的实际意义，增加酒店的整体效益。

将RevPAR与本酒店的经营预算相比较，可以及时纠正偏差。

酒店在经营和管理的各个环节上根据差距制订每一个改进措施，以修正目标，保证完成经营预算。

在这一点上，目前国内的酒店，外资集团管理的酒店优于内资酒店，管理集团管理的酒店优于单体经营的酒店。

一位到过中国的瑞士某饭店管理学院的教师惊讶地发现中国内资酒店平均房价普遍偏低的原因，是将平均房价与RevPAR混淆不清，把RevPAR当作平均房价。

计算这两者的公式中，分子是一样的，差在分母上，一个是售出的房间数，一个是全部房间数。

后者分母大，所以RevPAR数值就小。

把他当作平均房价，的确让业内人士不理解。

难怪内资酒店（尤其是单体酒店）总是大大低于同行业平均数，根本无法反映真实的经营质量，也算不出来合理的平均房价。

这也大概就是“忽视” RevPAR的原因吧。

下表是从《中国饭店业务统计-2004财政年度》公布的有关平均房价和RevPAR的数据，从中可以清晰地看到经营管理的水平和差距。

分类    国际管理5星     国内管理5星  业主自行管理5星  国际管理4星    国内管理4星  业主自行管理4星

平均房价   847                  680              452                   484               384              318

RevPAR     581                  463               271                   349              275              215

提高RevPAR的直观效果是酒店收入的增加，这也是酒店业主方和经营者追求利润的基础。

如果经营者能将RevPAR的效用发挥的恰如其分，把RevPAR作为重要的经营指标和投资回报指标去考核，酒店的收益一定能够稳步提升。